Движимая недвижимость: как в кризис меняется рынок инвестиций в коммерческие и жилые объекты
Сегодня многие рынки, которые казались устойчивыми и стабильными, перестают быть надёжными. Причина в политической и экономической турбулентности, которой в России ещё не было. Не стал исключением и рынок недвижимости. О том, как меняется отношение потенциальных инвесторов к вложениям в жилую или коммерческую недвижимость, в своей авторской колонке для портала Biz360.ru рассказал основатель инвестиционной платформы SimpleEstate Никита Корниенко.
Никита Корниенко – 27 лет, основатель платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate . Окончил Финансовый университет при правительстве РФ. Работал инвестиционным аналитиком в банке Goldman Sachs и инвестиционном фонде Elbrus Capital. Проект SimpleEstate основал в 2019 году. Платформа зарегистрирована в Реестре операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ. К началу 2022 года у платформы было пять закрытых сделок на общую сумму более 600 миллионов рублей.
ТОП-9 способов инвестиций в недвижимость. Как заработать на коммерческой недвижимости в 2021 году
Что происходит на рынке недвижимости
В 2021 году суммарные инвестиции в недвижимость в России выросли на 37% – с 287 до 395 млрд. рублей, по данным международной консалтинговой компании CBRE. А вот инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 6%. Среди факторов, которые привели к этому, я бы выделил следующие:
- пандемия;
- низкий трафик в торговых центрах;
- высокая инфляция;
- низкие объёмы строительства.
Спрос на строящиеся жилые объекты в прошлом году увеличился: их доля составила 63% от общего объёма инвестиций (по сравнению с 56% в 2020 году). Но сейчас он может сократиться: неопределённость на рынке возрастает, повышаются риски несвоевременной сдачи объектов.
При этом я уверен, что крупные застройщики смогут перестроить свои процессы после февральских событий. Только пока непонятно, насколько оперативно они это сделают и какие понесут потери.
В ситуации турбулентности
Ещё недавно эксперты предрекали рост инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Но сегодня на первый план вышла политическая и экономическая повестка, ситуация стала менее предсказуемой. Деловая активность снижается, потому что ежедневно меняются правила игры.
В такой ситуации инвесторы не хотят принимать поспешных решений и вкладывать деньги на эмоциях. Это приведёт только к потерям и дополнительному стрессу. Лучше взять паузу, оценить риски и альтернативные варианты вложения капитала.
Главными жертвами ухода арендаторов, приостановивших работу в России – в частности, иностранных компани й, снимавших большие помещения , скорее всего станут торговые центры и офисы. К этому можно прибавить ожидаемую высокую инфляцию в стране, которая обычно сдерживает развитие коммерческой недвижимости.
Конференция «Инвестиции на рынке недвижимости: как заработать в кризис?»
Чтобы остановить рост цен и падение курса рубля, Центробанк поднял ключевую ставку до 20% (но затем опустил её до 17% — прим. редакции). Из-за этого начали дорожать кредиты, а бизнес стал сворачивать многие проекты.
Жилая недвижимость
В конце февраля и в начале марте россияне начали скупать всё подряд. Например, в феврале средняя стоимость «квадрата» массовых новостроек Москвы повысилась на 5%. «Это самый резкий месячный рост за всю историю наблюдения за рынком», – утверждает компания «Метриум», которая десять лет работает в Московском регионе.
Сейчас предпосылки для роста стоимости жилой недвижимости есть, но существует и обратная сила. Точнее, две разнонаправленные силы: высокая инфляция будет толкать цены вверх, а перегретость рынка, отсутствие денег у людей, ипотека по 20% и, как следствие, снижение спроса – будут способствовать снижению цен. При этом пока непонятно, какая из этих сил окажет наибольшее влияние.
С одной стороны, ожидается инфляция под 20% (или даже выше), которая приведёт к росту цен. А, с другой, – многие из тех, кто хотел купить жилую недвижимость, скорее всего уже сделали это. Остальные «размышляющие» займутся приобретением сейчас. А дальше покупателей просто не останется, потому что ипотека очень дорогая. Никто не будет брать её по ставке от 20%.
Особенно с учётом того, что у людей снижаются доходы, многие теряют работу.
