Как зарабатывают управляющие компании

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших отраслей в России и охватывает крупный производственно-технический комплекс. В его состав входят общественные, жилые сооружения, транспортные, эксплуатационные и иные объекты.

От результативности работы жилищно-коммунальных служб зависит состояние инфраструктуры и непосредственно среды обитания граждан. Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах (далее — МКД), которые требуют надлежащего содержания как самого МКД, так и территории вокруг него (уборка, ремонт, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.). Эти работы выполняют управляющие компании (УК) которые входят в состав ЖКХ.

ЖКХ считается одной из самых затратных экономических отраслей.

Потребители оплачивают коммунальные услуги. Оплата осуществляется в соответствии с тарифами. Тарифы устанавливает местная администрация. Поступающие за коммунальные услуги платежи должны покрывать затраты ЖКХ.

10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?

Однако в нашей стране довольно остро стоит проблема неплатежей, растет задолженность по коммунальным услугам. Из-за высокой дебиторской задолженности предприятия жилищно-коммунального хозяйства зачастую не в состоянии покрыть свои издержки и несут убытки.

Неплатежи по коммунальным услугам

Доходы управляющих компаний складываются следующим образом:

2. Дополнительный доход:

2.1. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы (установка сантехнического оборудования, дополнительный ремонт в квартирах, установка или замена полотенцесушителей и т. п.)

2.2. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений.

Согласно Налоговому кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования. К ним относят:

• платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома (если специальный счет открыт у УК);
• средства из бюджета, которые выделяются на управление домами, например, субсидии.

Напомним, что управляющая компания (УК) — это юридическое лицо (может быть любой организационной формы) или индивидуальный предприниматель, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирным домом. Хозяйственная деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, финансовая — бухгалтерским и налоговым законодательством.

В Москве работает много управляющих компаний. Лидером является государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Его деятельность распределяется по районам, например ГБУ «Жилищник» Таганского района, ГБУ «Жилищник» района Богородское и т. д.

Право выбора управляющей компании остается за жильцами, которые на общем собрании МКД или ТСЖ большинством голосов (50 % + 1) могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Договор заключается с каждым собственником МКД, а ТСЖ заключает договор с УК на обслуживание домов как юридическое лицо. Если жильцы заключили договор с УК, то управление их домом, в том числе решение различных финансовых вопросов, возлагается на нее.

Как зарабатывают управляющие компании / Зачем нужна УК/ Краткий курс в работу УК/ #жкх #ук #тсж

На практике договор с МКД заключают лишь небольшой процент собственников, как правило, это члены правления МКД, инициативные жильцы.

В протоколе общего собрания собственников МКД указывается название управляющей компании и количество голосов собственников, проголосовавших за нее.

Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных праWowых актах:

• в Жилищном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 15.09.2018; далее — Постановление № 354);
• Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и др.

Обязанности УК обязательно прописываются в договорах с жильцами многоквартирных домов.

Управляющая компания должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

К сведению

В состав общего имущества дома входят помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и др., крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и др.

Управляющая компания следит за состоянием общего имущества дома, проверяет состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации, осуществляют работы по ремонту и восстановлению объекта с учетом степени износа дома, осуществляет подготовку дома к зимнему и летнему сезону. Меры противопожарной безопасности — также ответственность УК.

Ремонтные работы в МКД проводятся с согласия собственников. Периодичность прописывается в договоре (как правило, это период от 3 до 5 лет). По окончанию работ председатель МКД подписывает акт выполненных работ. Без подписи, т. е. без надлежаще оформленного акта, расходы не считаются произведенными, а работы — выполненными. Акт считается документальным обоснованием произведенных расходов и списания денежных средств на ремонт с расчетного счета УК.

Одна из обязанностей всех управляющих компаний — поддержание чистоты в подъездах, лифтах, на лестничных клетках, придворовой территории, озеленение и благоустройство этих территорий с соблюдением всех санитарных норм. Также УК обязаны вывозить мусор и бытовые отходы, установив для этого специальные контейнеры для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Конкретные обязанности и периодичность выполнения услуг прописываются в договоре управления, заключенным с каждым собственником. Они должны соответстWowать положениям Жилищного кодекса РФ.

