Как заработать на инвестициях в недвижимость

Инвестирование в недвижимость – капиталовложение в строящийся или завершенный объект с целью получения дохода. Это один из самых старых и надежных способов получения прибыли или увеличения капитала.

Существует 2 способа получить доход от инвестиции в недвижимость.

1. Сдача в аренду — это долговременная инвестиция
2. Перепродажа – это быстрая инвестиция.

Выбирая способ инвестирования и объект, можно заранее просчитать сумму дохода. Покупка недвижимости в стадии строительства уже является инвестицией. Поскольку приобретается не квартира, а доля в строительстве по цене ниже рыночной. Значит, покупатель зарабатывает или же экономит деньги, так как разница в цене между готовой и строящейся квартирой составляет от 10-40%.

Сроки инвестиции выбирают исходя из финансовых возможностей, потому что долгосрочный вклад требует больших дополнительных затрат. А также важно наличие свободного времени, связей (ремонтники, агенты) и понимания рынка недвижимости. Далее, в зависимости от целей и возможностей, выбирается способ капиталовложения. И можно приступить к поиску объекта.

Как заработать на флиппинге? Инвестиции в недвижимость

Виды объектов недвижимости для инвестиции

Недвижимость — товар, который всегда востребован покупателями. Деньги, акции, биткоины подвержены инфляции и обесцениванию по ряду неоднозначных причин, а недвижимость это одно из самых надежных и долгосрочных вложений проверенных временем. Кстати, Тамир Шапир и Дональд Трамп свои миллиарды заработали именно на инвестировании в недвижимость. Рассмотрим самые популярные проекты капиталовложения.

Новостройка

Быстрое и весьма прибыльное вливание наличности. Покупая квартиру у застройщика или от подрядчика, важно заранее просчитать доходность проекта. Собрать и изучить информацию об объекте и застройщике, сравнить цены в районе и.т.д. Доход зависит от района, расположения (этаж или вид), количества одинаковых планировок, вида из окон или оригинальности проекта.

Проверенные и надежные строительные компании в день открытия продаж ЖК собирают очередь из инвесторов и покупателей. Люди уже знакомы с другими проектами застройщика, что дает возможность без проблем рассчитать свою прибыль.

Неопытный инвестор-любитель может столкнутся с трудностью взять неходовой этаж или не угадать с видом из окна.

Например: новичок-инвестор купил квартиру на котловане в центре Краснодара, в доме бизнес-класса. Ожидаемая прибыль до 40% за 1,5 года (средняя продолжительность строительства). Был выбран средний этаж и вид из окон на центр города. Внимание!

Недвижимость в центре в элитном доме (дорого даже в стройке), дом состоит на 80% из однокомнатных квартир и перед домом стоит муниципальное здание. В итоге: Дом построен, а вид из окон на стену старого здания. Большая конкуренция в реализации объекта из-за соседей-инвесторов и остатка товара у застройщика. Квартира-инвестиция продавалась больше года, что повлекло дополнительные расходы на коммунальные платежи. Прибыль от вложений за 2,5 года составила около 12% , а вклад в банке мог бы принести больше денег где-то от 15 % (при ставке в 7,5% в год).

Вторичная недвижимость

Это один из самых простых и проверенных вариантов инвестиции. Во-первых, не нужно переживать из-за сроков сдачи и надежности застройщика, т.к. можно сразу оценить жилье. Во-вторых, не нужны глубокие знания рынка недвижимости. Из минусов — это затратность (оформление, ремонт, налоги) и трудоемкость (косметический ремонт, покупка мебели и техники, поиск и работа с арендаторами).

Вторичное жилье для сдачи в аренду или с целью перепродажи должно быть по цене ниже рыночной (дешевле аналогов в районе). А при покупке в ипотеку должен быть, низкий процент износа жилья.

Для того чтобы найти объект по “вкусной” цене нужно быть “везунчиком” или же постоянно мониторить и изучать рынок.

Дело это трудоемкое и забирает много времени, поэтому к работе часто привлекаются риелторы. Местоположение квартиры, этажность, площадь и инфраструктура играют большую роль в прибыльности капиталовложения. Инвестируют в недвижимость, расположенную в спальных районах или же рядом с социально-важными объектами (вуз, больницы, бизнес-центры). Такая инвестиция требует вливания средств на косметический ремонт, оформление интерьера, замену мебели или покупку техники. Расходы зависят от цели приобретения недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — один из самых частых способов инвестирования на вторичном (бу) рынке недвижимости.

Некоторые риелторы быстро выкупают “горящие” варианты (по очень низкой цене), делают минимальный ремонт, оценивают конкурентные предложения и устанавливают цену.

Например: инвестор занимается хрущевками. Покупая 1 комнатную квартиру (пусть даже в не очень хорошем состоянии) за 1 450 000 рублей, при рыночной цене 1 650 000 рублей, на косметический ремонт уходит около 100 000 рублей (замена окон, услуги клининговой компании, замена мебели на кухне, оформление документов и.т.д). Продать можно через 1-2 месяца за 1 700 000 рублей.

В итоге! За 2 месяца инвестиция принесла 150 000 рублей или 10% прибыли. Для сравнения: вложение этой же суммы в банк дает около 8 % годовых.

Вариантов инвестиций и схем может быть множество. Но только без знаний и понимания рынка вторичной недвижимости или же надежного и проверенного посредника, риски высокие, а прибыль минимальна.

Коммерческие помещения, как вариант инвестиции в недвижимость

Вложение денег в торговые помещения — это прибыльный бизнес, но довольно специфический и требующий многих знаний, особенностей рынка недвижимости и законов РФ. Покупка коммерческого помещения в стройке или же как готовый бизнес, требует больших затрат, чем жилая недвижимость. Более 80% строительных компаний 1-ый или цокольный этаж оформляют и продают со статусом “для коммерческой деятельности”. Прибыль будет зависеть от количества конкурентов, расположения (района), отдельного входа или же площади.

