Знаете, мне понятна мотивация продать недвижимость в Москве. Потому что я знаю, что можно купить за цену московской квартиры. Купить можно все, можно даже не работать до конца жизни. Мне понятна мотивация тех, кто покупает квартиры в ближнем Подмосковье. Можно доехать в любую точку Москвы, есть вся инфраструктура, относительно вменяемые цены, хотя все равно очень дорого.
Мне ясно, зачем покупать котлован – его можно продать на 40% дороже, как построится. Но кому? Кто эти люди вообще, которые покупают квартиры на вторичном рынке в Москве? Что у них в голове?
Вы хоть понимаете, сколько стоит квартира в Москве? Я не говорю про однушку, возьмем трешку под семью не на конечной станции. Это же 12-30 миллионов рублей! Как можно просто взять и выкинуть 30 миллионов, о чем должен человек думать?
Согласно данным ИРН, цена квадратного метра московской жилплощади ( в рублях) упорно стоит на том же уровне, что и в 2008.
Устроился на Севере на одну московскую зарплату
Если вспомнить про инфляцию, реальная стоимость в 2008м была выше почти в 2 раза. Кто их тогда покупал по тем ценам, я вообще даже боюсь думать.
В общем, на эту тему я пообщалась со своим знакомым риэлтором. Вот что он мне расказал…
“На сегодня рынок московской недвижимости скорее мертв, чем жив. Причем если однушку еще можно продать, то трешки стоят месяцами. Собственники квартир еще не поняли, что рынок недвижимости упал. А падает он, между тем, уже около года. Показательный случай из недавнего: бабушка хочет продать свою трехкомнатную квартиру в Люберцах и купить однушку в Жулебино.
При этом должно остаться, по ее представлениям, 2 миллиона разницы, чтобы закрыть долг по ипотеке за другую квартиру. На Люберцы она меняться не согласна – ей нужна московская прописка. На Новую Москву тоже – далеко от внуков. Первый этаж ее тем более не устраивает. Меньше двух миллионов разницы – тоже не канает.
Не говоря о том, что риэлтор должен что-то заработать на сделке, такой обмен нереален вообще – однушки начинаются от 4600-4800, а ее квартире красная цена – 5400, это еще покупателя надо найти! Вот и продает бабушка свою драгоценную хату уже больше полугода, никто не берет.
Если говорить о покупателях – то чистых покупателей на рынке мало. Большинство сделок альтернативные (покупка одной квартиры за счет продажи другой). Ну даже возьмем свободную покупку – тут почти все сделки будут ипотечными. Абсолютное большинство покупателей – приезжие. Им все равно, сколько платить.
Они впрягутся в эту ипотеку любой ценой, лишь бы получить московскую прописку. Логика такая – какая разница, платить за аренду, или плюс-минус столько же за ипотеку? Они уже смирились, что отдают большую часть заработка ежемесячно. По сути, им без разницы, ипотека их вообще не стесняет.
Есть еще другой тип покупателей – они в основном выкупают новостройки. Причем как выкупают – сразу по несколько квартир, иногда десятками. Потом их даже не сдают, просто половина дома пустует. Это такой тип даже не вложения, а сохранения очень значительного излишка денег. Потом эти квартиры при необходимости продаются в розницу тем же ипотечникам.
Как купить квартиру с зарплатой 40 000 руб. Как легко купить квартиру без ипотеки
Кто покупает квартиры в центре за миллионы долларов? Понятия не имею, этим занимается центральный департамент, у нас территориальное разделение. Из того, что мне говорили, эти объекты могут стоять годами, но с одной сделки бывает комиссия, на которую можно жить год”
Вы поняли? ОНИ ДАЖЕ НЕ СДАЮТ ДЕСЯТКИ КУПЛЕННЫХ КВАРТИР. Может ли честно заработавший человек не сдавать излишки площади? Мои родители сдают все квартиры, а сами живут в коттедже. Они не испытвают острой нужны в этих деньгах, но скорее удавятся, чем оставят хоть одну квартиру пустой – ведь за нее надо платить коммуналку!