Так, управляющим организациям могут быть вменены следующие обязанности:

• ежедневно подметать две первые лестничные клетки и все площадки перед мусоропроводами;
• каждый день мыть пол в лифтах;
• контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
• производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
• контролировать температурный режим в подъезде (не ниже 16 ˚С);
• ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
• раз в неделю убирать все площадки и пролеты.

Для выполнения обязанностей по содержанию дома УК несет расходы:

– на покупку материалов;

– приобретение хозяйственных принадлежностей и необходимого инвентаря;

– приобретение специальной одежды для сотрудников;

2) на оплату коммунальных услуг, которые потребляются офисом управляющей компании;

4) транспортные расходы, если на балансе у УК числятся транспортные средства.

Планируемые поступления от жильцов и расходы по содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту отражаются в смете доходов и расходов.

Как правило, планируемые поступления от жильцов сильно отличаются от фактических. У управляющих компаний так же, как и во всей системе ЖКХ, остро ощущается проблема неплатежей, что отрицательно сказывается на хозяйственной деятельности УК, так как она в полной мере не может покрыть понесенные расходы по содержанию дома.

Одна из проблем неплатежей — низкое качество услуг, оказываемых управляющей компанией. Обычно это связано с недостатком квалифицированных кадров (управленцев, электриков, сантехников), низкой производительностью труда, незнанием работниками новых технологий, некачественными материалами, используемыми в работе.

Кроме того, УК часто не соблюдают нормы, установленные Приложением 2 к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Например, взять уборку МКД. Часто за домом закреплена одна уборщица, хотя по санитарным нормам их должно быть две.

Пример 1

Год постройки дома — 2003.

Общая жилая площадь — 8537 м 2 , 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток — 2500 м 2 .

Норматив для такого дома — 1175 м 2 на одну уборщицу. Соответственно, нормативное количество уборщиц:

2500 / 1175 = 2,12 чел. на дом, т. е. 2 уборщицы на дом.

Если управляющая компания выделит на дом 1 уборщицу, скорее всего, в таком доме чистоты и порядка не будет.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющие компании несут административную ответственность в соответствии с Постановлением № 354.

Например, одну из управляющих компаний привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2010 по делу № А31-4299/2010).

Нарушения по данной статье влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.

Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг

Действующим законодательством предусмотрены способы борьбы с должниками — пени за просрочку платежей, отключение коммунальных услуг, ограничение выезда за границу.

Управляющая компания, как правило, через 2–3 месяца после образования задолженности выставляет должнику претензию.

Сведения, которые указываются в претензии:

• с какого числа не поступала оплата и за какие месяцы;
• сроки оплаты;
• обязанности хозяина квартиры;
• последствия неуплаты.

А. Анисимова,
эксперт

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 10, 2018.

Узнать больше:

• Сокращаем затраты и повышаем эффективность предприятия

• Методы экономии затрат на электроэнергию на предприятии

Источник: www.profiz.ru

Как открыть управляющую компанию

Любым многоквартирным домом нужно управлять: регулировать оплату коммунальных услуг, проводить ремонт в местах общего пользования и т.п. Это может делать УК — управляющая компания и ТСЖ — товарищество собственников жилья. Считается, что управление ТСЖ выгоднее для собственников жилья, но не у всех получается найти председателя и выбрать правление из числа членов ТСЖ, а также выполнить другие необходимые процедуры, чтобы деятельность ТСЖ была законной.

