Как заработать на коммерческой недвижимости в Москве

Массовые инвестиции в жилую недвижимость остались в прошлом — сейчас их затмили коммерческие помещения. В этой статье подробно говорим о нескольких важных вещах: в какие объекты лучше вкладываться, почему ГАБ — это выгодно, а также разбираемся, что такое ЗПИФ, и как с ним обращаться.

Коммерческая недвижимость: вкладываться или нет?

Наш ответ: вкладываться. Это если коротко. А если более развёрнуто, то инвестировать в коммерческие объекты выгоднее, чем в жилые. Выделим две главные причины: арендные ставки на них выше, а срок окупаемости вложений меньше. Стрит-ритейл и офисные помещения уже который год занимают победные места по доходности на московском рынке аренды, в то время как стоимость квартир растёт, а вот арендные ставки — нет.

Интерьер офисного пространства

Покупаем объект для продажи или сдачи в аренду

Офисная недвижимость

Во время пандемии многие инвесторы поставили крест на офисах. У них были на то веские причины: 2020-й нанёс колоссальный удар по рынку офисной недвижимости. Компании в срочном порядке переводили своих людей на удалёнку, и тысячи квадратных метров простаивали. Однако два года спустя положение вещей постепенно приходит в норму: сотрудники возвращаются в офисы, поэтому цена на помещения уверенно растёт. Сейчас показатели почти вернулись к доковидным — а значит, инвестировать в офисы снова выгодно.

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.

Самый распространённый подход — купить помещение на стадии строительства бизнес-центра, дождаться ввода объекта в эксплуатацию и сразу продать офис по большей цене. В этом случае вам удастся быстро отбить все вложения. Можно поступить иначе: найти не покупателя, а арендатора. Окупаться инвестиции будут дольше, но в долгосрочной перспективе у вас есть шанс заработать больше.

Существуют и более сложные схемы: вы покупаете офис, сдаёте его в аренду на несколько лет, а когда инвестиционный цикл заканчивается, продаёте уже полностью капитализированный объект.

Какой бы алгоритм вы ни выбрали, при выборе офисного помещения для инвестиций советуем обращать внимание на следующие параметры:

Транспортная доступность. Чем проще добраться до комплекса на любом виде транспорта — личном, общественном или вообще пешком — тем выше будет его заполняемость. Стоит выбирать объекты рядом со станциями метро, остановками наземного транспорта и автомобильными развязками. Ещё лучше, если прямо в здании или неподалёку от него есть парковка.

Инфраструктура бизнес-центра. Офисным работникам важно, чтобы всё нужное для жизни было у них под рукой — в первую очередь это касается столовых, банкоматов, аптек, кофеен и ресторанов. Хорошо, если на первых этажах комплекса или в шаговой доступности от него есть площадки под ритейл.

Благоустройство. Обратите внимание на то, что девелопер собирается сделать с прилегающими к зданию территориями. Небольшой сквер для отдыха и прогулочные дорожки могут сильно повысить спрос на помещения в этом комплексе.

Общественные пространства. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Важно, чтобы у сотрудников была возможность собираться вместе в комфортной и приспособленной для этого зоне — например, для мозговых штурмов или продуктивного коворкинга.

Строительные материалы и технологии. В офисном пространстве должен быть исключён какой-либо дискомфорт: помещения должны хорошо вентилироваться, температурный режим — быть на стабильном уровне, солнце — не слепить, а заполнять комнаты мягким естественным светом.

Класс проекта. От этого напрямую зависит арендная ставка или цена продажи. Всего их четыре: A, B, C и D, но мы рекомендуем присматриваться только к A и B — если позволяет бюджет, конечно. Обычно именно помещения этих классов приносят владельцам стабильный и высокий доход.

Также важно понимать, какие компании могут быть заинтересованы в этом помещении и на какой срок они готовы его снять.

Интерьеры кафе – пример стрит-ритейла

Стрит-ритейл

Выбор торгового помещения проходит в несколько этапов. Сначала вам нужно оценить локальный рынок, чтобы понять, какой бизнес больше всего востребован в выбранном районе. Например, если в округе много аптек, покупать помещение с этим назначением нецелесообразно — пользоваться большим спросом оно не будет. И наоборот: если так случилось, что в этом месте дефицит продуктовых, у вас будет много шансов найти арендатора на подходящее помещение.