Какой доход можно получить от перепродажи квартиры в новостройке?

Быстрая инвестиция

Например: Самостоятельно или с помощью специалиста вы выбрали студию в стройке, учли рентабельность, конкуренцию и посчитали приблизительную выгоду. Пусть студия стоит 850 тысяч рублей, до конца строительства 10 месяцев (стройка движется и застройщик надежный). Цена квадратного метра в стройке 32 тысячи рублей, в соседних домах аналогичная готовая студия стоит 38 тысяч рублей за кв.м, т.е. к моменту окончания строительства вы сможете продать квартиру и заработать на разнице в цене. Площадь студии 27 кв.м. Считаем:

27 кв.м. * 38000 р. = 1 026 000 р. — 850 000 р. = 176 000 рублей прибыли менее чем за год.

Инвестиция в недвижимость принесла 20% прибыли. Банки не предложат вам подобную процентную ставку.

Формула упрощенная и есть множество факторов и особенностей, которые необходимо учесть при выборе инвестиции, чтобы не уйти в минус или не стать дольщиком-ждуном.

Доход от долговременной инвестиции в недвижимость

Пример. Рассмотрим ту же студию 27 кв.м. Приобретается жилье с целью получения постоянного дохода. Кстати, вариант интересен для покупки в ипотеку, т.к. арендная плата может покрывать, полностью или частично, ежемесячные ипотечные выплаты. Ремонт можно сделать своими руками или доверить специалистам.

Стоимость ремонта начинается от 5000 за кв.м. (бюджетный вариант), т.е.

5000 рублей * 27 кв.м. = 135 000 рублей (ремонт)

Купить мебели и технику можно на интернет барахолках (Авито, Юла), в сетевых магазинах или же предоставить собственное бу имущество. На обустройство потребуется около 65 000 рублей., т.к. это маленькая студия и затраты минимальны (кухонный гарнитур, стулья, кровать или диван, шкаф, стол, стиральная машина и холодильник).

135000 рублей (ремонт) + 65000 рублей (интерьер и техника) = 200000 рублей — это сумма дополнительных вложений.

После ремонта стоимость квартиры естественно увеличивается.

Без ремонта цена была 38 000 рублей кв.м. (1026000 рублей), а с ремонтом повышается 40 000 — 45 000 рублей за кв.м. (1 100 000 или 1 250 000). В среднем в Краснодаре цена аренды за студию 10 000 рублей. Считаем прибыль за 1 год,

12 месяцев * 10000 рублей (аренда) = 120 000 рублей, а за 10 лет = 1 200 000, т.е. объект себя полностью окупит.

Хорошей считается такая инвестиция в недвижимость, которая в течение 10 лет себя окупает.

*Схема и процесс идеализированы, ведь за 10 лет придется еще раз сделать или обновить ремонт, может сломаться подержанная техника, да и простой (периоды в поиске арендаторов) обязательно будет. Но, конечно, квартиру всегда можно продать и вернуть свои деньги сразу.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

• Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
• Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

• Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
• Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
• Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?

Капиталовложение в недвижимость — это прозрачный и доходный бизнес. Существует множество особенностей, формирующих стоимость и востребованность жилья. Учитывая цены конкурентов, репутацию строительной компании и расположение объекта, можно сделать анализ прибыли. Есть множество примеров, когда инвестиция не окупилась и принесла дополнительные заботы из-за неправильного выбора объекта, этажа или площади. Не работая в сфере недвижимости сложно следить за актуальной информацией об изменениях в законодательстве, инфраструктуре, ценах конкурентов, предложений подрядчиков и проблемам строительной компании.

Специалисты независимого портала новостроек Краснодара 23Квартиры.ру помогут проанализировать рынок новостроек и выбрать лучшие предложения от застройщиков и подрядчиков. С помощью квалифицированных профессионалов можно сэкономить деньги и комфортно (в том числе онлайн) забронировать и приобрести квартиру. Ипотечный менеджер поможет подать заявления более чем в 10 банков и открыть ипотеку. Оставьте заявку на сайте, мы свяжемся с вами, поможем выбрать объект для инвестирования и сопроводим на всех этапах сделки. Услуги портала бесплатные.

Источник: 23kvartiri.ru

Как заработать на инвестициях в котлован

В статье расскажем про доходность инвестиций в недвижимость: от чего она зависит, как выбрать недвижимость, какие есть риски и как их снизить.

Потенциальная доходность: от 10 до 30 % за период строительства дома.

Срок: дом строится в среднем от 1,5 до 2 лет.

Как заработать: купить недвижимость на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства.

Динамика роста цен на недвижимость

Наталья Смирнова, финансовый советник:

— В разных городах России цены на новостройки растут по-разному. Угадать динамику города сложно: за год цена может вырасти или уйти в минус. Например, в городе, откуда население активно уезжает, как в Оренбурге, стоимость жилья, скорее всего, будет снижаться, и такие инвестиции не отобьются. Поэтому полезно изучить аналитику по городу, в котором планируется покупка квартиры.

Как выбрать объект для инвестиций

Доходность инвестиций в новостройку зависит от самого объекта, места его расположения и стадии строительства, на которой вы его купили.

1. Выбор объекта — это главный риск. Нужно понимать, что жилье растет в цене по-разному, а иногда цена может и упасть.

Планы государства по развитию жилищной сферы предусматривают рост объемов строительства по России почти вдвое — жилья строится много. Наиболее ликвидно стандартное жилье экономкласса. Его строят целыми кварталами, оно дешевое, но заработать на нем сложно. Когда подобных домов в округе много, предложение выше спроса, и квартиры в доме не раскупают на этапе котлована. Если нераспроданных квартир в доме остается много, то это снизит цены на них под конец стройки, и инвестиции не отобьются.

