Стоит ли покупать коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК, как выбрать и какие форматы бывают
Первые этажи жилых комплексов, как правило, предназначены для ритейла: там располагаются магазины, салоны красоты, клиники. Покупка коммерческой недвижимости — популярный способ инвестиции, об этом мы подробнее рассказывали в статье. Один из вариантов таких инвестиций — покупка нежилых помещений на первых этажах жилых комплексов. Выгодно ли такое вложение?
Поддержка инициативы законодательством
18 июня 2002 года вышло постановление правительства Москвы № 457-ПП «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения». Цель постановления — повысить комфортность проживания в жилом фонде ЖК и развить объекты социально-общественной сферы. В связи с этим застройщики изменили типовые проекты жилых домов, отдав больше площадей под нежилой фонд. Жители все чаще видят мини-маркеты, офисы интернет-провайдеров, пункты выдачи интернет-магазинов и другие коммерческие организации в своих домах. Безусловно, это пользуется спросом у населения, так как это быстро и удобно: не нужно бежать в ближайший магазин за внезапно закончившейся солью.
НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.
Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?
Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе и в инвестиционные стратегии. Например, сдача в аренду офисов в этот период стала для их владельцев невыгодной: многие арендаторы съезжали с рабочих мест, другие просили о снижении стоимости офисной аренды. Спрос на аренду жилых помещений также снизился за последние два года.
Владельцам стрит-ритейла повезло больше: жители предпочитали мини-маркеты и кофейни посещению торговых центров. Именно это и стало привлекать инвесторов и бизнесменов, спрос на приобретение коммерческой недвижимости под аптеки, небольшие магазины и супермаркеты значительно вырос. Инвесторы выбирают подходящий для них вариант инвестиции в зависимости от своих возможностей и целей. Основные стратегии вложений можно группировать как приобретение для:
последующей сдачи помещения в аренду;
открытия или расширения собственного бизнеса;
сдачи в аренду с целью последующей продажи недвижимости, как готовый бизнес.
Первые два варианта инвестиций подразумевают долгосрочный доход от владения недвижимостью, последний — быстрое получение прибыли.
Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?
Для заключения выгодной сделки нужно проанализировать местоположение покупаемого объекта. Расположение и формат помещения будут напрямую влиять как на стоимость за квадратный метр помещения, так и на будущую ликвидность вложений. Стоимость может зависеть от:
класса объекта жилой недвижимости;
расположения внутри жилого комплекса (первая или вторая линия, просматривается ли помещение с въездных зон);
стадии строительства;
площади объекта.
Расположение влияет и на ставки аренды. Их размер, как правило, зависит от двух основных факторов:
размер жилого комплекса, число его жителей и плотность заселения;
наличие притока потенциальных клиентов извне.
Например, если помещение находится во дворе ЖК, его ставка аренды будет ниже, потому что оно рассчитано на посещение только жителями дома. Стоит принять во внимание и инфраструктуру. Другие ЖК рядом, наличие станции метро или планы ее провести — все это потенциально может увеличить доходность инвестиций в будущем.
Какие площади востребованы?
Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах чаще всего размещаются аптеки, ателье, продуктовые и алкогольные магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие учебные заведения (развивающие центры для детей, школы иностранных языков), студии ремонта обуви и пошива одежды. Приобретая недвижимость, инвестор должен учитывать бизнес, которому предполагает сдавать помещение. Что влияет на выбор недвижимости?
1 Расположение жилого комплекса, число жителей.
Жители не только самого ЖК, но и района — это потенциальные клиенты. Если рядом есть транспортный узел, станция метро, то они тоже играют роль в оценивании потока клиентов.
2 Расположение недвижимости внутри жилого комплекса.
Предпочтения арендаторов будут отличаться в зависимости от специфики предоставляемых услуг. Для сетевых бизнесов — аптек, продуктовых магазинов, салонов красоты — особенно важна локация. Больше всего посетителей приносят торговые помещения, расположенные у входной группы или у основных дорог — так помещение видят все жители. Другой пример: служба доставки, вероятно, выберет офисное помещение внутри ЖК. Внешний трафик для таких компаний менее важен, чем узнаваемости среди жителей.
3 Планировка.