• Плюсы и минусы коммунальной компании
• Что должна делать управляющая компания по содержанию дома
• Пошаговый план, как открыть управляющую компанию
• Анализ конкурентов и поиск объектов
• Необходимые документы для ведения бизнеса
• Выбор помещения и оборудования
• Подбор персонала для УК
• Сколько нужно денег для обслуживания домов
• Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом
• Возможные риски бизнеса

Гораздо чаще люди идут по пути наименьшего сопротивления и передают управление домом УК. Сегодня это самая популярная в России организационно-праWowая форма управления МКД. По сути, она выполняет функции посредника между владельцами квартир и поставщиками коммунальных услуг. Всего в РФ зарегистрировано свыше 36 тысяч управляющих компаний, и с каждым годом эта цифра растет. В статье разберем, как открыть свою УК и получить несколько домов в управление, организовать работу и на какой доход можно рассчитывать.

Плюсы и минусы коммунальной компании

Плюсы коммунальной компании как бизнеса:

• востребованность услуг УК;
• такому бизнесу не страшны кризисы;
• высокая стоимость услуг управляющей компании.

Минусы бизнеса:

• нужны крупные стартовые расходы;
• нужна лицензия;
• большая ответственность перед жителями МКД, в том числе — финансовая;
• огромная конкуренция, сложности с поиском МКД под управление.

Что должна делать управляющая компания по содержанию дома

УК – это юрлицо, оказывающее услуги по содержанию МКД. Она обеспечивает предоставление и своевременную оплату коммунальных услуг, осуществляет ремонтные работы (при необходимости) гарантирует удовлетворительное санитарное и техническое состояние объекта.

Именно УК получает все платежи за услуги и затем перечисляет их на расчетные счета Теплосети, Водоканала и других организаций по установленным им тарифам. Это важно: сама управляющая компания никак не влияет на сами тарифы, и уж тем более не устанавливает их. Кроме того, деятельность самой УК также оплачивают жильцы, исходя из количества квадратных метров жилплощади (это так называемая «первая строка» в платежных документах). Дополнительно она может получать доход с аренды рекламных площадей на территории МКД и аренды нежилых помещений, а также другими способами.

Управляющая компания обязана следовать законодательству и предоставить жильцам удовлетворительные условия содержания.

Вот основной перечень обязательных услуг:

• уборочные работы в подъездах и на придомовой территории;
• своевременная раздача жильцам платежных документов, оплата по счетам ресурсоснабжающим организациям;
• обеспечение работы всех коммуникаций;
• подготовка дома к отопительному сезону;
• работа с должниками за услуги ЖКХ (вплоть до подачи исков в суд);
• обеспечение работы осветительных приборов в подъезде и придомовой территории;
• регулярный осмотр общедомового имущества, а при необходимости — осмотр квартир жильцов: сверка показаний счетчиков, устранение последствий аварий и т.п) ;
• чистка канализации;
• обеспечение работы лифтов — они всегда должны быть исправны;
• дезинфекция и дезинсекция подвалов и общедомовой территории;
• очистка крыши от снега, а также ремонт крыши (при необходимости), забота о состоянии фасада;
  посадка деревьев и кустарников, уход за ними, другие способы благоустройства придомовых территорий;
• поддержание работоспособности всех коммуникаций;
• контроль над общедомовыми счетчиками, регулярная сверка показаний;
• решение всех вопросов в случае чрезвычайных происшествий (прорыв трубы и т.п.), устранение последствий.

В ведении управляющей компании также находится ремонт (текущий или капитальный). В первую очередь речь идет о кровле и общих участки систем водо- и газоснабжения, электричества, отопления, малярные работы (покраска фасада и стен в подъездах), замена стекол в подъезде и т.п. УК периодически проводит собрание, сообщает жителям обо всех изменениях, хранит всю документацию МКД, проводит учет проживающих и т.д. Как видите, список обязанностей и полномочий УК очень обширен.

Внимание! Управляющая компания также несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей: если по ее вине случится авария или другое ЧП, на нее могут наложить обязательство выполнить ремонт за счет собственных средств.

Кроме того, она имеет право общаться с контролирующими органами и предоставлять им сведения о действиях жильцов (например, о незаконной перепланировке или ненадлежащем использовании общего имущества), отключать неплательщикам свет, воду или газ (если это технически возможно), распоряжаться средствами резервных фондов в рамках своих полномочий.