Потому что все это было заработано трудом, а не откатами. Что откатчику эти двести-триста-пятьсот лишних тысяч в месяц – для него это даже не стоит геморроя по сдаче! А потом это все распродается понаехам в ипотеку, а семья ворюги уезжает жить в Испанию.
Понаехи и ворье. Ворье и понаехи… В этом вся Москва, ну какой цивилизованный рынок недвижимости тут может быть, какое доступное жилье?
Источник: alisaslut.ru
kak_eto_sdelano
Как это сделано, как это работает, как это устроено
Самое познавательное сообщество Живого Журнала
Как выжить в Москве на 50 тыс. и накопить на квартиру aslan wrote in kak_eto_sdelano March 15th, 2017
Наткнулся на интересную статью о том, как на среднюю по московским меркам зарплату прожить в столице и накопить на свое жилье, потому счел нужным поделиться ею в сообществе, хотя она не сильно тянет на производственный репортаж.
За 25 лет жизни в Москве я общалась с сотнями приезжих: мастерами в салонах красоты, продавцами, уборщицами, таксистами, водителями маршруток. Большинство из них имеют доход 30тыс – 70тыс рублей. По данным Росстата и личным наблюдениям, такой доход или даже чуть меньше имеет примерно половина работающих в Москве.
Но люди с примерно одинаковой низкой зарплатой имеют абсолютно разный уровень жизни. Кто-то спускает всё на съем и еду, быстро разочаровывается в столичной жизни и сваливает домой в долгах. А некоторым удается культурно развлекаться, отсылать домой детям и за пару лет ударного труда накопить на автомобиль или квартиру в родном городе.
Ниже я поделюсь некоторыми секретами экономной жизни в Москве. Большинство из них почерпнуто из разговоров с приезжими из Средней Азии, что-то от соседей по офису из российских регионов, а кое-что из личного опыта.
Два типичных сценария приезда в Москву
Простой российский раздолбай
Как-то разговорилась на вокзале с парнем из Ишимбая (Башкирия). Он захотел перебраться в Москву, за полгода накопил 50К, сел на поезд, приехал. Сразу же устроился на работу водителем за те же 50K. В Москве много знакомых. Отличный старт!
Снял квартиру на двоих с другом по 15k на человека. Стал два раза в день ходить в столовую и оставлять там 700 р. А на выходных, по старой привычке, напивался до беспамятства. И через два месяца, на момент нашего разговора, едет домой, билет назад ему покупает мама, он должен 30К и рассказывает всем по телефону, какой Москва хреновый город.
Мудрые восточные люди
Моя знакомая по имени Зиядагуль работает мастером маникюра в дешевом салоне красоты. У нее выходит всего 2-3 тысячи за 14 часов работы (большие комиссии салона, мало клиентов). 5-7 дней в месяц она отдыхает и зарабатывает около 50к в месяц (русская маникюрша при таком графике могла бы поднимать в 1,5-2 раза больше). Муж работает водителем, тоже пашет с раннего утра до позднего вечера и получает столько же. У них двое детей, которые живут с бабушкой на родине.
За пять лет в Москве, они умудрилась купить две квартиры детям в Самарканде (по старому курсу они стоили 600-800 тысяч рублей). Сейчас соберут еще немного на строительство дома для себя и уедут навсегда. И они не живут в подвале, не питаются «Дошираком», не ловят на улице голубей для плова, а ведут вполне цивилизованный образ жизни.
Когда она мне рассказала про две квартиры за пять лет, то я сначала не совсем поняла, как так вообще можно. Но пообщавшись на эту тему с другими узбеками, киргизами и таджиками обнаружила, что очень многие из них за 3-5 лет упорного труда и очень скромных трат наживают себе недвижимость/автомобили/капиталы для начала малого бизнеса и на родине начинают новую богатую жизнь. Хотя тех, кто умудряется все пропить тоже немало.
Давайте посчитаем, как так получается. Думаю, что всем россиянам, которые надеются накопить значительную сумму денег в Москве, есть чему у них поучиться.
Лайфхак №1. Квартира за МКАДОМ в складчину
Город Железнодорожный находится в 35 минутах езды на электричке от Курского вокзала. А за 20 минут можно доехать до метро Новогиреево. И таких городов поблизости от Москвы несколько десятков.