Многие застройщики проектируют первые этажи так, чтобы предложить площади широкому кругу арендаторов. Нежилые помещения можно разделить на 2 основных типа:
Комнатные планировки считаются неликвидными, их сложнее сдать в аренду, так как потенциальный круг арендаторов значительно уже. Однако такое помещение будет востребовано для образовательных учреждений. Большое количество несущих стен и дополнительных перегородок также негативно сказываются на ликвидности, так как перепланировка и переустройство потребуют дополнительных вложений.
4 Размер помещения.
Слишком маленькое или слишком большое помещение не подойдут большей части потенциальных арендаторов. Оптимальный размер — от 60 до 90 квадратных метров.
5 Рекламные возможности.
Если панорамные окна или вход расположены у проезжей части или выходят на пешеходные зоны, это дополнительно привлекает трафик.
Когда и как следует искать арендаторов?
Предпочтительный сценарий — совершение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости с расчетом на сотрудничество с конкретной компанией. В этом случае покупка согласовывается с владельцем бизнеса. Такая схема взаимовыгодна, особенно при удачном расположении будущего ЖК. Если заранее найти арендатора не удалось, рекомендуется приступать к поиску на стадии ввода дома в эксплуатацию. Бизнес, как правило, охотно соглашается на подписание предварительного договора аренды, обеспечивая себя нужным помещением. Существует четыре основных способа найти арендатора:
1 Разместите объявления в интернете и на специализированных площадках. Для этого достаточно указать параметры помещениях, приложить его планировку и фотографии.
2 Активно предлагайте компаниям сотрудничество. Это более трудозатратный метод поиска: нужно подобрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и направить коммерческое предложение.
3 Разместите сообщения об аренде: подайте объявления на профильных площадках или повесьте баннер на окна помещения.
4 Обратитесь в агентство недвижимости.
Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК показал свою стабильность. Это выгодно не только бизнесу, но и жителям: получить нужный продукт или услугу можно быстро и близко к дому. Однако инвесторам стоит подробно изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это позволит оценить потенциал выбранного ЖК и доходность вложений.
Источник: domrfbank.ru
Инвестиции в коммерческую недвижимость: надежные способы
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как вложиться и не прогореть
Один из самых прибыльных видов бизнеса — инвестиции в коммерческую недвижимость. В статье я рассказываю о том, как обезопасить себя от рисков и снизить порог входа в эту сферу.
Содержание:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес
- 5 типов коммерческой недвижимости
- Торговые площадки: магазины, торговые комплексы
- Индустриальные объекты
- Площади для бизнеса
- Гостиничные объекты
- Универсальные объекты
Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес
Недвижимость — один из самых надежных активов, спрос на который есть всегда.
Однако, если раньше для получения арендного дохода выгодно было приобретать жилую недвижимость, то в нынешних условиях экономики прибыльнее сдавать в аренду помещения владельцам разнообразного бизнеса. Это практически беспроигрышный вариант инвестирования на ближайшие годы, который обладает множеством плюсов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы
Своим видением того, как выбрать тип недвижимости для получения пассивного дохода, я поделился в статье:
Если решение об инвестировании в коммерческий проект уже принято, то необходимо выбрать подходящий объект.
5 типов коммерческой недвижимости
Торговые площадки: магазины, торговые комплексы
Такая недвижимость в предпринимательской среде считается одной из самых прибыльных. Особенно, если приобретать участки и самостоятельно строить объекты. Очевидный плюс — солидная торговая площадь, которую можно сдавать в аренду и получать ежемесячно несколько тысяч рублей за каждый квадратный метр.
Главное, найти «проходное» место. На объекты с хорошим расположением самый высокий спрос, соответственно, они приносят большую прибыль.
Индустриальные объекты
Их можно сдавать под заводы, промышленные предприятия, склады. Это менее доходный вид коммерческой недвижимости, однако и он приносит неплохие деньги, при этом объект не требует особой подготовки.
Арендаторы сами закупят необходимое оборудование и создадут оптимальный внутренний микроклимат в помещении, в зависимости от целей его использования.
Площади для бизнеса
Еще один вид прибыльных коммерческих объектов — офисы. Если в планах инвесторов не стоит самостоятельно организовывать бизнес-центр, то можно сдавать площади в аренду. Помещения с выгодным расположением никогда не остаются без внимания арендаторов.
Гостиничные объекты
Кроме гостиниц, гостевых домов и отелей, в эту группу входят: санатории, профилактории, общежития, базы отдыха.