Поэтому обращайте внимание, строятся ли другие жилые комплексы рядом с приглянувшимся вам домом и планируются ли новостройки в этом районе.

2. Оценивайте имеющуюся и будущую инфраструктуру. Полезно доехать до объекта и оценить инфраструктуру на месте: есть ли общественный транспорт, школы, детские сады, поликлиники, парки. Если рядом с новостройкой пока нет метро и социальных объектов, то проверьте перспективу застройки района. Планы развития населенного пункта есть в муниципалитетах.

Например, в Москве они известны вплоть до квартала.

Если в планах предусмотрено развитие социальной и, особенно, транспортной инфраструктуры, то это добавит к цене жилья 10–15 %. Такое жилье в будущем можно продать быстрее и по хорошей цене.

3. Покупайте на стадии строительства. Цены квартир на стадии котлована и после сдачи дома в эксплуатацию отличаются. По данным строительных компаний, цена квартир на этапе строительства растет каждый месяц в среднем на 1,7 %. А многоквартирный дом строится 1,5–2 года до сдачи его госкомиссии. Это значит, что от котлована до окончания строительства цена может вырасти в среднем на 27 %. Нужно понимать, что застройщики могут завышать оценку доходности, например озвучивать цифры по удачным объектам.

4. Получите профессиональную консультацию. Выбрать правильный объект — непростая задача. Для непрофессионального участника рынка недвижимости это лотерея. Чтобы правильно спрогнозировать доходность, нужно разбираться в недвижимости и уметь анализировать рынок, поэтому при желании делать инвестиции в недвижимость лучше обращаться за консультацией к профессионалам.

Наталья Смирнова, финансовый советник:

— Для инвестиций подходит жилье уровня «Эконом+» или «Бизнес». Лучше искать варианты точечной застройки с развитой инфраструктурой в городах-миллионниках, где нет тенденции переезда населения в другие, более перспективные регионы. Если пытаться инвестировать в котлован в местах массовой застройки экономкласса, то из-за переизбытка предложения доходность будет не выше 10 %.

Смотреть стандартные объекты можно, но только в определенных локациях, например в районе с развитой инфраструктурой рядом с парком и метро, школами и детскими садами.

Какие есть риски

Инвестирование — это всегда риск: можно недополучить доход, который ожидаешь, или вообще потерять вложенные деньги. У инвестиций в недвижимость риски тоже есть — важно их оценить и минимизировать.

Все меньше объектов с интересной ценой. С 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на схему финансирования через эскроу-счета. Риски для покупателей жилья снизились, так как их деньги хранятся в банке на эскроу-счетах, а застройщик строит на свои или в кредит. Деньги покупателей он получает только после того, как дом сдан.

Получается, теперь застройщикам нет смысла занижать цену на этапе котлована, чтобы привлечь покупателей именно на этом этапе. Это снижает финансовую привлекательность для инвесторов.

Квартиры в новостройках, которые строятся по старой схеме, могут стоить дешевле на старте, а значит потенциально быть более привлекательными для инвестиций, но таких вариантов становится все меньше.

Но пока еще есть строительные проекты, которые работают по старой схеме. Для этого застройщик должен одновременно соответстWowать следующим критериям:

• в объекте реализовано не менее 10 % общей площади жилых и нежилых помещений;
• степень готовности объекта — не менее 30 %. Для крупных застройщиков (например, «ПИК» и «Группа ЛСР») этот норматив снижен до 6 % при условии, что общие объемы строительства у застройщика не менее 4 млн кв. м в четырех или более регионах России.

По оценкам Москомстройинвеста, некоторые московские застройщики смогут работать по старой схеме, без эскроу-счетов, до 2028 года. Посмотреть, по какой схеме работает застройщик, можно в Единой информационной системе жилищного строительства.

Задержка строительства и банкротство застройщика. Чтобы снизить риски строительства, изучите застройщика:

• историю его ранее построенных объектов;
• отзывы клиентов;
• проверьте наличие разрешения на строительство и проектную декларацию на сайте Единой информационной системы жилищного строительства;
• хорошо, если новостройка уже аккредитована в известных банках, — это можно проверить на сайте застройщика и банка.

Если сдачу дома задержат, например, на год, то доходность снизится — вместо двух лет она растянется по всему периоду. Целый год деньги не работают. А если цена квадратного метра в новостройке за этот год не подрастет, то можно потерять и на инфляции.

В случае банкротства застройщика, если ваши деньги хранились на эскроу-счетах, то деньги вернет банк. Если застройщик работал по старой схеме, то деньги компенсирует Фонд защиты дольщиков, в который застройщики перечисляют взносы за каждый заключенный договор долевого участия. Но в обоих случаях средства, инвестированные в строительство, вернутся без процентов — вы потеряете на инфляции.

Экономическая ситуация может измениться, например доходы россиян снизятся или условия ипотечного кредитования станут жестче, — и покупателей на ваш объект не будет. При снижении платежеспособности начинаются просрочки по ипотеке, на рынок выходят заложенные квартиры — все это снижает цену недвижимости. В этом случае срок продажи затянется, что снизит доходность инвестиций.

Нужно понимать, что, в отличие от акций или облигаций, инвестиции в недвижимость — небыстрый инструмент. Срочно продать его, чтобы вернуть хотя бы вложенные деньги, не получится — это приведет к существенным потерям в цене.

Госипотека на квартиру в новостройке

С 23 апреля 2020 года государство запустило специальную программу ипотечного кредитования, ее еще называют «Госипотека-2020». Ее суть в том, что можно получить кредит по базовой ставке 6,5 % годовых. Но большинство банков выдают такие кредиты под 6 % годовых.

Иногда банки делают коллаборации с застройщиками и предлагают еще более низкую ставку или кредит без процентов на определенный период времени. Такой кредит заемщику обойдется дешевле. Сейчас выгодно покупать квартиры на этапе строительства.

