Как заработать на коммерческой недвижимости в Ростове на дону

Стоит ли вкладываться сейчас в коммерческую недвижимость

Говорят, время низких цен на недвижимость прошло еще вчера. Но покупка коммерческих площадей может быть выгодна и сейчас.

• Стоит ли покупать
• Какая недвижимость наиболее выгодна
• Сколько стоит коммерческий объект

В любые трудные времена наши сограждане запасаются сахаром, гречкой и квадратными метрами. Покупка недвижимости — излюбленный способ сохранения денег россиянами.

На квадратном метре не всегда много заработаешь, однако, этот метр хорошо работает как способ сохранения денег. Недвижимость не упадет в цене до нуля. Обычно она дорожает.

Но если выбирать, какую недвижимость покупать в качестве инвестиций, то предпочтение лучше отдать коммерческой недвижимости. Такие площади сдаются по более высокой цене. Они также окупаются быстрее квартир.

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.

После покупки помещение надо ремонтировать. Новые объекты требуют больших расходов, перекупленные нуждаются в обновлении. Ремонтировать будет проще, если покупать стройматериалы по карте рассрочки «Халва». «Петрович», «Домовой», «Стройка», «Мир красок», PROFIL DOORS, Дом обоев DEMMOKSI и другие магазины с товарами для ремонта являются партнерами Халвы и предоставляют рассрочку на покупку своих товаров от 3 до 10 месяцев.

Карта «Халва» – универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Стоит ли покупать

Считается, что покупать надо на низком рынке, а продавать — на высоком. Сейчас рынок высокий. Мы опросили экспертов рынка и выяснили, стоит ли срочно покупать коммерческую недвижимость, если есть такая возможность, или лучше подождать падения цен.

Во-первых, покупать стоит, особенно инвесторам. Евгений Ким, специалист по направлению «Инвестиции в недвижимость» компании Alfio Bardolla Training Group Rus, убежден:

— Покупать нужно всегда, если вы инвестор. Иначе, как минимум, в отдельно взятом вашем бизнесе наступает стагнация. Если вы не профессиональный инвестор, то в данной ситуации покупать тоже следует, так как инвестирование в недвижимость всегда позволяло сохранить финансы. «Кирпич», в отличие от многих финансовых инструментов, имеет стоимость, которая не может равняться нулю. И он приносит пассивный доход.

Во-вторых, покупать нужно, если назрела такая необходимость. Иван Орлов, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», советует:

— Если в данный момент есть потребность в недвижимости, то лучше её купить. Возможно, более подходящих условий уже не будет или коммерческое помещение купит кто-нибудь ещё.

В-третьих, не надо торопиться. Коммерческие площади не тот товар, который необходимо бежать и брать. К инвестированию надо подходить с трезвой головой. Эмоциям тут нет места. Евгений Ким считает, что брать нужно только то, что с большой долей вероятности принесет прибыль, если задача стоит в прибыли, или то, что сохранит сбережения, если задача состоит в этом.

В-четвертых, покупать стоит и для собственного бизнеса под офис. По мнению Светланы Яровой, директора департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG, покупка оправдана, если нужно докапитализировать компанию:

— Наличие актива позволит получить финансирование в будущем. Причем это касается и кредитования, и привлечения активов, а также доступа к госконтрактам. Стабильность — важный критерий отбора партнеров, особенно в турбулентные времена, а наличие собственного офиса — один из способов ее подтвердить.

Имея собственность легче получить кредит. Это стоит учитывать, решая, покупать вам квадратные метры или нет.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить до 30 млн на срок до 15 лет.

Какая недвижимость наиболее выгодна

Коммерческая недвижимость бывает разной. Можно купить торговый центр, бизнес-центр, несколько офисов в бизнес-центре, помещение под магазин или салон на первом этаже жилого дома или отдельно стоящее здание. Вся эта рентная недвижимость всегда была и по-прежнему остается способом получения регулярного дохода. Но размер дохода и его стабильность во многом зависят от самой недвижимости. Так что сейчас стоит покупать?

Эксперты считают, что в любое время выгодно покупать небольшие торговые помещения в хороших локациях. Такая локация находится возле станции метро или большого транспортно-пересадочного узла, в местах скопления людей или в густонаселенных жилых комплексах.

Также выгодно покупать помещения свободного назначения в населенных районах или крупные технологические помещения, где можно открыть супермаркет.