После этого проанализируйте местоположение объекта. Вот список того, что нужно проверить:

Конкуренция. Посмотрите, какая средняя арендная ставка в интересующем вас районе — если сильно превысите этот показатель, арендодатели могут уйти к конкурентам. Чтобы оценить этот риск, узнайте, сколько у вас потенциальных соперников. Это определяется количеством свободных площадей в округе.

Пешеходный и автомобильный трафик. Чем выше этот показатель, тем привлекательнее объект для предпринимателей — от проходимости во многом зависит объём продаж. Помещения на задворках спальных районов вряд ли кого-то заинтересуют.

Зонирование. У каждого городского участка есть определённое назначение. Какое именно — зависит от решения местных властей. Изменить его практически невозможно, поэтому всегда проверяйте, что в этом месте можно вести конкретный бизнес. Для этого откройте публичную кадастровую карту Росреестра и найдите нужный участок c помощью его кадастрового номера.

Если с местоположением всё в порядке, проверяем сам объект. На что обратить внимание:

Планировка. Самый привлекательный вариант для большинства предпринимателей — свободная планировка. Она позволяет быть гибким в организации пространства и к тому же не требует лишних затрат. С дополнительными перегородками всё иначе: на их снос придётся тратить и время, и деньги.

Техническая оснащённость. Она должна соответстWowать целям будущих арендаторов. Обязательно проверьте наличие телекоммуникаций и водоснабжения, доступность и мощность электричества, уровень шума, вентиляцию и высоту потолков. Ещё один важный момент — наличие погрузочно-разгрузочной зоны, которая нужна для комфортного ведения практически любого бизнеса.

Место для рекламы. Если бизнес в первую очередь ориентируется на транзитный трафик, окна и вход должны выходить на улицу — это позволяет обустроить витрину. Над входом должно быть место для вывески.

Назначение объекта. Если коротко — это зонирование на уровне одного помещения. Посмотреть его можно в Жилищном кодексе.

Покупаем готовый арендный бизнес

Готовый арендный бизнес — отличный вариант для тех, кто хочет вложиться в недвижимость без лишней головной боли. Главное удобство заключается в том, что не нужно искать арендатора — а значит, доход начинает поступать на ваш счёт буквально сразу после заключения сделки. А ещё совершенно не обязательно разбираться во всех тонкостях бизнеса. Из минусов выделим внушительную стоимость, но этот недостаток компенсируется высокой доходностью и быстрой окупаемостью.

На что обращать внимание

Звучит идеально, но никакая бочка мёда не обходится без своей ложки дегтя. Чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем, внимательно проверьте следующие моменты:

История объекта. Если объект постоянно переходит из рук в руки, не задерживается ни у одного владельца — это повод насторожиться. А наличие каких-либо обременений — так и Wowсе красный флаг, предостерегающий от сотрудничества.

Местоположение. Стандартный набор критериев, который мы обсуждали в предыдущем разделе: хороший пешеходный и автомобильный трафик, близость к объектам общественной важности, первая линия. Выгодная локация принесёт вам стабильный доход и сильно упростит поиск нового арендатора, если возникнет такая необходимость.

Арендатор. Идеально, если это крупная или хотя бы известная компания с хорошей репутацией. Такие контрагенты преподносят меньше всего сюрпризов — обычно их интересует долгосрочное сотрудничество, и они всегда платят Wowремя и в полном объёме.

Сроки договора. Меньше, чем на 5 лет, соглашаться не нужно. Это рискованно: арендатор съедет раньше, чем окупится хотя бы половина стоимости, поиск нового может затянуться, а любой простой недвижимости — это убытки. Оптимальный срок — 7-10 лет. И должна быть возможность пролонгации договора.

Арендный бизнес на Трёхгорном валу

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды — ЗПИФы

Для начала разберёмся, что вообще такое паевый инвестиционный фонд, и зачем он нужен. Допустим, вы хотите начать инвестировать. Вы можете самостоятельно вложить средства в различные активы — акции, валюту, облигации, драгоценные металлы, а в нашем случае недвижимость — а можете доверить это управляющей компании ПИФа. Для этого вы вкладываете деньги в общий портфель фонда и получаете паи — доли этого портфеля. В идеале их стоимость увеличивается с каждым днём, и через некоторое время вы можете погасить свои паи и получить прибыль.

Инвестировать через ПИФы — отличный вариант для новичков, потому что в этом случае средствами распоряжаются специалисты по рынку. Работу всех управляющих компаний контролирует Банк России, и у каждого фонда есть своя инвестиционная декларация.