Немного убитую трехкомнатную квартиру в них можно снять за 25 тысяч. В ней вполне могут жить три супружеские пары. В таком случае расходы будут такими:
4 тысячи (25/6) за жилье на одного человека;
1000 рублей за коммуналку (7000/6);
1430 рублей за проездной на электричку «Большая Москва»;
2000 за проездной на метро;
500 р за телефон и мобильный интернет.
Итого 10тыс. обязательных расходов.
А если не жалко двух часов на дорогу, то трешку в Орехово-Зуево можно найти и за 15 000. Множество приезжих из средней Азии тратят на жилье около 2000 – 3000 в месяц. Но это уже чересчур жесткие условия.
Лайфхак №2. Домашнее питание
Есть три главных правила экономии на питании: покупать все в «Ашане», есть только «домашнюю» еду и вести четкий учет расходов. На сайте 2000diet.ru можно рассчитать стоимость каждого блюда. Например, продукты для 30 порций плова стоят 1200 рублей. А это месяц обедов. И таких экономных блюд — тьма.
Пример меню на день:
40 рублей — плов.
20 рублей — порция овсянки с маслом на завтрак (2 картинка);
30 рублей — порция макарон по-флотски (3 картинка);
30 рублей — омлет (4 картинка);
15 рублей — пачка фирменного «Ашановского» печенья;
15 рублей — апельсин (60 рублей за кг/5 апельсинов в килограмме).
За 150 рублей в день можно обеспечить 6 разнообразных приемов пищи, даже с некоторыми количеством мяса. К такому рациону легко привыкнуть и жить на нем можно очень долго.
И это по «дорогим» российским рецептам с учетом средних цен. А опытная восточная хозяйка может сделать плов на 30 порций за 500 рублей или меньше. А еще можно постараться найти продукты дешевле. Например, вместо курицы взять суповой набор «Каждый день» по 120 рублей/кг.
10тыс + 5тыс = 15тыс. расходов
Лайфхак №3. «Садовод»
«Садовод» и «ТЦ Москва» — это два огромных рынка, куда приезжают закупать товар владельцы магазинов одежды со всей страны. Например, одна моя знакомая из Архангельска берет там бижутерию. Покупает в Москве кольца по 20 рублей, а дома продает по 200-300 рублей.
Но чтобы купить там что-то за оптовую цену, необязательно брать много. Надо просто стараться покупать в павильонах подальше от входа, знать к какими продавцам идти (в интернете куча отзыWow о рынке), внимательно смотреть на качество вещи и торговаться, торговаться, неистово торговаться.
Одежда на три зимних месяца для мужчины, которому не нужно соблюдать дресс-код (все цены взяты с отзыWow об удачных покупках на «Садоводе» с iRecommend).
Пуховик — 3500 рублей
Шапка — 250 рублей.
Шарф — 250 рублей.
Ботинки — 2000 рублей.
Джинсы — 700 x 2 = 1400 рублей.
Кофта — 500 x 3 = 1500 рублей.
Майка — 100 x 5 = 500 рублей.
Трусы — 70 x 10 = 700 рублей.
Носки — 25 x 10 = 250 рублей
Пижама — 500 x 2 рублей.
Тапочки — 200 рублей.
Сумка — 1000 рублей.
13 250/3 = 4 500 рублей на мужскую одежду в самый холодный месяц. Женщине, если она не склонна к импульсивным покупкам, нужно денег меньше.
10тыс + 5тыс + 4500 ≈ 19 500 рублей.
Кто-то может подумать: «OMG! Я в жизни не надену пуховик за 3500 рублей и ботинки за 2000!». Но там одевается четверть Москвы (народу там всегда под завязку) и вы будете вполне органично смотреться.
Тем более, что еще четверть одевается в интернет-магазинах и городских ТЦ, где продают те же вещи с «Садовода». Но там тот же самый пуховик стоит 10тыс, а ботинки 6тыс.
P.S. Кстати на «Садоводе» есть птичий рынок, где можно посмотреть на скорпиончиков и щенков лайки.