В то же время предложений на рынке появится много, потому что уже строятся многие проекты. И далеко не все квартиры в них проданы. Я не знаю, откуда в такой ситуации можно ждать нового спроса.
Плюс те, кто один-два года назад покупал квартиру по льготной ипотеке с целью инвестиций, захотят её продать. В результате в продаже будут как квартиры от застройщиков, так и от таких инвесторов. Поэтому предложения будет много, а спроса мало.
Коммерческая недвижимость
На самом деле никакого перелома нет. Есть только ускорение и усиление тех трендов, которые мы наблюдали и до этого.
Стрит-ритейл с надёжными арендаторами вроде супермаркетов, аптек и алкомаркетов остаётся актуальным, потому что предлагает товары неэластичного спроса – они всё равно нужны всем в любые кризисы. Стоимость таких объектов может вырасти.
Большинство договоров аренды с супермаркетами предполагают наличие фиксированной ставки аренды, а также процента от товарооборота магазина. То есть арендная плата составляет либо то, либо другое, в зависимости от того, что выходит дороже. Если будет высокая инфляция, то выручка магазинов вырастет, а значит, и увеличится арендная плата, которую супермаркет платит как процент от своего товарооборота.
Мелкий стрит-ритейл с ненадёжными арендаторами будет страдать, потому что у его потенциальной аудитории станет меньше денег. Люди начнут экономить на всём, на чём могут.
Крупные торговые центры – пока непонятно, что с ними будет. Если раньше я рекомендовал инвесторам относиться к ним скептически, то сейчас я бы вообще никому их не советовал к покупке. Исключением являются лишь премиальные варианты с отличной локацией или сделки с существенным дисконтом к цене.
Торговые центры и раньше страдали от онлайн-торговли, особенно после пандемии, когда многие покупатели оценили преимущества удалённого шопинга. А сейчас столкнулись с новой проблемой – крупные иностранные арендаторы либо уходят с рынка, либо приостанавливают свою деятельность на неопределённое время. Это напрямую влияет на проходимость торговых центров и расположенных в них магазинов.
Даже если часть ушедших компаний вернётся и на их место придут новые отечественные магазины, то для большинства торговых центров это всё равно будет ещё одним серьезным ударом. Поэтому торговые центры сегодня – самый неинтересный сегмент с точки зрения инвестиций.
Офисную недвижимость я бы тоже не рекомендовал к покупке. В 2014 году мы видели, что после первых санкций и ухода некоторых международных компаний упали ставки аренды, выросло количество вакантных площадей. Рынок чувствовал себя не критично, но испытывал сложности.
Сейчас всё намного жёстче. Многие иностранные компании ушли с рынка. Арендные ставки, может, и не начнут падать, потому что высокая инфляция погонит их вверх. Но с другой стороны, из-за ухода арендаторов и роста вакансий собственникам придётся давать скидки, чтобы заполучить арендатора. Поэтому ставки, скорее всего, останутся на прежнем уровне, как и цена офисной недвижимости.
Так что какого-то большого роста в офисном сегменте я бы не ждал.
Склады. Прошлый год оказался удачным для складской недвижимости – в неё инвестировали на 24% больше, чем год назад. Этот сегмент и сегодня остаётся крайне привлекательным активом для инвесторов. С одной стороны, склады в любом случае будут нужны. Сейчас рекордно низкая вакансия – меньше 1%, поэтому спрос на них всё равно останется.
Но с другой стороны, из-за ухода части компаний и снижения доходов населения, а также уменьшения объёма онлайн- и офлайн-торговли, есть предпосылки к уменьшению ставок и стоимости складов.
Тем не менее из всех сегментов недвижимости склады остаются одним из самых интересных. Сейчас на рынке дефицит – складов не хватает, поэтому ставки растут.
Договоры на аренду складов долгосрочные, чаще всего неразрывные, поэтому просто так выйти из них достаточно сложно. Постепенно договоры будут расторгаться, часть площадей освободится и вакансия увеличится. Но учитывая, что сейчас вакансия в складах
Чего ждать дальше
Мы видим, что основная масса людей, которых можно считать потенциальными инвесторами, сейчас находятся «на паузе». Небольшая часть активно покупает жилую и коммерческую недвижимость. Те, кто договорился с банком о хорошей ставке до повышения или у кого были зафиксированы цены на покупку недвижимости до всех этих событий, быстрее бегут покупать недвижимость на прошлых условиях. Есть и немногочисленная группа людей, которые, наоборот, стараются всё продать, чтобы уехать из России.