Сейчас процветает туризм, в том числе и внутренний, поэтому в городах открывается очень много хостелов. Под мини-гостиницу можно приспособить практически любое здание с несколькими комнатами и проведенными коммуникациями. Инвесторы охотно вкладываются в такие проекты — это модно и выгодно, особенно если приобретать недвижимость в населенном пункте с достопримечательностями.
Универсальные объекты
Такая коммерческая недвижимость как объект инвестирования — одна из самых выгодных. Речь идет о помещениях, которые подходят для реализации практически любых бизнес-идей. Можно организовать магазин, клинику, развивающий центр, ресторан и многое другое.
Обязательные требования к универсальной недвижимости: наличие коммуникаций, капитального ремонта и отдельного входа.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank отметили, что в 2018 г. особенно вырос интерес к офисной и торговой недвижимости.
На графике наглядно видно, как распределились инвестиции в коммерческую недвижимость в 2008-2018 годах:
Источник: Knight Frank Research, 2018
При всей привлекательности и выгоде инвестирования в коммерческие объекты существует один его значительный недостаток — высокий порог входа.
Но теперь это – проблема только для тех, кто еще не знает о том, что любой тип недвижимости или доли в ней можно приобрести со скидками до 90% на торгах по банкротству.
Если вы хотите узнать, как покупать отдельные помещения, офисы, магазины и целые заводы с максимальной выгодой, приходите на наш мастер-класс:
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Источник: torgi-blog.com
Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция
Продают торговые помещения по разным причинам: у кого-то бизнес оказался неликвидным, кто-то хочет вложиться в инициативу покрупнее, а кто-то — просто отойти от дел с солидной суммой на руках. В этой статье разбираемся, как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость.
Что такое коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты, которые можно использовать для ведения торговли или в иных целях, приносящих прибыль. Обычно в эту категорию входят три типа помещений: стрит-ритейл, офисы и склады. Принципы, о которых мы поговорим в этой статье, одинаково хорошо подойдут для продажи любого из этих объектов.
Способы продажи
Продать недвижимость можно разными способами: какие-то потребуют больше времени и сил. Другие, наоборот, позволят расслабиться — но за опредёленную плату. Посмотрим, какими способами продажи можно воспользоваться.
Продавать самостоятельно
Путь наибольшего сопротивления. Продавец всё делает самостоятельно: сам оценивает помещение, ищет покупателей, организует показы, ведёт переговоры и составляет текст договора. Не советуем лезть в это дело новичкам без опыта манипуляций с недвижимостью — ошибиться можно буквально на каждом шагу, а стоимость ошибки велика. Из очевидных плюсов — не нужно тратиться на посредников, но придётся посвятить этому процессу все силы и время.
Обратиться к частному риэлтору
Компетентный риэлтор сильно облегчит продавцу жизнь. Но есть одна проблема: хорошего частника, которому можно спокойно доверить объект, найти очень тяжело. Гораздо больше шансов напороться на афериста или новичка с миниатюрным портфолио — но если вы нашли профессионала, вам повезло: услуги частных риэлторов обычно стоят на 30% меньше, чем услуги агентств.
Обратиться в агентство недвижимости
Поручить весь процесс хорошему брокеру — самый простой способ быстро и выгодно продать недвижимость. Обязанности продавца в этом случае сводятся к тому, чтобы сначала позвонить в агентство, а через некоторое время прийти на заключение сделки.
Всё остальное компания-брокер берёт на себя: её сотрудники проведут оценку стоимости, найдут идеального контрагента среди наработанной клиентской базы, организуют показ и добьются того, чтобы помещение ушло только на ваших условиях. Из минусов — за это придётся заплатить. Стоит ли оно того? Вопрос ресурсов и приоритетов.
Переговорная комната с панорамными окнами
Как продать помещение
Мы подготовили для вас небольшое руководство о том, как самостоятельно продать коммерческую недвижимость за короткий срок.
Подготавливаем объект
Первый ингредиент в рецепте успешной продажи— отсутствие у объекта юридический обременений. Это значит, что помещение не должно находиться в залоге или под арестом и быть предметом судебных разбирательств. Пытаться скрыть эти обстоятельства бессмысленно — покупатель узнает о них за два клика мышкой даже без помощи юриста. Если есть какие-то проблемы, сначала их нужно решить, обязательно это задокументировать и только после этого выставлять объект на продажу.