Ключевое отличие закрытых ПИФов от обычных — количество паев ограничено, а погасить их можно только после расформирования фонда. Обычно это срок до 15 лет. Потенциальная доходность — высокая, но также велик риск потерять вложения. В большинство ЗПИФов вкладываться могут только квалифицированные инвесторы, но есть фонды и для новичков: они ограничены в структуре актиWow, которые может приобрести управляющая компания.

Как выбрать ЗПИФ

Вы можете найти информацию про все ПИФы на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка. Встроенный фильтр поможет вам отыскать закрытые фонды для неквалифицированных инвесторов и фонды, специализирующиеся на недвижимости. Важно, чтобы ЗПИФ был зарегистрирован недавно — в этом случае вы ещё успеваете купить паи. При выборе подходящего для вас посредника обратите внимание на следующие моменты:

Срок сущестWowания ЗПИФа. Не забывайте, что погасить паи вы сможете только после расформирования закрытого фонда. Обязательно уточните, что это за дата, и решите для себя, готовы ли расстаться с деньгами на такой срок.

Виды актиWow. Посмотреть, куда пойдут ваши деньги, можно в паспорте фонда. Обычно он публикуется на сайте управляющей компании.

Динамика стоимости паев. Актуально, если паи этого фонда можно покупать или продавать на бирже.

Надёжность управляющей компании. Убедитесь, что у неё есть лицензия от Банка России и что выбранный ПИФ входит в реестр паевых инвестиционных фондов. Рекомендуем поискать отзывы о компании в интернете — они уберегут вас от мошенников или некомпетентных организаций.

Размер комиссий. Управляющая компания взимает комиссию с покупки и продажи паев, а также вознаграждение — оно нужно, чтобы покрыть расходы на управление. В случае с закрытыми фондами расценки могут доходить до 10% от стоимости пая — это невыгодные условия, которые серьёзно ударят по прибыли. Вся нужная информация содержится в паспорте фонда.

Считаем доходность и окупаемость коммерческого объекта

Доходность — главный показатель прибыльности. Его можно вывести по простой формуле:

(Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100

Чтобы посчитать чистую прибыль, нужно вычесть из годового дохода все потери и операционные расходы. Окупаемость — срок, за который инвестору вернётся полная сумма вложений. Чтобы посчитать окупаемость, просто переставим множители местами:

(Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)

Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

Применим эту формулу на практике. Допустим, инвестор Геннадий приобрёл арендный бизнес в пределах Бульварного кольца за 120 000 000 рублей. Арендная ставка — 1 500 000 рублей в месяц. Из потерь — один месяц простоя. При этом Геннадий зарегистрирован как ИП, поэтому с арендных выплат взимается 13%, и в месяц выходит 1 305 000 рублей.

Сначала посчитаем чистую годовую прибыль: 1 305 000 х 11 = 14 355 000

Затем перейдём к доходности: 14 355 000 : 120 000 000 х 100 = 12%

И рассчитаем окупаемость: 120 000 000 : 14 355 000 = 8 лет

Арендный бибзнес на проспекте Андропова

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Посмотрим, что в мире коммерции есть хорошего, а что может причинить сильную головную боль.

Плюсы

• Высокая доходность. Средний показатель по московскому рынку — 10%. Для сравнения, рынок жилой недвижимости в прошлом году выдал только 5%.
• Быстрая окупаемость. Средний показатель по московскому рынку — 10 лет. Опять же, сравним: квартиры в столице обычно окупаются после 25+ лет.
• Прозрачный рынок, который хорошо регулируется. В мире коммерческой недвижимости чаще заключаются договоры, а арендодатели платят налоги. Это сильно облегчает разрешение спорных ситуаций. На рынке жилой недвижимости приличная часть сделок теневая.
• Ремонтом занимаются арендаторы или покупатели. Это выгодно отличает рынок коммерческий от рынка квартирного, где обязанности по ремонту обычно ложатся на плечи собственников.

Минусы

• Сложно найти хороший объект. Помещение должно соответстWowать довольно длинному списку критериев, о которых мы говорили выше. Если часть из них не соблюдается — это уже серьёзные риски.
• Сложно найти надёжного арендодателя. Инвесторы мечтают о том, чтобы сдавать объекты крупным компаниям или «сетевикам», но в реальности найти таких клиентов не так просто.
• Простои крайне убыточны. Пока вы ищете хорошего съёмщика, с ваших счетов утекают средства на покрытие коммунальных услуг, эксплуатационных налогов и годового налога на недвижимость. Чем дольше простой, тем больше денег вы потеряете.
• Низкий иммунитет к кризисам. Коммерция очень чувствительна к экономической обстановке — в этом плане у жилой недвижимости есть серьёзное преимущество.