Недавно мы провели опрос среди инвесторов нашей платформы SimpleEstate. Он показал, что 64% опрошенных заняли сейчас выжидательную позицию, 11% считают, что нужно срочно покупать недвижимость, а 12,3% думают о срочной продаже.
При этом рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости достаточно инертный. Вот фондовый рынок при первом признаке экономического спада сразу рушится, а в недвижимости всё более стабильно. Поэтому существенные изменения мы увидим только через несколько месяцев.
Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал , страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен» .
biz360
Источник: biz360.ru
Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2021 году. Стоит ли брать? На что обратить внимание?
По данным соц. опросов более половины россиян предпочли бы вложить свободные деньги в недвижимость (квартиры, коммерческие помещения, земли). Этот вариант инвестиций считается самым надежным испокон веков и самым психологически комфортным.
5914 просмотров
Многие согласятся, что намного приятнее расставаться с деньгами, когда взамен вы получаете что-то осязаемое, что потом можно сдать, перепродать или использовать для собственных нужд.
Но так ли хороша недвижимость для инвестиций? Давайте разберемся с плюсами покупки и владения недвижимости:
✅Инвестиции в недвижимость — это стабильно, максимально безопасно и оптимально по трудозатратам на объект! И жилые, и коммерческие помещения всегда востребованы, их невозможно украсть как, например, автомобиль. В любой момент вы можете использовать недвижимость как для себя лично, так и для получения дополнительного дохода.
✅Недвижимость требует минимум внимания, не так много операционных действий для управления, а если совсем не хочется ничего делать, то всегда можно нанять управляющую компанию.
✅ Такой актив, как недвижимость, способен уберечь сбережения от обесценивания и даже позволяет заработать, что особенно актуально в кризис, потому что в кризис можно купить особенно дёшево, а после восстановления рынка цена всегда растёт.
✅ Наблюдаются устойчивые тенденции роста цен на недвижимость в целом в перспективе. Покупая в новостройках, при правильной оценке всегда можно продать дороже.
✅ Если локация выбрана удачно, то арендодатель всегда в выигрыше и может регулярно раз в год поднимать ставку, в соответствии с ростом цен.
Разобравшись с плюсами владения недвижимости, встает следующий вопрос: Какое коммерческое помещение выбрать? Офисы или street retail?
Но перед ответом на этот вопрос разберемся, какая сейчас в мире ситуация с коммерческой недвижимостью. Ведь это важный маркер при выборе объекта по свои цели.
Финансовые аналитики США опросили компании, работающие в сфере коммерческой недвижимости. Те почти единогласно заявили, что спрос на их услуги увеличивается.
Около 90% опрошенных сообщили, что спрос на аренду нежилых помещений в 2021 году улучшился по сравнению с 2020. Около 47% респондентов сказали, что спрос в текущем квартале резко вырос на 5% и более. Лишь для 10% спрос не изменился или снизился.
Арендодатели считают, что тенденция продолжит укрепляться. Так что сейчас самое время начинать инвестировать в коммерческую недвижимость. Результаты опроса демонстрируют куда больший, чем ожидали инвесторы, потенциал роста.
Что касается России, спрос на небольшие торговые помещения (60-90 квадратных метров) в прошлом году вырос на 25-30%, на маленькие офисы (30-50 квадратных метров) — на 10-15%. Среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей (не профессиональных инвесторов) — сегодня их доля составляет 80%. Эти тенденции продолжают сохраняться и в 2021, так что стоит обратить на них своё внимание.
В течение прошлого года было много разговоров и опасений о том, что режим самоизоляции навсегда изменит мир, и даже офисы могут изжить себя. Многие перешли на удалёнку, и основное общение внутри компаний происходило в Zoom и других мессенджерах.
Такие гиганты как Google, Amazon и Facebook придерживались того же вектора, что заставило многих сделать вывод: тенденция к удаленной работе единственно верная и соответствует запросам эпохи, в которую мы живем.
Но стоит заметить, что корпорации сделали такой выбор вынужденно, следуя за правительством. А их истинное отношение к офисной и удалённой работе можно понять на основании того факта, что теперь Google и Amazon ограничивают удалённую работу сентябрем 2021, а далее ждут своих сотрудников обратно в офис.