Пошаговый план, как открыть управляющую компанию

Приблизительный план запуска УК:

1. Анализ рынка, составление бизнес-плана.
2. Регистрация — включает регистрацию самой УК и аттестацию на знание Жилищного кодекса, а также получение лицензии.
3. Поиск подходящего помещения под офис, его обустройство.
4. Найм сотрудников.
5. Создание сайта, внесение сведений в ГИС ЖКХ (это требование законодательства).
6. Поиск клиентов, подписание договора с МКД и собственниками квартир.
7. Заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов.

Анализ конкурентов и поиск объектов

Если речь о новостройке, проще всего договориться с застройщиком — именно он выбирает УК. И хотя у жильцов дома есть право выбрать другую компанию, чаще всего они этого не делают (особенно если УК выполняет свои обязательства).

Чтобы заключить договор на вторичном рынке недвижимости, нужна поддержка жильцов МКД. В каждом доме есть группа предприимчивых жильцов; часто они недовольны своей управляющей компанией или ЖСК и ищут альтернативу.

Решение о смене УК принимается на общем собрании большинством голосов. После этого подписывается публичный договор, где оговариваются права и обязанности сторон.

Совет! Обязательно нужно проанализировать рынок в своем регионе: вам может быть сложно конкурировать с уже существующими крупными УК. А чтобы проект был рентабельным, нужно принять под управление не меньше 2-3 МКД.

Необходимые документы для ведения бизнеса

Чтобы получить лицензию, надо подать заявку в территориальное отделение Госжилнадзора и дождаться решения жилищной комиссии. При этом руководителю придется пройти аттестацию (электронное тестирование), обычно состоящее из 100 вопросов. Проходной балл — 86 из 100. Срок проверки результатов — пять дней. Если результат неудовлетворительный, тесты можно пересдать.

Срок действия полученного аттестата составляет пять лет.

Требования жилищной комиссии к каждой УК:

• Регистрация в России в качестве юрлица.
• Отсутствие судимостей у руководителя.
• Уникальное название.
• Оплата госпошлины (30 тыс.руб).
• Ранее компания не была дисквалифицирована комиссией.Заключение договоров с несколькими МКД.

Каждое требование к УК должно быть подтверждено — так, оплату госпошлины подтверждает квитанция, отсутствие судимостей у руководителя и регистрацию юр лица — соответствующие справки, прохождение аттестации — аттестат.

Точный список документов можно посмотреть на сайте Госжилнадзора, — именно этот орган отвечает за выдачу лицензий управляющим компаниям.

Документы принимаются лично от руководителя или в электронном виде и предварительно рассматриваются в течение трех дней. Изменения на этом этапе обойдутся в 5 тыс рублей за каждый документ (например, за справку, которую вы не приложили сразу). Окончательное решение примут по итогам проверки жилищной комиссии, в течение 45 дней. Если решение положительное, УК получит лицензию.

В случае предоставления ложных сведений лицензию не выдадут.

УК нужно зарегистрировать как юр.лицо — это может быть АО, ООО, МУП и т.д, но чаще всего выбирают ООО.

Основные коды ОКВЭД при регистрации 68.32, 69.10.

После нужно подать сведения в орган статистики и государственные фонды (ПФ РФ, ФОМС), открыть счета в банке — расчетный и накопительный. На последний надо положить как минимум половину уставного капитала.

Выбор помещения и оборудования

Обычно для УК ищут офис рядом с их объектами, а лучше всего -в одном из тех домов, который она обслуживает. необходимая площадь не менее 65 кв. метров. Также понадобится мебель, техника, канцелярские товары, инструменты и оборудование для осуществления основных технических и ремонтных работ.

Больше всего уйдет на уборочную технику — краны, уборочные машины. Их цена может составить десятки миллионы рублей. Можно купить б/у оборудование, а также взять часть редко используемого оборудования в аренду.

Подбор персонала для УК

Количество персонала зависит от количества МКД под управлением. Потребуется директор, бухгалтер, юрист (можно внештатно), диспетчер и администратор/делопроизводитель, а также уборщицы, дворники, разнорабочие, слесари, электрики и сантехники.

