Начало тут и тут. Продолжаю писать о моей работе в крупном агентстве недвижимости. Как я заработал на квартиру в Москве, как начать заработать на операциях с недвижимостью, как быстро раскрутить отдел, как подобрал себе партнеров — коллег, как заработал первый миллион долларов на операциях с жилой недвижимостью.
Когда меня назначили начальником отдела вторичного жилья филиал в Крылатском ютился в арендуемом у Главпочтамта помещении, в стороне от метро и коммуникаций, место было не проходное, наружную рекламу вешай не вешай, бестолку. Да и само помещение маленькое , тесное, даже тому минимуму народа, что там работал до меня было тесно. Тут меня им на голову посадили с набором людей.
КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ, НАЧАЛО РАБОТЫ В АГЕНТСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ
УСПЕШНАЯ СТРАТЕГИЯ! Как получить квартиру БЕЗ ДЕНЕГ | Брайан Трейси
Поскольку в системе риэлторства у сотрудников низового звена — экспертов, агентов, стажеров у тех кто несет непосредственно деньги хозяевам, работает с клиентами нет даже минимальных окладов. То все по пословице, как потопаешь так и полопаешь, что конечно ведет к очень острой конкурентной борьбе. Все внимательно смотрят за доходом коллег, как известно деньги в чужом кармане свою ляжку жгут. Бизнес недвижимость Такое понятие, как дежурство является привилегией опытных сотрудников-экспертов, только они могут реально пользоваться теми благами которое дает работа в крупной риэлторской структуре , когда на тебя работает огромная реклама и авторитет имени компании. Каждый звонок, тем более зашедший в офис клиент стоит больших денег и упустить его из-за неграмотного общения алчных, горящих жаждой наживы глаз нельзя.
Дежурство в офисе агентства недвижимости это кратчайший способ заработать на квартиру в Москве
Поэтому к дежурствам допускаются опытные агенты, проявившие себя, могущие общаться и грамотно отвечать на каверзные вопросы потенциальных клиентов и обладающие хорошей харизмой или если хотите человеческим обаянием. Дежурство, это возможность принимать звонки на рекламном телефоне и конечно же самое главное такое явление, как клиент в офис, что ведет к хорошему заработку. Заработать на квартиру в Москве Не знаю, как сейчас, но в то время достаточно часто посетители заходили пообщаться в офис, они приходили не для заключения договора, а предварительно поговорить, узнать мнение профи по тому или иному вопросу связанному с решением жилищной проблемы. Приход клиента, это результат суммарной работы рекламы и сарафанного радио. Что очень важно, в Крылатском о нас ходили хорошие слухи, типа люди знающие, подскажут, все разрулят и порешают.
КАК мы НАКОПИЛИ НА КВАРТИРУ за 3 года
Пришел в офис клиент, это и есть реальный заработок на недвижимости
Очень важно на предварительной встрече, когда клиент зашел присмотреться, прицениться кому он доверит решение самого дорогого, в прямом смысле слова вопросе. Это со стороны клиента , а со стороны риэлтора это реальная возможность заработать, причем надо понимать , что сделка сделки рознь. У меня самая большая маржа или чистая прибыль на тот период была 12000 долл.
Однокомнатная квартира в Москве тогда стоила 20- 25 тысяч $. Конечно, это сделка с дорогим , элитным жильем, нетипичная , но раз в год такие плюшки выпадали, важно их не упустить. Как заработать на квартиру без ипотеки По большому счету дежурство это лотерея где можно реально выиграть очень большой куш, с очень высокой вероятностью выигрыша. Клиенты приходили самые разные от пенсионеров до буржуев. Поэтому на каждого, вновь пришедшего сотрудника и претендующего на доступ к телефону смотрели с ненавистью, как на прохвоста пытающегося залезть в карман. Старослужащие риэлторы всячески интриговали и гадили, как известно, денег на всех не хватает.
НАБОР ПЕРСОНАЛА В АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ОБУЧЕНИЕМ НА РИЭЛТОРА
Я не люблю лотереи тем более, что по началу ни меня ни моих сотрудников к дежурствам не допускали. Новичков которые пришли ко мне с самого начала учил работать в режиме творческого поиска, рассчитывать на себя, а плюшки от компании, воспринимать, как приятный бонус. После дефолта, много толковых и умных людей оказалось не у дел. В этом плане мне повезло.
Народ, приходивший ко мне на собеседование, был по большей части просто золото. 
Как заработать на недвижимости Приходили конечно и овощи, куда без них, но в целом люди творческий.
Очень хорошо раскручивались бывшие учителя , сказывался навык доводить свою мысль до самого тупого ученика. Бывшие спортсмены , было несколько человек из профессионального спорта, те брали своей упертостью. У технарей дело не шло, подергаются полгода , сделают со скрипом и с моей помощью пару сделок и уходят. Хотя были исключения.