Да, офисный рынок сильно изменился, но остался востребованным. Коворкинги и гибкие офисы теперь самые развивающиеся тренды, а их по-прежнему размещают в офисных зданиях.
Так что офисы — это хорошее вложение, несмотря на панику, и в ближайшем будущем спрос на них будет расти пропорционально исчезновению страхов.
Исходя из всех данных, мы видим, что спрос на коммерческую недвижимость только растет. Поэтому можно обратить свой фокус внимания на любой объект коммерческой недвижимости, будь то офис, торговое помещение или помещение свободного назначения. Главное, выбрать правильно инвестиционный объект, исходя из многих критерий. Основные критерии выбора нежилого помещения приведем ниже.
При выборе офиса или помещения в торговом центре (либо офисного или торгового здания целиком) следуют обратить внимание на следующие факторы:
✅ Оптимально, если здание находится в центральном, деловом районе.
✅ Важно, чтобы уровень постоянного заполнения объекта был не менее 90%
✅ Состав арендаторов должен быть в основном стабильный и качественный, привлекательный для соседства.
✅ Рыночная ставка аренды должна нас устраивать, вложение должно быть ликвидным.
✅ Коэффициент потерь по зданию не более 15%
✅ Обратите внимание на срок заключенных договоров. Долгосрочные договоры аренды в помещении внушают доверие.
При выборе объекта street retail следует учитывать следующие критерии:
✅ Лучший вариант расположения – центральные улицы города, расположение помещения на первой линии, наличие рядом авто или ж/д вокзалов, метро, автобусных остановок.
✅ Надежный арендатор, это может быть, как сетевой, так и частный арендатор. Важно изучить внимательно договор аренды, обратить внимание на условия расторжения договора, на штрафные санкции для обеих сторон, на условия повышения арендной ставки.
✅ Высокий автомобильный и пешеходный трафик, обеспечивающий большой поток клиентов.
✅ Хорошие возможности для размещения наружной рекламы.
✅ Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов.
✅ Обратите внимание на парковку, наличие бесплатной удобной парковки привлечет клиентов.
Если все эти пункты будут соблюдены, то объект коммерческой недвижимости привлекателен для инвестиций! Выбирайте объект разумно, ведь от этого будет зависеть ваш пассивный доход на многие годы.
Напоминаем, что наша команда Terra Invest занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Мы покупаем с торгов по банкротству недооцененные объекты и реализуем их в рынке. При выборе наших объектов, мы ориентируемся на те критерии, которые указали выше. Но помимо них, у нас есть множество других факторов, которые мы проверяем, узнаем, изучаем касательно каждого объекта. Если вам интересно узнать о них, пишите в комментариях.
Источник: vc.ru
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса
Кризис – это время возможностей, когда инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести наиболее ощутимые дивиденды. Но вкладывать большие деньги в период экономической нестабильности весьма рискованно. Как сохранить и приумножить свои средства в эпоху перемен, выяснил портал Arendator.ru вместе с ведущими экспертами рынка.
Почему во время кризиса надо инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в жилую?
Коммерческая недвижимость – это офисы, магазины, торговые центры, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также другие объекты, предназначенные не для проживания, а для бизнеса. Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную коммерческую недвижимость составляют 9,5-12%, а у некоторых объектов достигают 16%. Это намного больше, чем доход, который способна принести жилая недвижимость – пусть даже хорошо растущая в цене.
Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 8-10 лет. Инвестировать в нее всегда выгоднее, чем в квартиры и жилые дома, где тот же показатель даже у лучших объектов достигает 10-15 лет.
Сейчас для инвестиций в коммерческую недвижимость наступает один из самых благоприятных моментов за последние годы. Любой экономический кризис, как правило, характеризуется волной банкротств – компании, закрывающие свой бизнес, распродают активы по цене ниже рынка. Для грамотного инвестора это может стать весьма удачным моментом для приобретения коммерческих объектов с получением прибыли сразу в момент покупки.
Эксперты считают, что именно такая ситуация сложится будущей осенью в России – на рынок поступит огромное количество помещений, владельцы которых не смогут продолжать свою деятельность из-за пандемии коронавируса и связанных с ней ограничений. Многие ритейлеры уйдут в онлайн. И те, кто знает, как инвестировать в недвижимость правильно, существенно увеличат свои портфели за счет распродаваемых с дисконтом объектов.