Очень важно, как выглядит объект. Помещение должно иметь товарный вид — рекомендуем обратиться в клининговую компанию, чтобы для начала привести в порядок интерьеры. Потенциальный покупатель не должен внезапно наткнуться на пыль, грязь, паутину, пятна и разлитую краску — такие вещи негативно влияют на восприятие и только повредят продаже. Если речь идёт про ещё не задействованное помещение без отделки, этим этапом можно пренебречь.
Если незадолго до этого помещение покинул съёмщик, убедитесь, что от его бизнеса не осталось никаких следов: снимите все вывески и уберите лишнее оборудование.
Собираем документы
Покупатели ценят прямоту и прозрачность. Сразу предоставить полный пакет документов — отличный шаг на пути к успешной сделке. Вот какие бумаги нужно подготовить:
- Свидетельство о регистрации права собственности;
- Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения и другие свидетельства того, как возникло право собственности;
- Копия паспорта;
- Выписка из ЕГРН — документ, в котором содержится вся ключевая информация об объекте;
- Паспорт БТИ на помещение;
- Справка о балансовой стоимости помещения;
- Заключение экспертной компании об оценке объекта — если вы обращались к оценщику.
Определяем цену
Стоимость объекта коммерческой недвижимости складывается из огромного количества разных параметров. Их много, и у каждого есть свои нюансы. Ошибочная оценка обычно приводит к двум сценариям: собственник либо сильно дешевит и продаёт хороший объект за копейки, либо заламывает цену — в таком случае помещение вряд ли находит покупателя. Вот некоторые аспекты, на которые в первую очередь обращают внимание оценщики:
Класс здания. Всего их четыре: A, B, C и D, от наиболее к наименее престижному. Помещение в новостройке класса A будет стоить в несколько раз дороже, чем аналогичное помещение в здании класса C.
Этаж. Чем выше помещение, тем ниже цена — лестницы отталкивают клиентов и уменьшают выручку.
Состояние объекта. Коммуникации, наличие или отсутствие отделки, электрические мощности — всё это влияет на итоговую стоимость.
Первая линия. Здесь всё понятно — торговые помещения с прямым доступом к улице стоят ощутимо больше, чем помещения без него.
Полезная площадь. Если общая площадь — это просто периметр застройки, то полезная— это те квадратные метры, которые можно задействовать. Чем больше перегородок, например, тем эта площадь меньше — они занимают пространство внутри помещения и не дают его использовать.
Локация. Здесь оцениваются сразу несколько моментов: объём пешеходного и автомобильного трафика, наличие парковки, а также близость к крупным развязкам, станциям метро, торговым центрам и другим объектам с высокой проходимостью.
Наличие или отсутствие арендатора. Если у помещения уже есть съёмщик, речь идёт о продаже готового арендного бизнеса — а значит, стоимость объекта сильно повышается.
Пример офисного пространства
Размещаем рекламу
Как найти покупателя? Если занимаетесь продажей коммерческой недвижимости самостоятельно, ваши лучшие друзья в этом деле — крупные доски объявлений. Рекомендуем разместить объект сразу на нескольких порталах: выйдет дороже, но охват увеличится в несколько раз. Однако одного охвата недостаточно.
Чтобы привлечь больше реальных покупателей, создайте привлекательную и полезную карточку товара. Что мы имеем в виду?
Привлекательная карточка сразу притягивает взгляд качественными и по возможности красивыми фотографиями, которые дают исчерпывающую информацию о внешнем виде объекта. Пусть ваши потенциальные покупатели сразу увидят помещение и внутри, и снаружи — здесь особенно важно показать то, как выглядит входная группа.
Полезная карточка содержит не только красивые фотографии, но и все нужные данные о помещении: планировку, площадь, этаж, цену за один квадратный метр, примерную окупаемость, а также информацию про ближайшее торговое окружение. Отдельно расскажите про транспортную доступность — насколько далеко ближайшая станция метро, есть ли поблизости автобусные остановки и можно ли припарковаться рядом со зданием.