Бывало, что на собеседовании у меня возникало стойкая неприязнь к кандидату, причем она была обоюдной, тогда я под благовидным предлогом, чтоб не обидеть, отказывал. Зачем насиловал себя и потенциального сотрудника, типа стерпится, слюбится. Продолжение тут 
Доходная недвижимость
По вопросам покупки и продажи недвижимости, обсудить проблему, обращайтесь к автору: WhatsApp: +7 977 818 79 13 Евгений Александрович
Понравилась статья? Поделись!
- Вконтакте
- Одноклассники
Охота на уток в Московской области осенью в Шатуре Как доехать до Крутицкого подворья на метро и на автомобиле, где припарковаться, расписание служб, история
Источник: shishimarovevgeniy.ru
«Год возможностей для покупателей». Эксперт по недвижимости — о том, что делать с квартирами в
События 2022 года, безусловно, повлияли на многие сферы жизни, и отрасль недвижимости не стала исключением. Кто-то стремительно и с огромными скидками продавал свои квадратные метры, кто-то, напротив, решил вкладывать сбережения в квартиры и дома, а кто-то взял паузу и не принимал никаких решений.
MSK1.RU поговорил с экспертом по недвижимости и соучредителем компании Realty Point Денисом Гаджиевым о тенденциях, которые наблюдались на рынке в прошлом году, и что делать с квартирами в наступившем .
— Какие итоги можно подвести в отрасли недвижимости в ?
— Отрасль жива. А если серьезно, то главный итог — это гибкость и возможность отрасли подстраиваться под вызовы, которые были брошены ей в этом году. Безусловно, без помощи правительства нам не обойтись, но всё не так плохо, как прогнозировали.
— Как изменились цены на жилье в Москве?
— В совокупности московский рынок потерял более 12% за год в цене квадратного метра . Эти данные фиксируют индекс MREDC и отчеты аналитиков.
— Какие районы пользовались популярностью среди покупателей и арендаторов на рынке недвижимости Москвы?
— Если мы говорим про новостройки, первое место по популярности за год принадлежало Нагатинской набережной, станция МЦК ЗИЛ — там была высокая концентрация проектов. Среди арендаторов традиционно — Юго-Запад Москвы, где сосредоточено большинство университетов столицы.
— Что можно сказать о рынке элитной недвижимости в и в ?
— Данный сегмент в этом году пострадал больше всех с точки зрения падения спроса. Часть покупателей уехала, часть поставила вопрос покупки на паузу. Ряд проектов Москвы в сегменте делюкс сдвинул сроки сдачи из-за возникших проблем в логистике комплектующих и компонентов стройки.
— Как изменился рынок арендной недвижимости?
— Цены снизились. Количество предложений на рынке с начала СВО выросло в три раза, что послужило главным драйвером снижения цен на аренду.
— Изменился ли спрос и предложения на продажу жилья?
— Спрос упал как на аренду, так и на покупку. Количество предложений увеличилось, и из-за того, что рынок вырос, на каждое предложение стало поступать в 3 раза меньше звонков, чем ранее.
— Что в итоге будет с льготной ипотекой? Говорили, что в программу могут включить покупку мебели. Как это отразится на рынке и на покупателях?
— Льготную ипотеку продлили до 1 июля 2024 года, изменив процентную ставку с 6,7 до 8%. Спрос рынка ориентирован на вторичное жилье, поэтому застройщики не отстают и предлагают квартиры с отделкой, мебелью и даже автомобилем по подписке. Всё это — данность рынка, а точнее — клиентские запросы и потребности.
— Какие у вас прогнозы на состояние рынка в Москве?
— Я не питаю иллюзий на этот счет и считаю, что ближайший год-полтора мы будем наблюдать стагнацию. Общеэкономические факторы, высокие ставки по ипотеке — хочется напомнить, что обычная ставка на новостройку без всевозможных субсидий составляет 10,5–10,9% — всё это снижает спрос.
— Какие тенденции наблюдаются на рынке новостроек Москвы?
— На рынке новостроек Москвы зафиксированы рекордные скидки до 35%, и данные рекорды будут еще побиты. Но не везде эти скидки честные, порой это всё схемы «Черной пятницы» — сначала подняли цены, после снизили. Дабы не попасть в подобные маркетинговые уловки, обращайтесь к специалистам за экспертной навигацией.
— К чему готовиться в будущем, какие прогнозы есть на 2023 год?
— В этом году планируется снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынке, а также снижение спроса. 2023 год — это год возможностей для покупателей. Те, кто откладывали покупку, будут приятно удивлены возможностями и условиями приобретения.
— Что сейчас стоит делать с недвижимостью, что будет выгоднее?
— Всё зависит от вашей задачи. Если вы хотели обменять — продавайте смело. Цены на вторичном рынке продолжат снижаться.
Источник: msk1.ru
«Готовлю квартиры к продаже и сдаче в аренду и зарабатываю в удачные месяцы до 450 000 рублей»: самозанятая — о хоумстейджинге
Самозанятая Ирина Чу занимается хоумстейджингом — улучшает внешний вид недвижимости, чтобы увеличить её стоимость при продаже или сдаче в наём. После преобразования интерьера квартиры становятся на 20–100% дороже. В Европе хоумстейджинг — обычное дело, а в России продавцы и арендодатели только открывают для себя эту услугу. После 10 лет работы в Чехии Ирина вернулась в Россию — и за апрель 2021 года выручила 450 000 рублей.