Сколько нужно денег для обслуживания домов

Основные статьи расходов — это покупка техники для обслуживания домов (ориентировочно от 5 млн до 20 млн рублей, сумма может варьироваться в широких пределах), а также ремонт помещения, покупка расходников, компьютеров, инвентаря. Прибавьте сюда расходы на регистрацию и лицензирование, спецодежду, расходники, маркетинг.

Даже с учетом покупки минимального набора оборудования на все уйдет несколько миллионов рублей. Но в таком случае нужно быть готовым часто прибегать к услугам подрядчиков, брать недостающую технику в аренду и платить за этом.

Текущие расходы (аренда, фонд оплаты труда, расходники, налоги, реклама, непредвиденные расходы и т.п.) для средней УК обычно составляют порядка 1 млн рублей в месяц.

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Средняя рентабельность УК составляет всего 10 – 15% — в основном из-за высоких расходов.

Поэтому говорить о реальной прибыли можно только при наличии под управлении хотя бы 5 МКД. В противном случае вам будет сложно даже выйти “в ноль”, а процесс выхода на окупаемость растянется на долгие годы.

Возможные риски бизнеса

Основные риски таких предприятий:

• Задолженности. Как правило, сумма долга составляет не менее 20% от счетов, а иногда превышает 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. Отсюда — долги поставщикам, необходимость подавать на должников иски в суд.
• Расхождения в тарифах, из-за чего у УК может накопиться долг.
• Недостаточно высокая рентабельность. Иногда единственная возможность заработать — это оказание доп.услуг и текущий ремонт, на который УК сама устанавливает тарифы.
• Большой риск аварий коммуникаций, особенно если речь идет о старых и изношенных.
• Сложности получения средств на капитальный ремонт (жильцы обязаны оплачивать эту статью, но деньги получает не УК — они поступают на специальный счет).
• Огромная конкуренция.
• Жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Они могут привести к штрафам и к выбору новой управляющей компании.
• Нехватка техники — работа подрядчиков значительно снижает доходность УК.

Такой бизнес предполагает значительные вложения, но в случае успеха вы сможете окупить их в первые два-три года работы.

Трезво взвесьте все плюсы и минусы, не забывайте о большой конкуренции на рынке — новой УК бывает сложно получить под управление хотя бы один дом, а для выхода на окупаемость нужно несколько МКД.

Также стоит помнить об ответственности за дом, придомовую территорию, коммуникации и т.д, — ошибки могут привести к аварии и финансовым потерям, ведь ликвидировать последствия придется за свой счет. И будьте готовы к тому, что как бы вы ни старались, всегда будут недовольные жильцы, которые захотят сменить вашу УК на другую.

Тем не менее, крайне важно заработать хорошую репутацию — это поможет заключить договора с новыми МКД и начать зарабатывать больше.

Источник: vipidei.com

Золотое ЖКХ. Сколько зарабатывают управляющие компании, собирая деньги с новосибирцев

Люди часто относятся с подозрением к тем, кто хочет взять с них деньги, даже если речь идет о плате за услуги. Может, обсчитали? Завысили цену? Или сэкономили? Иногда такие вопросы касаются услуг в сфере ЖКХ, в результате жильцам приходится выяснять отношения с управляющими компаниями из-за счетов и качества работы.

НГС решил выяснить с помощью сервиса «Контур.Фокус», сколько зарабатывают сами УК, а эксперт в сфере ЖКХ Оксана Царапкина объяснила, из чего могут складываться доходы таких компаний.

Огромные выручки и миллионные убытки

Лидером рейтинга стала управляющая компания «СПАС-Дом». В 2020 году ее выручка составила 846 млн рублей, а чистая прибыль — 23,5 млн рублей. Организация работает с 2006 года, управляет жилым фондом, занимается распределением электроэнергии, пара, горячей воды и другими видами коммунальных услуг.