Можно купить офис, но надо выбирать. Стоит прислушаться к советам Светланы Яровой:

— Помещение должно быть инвестиционно привлекательным. Вы всегда должны иметь возможность быстро продать или сдать офис в аренду. Лучше покупать площади либо в сложившихся районах, где офисы всегда востребованы (но при этом мы понимаем, что цена там, скорее всего, уже максимальная), либо в новых растущих зонах. Помимо локации, следующий важный аспект — качество здания. А дальше надо оценивать инфраструктуру.

Во-первых, важна автомобильная доступность и возможность доехать общественным транспортом.

Во-вторых, надо смотреть на качество инфраструктуры. Сейчас идет спрос на смарт-пространства: размер офисного пространства становится меньше, но при этом есть возможность получить дополнительные сервисы — к примеру, переговорные, общественные лобби, где можно проводить деловые встречи, различные сервисы для арендаторов, за которые не нужно платить на ежедневной основе, но при этом иметь к ним доступ, когда это требуется. Важно, чтобы техническая начинка здания изначально проектировалась с уклоном в сторону экономии ресурсов и уменьшения эксплуатационных расходов, то есть при строительстве применялись новые решения, связанные с экономией электричества, воды, тепла.

Итак, ассортимент привлекательных коммерческих площадей достаточно большой. Но выбирать помещения надо с окупаемостью в 10–12 лет с учетом всех издержек и расходов. Это хороший показатель для коммерческой недвижимости. Если говорить про доход, то правильное инвестирование позволит зарабатывать до 10% годовых.

Сколько стоит коммерческий объект

Цены, как уже отмечалось, высокие, но оправданные, так как выросли затраты на строительные материалы и само строительство.

Если говорить про стоимость коммерческого квадратного метра, то, по данным Дианы Нилиповской, коммерческого директора ГК «Пионер», в конце мая 2022 года средневзвешенная цена предложения офисов класса А в Москве находилась на уровне 362 200 рублей за кв. м. Офисные помещения в центральной локации стоили — 421 800 рублей за кв. м. Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, обходились несколько дешевле — 280 000 рублей за квадратный метр.

Но и по такой цене ликвидные объекты приобретаются. Коммерческую недвижимость, как и жилую, лучше покупать на начальной стадии строительства. Например, выгодны нежилые помещения в первой очереди строительства в жилых районах.

Цена будет расти вместе с самим объектом: чем ближе к вводу в эксплуатацию, тем больше денег понадобится. На стоимость влияют и планы по развитию самой территории. Объект подорожает, если в будущем будет построена новая станция метро или магистраль. Но тут надо выбирать застройщика, чтобы не купить долгострой.

Иван Орлов обращает внимание, что без риска, связанного с покупкой строящегося объекта, коммерческую недвижимость можно перекупить, но есть вероятность, что в случае дальнейшей перепродажи собственник может получить сумму меньше, чем потратил в начале. Может увеличиться срок окупаемости такого объекта. Но в такой инвестиции есть плюсы:

— Собственник получает уже готовый объект, приносящий доход. Готовые помещения с надежными арендаторами востребованы в сфере коммерческой недвижимости. Владельцы, перекупившие коммерческие объекты, могут обратиться к брокеру, который поможет найти надежного арендатора, согласовать ставку аренды, чтобы добиться короткого срока окупаемости, а также заключить долгосрочный договор аренды.

Покупка коммерческих площадей — способ сбережения накопления и получения пассивного дохода. При грамотном инвестировании зарабатывать на такой недвижимости можно и в кризис.

Источник: sovcombank.ru

Как предпринимателю выгоднее купить недвижимость и продать ее без проблем

Допустим, вы хотите купить коммерческую недвижимость или квартиру под сдачу. Как это лучше сделать? Как обычному физлицу или как предпринимателю? И есть ли возможность сэкономить на налогах в такой ситуации? Разъяснения по теме дает эксперт Эльбы.

Купив квартиру как обычное физлицо, учесть расходы на нее вы никак не сможете. Платить налоги тоже не придется. Зато при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % НДФЛ, но часто не со всей суммы продажи.

Во-первых, эту сумму можно всегда уменьшить на расходы, которые вы понесли при покупке квартиры. Для этого вам потребуются документы, подтверждающие расходы.