Источник: www.raiffeisen-media.ru

Инвестиции в недвижимость: с чего начать, плюсы и минусы, виды и способы

20 784

Автор статьи: Анжела Карпачева

Согласно данным социологических опросов, инвестиции в недвижимость являются лучшим надёжным методом увеличения дохода. На фоне колебания курса валют, нестабильности цены на драгоценные металлы, недвижимость является в нашем понимании чем-то статичным, долговечным и надёжным. Именно поэтому большинство россиян, не раздумывая, утверждают, что недвижимость – лучший из существующих способов инвестирования.

Об инвестициях

Для большинства потенциальных инвесторов, процесс увеличения средств при помощи недвижимого имущества выглядит предельно простым и прозрачным.

Действительно, на практике мы ежедневно сталкиваемся с примерами получения дохода: ваши знакомые получили в наследство квартиру и теперь сдают её в аренду под офис, или же квартира, которая перешла в наследство от родственников, выгодно была продана у вас на глазах.

Подобным образом, инвестиции в недвижимость выглядят глазами дилетанта и не имеют ничего общего с действительностью. Как на самом деле обстоят дела с инвестированием, и какие «подводные камни» имеет данный бизнес, мы рассмотрим далее.

Что это такое

Прежде чем определиться, подходит ли вам данный способ получения прибыли, давайте разбираться в самой сути понятия. Что собой представляют инвестиции в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость – это процесс вложения денег в готовый к эксплуатации или строящийся объект, для дальнейшего извлечения из него прибыли. Можно получать средства двумя основными способами:

• Пассивным путём. Он подразумевает сдачу недвижимости в аренду и не требует от вас каких-либо дополнительных манипуляций;
• Прибыль от повторной продажи недвижимости. Вы преследуете цель перепродать объект по завышенной стоимости, занимаясь спекуляциями на рынке.

Таким образом, инвестиции в недвижимость подразумевают наличие в вашем распоряжении комнаты, отдельной квартиры, дома или земельного участка, распоряжаться им, вы можете на законных правах, получая доход от определённых манипуляций с объектами недвижимости.

Виды инвестиций

На сегодняшний день выделяют четыре вида инвестиций в недвижимость:

1. В жилую. В данном случае осуществляется сдача жилья или участка в аренду или перепродажа;
2. В коммерческую. Инвестор покупает объект коммерческой недвижимости. Им может быть офисное помещение, территория для склада, место для торговли, и как в первом случае, объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи;
3. В зарубежную. В последние годы данный способ приумножения капитала стал необычайно популярным среди инвесторов. Выбираете понравившуюся страну и приобретаете в ней квартиру или дом для сдачи в аренду с дальнейшей продажей. Сдача в аренду более приоритетна, а недвижимость приобретают ближе к курортным зонам;
4. В строящуюся. Не менее популярный способ обогащения для инвесторов, позволяющий купить объект в стадии разработки, и продать по более выгодной цене, когда строительство будет окончено.

Данные виды инвестиций наиболее популярные и способны принести солидную прибыль инвестору. К примеру, сдавая в аренду жилую недвижимость, можно получать до 300 000 рублей в год, не делая при этом ничего. Пассивный доход привлекает большинство неопытных инвесторов, и он способен приносить стабильный заработок.

Если же вы решили перепродать объект недвижимости (комнату, квартиру, дом или участок), то здесь важно учитывать временной фактор: уже через год квартира, приобретённая за 1 млн. рублей будет стоит 1 100 000. Важно сразу понимать, что инвестиции в недвижимость – вариант не для тех, кто желает получить прибыль здесь и сейчас. Это долгий процесс, способный растянуться на долгие годы.

Следует так же учитывать региональные особенности, так как рост стоимости жилья в столице и на периферии может отличаться.

Стойким спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот квартиры и дома с большим количеством комнат подъемны не для всех, и у вас могут возникнуть проблемы с их дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду.

Инвестирование в новостройки

Удивительно, но большинство инвесторов предпочитают вкладывать средства во вторичное жильё, нежели в новостройки. Чем вызвана неравная расстановка сил?

Всё дело в том, что владельцам новостроек пока доверяют мало на рынке недвижимости, и всё чаще можно узнать о неприятных происшествиях, связанных с приобретением жилья в новостройке. И, тем не менее, устойчивый спрос на инвестирование в новостройки всё же есть. Он связан с несколькими факторами:

• Демократичные коммунальные платежи. Это связано с централизованным отоплением, что значительно сказывается на стоимости потребляемой электроэнергии, воды и газа;
• Возможность покупки квартиры на этапе её строительства. В тот момент цена на недвижку существенно ниже, чем перед сдачей её в эксплуатацию;
• Потенциальные квартиросъёмщики предпочитают новостройку старому жилью.

В период экономической нестабильности в стране, вкладчики всё чаще задумываются о новых способах получения прибыли. Хранить деньги в матрасах и на депозите уже не представляется целесообразным, а инвестиции в недвижимость становятся спасательным кругом. Повышенным вниманием со стороны инвесторов пользуется жильё премиум-класса в новостройках.

На данное жильё всегда имеется особый спрос, а арендовать его могут люди с достатком выше среднего. Немалую роль играет и расположение новостройки. Если она расположена в центре города, недалеко от бизнес-центров и офисов, то желающих арендовать в ней квартиру будет немало.

Наиболее востребованными для покупки считаются однокомнатные квартиры бизнес-класса. Их стоимость может колебаться в пределах 140 000$, при этом рыночная цена за м 2 составляет около 2500$ (цена без учёта ремонта). Стоимость элитных квартир высока, они имеют большую площадь, в сравнении с обычной квартирой, но и прибыль от сдачи в аренду или перепродажи может быть высокой. Цена аренды начинается от 1000$ в месяц.