Под контролем компании находится 621 дом в Новосибирске — в Ленинском, Кировском, Дзержинском, Железнодорожном, Центральном и Заельцовском районах. Полный перечень объектов указан на сайте компании. В сравнении с 2019 годом ее доход сократился почти на 9,5 млн рублей.

На втором месте по чистой прибыли оказалась УК «МКС-Новосибирск», которая заработала 11,5 млн рублей. Под ее управлением находится 632 дома, часть которых — в Новосибирском районе. Здания в самом городе расположены в Октябрьском, Центральном, Ленинском, Дзержинском, Кировском, Железнодорожном и Заельцовском районах. Выручка УК в 2020 году составила 591,2 млн рублей.

«УКЖХ Октябрьского района» управляет 401 домом в Октябрьском, Железнодорожном и Дзержинском районах, говорится на сайте компании. В прошлом году ее чистая прибыль составила 7,4 млн рублей, то есть сократилась по сравнению с 2019 годом на 20 млн рублей. Выручка УК достигла 385,5 млн рублей.

Следом за ней, на четвертом месте с прибылью в 6,2 млн рублей оказалась компания «ДОСТ-Н». Она обслуживает дома в Центральном округе Новосибирска. Ее выручка составила 193,2 млн, при этом прибыль сократилась по сравнению с предыдущим годом почти на рублей.

В середине рейтинга оказалась УК «Дзержинец», под управлением которой находятся 388 домов в Новосибирске и 2 — в селе Криводановка. Ее чистая прибыль с прошлого года сократилась почти на 5 млн рублей и составила 6,1 млн. При этом объем выручки равен 484,7 млн рублей. Кроме управления имуществом к видам деятельности фирмы, по данным «Контур.Фокус», относится ремонт оборудования, обеспечение работоспособности теплосетей, передача электроэнергии.

До прошлого года управляющей компанией в Советском районе была ФГУП «ЖКХ ННЦ». Она прекратила свою работу, а ее место заняло ФГБУ «ЖКУ ННЦ». Первая организация получила 5,3 млн рублей чистой прибыли в 2020 году. Годом ранее этот показатель составлял 2,6 млн рублей. При этом она могла бы стать лидером по выручке в нашем рейтинге — показатель составил 1,1 млрд рублей.

Данных о доходах преемника компании «Контур.Фокус» не предоставил.

Компания «Строймонтаж» управляет 111 домами в микрорайоне Пашино. Ее прибыль в прошлом году составила 5 млн рублей. Она уменьшилась на . Однако первая цифра почти вдвое меньше показателя 2018 года — тогда «Строймонтаж» получил 9,7 млн рублей.

УК «Регион» управляет домами в Калининском районе. В ее зоне находится 191 здание на улицах Богдана Хмельницкого, Народной, Театральной и других. Чистая прибыль компании за год увеличилась в два раза — она получила 3,1 млн рублей. При этом выручка составила 163,3 млн рублей.

Другая управляющая компания, «Октябрьская», заработала в прошлом году 1,6 млн рублей, что сопоставимо с прибылью 2019 года в 1,3 млн. УК управляет 180 домами в Октябрьском, Заельцовском и Советском районах. Выручка фирмы в прошлом году — 223,3 млн рублей.

У «Службы заказчика ЖКХ Ленинского района» прибыль резко сократилась с 7 млн в 2019 году до 1,5 млн в . При этом выручка составила 603,5 млн рублей. На сайте компании перечислены 487 домов, которые находятся под ее управлением. Они расположены на улицах Титова, Станиславского, Широкой, Новогодней, Блюхера, Карла Маркса и других.

На предпоследнем месте оказалась управляющая компания «Перспектива», которая работает в Первомайском районе. Ее чистая прибыль в прошлом году составила 342 тысячи рублей. Она выросла за год на 211 тысяч. Под управлением фирмы — 137 домов.

В конце рейтинга расположилась компания, которая закончила прошлый год с убытком в 281 тысячу рублей — «УЖК Кировского района». Сейчас она находится на стадии ликвидации. Ее выручка в прошлом году составила 172,6 млн рублей. Чистая прибыль в — 2,15 млн рублей. На сайте компании говорится о том, что часть домов перешли в зону ответственности другой УК.