Между тем, в сегменте жилой недвижимости аукционы и распродажи имущества крайне редки, и несопоставимы по выгоде с торгами, на которых реализуют коммерческие объекты.
В какую недвижимость инвестировать во время кризиса? 5 лучших вариантов
Но для того, чтобы инвестировать в недвижимость с выгодой, нужно знать, какие именно объекты покупать, на что обратить внимание при выборе. И главным критерием в данном случае становится уже не окупаемость, а ликвидность.
Ликвидные помещения останутся такими при любом развитии событий. На часть объектов очень сложно найти арендаторов даже в хорошие времена, другие благодаря своему выгодному расположению легко и быстро пересдаются при любом положении дел на рынке.
Наиболее ликвидными в настоящий момент считаются следующие объекты:
1. Коммерческая недвижимость в Европе
На рынке РФ нередко происходят непредсказуемые скачки валют и макроэкономические падения, что негативно влияет на доходность инвестора. Поэтому лучшим направлением для инвестиций многие эксперты считают недвижимость в радиусе 50 км от крупных европейских городов. Наиболее ликвидные объекты, по данным UFG Wealth Management, сконцентрированы в Мюнхене, Франкфурте, Берлине, Амстердаме, Брюсселе, Стокгольме, Вене и Люксембурге. В этих городах арендные ставки выше, чем в других локациях, и доходность от инвестиций в недвижимость с учетом долгового плеча в среднем составляет 15% на протяжении последних 10 лет.
2. Апарт-отели
Во время предыдущих кризисов самым надежным активом были гостиницы и отели, которые работают не только на внутренний, но и на внешний рынок. Однако нынешний кризис показал, что и отели могут попасть под серьезный удар. Когда границы закрылись, заполняемость российских отелей в Москве и Санкт-Петербурге сократилась в разы. Зато апарт-отели снизили загрузку совсем не так значительно – а в ряде случаев даже улучшили свои показатели.
Это произошло благодаря гибкости сегмента – апартаменты находятся на стыке гостиничного и жилищного форматов, что позволяет владельцу быстро переключаться с краткосрочной аренды на долгосрочную в зависимости от туристического сезона и конкретной ситуации на рынке, и минимизировать убытки при любом раскладе.
Кроме того, не стоит забывать, что стоимость апартаментов может вырасти на 15-20%, если в них разрешат прописку.
3. Стрит-ритейл
Несмотря на упомянутый выше кризис розничной торговли, инвестиции в стрит-ритейл сегодня в 2 раза выгоднее банковского вклада, поэтому если объект расположен хорошей проходной локации (именно от нее на 90% зависит ликвидность объекта), он будет востребован как у арендаторов, так и у инвесторов.
При покупке недвижимости на первичном рынке риски, как правило, ниже, однако неопытному инвестору не стоит покупать коммерческое помещение в «довесок» к квартире в новом ЖК. Часть коммерческих помещений в жилых комплексах не соответствует главным требованиям стрит-ритейла – например, находятся вдалеке от пешеходного трафика, в новом, малонаселенном микрорайоне. Поэтому коммерческую недвижимость нельзя выбирать по тем же принципам, что и жилую – необходимо очень тщательно подходить к рыночному анализу объекта, и в первую очередь нужно смотреть на то, как помещение расположено.
И учитывать, что доходность помещений стрит-ритейла обычно ниже, чем в других сегментах – особенно на фоне кризисного снижения арендных ставок даже для ликвидных помещений. Сейчас срок окупаемости таких объектов составляет 10-12 лет, в дальнейшем он может увеличиться. Кроме того, то, что в настоящий момент предлагает рынок инвестору, не совсем соответствует действительности, считают эксперты. Коррекция доходности будет продолжаться до конца 2020 года, но уже к осени станет понятно, какая часть арендаторов уйдет.
При выборе конкретного помещения для инвестиций стоит рассматривать самые стабильные отрасли – продуктовый ритейл, аптеки, ветклиники, стабильно работающие и не слишком дорогие салоны красоты в хороших локациях, детские сетевые магазины. Они обслуживают базовые потребности людей, поэтому спрос на их товары и услуги есть всегда.