Лайфхак №4. FixPrice
В магазине FixPrice, где все по 50 рублей, можно купить всю необходимую для жизни бытовую химию и косметику:
Стиральный порошок (3 упаковки на 6 стирок) — 150 рублей.
Зубная паста — 50 рублей.
Гель для душа — 50 рублей.
Жидкое мыло для рук — 50 рублей.
Шампунь — 50 рублей.
Масло/кондиционер для волос (2 упаковки) — 100 рублей.
Лосьон для тела — 50 рублей.
Бритвенный станки (4 упаковки) — 200 рублей.
Очищающий лосьон для лица — 50 рублей.
Крем для лица — 50 рублей.
Итого 900 рублей. Еще 100 можно выделить на декоративную женскую косметику, которая расходуется очень очень медленно.
Расчет сделан с большой надбавкой. Такой объем средств трудно израсходовать одному человеку за месяц. Если вам кажется, что это слишком дешево и от тоника для лица за 50 р у вас выпадут глаза, то не беспокойтесь. В этом магазине всегда огромная толпа покупателей и все с ними нормально (но если что, автор не несет ответственности за применение этих средств).
Чтобы экономно закупаться в Fix Price, надо немного разбираться в ассортименте. Некоторые товары там просто поражают качеством, а некоторые — полная лажа. Разобраться помогут видео на YouTube по ключевым словам «Мои покупки в Fix Price».
Еще дешевле косметику и бытовую химию можно купить в магазинах «Ашан», «Смешные цены» или «Таможенные товары».
10 000 + 5000 + 4500 + 1000 ≈ 20 500 рублей.
Лайфхак №5. Вдумчиво покупаем лекарства
Цены на одно и тоже лекарство в Москве могут отличаться в 20 и более раз. Например, витамины для женщин «Аевит» в разной упаковке можно купить за 10 рублей, а можно и за 200. Разница только в упаковке. Такой расклад может быть даже в аптеках, которые стоят на одной улице.
Предположим, что человек ничем не болеет, ему нужны только витамины, средства от легкой простуды и противозачаточные таблетки:
«Ундевит» (общеукрепляющий витаминный комплекс) — 35 рублей.
«Галазолин» (капли от насморка) — 30 рублей.
«Парацетамол» (таблетки от температуры) — 20 рублей.
«Амбраксол» (сироп от кашля) — 40 рублей.
«Джес»/«Ярина» (противозачаточные таблетки) — 800 рублей (есть варианты иза 300р, тут зависит от рецепта врача).
10 000 + 5000 + 4500 + 1000 + 1000 ≈ 21 500 рублей.
Лайфхак №6. Бесплатные развлечения
Москва — одно из лучших мест России для расширения своего кругозора. Здесь можно годами приобщаться к культуре и не тратить на это ни копейки. Было бы свободное время:-)
В Москве есть 65 парков, усадеб и зон отдыха, где можно гулять бесплатно. И это без учета железнодорожной зоны «Большая Москва». Можно каждые выходные ездить в новое место и не повторяться больше года.
В 75 музеях и выставочных залах Москвы каждое третье воскресение месяца бесплатный вход. А еще в 50 плата не взимается никогда!
3-4 раза в неделю в городе идут спектакли со свободным входом для привлечения зрителей. А бесплатные концерты начинающих рок-групп проходят по 5 раз в день.
20-25 тысяч на одного человека в Москве — вообще нормально
Итак, супружеская пара может легко сущестWowать в Москве на 40 тысяч. При этом жить в квартире за полчаса езды от работы, кататься на метро и электричке, есть нормальную еду шесть раз в день, каждый сезон обновлять гардероб, активно проводить досуг, покупать лекарства и косметику.
Если есть дети, то им обычно отсылают 10-20 тысяч. В Средней Азии или маленьком российском городе этого легко хватает на еду, одежду, кружки для нескольких детей и еще бабушке с дедушкой что-то перепадает. Конечно, если разумно вести бюджет.
Итого затрат 60k на двоих. От 100k (две зарплаты по 50k) остается 40к. За год набирается около полмиллиона рублей…
P.S. Кому-то из читателей такая жизнь может показаться нищетой, но стоит помнить о том, что за МКАДОМ есть миллионы людей, у которых уровень жизни ниже описанного в статье. И денег от зарплаты у них остается при этом ноль.