Получаем максимум. Краткая инструкция

Мы подготовили для вас небольшой путеводитель, который проведёт вас по всем основным этапам:

• Определитесь с суммой, которую вы готовы вложить.
• Определитесь с вашей целью.
• Что вы будете делать после того, как купите объект? Продадите? Будете сдавать в аренду?
• Оцените все риски, подумайте, какие показатели доходности и окупаемости вас устраивают.
• Найдите объект. Можно сделать это самостоятельно, а можно обратиться к брокеру — он сильно упростит задачу.
• Проведите комплексную оценку объекта, другими словами — due diligence.
• Заключите сделку. Рекомендуем заручиться поддержкой юриста, чтобы не оказаться в уязвимой ситуации.
• Управляйте объектом — либо самостоятельно, либо при помощи управляющей компании.
• Получайте доход.

Заключение

Загорелись идеей инвестировать в коммерческую недвижимость? Rosretail предлагает огромный каталог ГАБов и помещений под ритейл. Ознакомьтесь со списком самых актуальных лотов на главной странице сайта или свяжитесь с нашими экспертами по номеру +7 (499) 681-70-67. Подготовим для вас индивидуальную подборку из 3–5 подходящих вариантов и организуем показ. Работаем с любовью и без комиссии.

Источник: rosretail.com

Бизнес идея: разбираемся с субарендой, как заработать на коммерческой недвижимости

При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.

Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.

Содержание

1. С чего начать в бизнесе на субаренде
2. Расчет заработка на коммерческой недвижимости
3. Нюансы оформления документов

С чего начать в бизнесе на субаренде

Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.

Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.

В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.

Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.

Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала. Все ваши объекты будут размещаться в одном и том же месте, так что вести дела станет проще простого. Причем многие из них уже давно переделаны или изначально построены под офисные кабинеты, где размещаются средние и малые компании. Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.

А наша задача – найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.

Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.

Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.

Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.

Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.

Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.

Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше.

Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.

Однако в этом случае одними объявлениями в газетах не обойтись — нужно развешивать билборды, давать рекламу по ТВ, привлекать для поиска клиентов агентства недвижимости. В общем, это другой масштаб.

Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.

Расчет заработка на коммерческой недвижимости

Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.

• Арендуем офис за 22 000 рублей в месяц
• Находим клиента, который заплатит 28 000 рублей
• Получаем разницу в 6 000 каждый месяц с одного-единственного офиса
• С 10 помещений в месяц получаем уже 60 000 р.
• 100 офисов принесут нам 600 000 р.

Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.

Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.

Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.

Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!

Со временем даже начинающие предприниматели приобретают бесценные знания и опыт, и требуется привлекать себе помощников, чтобы успевать оформлять документы, совершать звонки, проводить расчеты.

можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.

Нюансы оформления документов

Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.

Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.

Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.

Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.

Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.

Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.

Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.

Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.

Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.

Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру грамотного инвестирования денег!
Нажмите здесь, чтобы скачать книгу по инвестициям.

REIT в России

REIT Тинькофф

REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже

Инвестиции в REIT США

Источник: realybiz.ru

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы.

Оцениваем доходы и расходы

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду, необходимо:

• Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости . Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся .
• Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов ) .

О том, какие р асходы нужно учесть обязательно , рассказывает коммерческий директор комплекса « Румянцево » Виктория Ковалева :

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатор а, и арендодателя , то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды . Обязательно заложите э ти расходы в свой бюджет» .

Формируем арендную ставку

Грамотно выстроенна я политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления пом ещений в аренду. Для разработки этой политики:

• нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.
• предусмотреть поднятие ставок.

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно , на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро , возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно п родума ть так , чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта .

Анализируем свою роль на рынке недвижимости

Большинство эксперт ов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый .

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / о фисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест . Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера , способствуют развитию малого и среднего бизнес а.

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам п овышается уровень б ытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга : кафе, детские клубы, фитнес-залы ) », — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина .

Учитываем риски

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление к оммерческих помещений в аренду не несе т такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше).

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают :

• рост тарифов на коммунальные услуги ,
• увеличение эксплуатационных и прочих расходов,
• непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).

Планируем на перспективу

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем:

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели . Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить а рхитектуру города, запросить сведения о пер спективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет . Надо спрогнозировать , к акие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И н а основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать се йчас, пока это ещ е актуально», — советует Виктория Ковалева .