Это не просто забота о покупателе — в первую очередь это верный способ сохранить ваше время. Чем больше ключевой информации вы сразу предоставите контрагенту, тем быстрее будут проходить переговоры. Есть и второй приятный бонус: вы избавите себя от необходимости по десять раз отвечать на одни и те же вопросы, потому что вся информация будет дана чёрным по белому ещё в объявлении.
Когда опубликуете объявления на всех нужных сайтах, задумайтесь о том, как их продвигать. Практически все площадки предлагают встроенные инструменты — это удобно, но такие механизмы действуют только в пределах одного сервиса. Чтобы привлечь аудиторию извне, вложитесь в таргетированную рекламу: если правильно определить целевую аудиторию, ваши объявления увидят те, кто больше всего заинтересован в приобретении объекта — например, инвесторы или предприниматели. В этом вам поможет профильное рекламное агентство.
Выбираем покупателя
Если желающих купить объект несколько, выберите того, кто готов заключить сделку раньше всех остальных. А если поиск затягивается, но получить деньги нужно как можно скорее, есть другой вариант. Можно обратиться к компании, которая занимается выкупом недвижимости — правда, в этом случае придётся уступить 15–40% стоимости. Зато быстро и, скорее всего, без лишних вопросов.
Пример коммерческого помещения в башне Москва-Сити
Заключаем договор
Финишная прямая и самая ответственная часть всего процесса. Чтобы вам было проще, собрали всё, что нужно указать в договоре купли-продажи:
- Предмет продажи;
- Сумму сделки;
- Паспортные данные покупателя и продавца, а также их реквизиты;
- Кадастровый номер объекта;
- Точный адрес объекта;
- Тип объекта: помещение, пристройка, здание;
- Площадь объекта, этаж и расположение в здании;
- Способы и сроки оплаты;
- Срок передачи объекта.
После этого договор распечатывают и дают на подписание обеим сторонам. Подписанный документ отправляют в ЕГРН, где регистрируют переход права собственности. Вот так выглядит полный список документов, который нужно подать в Реестр:
- Сам договор;
- Заявление о проведении государственной регистрации сделки;
- Копии паспортов обеих сторон;
- Правоустанавливающие документы на объект;
- Если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу объекта;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Обратите внимание: если предмет сделки — часть нежилого помещения, она заключается в присутствии нотариуса.
Супермаркет – разновидность коммерческой недвижимости
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Уплачиваем налог
Во всех стандартных случаях государство взимает 13% от суммы сделки — это регулируется статьёй 224 Налогового кодекса РФ. Но есть несколько обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога:
- Продавец владеет недвижимостью пять лет и более;
- Продавец получил недвижимость a) по наследству, б) в результате приватизации или в) приобрёл её по договору пожизненного содержания. Если соблюдается одно из этих условий, минимальный срок владения сокращается до трёх лет.
Хотите продать коммерческую недвижимость? Мы поможем найти покупателя. Свяжитесь с нашими специалистами по номеру +7 (499) 681-70-67 — мы подготовим объект к продаже, выставим его на витрину, проведём показы и доведём сделку до конца. Вам останется только подписать договор и получить деньги.
Источник: rosretail.com
Как заработать на коммерческой недвижимости
Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Она принесет более высокий доход, быстрее окупится. Нужно лишь все правильно рассчитать, приобрести максимально выгодный объект. Помещения для бизнеса можно покупать нескольким инвесторам вскладчину. При такой покупке каждый тратит меньше.
Офисное помещение ремонтируется обычно за счет арендатора. Это снижает затраты инвестора. Доходность зависит от многих факторов, которые нужно просчитать заранее. При отсутствии опыта инвестирования в арендный бизнес лучше обратиться за помощью к специалисту. Обучение на собственных ошибках может обойтись дорого.
Арендный бизнес
Сдать в аренду можно любое коммерческое помещение. Перед тем, как покупать объект недвижимости, нужно ответить на несколько вопросов:
Для кого предназначен объект недвижимости?
Если на первом этаже жилого дома располагается сетевой обувной магазин, то маленьким магазинам сложно с ним конкурировать.
Насколько выгодно покупать недвижимость в данном районе?
В районе должно быть достаточно людей, которые будут посещать магазин или другое заведение арендатора. Если выгоды не будет, то арендаторы будут часто меняться, это приведет к нестабильности и снижению прибыльности объекта. Результатом станет и увеличение срока окупаемости.
Какой объект покупать?