Приобретая квартиру в новостройке, важно учитывать её расположение. Важно наличие развитой инфраструктуры: проверьте местность на наличие удобной транспортной развязки, доступности больницы, школы, садика, торговых центров и прочих заведений, подкупающих будущих клиентов.

Кроме того, не лишним будет поинтересоваться о дальнейших планах по развитию данного района, стройке предприятий, которое может существенно влиять на экологию. Все перечисленные факторы напрямую влияют на получение прибыли через инвестиции в недвижимость.

Недостройки

Оптимальным вариантом считается приобретения жилья на этапе строительства. Рынок первичного жилья сегодня наполнен обилием выгодных предложений, однако, в России он нажил плохую славу из-за прецедентов с недобросовестными застройщиками.

Действительно, покупка недвижимость в состоянии недостройки на сегодняшний день довольно рисковое дело. Но опасаться стоит тем, кто не досконально изучает документы застройщика и плохо осведомлён в собственных правах. Согласно утверждениям опытных вкладчиков, любое вложение в недвижку принёсет максимальную прибыль, если оно было произведено на самом начальном этапе. Иными словами, вложение денег в строящийся объект – заведомо перспективное дело.

Цена на этапе строительства всегда самая низкая, и она постепенно будет повышаться. На выходе мы имеем полноценное жильё, которое принесёт неплохую прибыль в сравнении с первоначально вложенной суммой инвестиций.

Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства подходят тем инвесторам, которые имеют время, и не спешат получить прибыль в кратчайшие сроки. Уже спустя 1,5-2 года, капитализация вложенных средств составит 50%. Однушки и двухкомнатные квартиры станут лучшим объектом для вложения средств, так как с «трёшкой» сложнее в дальнейшем осуществлять манипуляции на рынке недвижимости.

Но не стоит забывать о рисках. Касательно недостроек риски крайне велики, и важно выбрать надёжного застройщика, положительно зарекомендовавшего себя на рынке недвижимости. Проанализируйте, какова репутация застройщика, какие проекты уже были осуществлены им ранее, каковы отзывы клиентов. Немаловажным будет и проверка самого проекта строящегося объекта: он должен соответстWowать всем нормам законодательства, быть расположенным в безопасной зоне.

Стоит проконсультироваться с юристом, чтобы понять, насколько соответствует документация застройщика установленным нормам.

Строительство коттеджей и сдача в аренду

Коттеджи часто сегодня называют «доходными домами», поскольку они способны ежемесячно приносить арендатору немалую прибыль.

К примеру, в пригороде Санкт-Петербурга за коттедж площадью в 120 кв. можно получать по 150-160 тысяч рублей каждый месяц. Удивительно, что на строительство подобного коттеджа уйдёт денег не больше, чем для покупки двухкомнатной квартиру, сдать в аренду которую можно будет не более, чем за 25 000.

Инвестиции в недвижимость посредством сдачи коттеджа в аренду – это действительно успешный вид инвестирования. Жизнь в коттедже сегодня привлекает множество россиян, поскольку дом получается просторным и практичным. Не нужно терпеть постоянное присутствие в вашей жизни назойливых соседей, а если же недвижимости находится в пригороде, то и Wowсе не найти дома лучше.

Однако сразу стоит отметить, что спрос на загородное жильё значительно меньше, чем на те же квартиры, находящиеся в черте города. Коттеджи чаще всего приобретают, как дополнительное жильё в летний период, желая покинуть пределы шумного города и уединиться с природой. Прежде чем задуматься о строительстве коттеджа, хорошенько подыщите место его локализации. Он не должен находиться вдали от цивилизации, при этом он должен иметь живописную местность, развитые дороги, наличие поблизости магазинов, больницы.

Вам достаточно будет приобрести 8-10 соток земли для возведения здания до 150 кв. Слишком маленький или наоборот большой коттедж не представляет особого интереса для потенциальных клиентов.

По некоторым подсчётам, строительство коттеджа в регионе обойдётся вам в 6 млн. В данную стоимость входит покупка земли, строительные и отделочные работы. Если сдавать коттедж по 10 000 в сутки, то срок окупаемости данного проекта составит около 2 лет.

Покупка квартир и сдача в аренду

Инвестиции в недвижимость привлекают огромное количество россиян по всей стране. Всё больше людей видят смысл в приобретении жилья, с целью сдачи его в аренду и дальнейшей перепродажей. Почему инвесторы активно применяют данный метод получения дохода?

Первоочередная цель покупки квартиры заключается в её перепродаже. Но вы не сможете купить жильё, и продать его спустя неделю, искренне считая, что сможете получить огромную прибыль. Спекулировать на рынке недвижимости нужно умело. Для этого необходимо определённое количество времени, а так же мониторинг ситуации на рынке.

Пока время от покупки жилья или земельного участка до его перепродажи не настало, можно смело сдавать объект в аренду. Инвестиции в недвижимость, в данном случае, принесут, как доход от продажи, так и пассивный доход. Согласно подсчётам аналитиков, спекуляции на рынке квартир составляют 50% всех операций и по уровню доходности значительно превышают обычную сдачу в аренду с перепродажей. Период окупаемости инвестиций в среднем составляет 8 лет. Сдавайте жильё в аренду до самого момента продажи, и ваша прибыль увеличится в несколько раз.

Конфискованная недвижимость

Конфискованная или залоговая недвижимость является особым сегментом на рынке недвижимости.

Приобрести подобные объекты рискует далеко не каждый инвестор, опасаясь ряда сопутствующих проблем. Приобретать конфискованное имущество придется у банка, ни в коем случае не имейте дел с посредниками.

Почему данный вид приобретения недвижимости привлекателен для инвесторов? Основная причина заключается в её стоимости. Она намного ниже, чем стоимость аналогичных объектов, приобретённых у застройщика или частного лица. Купить недвижимость можно на аукционах, торгах и базах залогового имущества. Каждый из объектов имеет свою историю и был изъят у собственника по тем или иным причинам.