П олучение стабильного дох ода от сдачи помещения в аренду возможно т олько после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса . В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед.

Источник: www.arendator.ru

Юридическая социальная сеть

2М

Подписаться
Публикации
Юридическая публикация
Вопрос дня
Астрология
Государство
Жалоба на действия или бездействие
Мнение о специалистах и организациях
Образ жизни

Образование
Отзывы о товарах и услугах
Светская жизнь
Технологии
Курьёзные вопросы
Социальные сети
14 080 984
Актуальные темы
Законы и кодексы

Сообщества
Автор публикации
Перепелкин Д. Е. Подписчиков: 5755

2М

Блог риелтора. Часть 5. Аренда и продажа коммерческой недвижимости. Личный опыт

236 891 просмотр
124 856 дочитываний
40 комментариев

На сегодня эта публикация уже заработала 3 919,20 рублей за дочитывания В конкурсе от 16.06.2020 эта публикация заработала 400,00 рублей Зарабатывать

1. Тяжелые деньги
2. Зачем покупают коммерческую недвижимость
3. Совсем другой рынок
4. Наработанная база — основа успеха
5. Кто покупает коммерческую недвижимость
6. «Нищие» регионы
7. Специфика работы
8. Обсуждение

Здравствуйте, дорогие подписчики и гости сайта. Сегодня продолжаю цикл статей «Блог риелтора». Предыдущие части по ссылкам ниже:

В этой статье расскажу о тонкостях работы с коммерческой недвижимостью, т.е. что такое сдавать и продавать магазины, рестораны, аптеки и т.д.

Тяжелые деньги

Изначально многие риелторы рвутся на этот рынок за большими деньгами, понимая, что и полмиллиона и миллион и даже два — это вполне реальная комиссия. Но окунувшись в это они начинают понимать, что не так то легко их заработать. Прежде всего — жесточайшая конкуренция. Этот рынок очень ограничен. Не так много объектов, не так много покупателей и арендаторов.

Урвать свой кусок пирога очень тяжело. Гораздо больше юридических тонкостей и нюансов, а понимая с какими суммами работаешь, и как могут спросить за эти деньги — пот на спине проступает, когда понимаешь что можешь где-то ошибиться.

Я занимаюсь именно торговой недвижимостью, не касаюсь офисной, складской, производственной и т.д. Именно о торговой недвижимости и расскажу.

Но обо все по порядку

Зачем покупают коммерческую недвижимость

Покупают ее с двумя целями — либо вести собственный бизнес (20% покупателей) либо под сдачу в аренду — 80% покупателей. Ключевых критериев при выборе объекта 2:

• ликвидность объекта, т.е. насколько данный объект пользуется спросом и тяжело ли будет искать арендаторов в дальнейшем. Годы работы показали — не бывает вечных арендаторов. И Сбербанк, и Пятерочки, и алкомаркеты и аптеки — все съезжали. Естественно, инвестору нужно чтобы помещение всегда сдавалось в кратчайшие сроки, поэтому ликвидность стоит на первом месте. Ликвидным считается объект, который подходит под размещение и магазина, и ресторана и аптеки и чего угодно.
• доходность. Вкладывая определенную сумму денег, инвестору нужно понимание сколько он будет получать с помещения сегодня, а сколько через 5 лет. Зачастую объекты продаются с уже действующими арендаторами. И соотношение цена продажи/цена аренды — важнейший показатель. Никто не будет вкладывать 50 млн чтобы получать 30-40 тысяч. На сегодня в Санкт-Петербурге сложилась такая практика, что цена продажи это цена аренды умноженная на 120 месяцев. Эта сумма может меняться, где-то больше где-то меньше. Но в среднем именно так.

Совсем другой рынок

В отличие от квартир, рынок коммерческой недвижимости гораздо более специфичен. Такие параметры, как удаленность от метро, вид из окна, ремонт, соседи — практически не имеют значения. Ключевой фактор №1, главнейший из важнейших — проходимость и количество населения рядом! Проще говоря, если мимо помещения никто не ходит — практически никакой бизнес в нем вести будет невозможно.

Если проходка хорошая — и магазин, и пекарня, и аптека, и ресторан будут прекрасно функционировать. Здесь мы говорим именно о качественных характеристиках именно помещения, а не специфики ведения бизнеса. Так же критически важным параметром является планировка и наличие несущих стен. Идеально, когда все помещение — просто один прямоугольник без несущих стен, тогда можно как угодно под свои потребности его переделать. А когда помещение разбито несущими стенами на 8-10 небольших кабинетов — это полный ахтунг.