Это может быть помещение на первом этаже нового дома, в офисном или в торговом центре, отдельно стоящий объект.
Объект можно сдавать целиком или по частям. Частичная сдача будет более выгодна, но она не везде реализуема. Например, одно большое офисное помещение можно сдать нескольким организациям и получить больше прибыли, чем при сдаче всего помещения целиком. Спрос на небольшой офис может быть существенным, так как маленьким организациям не нужны большие площади, за которые им часто приходится переплачивать.
Задать вопрос эксперту
Еськова Наталья
Эксперт по банковскому делу. Кредитный эксперт. Опыт работы в банковских организациях более 8 лет.
Задать вопрос
Плюсы и минусы заработка на коммерческой недвижимости
Зарабатывать на коммерческой недвижимости можно больше, чем, если сдавать квартиру. Но у такого заработка есть не только положительные стороны, но и «подводные камни». К плюсам относятся:
Быстрая окупаемость. Она может быть на несколько месяцев больше, чем при сдаче квартиры.
Прибыль больше. Если квартиру можно сдавать за 35-40 тысяч, то офисное помещение той же площади обойдется арендатору дороже.
Не нужно делать ремонт. Чаще всего его делает арендатор.
При правильном расчете и хорошем спросе сдавать помещение будет легко.
Помещение можно сдавать для любых организаций. На первом этаже жилого дома может находиться не только магазин. Здесь может располагаться банк, фирмы, аптека.
Наряду с положительными сторонами есть у арендного бизнеса и недостатки. Главный недостаток заключается в том, что перед покупкой объекта недвижимости нужно тщательно все продумать.
Отсутствие продуманного решения может привести к тому, что объект не будет приносить прибыль. А на него будут потрачены серьезные деньги. Другой минус в том, что часто требуется помощь специалиста, чтобы запустить такой бизнес.
Какие помещения подходят для бизнеса
Чтобы сделать выгодные вложения, нужно выбрать подходящий объект недвижимости. Например, сдавать промышленные и специализированные объекты нужно под конкретного заказчика. Найти арендатора под такие помещения сложно. В большинстве случаев арендовать будут три типа помещения:
Цокольные этажи новостроек
Здесь открывают магазины, салоны красоты, медицинские центры и другие организации, предоставляющие услуги людям.
Офисные помещения и здания
Купить офисное здание является сложным делом, так как требует большой суммы. Часто приобретают отдельные офисы.
Помещение в торговом центре
Сюда приходит много людей по выходным и будням.
Можно получать прибыль от сдачи в аренду гаража. Эти объекты тоже востребованы, так как мест для парковки всегда не хватает. А парковка авто на «свежем воздухе» приводит к быстрому износу железа. Чаще всего инвестирование производится именно в эти объекты недвижимости.
При сдаче недвижимости легче найти арендаторов на небольшие и средние помещения. Большие площади сдавать сложнее, их арендуют банки, производственные помещения и другие крупные организации.
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Вкладываться в один объект недвижимости могут несколько людей. Им будет проще собрать нужную сумму для покупки объекта. Такая инвестиция потребует заключения договора, в котором будут указаны условия получения прибыли, права и обязанности участников, владеющих объектом недвижимости.
Со временем владелец доли может продать ее или выкупить долю у другого участника. Коллектив собственников сможет быстрее решить любые вопросы, связанные с активом. Часто решение таких вопросов предполагает финансовые затраты.
Сделать ремонт или установить перила на крыльце легче вскладчину, чем одному собственнику помещения. Но при коллективном вложении денег прибыль нужно делить между всеми владельцами объекта недвижимости. Нескольким собственникам сложнее принимать решения по острым вопросам.
Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках
Цены на помещения в Москве и Московской области отличаются в зависимости от района, общей площади, инфраструктуры. Так один квадратный метр помещения в черте города Москва стоит 180-350 тысяч рублей в зависимости от района. В Московской области этот показатель ниже, там стоимость варьируется в пределах 130-270 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра взята на основе одного из сайтов, на котором размещены предложения по покупке коммерческой недвижимости.
В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр будет в пределах 120-300 тысяч. На отдельные объекты цена квадратного метра может отличаться от указанных показателей. На цену влияют многие факторы:
- местоположение;
- площадь;
- наличие парковки;
- здание;
- ремонт;
- транспортная развязка.