Главное — иметь цель
За эти полмиллиона можно купить скромную квартиру в Самарканде, в городе Дно Псковской области и тысячах других населенных пунктов по всему СНГ. Еще можно обзавестись своей машиной.
Или открыть в родном городе магазин по франшизе. Есть много вариантов за несколько сотен тысяч рублей.
Но не стоит думать, что досуг приезжего в Москве, который копит на большую цель — это только хождение в парк с пловом в контейнере. Даже если в бюджет заложить всего три тысячи рублей на развлечения (на человека в месяц), то Москва предложит множество способов эффективно их потратить.
Лайфхак №7. Горящие путевки
В 15 миллионном городе всегда есть в наличии горящие путевки, для использования которых не надо оформлять визу. Если у вас есть 36 000 рублей (год откладывать по 3k в месяц) и готовность улететь прямо сейчас, то к вашим услугам будут десятки вариантов в любой день года.
Даже в Доминикану можно слетать за 30-40 тысяч таким образом, если повезет. К сожалению, всего на пять дней, в дешевый отель и надо будет нарезать с собой бутерброды. А можно за те же деньги неделю отдыхать в Турции (за 10к на человека) по три раза в год.
Или раз в два месяца посещать с ночевкой один из городов «Золотого Кольца». Средняя цена двухдневного тура в такие места около 6тыс. рублей. А если планировать поездку самому, то еще дешевле выйдет.
Кстати, в любой аэропорт столицы можно добраться на автобусе по карте «Тройка» (лафхак из личного опыта №1). Если не брать много багажа, то можно не платить 1000 рублей за такси или «Аэроэкспресс».
Лайфхак №8. Недорогие развлечения
В центре Москвы полным полно интересных ресторанчиков со средним чеком 500-1000 рублей. Если выделить 3k в месяц, то можно свободно ходить каждую субботам по разным заведениям.
А если вы любитель кино, то за те же 3000 рублей, можно 20 раз посетить кинотеатр на окраине города. Например в «Пять звезд. Бирюлево» билеты, даже на вечерние сеансы, стоят от 150 рублей. А попкорн лучше заранее закупать в «Ашане» в пакетиках по 20 рублей (лайфхак из личного опыта №2).
Абонемент на три концерта в консерваторию стоит 900 рублей. И вместо кино 10 вечеров в месяц наслаждаться классической музыкой.
Лайфхак №9. Купоны
В Москве постоянно проходят акции и распродажи. Если целенаправленно отслеживать появление какой-то услуги в каталогах купонов, то можно сэкономить 50-70% от её стоимости. И обычно, ждать приходится совсем недолго. Ведь каждый день в столице появляются сотни новых скидочных купонов.
Например, в фитнесс-зал с бассейном, сауной и кучей интересных групповых тренировок можно ходить не за 3000 рублей, а за 1500 рублей в месяц. А в простой подвал с тренажерами без излишеств за 300-500 рублей. Надо только следить и ждать, когда заведение рядом с вашим домом решит провести акцию.
Также купоны бывают на услуги в салонах красоты, экстремальные развлечения (прыжки с парашютом, полеты в аэротрубах), SPA-процедуры и прочие приятные ништяки. Обычно, на все средняя цена 500-1500 рублей.
Как еще можно экономить в Москве?
Монодиета на основе «Доширака», секонхэнды, поездки в Питер на электричках с пересадками и беготней от контроллеров, ночевки в офисе, чебуречные — тему дешевой жизни в Москве можно продолжать бесконечно.
Что вы думаете насчет написанного? Смогли бы так жить, чтобы потом купить квартиру и залечь на Дно в Псковской области? Жгите, вы это умеете)
Просьба соблюдать правила сообщества и не оскорблять друг друга.
Жми на кнопку, чтобы подписаться на «Как это сделано»!
Подписывайтесь также на наши группы в фейсбуке, вконтакте, одноклассниках и в гугл+плюс, где будут выкладываться самое интересное из сообщества, плюс материалы, которых нет здесь и видео о том, как устроены вещи в нашем мире.