Один из последних проектов Ирины — преображение однушки 40 м 2 в Москве. Благодаря современному ремонту, который сглаживает минусы объекта, стоимость квартиры выросла, а при сдаче посуточно можно выручать в полтора раза больше, чем раньше.
Главный недостаток той квартиры — небольшая площадь, из-за которой возникает ощущение тесноты. Поэтому основные дизайнерские решения направлены на визуальное увеличение пространства. Установили барную стойку и высокий стул, чтобы потолки казались выше. Кухню и двери сделали белыми. При этом в проходе стены разного цвета, а куб, в котором находится санузел, серый — так узкое пространство «расширяется». «Устранить ощущение тесноты также можно с помощью мебели на ножках, без массивных оснований, — рассказывает Ирина. — Другой способ визуально расширить пространство — ставить мебель подальше от стены».
Чтобы привлечь платёжеспособных арендаторов 18–40 лет, акцент сделали на модных трендах, таких как минимализм и экологичность: деревянный стол, никаких устаревших вензелей и вставок из стекла в дверях, минимум пластика и блестящих деталей. Следовать трендам — важная часть работы Ирины: «Если обычный дизайн делают по индивидуальным вкусам заказчика, то хоумстейджеры следуют моде, — объясняет она. — Тренды управляют продажами, поэтому отходить от них мы не можем. Квартиру с сильным отсылом в ретро сдать всегда сложнее, за исключением исторической недвижимости».
На переделку однушки перед продажей владелец потратил около 1,5 млн рублей: основная сумма ушла на стройматериалы и ремонтные работы, 200 000 — на мебель. Ещ ё около 100 000 рублей стоили услуги Ирины.
Это пример самого долгого, дорогого и сложного хоумстейджинга — его называют «тяжёлым»: такие заказы появляются реже всего. Как правило, Ирина предлагает лёгкий или средний хоумстейджинг — в зависимости от состояния недвижимости. Лёгкий подразумевает работу с текстурами (ковры , ткани, декор), чтобы подчеркнуть плюсы помещения. «Порой достаточно поставить столик рядом с диваном и креслом, добавить уюта с помощью светильников, создать комфортное место для отдыха, грамотно подобрать цвета и текстиль», — объясняет Ирина. Средний хоумстейджинг также подразумевает минимальный косметический ремонт типа замены дверей и покраски стен. Стоит такая работа от 1000 рублей за 1 м 2 , то есть от 40 000 рублей за квартиру 40 м 2 .
Как работает Ирина Чу: от первого контакта с клиентом — до сдачи объекта
Ирина — хоумстейджер с опытом: профессию она освоила, когда жила в Чехии. Сначала они с мужем сдали собственную квартиру в Праге — и постепенно организовали сеть апартаментов для краткосрочного найма из 17 квартир: «Три из них были нашими, а остальные — в субаренде. Каждый объект мы переделали из неприглядного места в очень привлекательное». Там хоумстейджер на практике отработала алгоритм работы с объектами.
Прежде чем взяться за обновление, Ирина обговаривает с заказчиком, на клиентов какого типа он рассчитывает (пол, возраст, профессия, состав семьи, доход), и преображает интерьер так, чтобы он понравился целевой аудитории.
«Впервые заходя в квартиру, я вижу её кадрами, будто в 3D-программе — и понимаю, как всё будет выглядеть: в этом помогает архитектурное образование. Дальше я воссоздаю то, что представляю. Составляю список предметов, которые нужно докупить, организую их быструю доставку и нанимаю людей для сборки, которых нахожу через интернет. Всё время работы я остаюсь на объекте, контролирую. Владельцы иногда ходят со мной, но чаще всего просто отдают мне ключи», — рассказывает Ирина и добавляет, что письменных проектов она не делает и план работы с клиентами не согласовывает — заказчики ей доверяют .
После того как мебель собрана, хоумстейджер принимается за главное: расстановку и перетаскивание объектов с места на место: «Однажды я замерила, что за день находила по квартире 15 тысяч шагов».
Затем проходит фотосессия обновлённого интерьера. Снимки Ирина делает сама, чтобы кадры выглядели естественно, а потенциальные покупатели и арендаторы не разочаровывались, сравнивая фото из объявлений с реальной обстановкой.
Источник: sberbusiness.live
Как продать долю в квартире?
По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.
Продажа доли в квартире: ЗАКОН
Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.
Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).
Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.
Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев.
Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли помешать соседу продать его долю?
Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.
Можно ли продать долю от доли?
Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.
Кто чаще всего становится покупателем доли?
Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.
Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.
Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.
(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)
Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.
Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире
Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.
Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.
При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.
Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.
Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников.
В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной.
К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда.
Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.
Вам так же может быть интересно:
Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь
Как заставить продать долю?
На вопрос отвечает С уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)
Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.
Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.
Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.
Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀
Что сказал по этому поводу Верховный суд
Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀
По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀
Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.
Светлана Петрикова
юрист, партнер юридической компании PG Partners
Источник: sibadvokat.ru