Какая недвижимость становится заёмной или конфискованной? Только та, которая приобреталась с привлечением заёмных средств. По сути, заёмщик не смог выполнить свои обязательства перед кредитором из-за чего у него была изъята недвижимость. В основном конфискованную квартиру можно приобрести на аукционах, учреждённых банком.

Согласно правилам таких аукционов, все его участники обязаны внести сумму в размере 5% от начальной стоимости. Торги выигрывает тот клиент банка, который предложил максимальную цену за конкретную недвижимость. Способ достаточно сомнительный, так как можно наткнуться на квартиру с «сюрпризами».

То имущество, что не было распродано в ходе аукциона или торгов, банк выкладывает в базу залогового имущества, где можно так же приобрести его по сниженной стоимости. Это наиболее удачный способ приобретения конфискованной недвижимости, которую в дальнейшем можно успешно перепродать или сдать в аренду.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в недвижимость касаются не только жилых помещений и участков под жильё, не менее выгодным направлением для инвестирования является приобретение объектов для коммерческой деятельности. Это сложный вид инвестирования, требующий от инвестора особых навыков и опыта.

Какие объекты можно отнести к коммерческой недвижимости?

• Помещения под магазины;
• Рестораны, кафе, бары;
• Складские помещения;
• Офисные и торговые помещения.

Коммерческая недвижимость подразумевает последующую сдачу объектов или их перепродажу другим предпринимателям с целью получения дохода. Прибыль будет заключаться так же от сдачи помещений в аренду или в разнице от их перепродажи. Но здесь есть свои «подводные камни». Если стоимость жилых посещений ежегодно растёт, то с коммерческой недвижимостью мы имеем отрицательный прирост.

С чем связано положение вещей? В первую очередь, на это влияют кризисные явления в экономике. Помимо кризиса тому виной малая заинтересованность в становлении малого и среднего бизнеса по стране. Соответственно, людям не нужны коммерческие помещения. Об их покупке и Wowсе часто говорить не приходится, чаще всего их просто берут в аренду.

Кроме того, остро ощущается проблема поиска клиентов, и высокий порог вхождения в отрасль коммерческой недвижимости.

Где искать инвестиции

Инвестиции в недвижимости привлекательны во все времена, но не всегда есть возможность воплотить в жизнь все планы, поскольку банально не хватает средств на покупку объектов.

Как бороться с проблемой? Вариантов существует несколько:

1. Кредит. Первый способ, приходящий на ум – взять кредит в банке. Необходимо накопить первый взнос, который обычно не превышает 20% от стоимости. К примеру, квартира стоит 1 млн, следовательно, вам необходимо предоставить 200 000 рублей в качестве залоговой суммы;
2. Занять деньги у знакомых. Если в вашем кругу есть обеспеченные люди, готовые помочь вам в реализации проекта, то стоит воспользоваться данной возможностью;
3. Частные инвесторы. Всегда можно привлечь на свою сторону инвесторов, стоит лишь грамотно преподнести информацию и с лучшей стороны описать реализуемый вами проект;
4. Соинвестирование. Если вам лично не хватает средств, можно заручиться поддержкой партнёра, и вести бизнес вместе с целью дальнейшего получения прибыли.

Риски

Инвестиции в недвижимость всегда ассоциируются с определёнными рисками, несмотря на то, что данный вид инвестирования признан одним из самых надёжных. К примеру, приобретая недвижку в новостройке, можно столкнуться с заморозкой строительства, срывами сроков дачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, стоимость жилья к моменту оформления сделки по перепродаже может существенно снизиться. Это может быть связано с постройкой рядом завода, загрязняющего окружающую среду или с ухудшением жилищных условий в данном доме.

Стоимость недвижимости так же способна падать, в особенности это отчётливо проявляется в кризисные периоды. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем вкладывать все инвестиции в недвижимость.

Плюсы и минусы

Как и любой способ инвестирования, инвестиции в недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

• Стабильность. Инвестиции в недвижимость – самый устойчивый и эффективный способ получения прибыли;
• Рост стоимости актиWow. В первую очередь, данное утверждение касается жилых объектов;
• Пассивный заработок. Сдавайте объекты недвижимости в аренду, и получайте стабильную фиксированную прибыль;
• Сниженные риски. Спрос на жильё устойчив, соответственно, вы имеете все шансы окупить затраченные вложения.

Взвесив все «за» и «против» можно решить, подходит ли вам данный вид коммерческой деятельности.

Советы

1. На первоначальном этапе следует определиться с объектом недвижимости и количеством средств, затрачиваемых на жильё, участок. От этого напрямую зависит дальнейшая стратегия получения прибыли;
2. Изучите рынок недвижки как можно детальнее, проведите полноценный анализ существующих предложений;
3. Старайтесь не прибегать к помощи посредников, риелторов;
4. Все сделки оформляйте лишь при помощи проверенного юриста, он должен изучить каждый документ и одобрить сделку;
5. Забудьте о прибыли здесь и сейчас.

Вывод

Инвестиции в недвижимость – один из лучших способов получения заветной прибыли. Несмотря на стабильный спрос на недвижимость, данный вид инвестирования сопряжён с определёнными рисками и имеет особенности в зависимости от вида объекта недвижимости. Долгосрочные инвестиции – залог счастливого будущего, о котором стоит задуматься уже сегодня.

«Как вы относитесь к инвестициям в недвижку? Согласно одному из базовых принципов финансового благополучия, деньги должны приносить деньги. Возможно, данный способ получения прибыли сможет стать для вас билетом в инвестирование, стоит только верить в свои силы».