Источник: kak-eto-sdelano.livejournal.com
Кто покупает элитное жилье в Москве
В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.
Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.
Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро. На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.
Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском». В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года). Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?
Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже. Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала. Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.
«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. — Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке. Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».
Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев. — По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию.
Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте. При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса. Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%. На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».
Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п. От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми. Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.
Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.
Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади. По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».
В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.
«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей. При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах. Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере. Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.
Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей. С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».
Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой. В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов. Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.
Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR.
Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв. м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио. Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».
Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч. А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии.
У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях. Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».
Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального. Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки.
Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история. Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно.
А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер. Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».
Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.
Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.
Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный. Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.
Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.
Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.
Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов. Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке.
Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы. Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».
То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:
«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).
При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%. Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».
Источник: moskvichmag.ru
Как и сколько можно заработать на коммунальных квартирах в Москве
Общая кухня в коммунальной квартире
Зачем покупают комнаты в коммунальных квартирах
Покупка комнат в коммунальных квартирах позволяет решить сразу две задачи: получить прибыль и обеспечить себя жильем.
Упомянутые локации
106 объектов
Инвесторы покупают комнаты в коммуналках с целью их расселения. Такой бизнес позволяет заработать около 130% от вложенных средств. Например, средняя стоимость комнат в Москве составляет 3,5 млн. руб., в то время как цена трехкомнатных квартир равняется 17 млн. рублей.
То есть приобретение в трехкомнатной квартире трех комнат обойдется в 11,5 млн. рублей, что на 50% или 5,5 млн. рублей дешевле, чем покупка целой трехкомнатной квартиры. На улице Строителей в ЮЗАО города Москвы продается три комнаты в четырехкомнатной квартире. Общая площадь комнат составляет 105 кв. м, а их совокупная цена составляет 22 млн. рублей.
Располагающаяся на этой же улице трехкомнатная квартира площадью в 97 кв. м. продается по цене в 45 млн рублей, что почти в два раза дороже, чем цена трех комнат такой же площади. Правда на реализацию всего этого уходит много времени. Ведь выкуп всей коммунальной квартиры, ее ремонт, а затем и продажа дело очень хлопотное и затратное.
Упомянутые локации
410 объектов
Помимо этого комнаты в коммуналках приобретают для сдачи в аренду. Заработать на комнате в центре Москвы можно намного больше чем на однокомнатной квартире в спальном районе. Так, средняя стоимость продажи комнаты в ЦАО города Москвы составляет 4,87 млн. руб. Находящиеся там же комнаты сдают в среднем за 22 тыс. руб. в месяц.
В ТиНАО, к примеру, медианная цена продажи однокомнатной квартиры составляет 6,66 млн. руб., а стоимость аренды равняется 20 тыс. руб. в месяц. К тому же комнату в центре сдать намного проще, чем жилье на окраинах, где особенно ярко выражены транспортные проблемы. Комнаты в коммуналках также покупают для собственного использования.
Так поступают люди не имеющие средств для покупки крупногабаритной квартиры, но мечтающие стать ее владельцем. Эти покупатели, выкупая комнату за комнатой, в конечном итоге становятся владельцами всего жилья. Данный способ покупки становится альтернативой кредитованию, но без выплаты процентов. Также комнаты в коммуналках покупают люди, желающие, лишь закрепится на рынке жилья. Затем они продают комнату и покупают отдельную квартиру или дом.
Рынок комнат в коммунальных квартирах
Комнаты в классических коммунальных квартирах становятся анахронизмом в Москве. Единовременно в городе экспонируется не более десятка подобных объектов. Дефицит предложения возникает из-за того, что многие коммуналки уже расселены, а новые не строятся.
Предприятия, учреждения и муниципалитет перестают обеспечивать сотрудников жильем за счет предоставления комнат в коммуналках. На смену им пришли программы льготного кредитования, субсидии и прочие меры финансовой поддержки направленные на покупку квартир или домов. Поэтому торговля комнатами в коммуналках фактически прекратилась.