Продуктовый магазин вообще считается идеальным арендатором в сегодняшней России – продовольственная розница меньше всего пострадала от последствий пандемии, потому инвесторам в сегменте стрит-ритейла имеет смысл искать помещения именно под такие магазины.
4. Склады
Еще одним выгодным направлением для инвестиций в данный момент являются склады, потребность в которых растет пропорционально развитию онлайн-доставки, а значит – очень быстро.
Сегодня Москве не хватает около 5 млн кв. м складских площадей для малого и среднего бизнеса. Критический дефицит складской недвижимости в Москве привел к активной борьбе за хорошие склады последней мили. Спрос логистических компаний на такие объекты продолжает расти, несмотря на рекордные объемы ввода. При этом ставки аренды складов в Московском регионе только за прошлый год прибавили 3-4%.
Начинающим инвесторам стоит обратить внимание на мини-склады – так называемые «кладовки» — порог входа на рынок которых значительно ниже, чем у крупных складских комплексов, а для участия в более масштабных проектах оценить возможности совместных инвестиций.
5. Коливинги
Коливинг – не самый распространенный формат недвижимости в современной России. Сегодня в мире существует порядка 3 тыс. таких объектов, сконцентрированных, в основном, в Китае, Индии, США и Европе. В условиях пандемии коливинги продемонстрировали впечатляющую устойчивость к кризису, сохранив среднюю загрузку на рекордном уровне в 79%, что эксперты называют настоящим чудом.
В СМИ коливинги иногда называют «элитными общагами для интровертов», однако на самом деле это интересное направление для инвестиций в недвижимость – доходность коливингов может доходить до 15-18% годовых. Об этом свидетельствуют мировые темпы роста числа коливингов – на 19% в 2019 году, на 14% за первую половину 2020 года.
Вместе с тем, о перспективах коливингов некоторые эксперты высказываются с осторожностью – в эпоху постпандемии совместное проживание для многих людей может стать нежелательным.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как снизить риски в кризис?
Эксперты сходятся на том, что неопытным инвесторам стоит начинать с малого. Сегодня есть совместные инвестиционные проекты, позволяющие сделать первые шаги в сфере инвестирования обладателям даже очень скромных капиталов. Порог входа в такие фонды составляет от 500 тыс. руб.
Инвестору, располагающему более внушительной суммой, необходимо формировать свой портфель из объектов недвижимости разного типа –диверсифицированные активы более устойчивы к кризису и позволяют инвестору, потерпевшему убытки на одном объекте, перекрыть их доходами от другого.
Фонд по управлению инвестициями – незаменимый помощник для начинающего инвестора. Однако более опытным игрокам эксперты сегодня рекомендуют принимать финансовые решения самостоятельно – фонды дорого ценят свои услуги, а во время кризиса дополнительные средства лучше вкладывать в недвижимость.
Как выбрать недвижимость для инвестиций?
Одно из главных преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость – невысокий показатель рисков. Квартира, купленная на стадии «котлована» способна принести ощутимый доход, однако из-за кризиса есть вероятность приостановки строительства, банкротства застройщика и т.д. Коммерческое помещение можно приобрести с арендаторами – и получить, по сути, готовый арендный бизнес с минимумом рисков.
Однако на фоне усиления турбулентности рынка любые риски увеличиваются, поэтому во время кризиса должна быть полностью соблюдена процедура выбора объекта инвестирования.
- юридическая проверка объекта (с анализом финансового положения арендаторов),
- технический аудит – необходимо выяснить, насколько коммерческий объект может быть приспособлен под нужды разных ритейлеров, провести оценку несогласованных перепланировок,
- оценка коммерческого потенциала,
- заключительном этапе, структурирование и заключение сделки.
В договоре необходимо прописать все риски и форс-мажорные обстоятельства (за чей счет будет делаться ремонт при каких-либо авариях, на каких условиях будет вестись сотрудничество, когда арендатор не будет зарабатывать и т д.).
Далее наступает длительный период управления, на котором собственнику необходимо постоянно мониторить состояние объекта, находясь в тесном контакте не только с арендаторами, но и жителями соседних домов.
Источник: www.arendator.ru
Не прячьте ваши денежки по банкам и углам В какие объекты коммерческой недвижимости выгодно вкладываться в кризис?