Источник: dvayarda.ru

Инвестирование в недвижимость: как на этом зарабатывают

Евгений Смирнов

# Инвестиции

Как правильно инвестировать в недвижимость

За новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

• Особенности и направления инвестиций в недвижимость
• Инвестирование в жилую недвижимость
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Зарубежная недвижимость
• Вход на этапе строительства
• Стратегии вложений в недвижимость
• Инвестирование при малом капитале
• Ситуация на рынке России

Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов вложения денег. Ведь цены на такие объекты постоянно растут и, соответственно, приносят доход. У таких вложений есть две цели: сохранить финансы в условиях нестабильной экономики или получить доход.

Около 50% договоров купли-продажи являются инвестиционными сделками. Но выгодны ли они? Неужели все так просто и заработать на этом может каждый? Об этом расскажем подробнее в нашей статье.

Особенности и направления инвестиций в недвижимость

Актуальный вопрос многих — стоит ли инвестировать в 2023 году именно в недвижимость? Впрочем, он не меняется из года в год. У такого вложения, как и у других, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы инвестирования в недвижимость:

• Надежность: деньги в таком случае не могут буквально испариться в один день и обесцениться.
• Актуальность. Сегодня без жилья не обойтись, снимать номера в отеле — дорогое удовольствие. Поэтому даже в командировке люди предпочитают арендовать квартиру. От нового платья или шикарного ужина в ресторане можно отказаться, от жилья — нет.
• При определенных условиях можно получить неизменную доходность, например, сдавая недвижимость в аренду.

Есть и недостатки, например, цены на такие объекты довольно высокие и придется дополнительно выделять сумму для ремонта, налогов и оплаты коммунальных.

Вложения в недвижимость относятся к реальным инвестициям и делятся на 4 типа: жилая, коммерческая, зарубежная и вход на этапе строительства. Порядок действий и особенности каждого из них индивидуальны, поэтому рассмотрим их подробнее.

Инвестирование в жилую недвижимость

Этот вид инвестирования подразумевает приобретение квартиры, дома и другого помещения, предназначенного для жилья. Плюс в том, что порог входа зачастую небольшой. Но минус в том, что рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

• Заранее необходимо оценить сумму для вложения. Именно от этого показателя зависит, в каком сегменте рынка удастся развиться.
• Изучение социальной инфраструктуры, находящейся вблизи желаемого объекта — один из важных шагов. Ведь покупателей квартиры в новостройке, особенно семейную пару, будет интересовать наличие школы, детского садика, больницы.
• Лучше выбирать ликвидные объекты, например, одно или двухкомнатные квартиры на 5–12 этажах.

Интересно, что за новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

Если был выбран вариант инвестирования в квартиру, то заработать можно несколькими способами:

• Сдача в аренду. Учитывайте, что придется периодически делать ремонт. Капитальный или косметический — зависит от состояния жилья. Если район популярный, а тем более туристический, то проблем с поиском клиентов возникнуть не должно. Минимально в таком случае можно получать 120 тыс. руб., но стоит учитывать — это эконом или комфорт класс.
• Продажа жилья через время в случае его подорожания. Получить доход можно только один раз и через определенное время. Чем больше времени пройдет, тем большая будет прибыль. Рост цен зависит от региона. Например, в Белгородской области стоимость квартир постоянно растет. Поэтому важно предварительно уделить внимание выбору области и города.

Сегодня инвесторы выбирают первый вариант, поскольку длительное владение объектом недвижимости гораздо выгоднее, чем его быстрая перепродажа. Финансисты утверждают — это надежная альтернатива банковским депозитам.

Строительство жилой недвижимости не прекращается, а только набирает свои обороты, поэтому такое вложение будет выгодно не только в 2023 году, но и в долгосрочной перспективе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестируя в офисы и другую коммерческую недвижимость, люди рассчитывают получать в будущем хорошую прибыль на аренде этих зданий. В отличие от жилых объектов, в этом случае можно получить больший доход. Однако необходимо иметь определенные знания и аналитическую информацию.

Коммерческая недвижимость — это магазины, торговые центры, кафе, рестораны, склады и офисы. Любое помещение, которое может использоваться предпринимателем для ведения бизнеса.

Особенности покупки

Необходимо брать во внимание тот факт, что за последние годы такие объекты, в отличие от жилых, показывают отрицательную динамику. Лучшим решением для инвестора будет именно сдача в аренду помещений, поскольку не каждый предприниматель готов покупать недвижимость.

Быстрее всего окупаются офисные и торговые помещения (до 10 лет), а вот в случае с гостиницами этот период может занять и 12 лет. Необходимо брать в учет регион и особенности его развития.

Есть еще вариант покупки объекта на этапе строительства и его перепродажа после завершения ремонтных работ. Такой способ очень рискован, т. к. строительство может не завершиться или затянуться надолго.

Зарубежная недвижимость

Отличие недвижимости в западных странах от отечественной заключается в ее разнообразии и высоком ценнике. Сегодня инвестиции в зарубежные объекты считаются эффективным вложением. Для начала необходимо определиться со страной, а именно: показатели экономической стабильности, уровень дохода граждан, способы заключения договора купли-продажи.

Есть два способа получения недвижимости:

• Покупка объекта напрямую — этот способ выбирают практически все инвесторы. Здесь уровень дохода зависит только от ставки за аренду и налога.
• Вложение в трастовую компанию, деятельность которой сосредоточена на поиске хороших объектов и арендаторов. В этом случае доход исчисляется процентом от инвестиций.

Нужно брать в учет особенности жилья и коммерческих помещений конкретного региона. Например, в некоторых странах лучше всего арендуется помещение с хорошим ремонтом и наличием камер видеонаблюдения. То есть, иногда предусматриваются дополнительные вложения для обустройства.

Наиболее популярные страны — США, Германия и Великобритания.

Вход на этапе строительства

Покупка недвижимости на стадии строительства — одновременно и самый выгодный, и самый рискованный способ инвестиции. Есть несколько вариантов вложений.