Во-вторых, физлицо может воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход, составляет 1 млн руб. С суммы продажи нужно вычесть миллион и умножить на 13 % НДФЛ. В итоге получится сумма к уплате.

В-третьих, вы можете не платить налог совсем, если владеете квартирой больше 5 лет. Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.

Практически всегда купить и продать недвижимость как обычное физлицо выгоднее, чем как ИП.

На самом деле все, что покупает ИП, регистрируется на физлицо. Поэтому гораздо важнее, как имущество будет использоваться — для себя или в предпринимательских целях. От этого будет зависеть налогообложение.

Если вы используете недвижимость в бизнесе, то налоги нужно платить с учетом выбранной системы налогообложения.

Бывают сложные ситуации. Например, человек покупает нежилую недвижимость еще не будучи ИП, потом регистрируется в качестве ИП и начинает сдавать эту недвижимость в аренду или использовать ее как место ведения предпринимательской деятельности. В этом случае отделаться от уплаты налога в качестве ИП нельзя.

И даже если нежилое помещение продадут к тому времени, когда статуса ИП уже не будет, избежать уплаты налога не получится, так же как и воспользоваться вычетом. В ст. 217 НК РФ это объясняет так: вычет и освобождение от налога не действуют, если имущество когда-то использовалось в предпринимательской деятельности. Это правило распространяется только на коммерческую недвижимость.

Многие необычные ситуации с недвижимостью рассматривали эксперты Контур.Журнала:

• Коммерческая недвижимость досталась по наследству несовершеннолетнему. Мать использовала объект для ведения предпринимательской деятельности. Спустя более пяти лет владелец хочет продать недвижимость. Придется ли платить налог с дохода от продажи?
• ИП на УСН «доходы» купил недвижимость для перепродажи. Когда продавал ее, он находился на УСН «доходы минус расходы». Может ли он уменьшить сумму дохода от продажи?
• Физлицо планирует продать коммерческую недвижимость после закрытия ИП и спустя 5 лет после покупки. Помещение сдавалось в аренду по договору. Как платить налог с продажи?
• Нежилое помещение находится в долевой собственности. Один собственник — ИП, сдает его в аренду. Второй — физлицо, доходы не получает. Нужно ли физлицу платить НДФЛ при продаже недвижимости?
• ИП на УСН продает жилую недвижимость, какое-то время она использовалась под сдачу. Позже ИП начал сам жить в этой квартире. Должен ли он платить налог по УСН с дохода от продажи?

Как ИП доначислили налог в размере 630 000 рублей

Обратите внимание на Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 № 08АП-13303/2016 и Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241. В них описана нестандартная ситуация с продажей нежилого помещения.

Физлицо приобрело нежилое помещение в 1997 году, до того как зарегистрировалось в качестве ИП. В Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения об осуществлении деятельности, связанной с куплей-продажей имущества в качестве предпринимательской.

Спустя 17 лет, в 2014 году, физлицо заключило договор купли-продажи, при этом не упомянуло о статусе ИП. Деньги были получены на лицевой счет, который не использовался для предпринимательской деятельности.

Налогоплательщик отнес доход от продажи имущества к доходам, подлежащим налогообложению НДФЛ, а не по спецрежиму УСН.

ИФНС провела камеральную проверку налоговой декларации и установила, что предприниматель не включил в налогооблагаемую базу по УСН выручку от продажи недвижимого имущества в размере 10,5 млн руб. В результате он занизил налог на 630 000 руб.

В итоге с предпринимателя взыскали штраф в размере 63 000 руб. и доначислили налог — 630 000 руб., не обошлось и без пеней — 57 624 руб. 15 коп.

Источник: kontur.ru

Покупка коммерческой недвижимости в ЖК Ростова: от инвестиций до старта своего бизнеса

На фоне ажиотажного спроса на квартиры на первичном рынке Донской столицы, спровоцированного госпрограммой льготной ипотеки и низкими ставками по вкладам, заметно вырос интерес покупателей к коммерческой недвижимости в жилых комплексах города. ДОМОСТРОЙРФ.РУ разобрался в этой ситуации и узнал, почему инвестировать в «коммерцию» выгодно, а офис или торговая точка в многоквартирном доме имеет много плюсов для предпринимателей.