Так же важный критерий «ценовой порог». Я не говорю за всю Россию, но в СПб с суммой менее 15 млн делать нечего. Ничего путного за меньшие деньги купить практически нельзя. Бывают редкие исключения из правил, но это именно исключения!

На этом рынке гораздо больше «кидалова», т.е. совершить сделку и остаться без комиссионного вознаграждения можно запросто, поэтому приходится обкладываться договорами, бывает что и в суде приходится свою правоту доказывать. Но такое происходит крайне редко.

В этом деле доверие — забытое слово.

Наработанная база — основа успеха

Возникает вопрос, а где же агенты берут и объекты и клиентов. Ответ прост: 90% сделок — это наработанная база, 10% — реклама. Доверие может и забытое слово, а вот грамотная работа и умение найти нужный человеку объект — люди ценят и потом рекомендуют. Одной женщине я помог купить аптеку еще в 2015 году, за прошедшие 5 лет она мне дала еще 8 клиентов, и все «в кассу».

Что-то приходит из опыта по аренде и продаже жилой недвижимости, где-то просто друзья рекомендуют, но в сухом остатке сделок не так много как кажется. Просто дать рекламу на АВИТО «Занимаюсь куплей-продажей коммерческой недвижимости» — не поможет.

Кто покупает коммерческую недвижимость

Очень часто слышу мнение что это олигархи, политики, продажные чиновники и т.д. Это главное заблуждение! В действительности, основные покупатели — бизнесмены. Кто-то поднялся в 90-е, кто-то в 2000-е, кто-то сейчас. Поднимались на разном.

Есть люди, которые строили загородные дома, кто-то в дорожном строительстве преуспел, кто-то начинал с маленькой кафешки, а сейчас владеет сетью ресторанов, кто-то в грузоперевозках начинал за рулем Газели, а сейчас у него парк из 200 фур. У всех по разному. Для них покупка такой недвижимости — это залог безбедной старости.

Очень часто бывает ситуация, когда условно в 2018 году человек купил помещение за 20 млн, получал аренду 180 тысяч в месяц, за 2 года он на основном бизнесе кое-что заработал, на аренде, продает это помещение за 21-22, добавляет имеющиеся деньги и покупает помещение уже за 30-35 млн. И так далее.

«Нищие» регионы

А вот теперь информация, которая вас удивит: не менее 60% покупателей — люди из регионов! Не Питер, не Москва, а именно регионы. Был у меня человек с Байкала, владеет там сетью гостиниц. Деньги у человека есть, приехал, вложил. Из Краснодара, у человека автопарк машин-зерновозов, тоже приехал с приличной суммой. Из Мурманска приехал человек, который занимается рыбой.

Таких примеров очень много. И заметьте, это не чиновники и не госслужащие. Они такой «товар» не покупают — в декларации тяжеловато будет обосновать. А вот бизнесменов, которые зарабатывают вполне солидные деньги в регионах — хватает. С северов так вообще пачками едут.

Был человек, работает на Ямале, не буду говорить где и кем, но главное: он наемный сотрудник, высококлассный специалист, зарплата 650 тысяч в месяц. Копил долго, но объект за приличную сумму он купил.

Специфика работы

Помимо самого по себе выбора объекта, очень много сложностей как с документами, так и с налоговой составляющей. Помещение можно оформить и на физлицо, и на ИП и на ООО. А можно и на ПАО и ЗАО. Этот выбор напрямую в дальнейшем будет влиять на налоговые издержки. Зачастую арендаторы — крупные федеральные сети.

Все платежи только «в белую», все налоги платятся в полном объеме.

Так же специфика состоит в том, что собственник никогда не скажет о «подводных камнях». Например о том, что сверху живут соседи, которые систематически заливают помещение — он вам в жизни не скажет. Если арендатор на словах сказал, что бизнес идет плохо, и скорее всего в обозримом будущем он съедет — вы также не узнаете. Это элемент риска, которого не избежать.

На этом, пожалуй все что можно уместить в статью. Конечно тонкостей и нюансов столько, что по ним можно энциклопедию писать. Если вам что-то интересно — спрашивайте в комментариях. Буду очень благодарен за оценку в 5 звезд!

Профессиональный риелтор. Купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости. Дистанционное консультирование по вопросам приобретения и съема недвижимости по всей России

Понравилась статья? Продолжать?

Проголосовали: 33

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Источник: www.9111.ru