«Удачные» объекты коммерческой недвижимости, как правило, окупаются гораздо быстрее, чем жилые, и обеспечивают больший доход. При этом управлять такими активами сложнее. Мы попытались выяснить, владение какой «коммерцией» выгоднее, и чем на этом фоне хороши или плохи апартаменты. Итак — советы экспертов нам в помощь!
Сдача в аренду коммерческих площадей способна приносить прибыль выше в два, а то и три, раза, чем жилых — даже после уплаты всех расходов (таких, например, как затраты на эксплуатацию или услуги по управлению) и налоговых сборов, задает рамки Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar. Как правило, доходность квартир составляет около пяти процентов годовых, максимально — восемь при условии очень хорошей локации в центре Москвы.
Классика жанра
Коммерческие площади и в условиях кризиса не приносят своим владельцам менее шести процентов годовых. По словам Александра Ошурко, заместителя генерального директора компании Praedium, самые низкие показатели сегодня у офисных помещений — это примерно 6-7 процентов. Доходность торговых площадей — около девяти процентов годовых, складских — примерно десять. Срок окупаемости коммерческой недвижимости в среднем составляет десять лет. А жилье, согласно расчетам аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, окупается примерно 18 лет (расчет для стандартной «однушки» в Москве и ближнем Подмосковье).
Получается, сейчас владение складами приносит наибольшую выгоду — это очень стабильный бизнес. Но и весьма специфический. На самом деле, частные лица складскую недвижимость приобретают крайне редко: продается она обычно сразу «оптом», мелкая нарезка в сегменте почти не встречается. Да и управлять складами, по мнению Дарьи Брюховецкой, сложнее всего: круг потенциальных арендаторов для таких помещений изначально заметно уже, чем для офисов и ритейла. Ограничения накладывают характеристики этой недвижимости — склады бывают сухими и теплыми, температурными и обычными, имеют разное количество палетто-мест.
С офисами и торговыми площадями дела, все же, обстоят проще. Наибольшее значение при выборе таких объектов имеют их расположение и транспортная доступность. Причем для ритейла «правильная» локация очень важна — чем в менее проходимом месте находится помещение, тем за меньшие деньги его можно сдать. Офис же может быть расположен «где угодно», главное, чтобы до него было несложно добраться и рядом имелась хорошая парковка. Стоимость торговых площадей при этом обычно выше, чем офисных.
Может быть, именно по этой причине раньше максимально привлекательными были инвестиции именно в офисы – доходность достигала почти десяти процентов. Теперь такие помещения сдать гораздо сложнее — предложение сильно превышает спрос.
Торговые же помещения чувствуют себя лучше, и сейчас это один из самых доходных сегментов, сходятся во мнении эксперты, опрошенные «Домом». «Торговая недвижимость выглядит интереснее прочей. Торговля первая падает во время кризиса, но первая же и оживает. При этом рынок даже сейчас демонстрирует довольно большую покупательскую способность», — аргументирует Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor.
Причем наиболее стабильный и предсказуемый вид торговых помещений — это уличные торговые помещения, считает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL. Доходность таких помещений находится на уровне 9-11 процентов. А самые выгодные вложения — в уже арендованные площади метражом до 300 «квадратов» стоимостью до 200 миллионов рублей в пределах Садового кольца. Конечно, при этом помещение должно быть расположено на первой линии домов. Также важно наличие витрин, места для размещения рекламы, презентабельный фасад.
Немалое значение имеет и то, какой арендатор занимает помещение. Разные виды бизнеса могут позволить себе разную плату. Например, традиционно самые богатые — это ювелирные магазины и банки. Однако сейчас их дела идут не самым лучшим образом. В более стабильном положении сейчас находятся продуктовые магазины.
Также относительно редко съезжают рестораторы — из-за оборудования им это сложно и невыгодно, так что стараются держаться до последнего.
Сегодня, в силу экономической ситуации, есть довольно большой выбор помещений стрит-ритейла. Появилась возможность купить площади на центральных артериях столицы, которые до этого годами были недоступны для инвесторов, рассказывает Александр Ошурко. Стоимость хорошего стрит-ритейла составляет в среднем миллион рублей за квадратный метр. Причем арендные ставки тоже немаленькие — от 70 до 500 тысяч за «квадрат» в год. И, опять же, чем богаче арендатор, тем больше можно получить.