На «коммерцию» вернулся спрос

С начала 2021 году в крупных городах России отмечается серьезный интерес покупателей к объектам коммерческой недвижимости. Как пишет ТАСС со ссылкой на данные федерального сайта объявлений, только в первом квартале спрос на аренду помещений свободного назначения в среднем вырос на 24%. Офисы стали арендовать на 4% чаще, если сравнивать результаты с аналогичным периодом прошлого года. Снизилось лишь количество заявок на аренду помещений под точки общепита.

Это, как считают эксперты, связано с тем, что в большинстве регионов РФ действуют ограничения на работу кафе и ресторанов из-за пандемии коронавируса. Примечательно, что количество предложений также растет – примерно на 15%. Тем не менее, если в прошлом году рынок коммерческой недвижимости был не так популярен среди предпринимателей и инвесторов, то в этом году этот сегмент быстро набирает обороты по росту спроса.

Безусловно, рынок уже отреагировал на эту тенденцию увеличением стоимости квадратного метра «коммерции». В среднем цены увеличились от 25% – до 61,7 тыс. рублей за 1 кв. м. По данным компании Restate, цены на офисы в Донской столице за год прибавили в цене 6,6 тыс. рублей за каждый «квадрат». В среднем офисная недвижимость продается за 67,7 тыс. рублей за 1 кв. м. А вот помещения свободного назначения подорожали сразу на 15,4 тыс. рублей – до 66,8 тыс. рублей за «квадрат».

Если же говорить отдельно о Ростове-на-Дону, то спрос здесь вырос на 8%, а если сравнивать 4 квартал 2020 года и первый квартал 2021 года, то этот показатель увеличился на 30%.

Пока же еще не завершился второй квартал, но можно с уверенностью сказать, что спрос вырастет. На это влияет, в-первую очередь, закрытие оптово-розничных рынков на въезде в Донскую столицы. Часть предпринимателей уже подыскивает себе новые помещения для возобновления торговли. Во-вторых, смягчение санитарно-эпидемиологических требований придало уверенности представителем малого бизнеса, которые чаще всего покупают или арендуют коммерческие помещения в городе.

Жилой комплекс как место для успешного бизнеса

Нужно отметить, что особое внимание бизнес уделяет объектам коммерческой недвижимости в новых жилых комплексах с развитой транспортной доступностью и отличным покупательским трафиком. С другой стороны, помещения на первых этажах в ЖК давно стали доступной целью для инвестиций. Согласитесь, офис той же площадью, что и квартира, будет приносить больше денег с аренды.

Кроме этого, сегодняшние ЖК – это территория, где у жильцов все есть под рукой. Они привыкли ходить в магазины или пользоваться бытовыми и другими услугами, не покидая общего двора. Владельцы торговых точек, парикмахерских и салонов красоты получают вместе с помещением уже лояльную аудиторию, если, конечно, качество услуг и товаров будет соответствовать ожиданиям собственников квартир.

ДОМОСТРОЙРФ.РУ решил разобраться в этой ситуации. Мы узнали у застройщиков Ростова, какие объекты коммерческой недвижимости есть у них на продажу и в аренду. Оказалось, что сейчас строительные компании могут предложить разнообразный список объектов, которые можно выгодно купить или арендовать прямо сейчас.

Важно, что многие застройщики готовы предложить покупателям выгодные предложения – от скидок и рассрочки до дополнительных бонусов. Но обо всем по порядку.

Бизнес высокого полета в ЖК «Сокол»

«Сокол» — это не просто жилые комплексы, это полноценная экосистема с развитой инфраструктурой, которая обеспечит жителей всем необходимым. Именно поэтому здесь будут актуальны и востребованы любые направления бизнеса.

В ЖК «Сокол на Оганова» можно приобрести «коммерцию» площадью от 189 до 1652 м2 стоимостью от 11,3 млн. руб. Здесь есть помещение, спроектированное под медицинский центр, спортивный комплекс, офисы и прочие площади свободного назначения. В ЖК «Сокол Градъ» также есть помещения под коммерцию в нескольких литерах, площадью от 203,4 м2.

Источник: www.domostroydon.ru

Как заработать на коммерческой недвижимости в ростове на дону

Артём Васильев

Рынок жилья сейчас считается сильно перегретым, в первую очередь, программой льготной ипотеки. Поэтому некоторые инвесторы начали с интересом смотреть на сегмент нежилой недвижимости – сдавая помещения под торговлю, сферу услуг, склады или офисы, можно заработать даже больше, чем дает банк по вкладам. Мы при помощи экспертов подробно разобрали этот вопрос и готовы ответить – сколько и как можно заработать на такой аренде и какие риски ожидают инвестора.