Большинство современных компаний продают свои объекты еще до того, как заканчивается строительство. Это помогает, с одной стороны, привлечь финансы, и с другой — закончить работы. Преимущество этого способа в том, что по итогу стоимость недвижимости повышается в 2 раза от первоначальной цены.

Можно вложить в строительные работы и получить прибыль в зависимости от оговоренной доли. Этот способ выбирают многие инвесторы, поскольку он менее рискован и уже более привычен.

В инвестициях в стройку есть много рисков. Поэтому рекомендуется заранее осматривать каждый юридический вопрос, выбирать только надежные компании и проверять отзывы.

Самые надежные застройщики РФ, в которые можно инвестировать (цифры на момент публикации статьи):

Застройщик	Объем строительства на 1.07.2018	Построенных жилых комплексов	Построенных многоквартирных домов	Построенных апартаментов
ГК Эталон, г.Санкт-Петербург	979 331 м²	14	39	2
Группа Самолет-Девелопмент, г.Москва	788 044 м²	7	46	2
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Москва	660 868 м²	5	49	0
MR Group, г.Москва	629 214 м²	11	15	4
Группа ЛСР, г.Санкт-Петербург	4 499 457м²	28	280	3
Холдинг Setl Group, г.Санкт-Петербург	2 384 077 м²	20	71	0
ГК Гранель, г.Москва	640 169 м²	7	74	0
ГК Главстрой, г.Москва	617 733 м²	5	35	0
Группа ПСН, г.Москва	536 159 м²	6	21	1
ГК ПИК, г.Москва	4 351 525 м²	52	211	1

Стратегии вложений в недвижимость

Итак, способов инвестировать в недвижимость много. Осталось только разобраться, как правильно заработать на продаже квартир. Ведь нужно учитывать не только возможный доход, но и риски.

Есть несколько способов заработка:

• Прямой метод, когда объект приобретается по договору купли-продажи. Это стандартный вариант и наиболее популярный среди инвесторов.
• Косвенный метод, когда приобретаются ценные бумаги компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Прежде чем начать получать пассивный доход от вложений, нужно определиться с финансовыми возможностями. От этого зависят дальнейшие действия и приблизительные сроки окупаемости. Но еще сложнее — определиться с объектом инвестиций, поскольку важно заранее понимать, какая недвижимость может принести хорошую прибыль с учетом особенностей региона.

Полезным будет предварительное изучение рынка: что люди покупают или арендуют, сколько предложений и какого характера уже есть. Например, можно воспользоваться площадками объявлений. Учитывайте, что инвестирование — это постоянный анализ, поэтому не жалейте время на мониторинг.

Прежде чем сдавать в аренду недвижимость, рекомендуется воспользоваться услугами юриста, чтобы правильно оформить все документы. Особенно это касается вложений, связанных с сотрудничеством со строительными компаниями. В таких ситуациях чаще всего возникает много спорных моментов, которые в будущем могут сыграть против инвестора.

Чтобы заработать на покупке, продаже или аренде, потребуется время. Такой способ заработка точно не подойдет тем, кто ищет быстрый доход. Например, прибыль от перепродажи можно получить где-то через 2 года, от аренды — лет через 6. Все цифры усредненные, но в целом они показывают, что придется подождать.

Инвестирование при малом капитале

Среди всех доступных способов инвестирования, вложения в недвижимость требуют одних из самых больших затрат. Не у каждого есть на это возможность, но многие хотят выбрать именно этот способ. Итак, с чего начать тем, у кого недостаточно финансов для начального капитала:

• Если решаете начать с нуля, то можно рассмотреть ипотеку. Многие банки предлагают выгодные решения, но для этого потребуется предоставить данные о наличии стабильного дохода и хорошей кредитной истории. Процентная ставка индивидуальная для каждого случая.
• Совместное инвестирование — этот способ еще только набирает свою популярность. При хорошем раскладе это выгодное решение, но вся сложность заключается в поиске действительно надежного партнера.
• Клубы инвесторов позволяют найти единомышленников. В таких сообществах можно встретить людей, которые готовы инвестировать деньги в недвижимость. Так появится возможность получить доход и принести прибыль другим.
• Краудфандинг ранее был популярен на менее значимых проектах, особенно в онлайн-играх, но сейчас все большую актуальность получает и в недвижимости. Основная его идея заключается в коллективном финансировании. Так, каждый будет покупать долю в определенном проекте и получать за это прибыль.

Имея за плечами небольшой капитал, важно подобрать или надежного партнера, или проверенный способ привлечения финансов.

Ситуация на рынке России

За последние 3 года стоимость недвижимости, выставленной на продажу в Москве, увеличилась на 12–20%. За счет доступной ипотеки растет и покупательская активность на вторичном рынке.

Также популярны офисные помещения — здесь наблюдается стабильный спрос. Но это средние значения, если смотреть на конкретный проект, то может наблюдаться как повышение, так и увеличение продаж.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют существенные недостатки в отделке и условиях. Это связано с влиянием исторической застройки и дефицитом предложений. Поэтому покупатели и арендополучатели больше заинтересованы в получении комфортабельного жилья со всеми условиями. В СПБ рассчитывать на понижение цен все равно не стоит.

Сочи показывает хорошую динамику развития рынка недвижимости, поскольку сама администрация прилагает все усилия, чтобы сделать курорт круглогодичным. Здесь, как и везде, есть спрос на комфортное жилье.

В целом на территории РФ наблюдается дефицит предложений аренды достойных квартир с хорошим ремонтом. Это подтверждает количество новых проектов с апартаментами, которые набирают особенную популярность у семейных пар.

Как будут работать вложения в 2023 году — зависит только от инвестора: куда будут вложены финансы, в какой регион, в какой тип недвижимости. Так, необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства. Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других — жилые квартиры с хорошим ремонтом. Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам — не теряет спроса, а наоборот, развивается.

Источник: delen.ru