По данным Кирилла Арестова, заместителя генерального директора «КомСтрин», самые дорогие офисы класса А в центральной части Москвы стоят примерно 500 тысяч рублей за «квадрат». Метры А- и В-класса недалеко от МКАД обходятся в 100 тысяч. Причем чем больше площадь офиса, тем меньше стоит метр. Ставки на такие помещения составляют 20-30 тысяч рублей за «квадрат» в год.
Средняя стоимость жилых метров, для сравнения, по данным Est-a-Tet, в бюджетном классе составляет 120 тысяч рублей, в бизнес-классе — 240 тысяч, в премиальном — 600, в элитном — 990.
Не все так гладко
Владение коммерческими площадями подразумевает определенные сложности. Коммерческая недвижимость требует профессионального подхода, не прощает ошибок и недостатка внимания, поскольку существуют конкуренты — профессиональные бизнесмены, поясняет Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй», девелопер БЦ Pallau RB.
Эту точку зрения поддерживает Александр Ошурко: «Инвестируя в жилье, покупатель фактически просто приобретает квартиру, оформляет на себя документы, делает ремонт, и сдает ее. При инвестициях в коммерческую недвижимость для дальнейшего управления частнику приходится как минимум регистрировать ИП, регулярно отчитываться в налоговой, вести бухгалтерию. Многие профессиональные частные инвесторы нанимают консультантов для качественного управления, контроля и подбора арендаторов. Это, на наш взгляд, наиболее перспективный путь, поскольку при самостоятельном управлении новый на рынке человек может не учесть множество нюансов и в конечном итоге окупать свои инвестиции дольше, чем мог бы».
Однако, нужно отметить, по закону сдача в аренду жилья тоже предполагает учет в налоговой. Частный рентный бизнес облагается налогом на доходы физических лиц — 13 процентов годовых. Естественно, для выплат необходимо встать на учет.
Дарья Брюховецкая считает, что легкость управления жильем скорее чисто психологическая. Найти благонадежного арендатора квартиры, на самом деле, довольно непросто. А если учесть, что многие собственники сдают недвижимость в обход закона, получается, что инвестор остается вообще незащищенным. «Жилой недвижимостью в объемах, сопоставимых с площадью коммерческого объекта, управлять едва ли не сложнее», — поддерживает коллегу Наталья Круглова. Обычно сложности связаны в размером коммерческой недвижимости, то есть множеством разных арендаторов.
Григорий Ваулин в качестве удачной инвестиции также рассматривает офисные блоки в БЦ и апартаменты, поскольку управляют такими объектами, как правило, профессиональные УК, а владелец просто получает за их сдачу деньги.
По щучьему веленью
В кризис первыми на коммерческом рынке страдают офисы, за ними — торговая недвижимость. Жилье же остается востребованным всегда. Апартаменты также являются коммерческой недвижимостью, но до недавнего времени они, по сути, представляли собой «дешевый вид квартир». После принятия закона о запрете строительства апарт-комплексов как отдельностоящих зданий, они превращаются в качественное арендное жилье, которое в нашей стране находится только в начале своего развития.
При этом стоимость апартаментов по прежнему ниже, чем цена полноценных квартир. По данным NAI Becar Apartments, средняя стоимость жилых апартаментов в пределах МКАД составляет 140 тысяч рублей за квадратный метр. Арендные ставки на них начинаются от 30 тысяч рублей в месяц. И окупаются они около десяти лет.
Примерно в течение такого же времени окупаются и «новички» нашего рынка — апарт-отели, которые продаются сразу с отделкой, меблировкой, бытовой техникой. Фактически, это полностью готовые к проживанию квартиры, жители которых при этом могут пользоваться развитой гостиничной инфраструктурой. Например, в МФК «Ханой-Москва» есть спорт-зал, салоны красоты, центр вьетнамской медицины, рестораны, есть супермаркет. Стоимость лотов в апарт-отелях равна 150-200 тысячам рублей. Арендные ставки — порядка 40 тысяч рублей в месяц.
Помимо того, что инвесторам не нужно делать ремонт, покупать мебель и технику, специальные управляющие компании еще и ищут за них арендаторов.
Источник: lenta.ru