Рынок продолжает падать

Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне.

В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома. Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится.

Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.

Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность. Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:

• в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
• в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.

Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.

Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).

Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.

Тем не менее, рынок рано или поздно восстановится. Во многом это будет зависеть от того, как быстро будет выходить из кризиса экономика – а это, в свою очередь, зависит от скорости снятия карантинных ограничений. Уже сейчас в Москве ограничения максимально смягчены – так, что уже скоро бизнес сможет работать в прежнем режиме. Но для восстановления спроса на коммерческую недвижимость нужно дождаться восстановления доходов населения (как основного потребителя) – на что потребуется чуть больше времени.

Но все же рынок коммерческой недвижимости имеет шансы восстановиться (в отличие от рынка жилья, где перспективы туманны).

Купить и сдавать – это выгодно?

С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:

• стоимость покупки недвижимости;
• средняя стоимость аренды;
• уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
• периодические расходы на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.

Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).

Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:

• Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости БЕНУА называет такие цифры: средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
• Иван Татаринов из девелоперской компании Glincom говорит, что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
• Гурген Шекоян из сети корпоративных коворкингов CEO SPACES рассказал о новом формате – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.

Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.

Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:

• 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
• 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
• 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.

При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.

А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).

Контейнерные площадки и склады самообслуживания – перспективные варианты?

В период пандемии неожиданно востребованным стало направление аренды складских помещений. Это связано в основном с тем, что предприниматели из числа пострадавших отраслей сворачивали свой бизнес и отказывались от арендуемых помещений. А склады им понадобились, чтобы сохранить нераспроданный товар. Примерно то же актуально и для работников из регионов, которые на время самоизоляции покинули крупные города.

Есть и другая причина роста популярности складской недвижимости – развитие продуктового ритейла (все больше магазинов формата «у дома») и сервисов онлайн-торговли. Так, тот же Wildberries, помимо точек выдачи заказов, вынужден арендовать складские помещения практически в каждом населенном пункте, где присутствует. То же актуально и для небольших интернет-магазинов – для них склад может быть единственным помещением. Соответственно, спрос на склады резко вырос в 2020-м, и остается высоким сейчас – склады активно арендуют (даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга речь идет о миллионе квадратных метров складов) и строят (плюс 745 тысяч метров в регионах).

im:Склады востребованы в разных городах России, помимо столиц это – Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань и Самара. При этом складов строится все еще меньше, чем нужно рынку.

В таких условиях в России начали развиваться новые форматы складов, которые более гибко приспосабливаются к запросам клиентов. Так, в Москве в прошлом году стали популярными два таких формата:

• склад self-storage – это ближайший аналог складов из телепередач канала Discovery, где огромное помещение поделено на отдельные небольшие склады, доступ к которым открыт в любое время суток. Склады крытые, постоянно охраняются, там поддерживается чистота и порядок;
• контейнерные площадки – как понятно по названию, это просто площадки, где расставлены морские контейнеры. Такие контейнеры защищают имущество от внешних условий, они закрываются на замок, а вся площадка охраняется.

Популярными такие форматы стали благодаря низким ценам на услуги хранения – например, снять склад формата self-storage можно за 1600-2000 рублей за квадратный метр в месяц, при этом площадь можно подобрать какую угодно (хоть 1 квадратный метр – правда, это уже скорее сейф, чем склад). Только в Москве работает 76 таких складов, средняя площадь каждого составляет 1500 квадратных метров (это «чистая» площадь под аренду, реальная – больше).

Снять склад в контейнере еще дешевле – примерно на 30% по сравнению с и так дешевыми складами self-storage. На рынке Москвы таких проектов достаточно много (только за прошлый год их открылось 169), но успех во многом зависит от локации – многие склады закрываются, после чего владельцы перевозят контейнеры на новое, более привлекательное место.