При покупке недвижимости цена не должна стать определяющим фактором. Выбирая самую дешевую площадь под магазин, владелец рискует остаться без прибыли. Низкая стоимость объекта обусловлена его неудобным расположением, плохой планировкой здания или другими факторами, из-за которых хорошо заработать на аренде не получится.
Например, если магазин находится глубоко во дворах, то чтобы его раскрутить, потребуется большие вложения в рекламу. Арендатору это неудобно, лишние расходы. Он может пойти на это только при низкой арендной плате, а это снижает доходность объекта.
Дорогое помещение может позволить только магазин-сетевик, банк или крупная организация. При покупке помещения под магазин, нужно смотреть на проходимость, местоположение, наличие парковки для клиентов.
Также потребуется организовать планировку внутри, типичную для магазинов: торговый зал, подсобное помещение. Если магазин будет расположен в доме, нужно учитывать интересы жильцов. Потребуется соблюдение режима тишины, согласно законодательству. В жилых помещениях заведения могут работать до 22-00, а уровень шума не должен превышать 50Дб.
В ТЦ (торговых центрах) аренда может быть дороже. Но здесь есть главное преимущество – покупатели сюда приходят отдохнуть, развлечься, купить товары, посидеть в ресторане. То есть, потенциально они уже готовы к финансовым затратам. Площади в торговых центрах – хорошие активы.
Подсчет прибыли
Посчитать прибыль можно на конкретном примере. Объект в центре столицы стоит 114 млн. руб. Его площадь 190 квадратных метров. Стоимость квадратного метра 600 тысяч рублей. Стоимость аренды в этом район примерно 30 тысяч рублей за квадратный метр в месяц.
При площади в 190 кв.м. это будет 5,7 млн. рублей в месяц при полной загрузке. Чтобы подсчитать доход, нужно вычесть все расходы:
- Налог (для физических лиц, ставка 13%, для ИП и организаций могут быть налоги в 6% или 15% с прибыли, все зависит от системы налогообложения). Возьмем за основу налог в 13%. С оборота в 5,7 млн. после уплаты налога останется 4,959 млн. рублей.
- Коммунальные платежи. Их оплачивает арендатор, в зависимости от расходов электроэнергии, ГВС. Но за коммуникации общего пользования платит арендодатель. Оплата услуг ЖКУ согласовывается индивидуально с арендодателем, тут нет конкретных цифр. Допустим, что арендодателю приходится платить 10 000 рублей в месяц.
- Неучтенные расходы. Лучше закладывать часть средств на такие расходы. Например, поломка двери, замена электропроводки и т.п. Сумма таких расходов может составлять 20-30 тысяч в месяц. Здесь каждый собственник вправе установить свою планку, но если цифры учтена, рассчитать рентабельность будет проще.
- Первоначальный ремонт. Помещение ремонтирует за свой счет фирма арендодателя. Но первоначальный ремонт там необходим. В настоящее время такой ремонт обойдется в 250-300 тысяч рублей.
Цифры приблизительные, но они покажут, как быстро окупится инвестиция. Расходы и доходы, которые собственник получит за объект недвижимости, будут приведены в таблице ниже.
| Расходы | Доходы | ||
| Покупка помещения | 160 млн. | Аренда | 5,7 млн./мес |
| Налоги | 741 тыс./мес | ||
| Коммунальные платежи | 10 тыс./мес | ||
| Ремонт | 300 тыс. | ||
| Неучтенные расходы | 20 тыс./мес | ||
| Итого за 3 года | 169,972 млн. | Итого за 3 года | 205,2 млн. |
Простой расчет на 3 года показывает, что за это время объект недвижимости окупится, а собственник получит прибыль 35 миллионов 228 тысяч рублей. Цифры могут отличаться, все зависит от договоренностей арендодателя и арендатора. Расчет будет правильным при условии, что нежилой объект будет сдаваться непрерывно.
Обычно офисные помещения сдают организациям на несколько лет, так что такое условие соблюсти несложно.
Налоги
Раньте платит налоги в зависимости от того, на какой системе налогообложения он зарегистрирован. Есть несколько вариантов:
- НДС. Если владелец будет признан плательщиком этого налога, то ему потребуется оплачивать 20%.
- УСН. Для предпринимателей и организаций существует упрощенная система налогообложения. Она предусматривает 6% налога с оборота или 15% с прибыли.