На смену этому виду жилья пришли комнаты и доли в обыкновенных квартирах. Таких предложений в сотни раз больше (почти 1300 объектов). Деление обычных квартир на комнаты не превращает данное жилье в коммунальное. У коммуналок обычно бывает 3-12 собственников, в то время как в обычных квартирах их не больше 2-3. Классические коммунальные квартиры крупнее обычных.
В них больше кухни, порой присутствует несколько санузлов и коридорная система планировки. Полный выкуп такого жилья позволяет из «клоповника» сделать настоящий дворец, что предопределяет завышенную стоимость отдельных комнат. Цена мини-студий и небольших ПСН оказывается более конкурентоспособной. Это же можно сказать и о комфорте проживания. Отдельное, хотя и небольшое жилье, традиционно оказывается более выгодным, чем комнаты.
| Сегмент | Цены за объект | Цены за кв. м | Площадь | Объем предложения |
| Комнаты в коммуналке | 2,5-3,85 млн. | 138 000-411 000 | 9,3-18 | ≈10 |
| Мини-студии, ПСН | 1,6-6,3 млн. | 116 000-434 000 | 9-15 | ≈60 |
Самая доступная комната в коммунальной квартире стоит 2,5 млн. рублей или 138 тыс. руб. за квадратный метр. По такой цене продается комната площадью в 13 кв. метров на территории Новомосковского района города Москвы. Жилье располагается по Киевскому шоссе в 14 км от МКАД.
Упомянутые локации
5 объектов
«Продается комната в 4-х комнатной квартире. Остальные комнаты принадлежат городу. В 2-х комнатах живут два человека, мужчина и женщина, в третьей комнате никто не живет. Московская прописка, прекрасная инфраструктура. Рядом Калужское шоссе, МКАД, престижный Ленинcкий проспект, Киевское шоссе, ведущее прямо в аэропорт Внуковo (10 мин на автобусе). До метро Юго-Западная -15 минут.
До метро Саларьево — 10 минут. Скоро открытие станции метро в Московском. Рядом школы, фитнес-центры, рестораны, медцентры, при этом чистый незагазованный воздух. Огромный шкаф-купе, диван, люстра-все остаётся новым жильцам. Отдельная кладовка в личное пользование.
Находится в собственности. В квартире две ванных и два санузла. Это коммунальная квартира для учителей. Все жильцы интеллигентные люди, работающие в сфере образования. Все документы в идеальном состоянии», — отмечает продавец. Самое дорогое предложение комнат в коммунальной квартире оценивается в 22 млн. рублей или 411 985 руб. за кв.м.
Высокая цена объясняется тем, что инвестор, реализующий комнаты, находится в шаге от выкупа всей четырехкомнатной квартиры. Из необходимых четырех комнат у него имеется три.
Упомянутые локации
6 объектов
«Продаются 3 комнаты в четырехкомнатной квартире. Коммуналка. ЮЗАО. Район: Ломоносовский, Университет (300 метров от метро). Общая площадь: 105 кв. м; жилая: 73,4 кв. м. Комнаты к продаже: 22,3/16,8/14,3 кв. м, 4-ая комната 19 кв. м. Все комнаты изолированные. Кухня: 9 кв. м. Два балкона.
Один выходит во двор, второй на ул. Строителей. Балконы находятся в комнатах, которые мы продаем. С/У раздельный. Во дворе большая детская площадка, скверик, огороженная площадка для выгула собак. Чистый подъезд, приличные соседи. Во дворе установлены шлагбаумы. Двор закрыт для проезда и парковки чужих автомашин.
В нашем доме такие квартиры с ремонтом стоят более 45 млн. руб. На данный момент в нашем доме выставлены на продажу две 4-х комнатные квартиры одна за 49 млн. руб., вторая за 53 млн. рублей. Я собственник данных комнат. Комнаты в собственности более 10-ти лет (первичная приватизация)», — отмечает продавец. Его предложение перспективно, но достаточно дорого для рядового москвича.
Ведь средняя стоимость многокомнатных квартир в ЮЗАО составляет 209 тыс. руб. за квадратный метр, что почти в два раза меньше, чем реализуемые комнаты в коммуналке.
Источник: www.novostroy.ru