В будущем будут востребованы форматы как раз с низкой стоимостью – и контейнерная площадка может стать одним из ведущих форматов. Этот формат предполагает небольшие стартовые вложения:

• цена контейнера – от 60 тысяч рублей за 20-футовый и от 80 тысяч за 40-футовый;
• аренда земельного участка – примерно от 100 рублей за квадратный метр. В контейнере 15 или 30 квадратных метров, плюс нужно учесть подъездной путь (например, столько же, сколько и контейнер) – соответственно, за землю в месяц придется платить от 3000 до 6000 рублей. Но контейнеры размещаются обычно в 2 «этажа»;
• стоимость аренды контейнера – от 7000 рублей в месяц за второй «этаж» и от 8000 рублей за первый за 15-футовый контейнер, и от 10 и 12 тысяч рублей за 40-футовый соответственно (коммунальные платежи и плата за обслуживание идет отдельно – плюс еще около тысячи рублей в месяц).

То есть, чистый доход с каждого контейнера – примерно от 6 тысяч рублей за 15-футовый и от 8 тысяч за 40-футовый, соответственно, окупятся они примерно за год. При желании контейнеры можно поделить на части – тогда общий доход с каждого будет еще выше.

В случае со складами self-storage математика будет похожей, но там изначально требуется больше вложений – все же переоборудовать обычный ангар в склад с индивидуальными помещениями достаточно дорого.

Какие риски поджидают инвестора?

Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир. Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности. С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.

Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты. Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого. В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.

Возможны и другие проблемы:

• договор аренды заключается на определенный срок (например, на год), а потом продлевается. Чаще всего стоимость аренды можно повышать лишь раз в год, но расходы собственника помещения могут вырасти и до повышения цены – например, если подорожают коммунальные услуги или придется повысить зарплату сотрудникам, обслуживающим здание;
• значительная часть арендаторов – сфера услуг, общепит и непродовольственная торговля , которые в период кризиса закрываются в первую очередь. При этом расходы собственника помещения в кризис не уменьшаются, а зачастую и растут (из-за роста цен и падения рубля);
• собственник помещения несет полную ответственность за ущерб, который может причинить, например, неисправная электропроводка или разваливающиеся перекрытия;
• к арендатору могут возникнуть претензии у налоговых и правоохранительных органов – и часто арендодателя тоже привлекают к делу в качестве свидетеля;
• из-за множества причин стоимость аренды может стать меньше – тогда реальная доходность вложения сократится.

В любом случае, прежде чем оформлять сделку купли-продажи нежилого помещения для дальнейшей сдачи его в аренду, стоит продумать и просчитать все возможные риски. Это действительно выгодный сегмент – но зарабатывают на нем преимущественно профессионалы.

Мнения наших экспертов касательно заработка на сдаче коммерческой недвижимости

Сеть корпоративных коворкингов CEO SPACES

Год пандемии не прошел даром для офисного рынка Москвы. Поскольку значительная часть сотрудников работала удаленно, необходимость в просторных офисах отпала. Аналитики Cushman https://bankstoday.net/last-articles/na-sdache-kvartiry-uzhe-ne-zarabotat-a-chto-poluchitsya-esli-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pod-arendu» target=»_blank»]bankstoday.net[/mask_link]

Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

Оставьте свой номер телефона и мы обязательно свяжемся с вами. Либо напишите нашему онлайн-консультанту, он с радостью ответит на все ваши вопросы.

Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости

Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж

Due-diligence в недвижимости

Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором

Как сдать помещение свободного назначения

Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

Прежде чем инвестировать немалые деньги в арендный бизнес, нужно рассчитать доходность, примерный срок окупаемости, взвесить возможные риски. Рассказываем и показываем, как это сделать.

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Продайте свой бизнес с Риал Групп

• 10+ лет опыта
• 3 000+ совершенных сделок
• 30 000+ база клиентов

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость: примеры и формулы

Мы уже писали, что покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — выгодный способ инвестирования. Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.

Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают

Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:

Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.

Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.

Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.

У вас есть выбор:

1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью 5 000 000 рублей;

2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.

Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:

Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).

Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔).

Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.

Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.

Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:

«простои» недвижимости без арендатора

смена арендатора на более платежеспособного

невзысканные арендные платежи

дифференциация арендных потоков

Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».

Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь

1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи.

2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.

3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.

Риски объекта

Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.

«Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям. Выбирая арендный бизнес в нашем каталоге , вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности.

Наша деловая репутация – это множество уникальных проектов с постоянными клиентами и партнерами компании, которые рекомендуют сотрудничество с нами своим друзьям и знакомым.

Источник: reall-group.ru