- Патент для предпринимателей. Выплачивается 6% со среднего значения.
Физические лица платят с аренды налог НДФЛ, который составляет 13% от полученного дохода. Но собственники сдают нежилое имущество обычно как предприниматели, открывая свой бизнес.
Cколько стоят помещения на первых этажах
Физическое лицо или организация могут приобрести в столице помещения под офисы на первом этаже жилых домов. Такие помещения будут пригодны и под магазин, прокат оборудования. Стоимость помещений зависит от района.
Например, в Москве квадратный метр помещения на первом этаже в Центральном районе стоит от 350 до 500 тысяч рублей. В других районах стоимость может составлять 120-300 тысяч рублей за кв. метр. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга предлагает торговые и офисные площади на первых этажа за 120-400 рублей квадратный метр.
Как сдавать коммерческую недвижимость
Для сдачи в аренду коммерческой недвижимости компания размещает объявление. Есть несколько вариантов:
- Размещать объявления самостоятельно, поиск может вести сотрудник, работающий в штате.
- Пользоваться услугами риэлтора. У таких организаций есть база, контакты с клиентами, они смогут быстро сдать помещение. Среди клиентов агентств недвижимости может быть известный сетевой магазин или банк. Но придется заплатить комиссию за услуги.
- Сдавать постоянному арендатору. Некоторые собственники готовы даже пойти на уступки, чтобы магазин известной сети оставался у них надолго.
После того, как арендатор будет найден, нужно заключить с ним договор аренды. Составить такой договор поможет профессиональный юрист. Он найдет каждый подводный камень. Составленный бланк договора можно использовать для взаимодействия с арендатором. Договор делается универсальный, он подходит для нужд любой компании, не важно, торговая организация это или медицинский центр.
После заключения договора вносится оплата, и арендатор заезжает в помещение. Арендодателю остается только иногда контролировать обстановку в помещении. Он может это делать сам или отправлять представителя с проверкой. Сотрудник компании или собственник в дальнейшем контролирует поступления денежных средств за аренду.
Какие документы проверить перед покупкой
Если выбор сделан, нужно проверить документы перед тем, как покупать объект. При использовании услуг риэлтора эта задача ложится на их плечи. Если собственник самостоятельно осуществляет покупку, это делает он или его представитель. Нужно проверить документы:
- На право собственности.
- Установить, что продавец действительно является владельцем объекта.
- Установить отсутствие или наличие других собственников.
Информацию об объекте и собственниках можно получить по выписке из ЕГРН. Она платная, но дает информацию о собственниках объекта, отсутствие или наличие арестов, обременений, других собственников.
Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса
При покупке здания или помещения нужно узнать как можно больше информации о нем. Год постройки, какие магазины, арендаторы есть, как давно арендуют. Нет ли там постоянной «текучки» арендаторов, если есть, то по какой причине. Все это можно узнать из открытых источников. Также нужно осмотреть, в каком состоянии объекты общего пользования, как проходит уборка, есть ли охрана.
При покупке помещений на первых этажах смотрят на дом, состояние помещения, санузлов, наличие или отсутствие ремонта, парковку, прилегающую территорию. Большое значение имеет удобное местоположение и транспортная развязка рядом.
Бизнес на аренде гаражей
Проблемы с парковками в больших городах случаются постоянно. Почему бы не превратить это в бизнес? Гаражи могут сдаваться в аренду частным лицам, организациям. Можно арендовать не только гаражные боксы, парковочные места или отдельно стоящие гаражи. Есть здания, которые легко переоборудовать для гаража грузовых авто, специальной техники.
Бизнес на сдаче недвижимости в аренду может приносить большой доход. Но он требует больших первоначальных вложений на покупку недвижимости. Чтобы получать прибыль и не остаться без прибыли, потребуется все хорошо просчитать. Выгодные объекты сдаются постоянно, без простоев. Опытные инвесторы делают упор на постоянных арендаторов, предлагая им различные выгодные условия.
Читайте далее:
Кредит под залог в Тинькоф банке
Кредит в Газпромбанке под залог
Идеи, что можно сдавать в аренду
Как начать зарабатывать на инвестициях с минимальными вложениями
Что такое аккредитив
Как арендовать помещение под магазин
- Об авторе
- Недавние публикации
Источник: business-mama.ru