Как пояснила НГС Оксана Царапкина, управляющие компании в прошлом году могли понести убытки из-за пандемии. Также на это могли повлиять собственники жилья:

— Была пандемия, кризис отразился на платежеспособности населения. В связи с этим управляющие компании понесли потери. Законом в прошлом году запретили начислять пени за несвоевременную оплату, и даже добропорядочные собственники имели право не производить своевременно оплату. Также в Новосибирске есть следующая тенденция: жители стали более детально подходить к вопросам качества услуг УК. Стали составлять акты некачественных работ, не принимать тарифы с повышением цены.

Откуда берутся деньги

По словам эксперта, УК может получать прибыль только за управление многоквартирными домами. Сначала ей необходимо составить смету с перечнем работ и услуг. От этой суммы компания, как правило, получает прибыль в 10%.

— С точки зрения законодательства УК должны формировать свою прибыль с услуги управления, это регламентируется федеральным законом о лицензировании и постановлением правительства «Стандарты управления». Однако на рынке услуг ЖКХ в городе Новосибирске не всё и не везде так. Чтобы услуга управления была принята собственниками на общем собрании, нужно экономически обосновать тариф, не всем УК это под силу. Гораздо проще заключить договор с аффилированными компаниями на выполнение работ, — объяснила Оксана Царапкина.

Управляющие компании должны обосновывать свой выбор подрядчика. Однако закон не предусматривает ответственности, если они этого не делают.

Также компании могут называть собственникам завышенную цену за определенную работу подрядчика. После выполнения услуг ему перечисляют те деньги, о которых он просил, а разница остается у УК.

— Другие УК считают своей прибылью собранные денежные средства за повышающий коэффициент по горячему и холодному водоснабжению, электроэнергии, несмотря на то что эти деньги являются целевыми и могут быть потрачены только на энергосберегающие мероприятия по конкретному дому, — говорит эксперт.

Оксана Царапкина отметила, что компаниям сложно работать на доход в 10% от сметы. Этих средств не хватает на все необходимые нужды. У управляющих компаний есть возможность получать большую прибыль — 15%, 20% или даже 30%. Но такую плату нужно обосновать и представить на голосование жителям дома.

Иногда компании намеренно выбирают подрядчиков, которые выполняют работу за высокую цену, но при этом делают это качественно и в большем объеме, чем конкуренты.

— Некоторые УК формируют прибыль, завышая сметную стоимость на те или иные работы по текущему ремонту. И только немногие из них выполняют условия договора с жителями, при этом умеют объяснить и согласовать свою прибыль, которая формируется с услуги управления и может достигать до от общего тарифа. Собственники соглашаются с этими прозрачными условиями и, безусловно, получают качественный набор необходимых услуг. Бизнес ЖКХ является прибыльным априори. Только подход к получению прибыли у всех управляющих компаний разный, — подвела итог Оксана Царапкина.

Источник: ngs.ru

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов.

Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись. Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-праWowой формы.

По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.

Зачем нужна УК

1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.

Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.

Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом. 2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в праWowое поле.

Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.

3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например).

Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса. 4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.

Варианты оформления отношений с УК

Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами: Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.

Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.

• договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
• договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.

Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.

Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.

1. Договор возмездного оказания услуг

При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.

Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности дейстWowать от имени компании.

При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.

2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)

Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.

Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст.

69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК

Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.

Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.

Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:

1. УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
2. Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.

Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:

• если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
• если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.

Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:

1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.

Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).

Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.

Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.

В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.

См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.

При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15

2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.

Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15

Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!

3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, актиWow управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).

4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.

5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013

Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.

Скидка 40% на Клерк.Премиум только на этой неделе!

Это первый раз, когда «Клерк» раздает сервис почти в два раза дешевле! Что вы получите в крутой бухгалтерской подписке:

• качественное обучение: +450 вебинаров, ежедневные мини-курсы, 50+ онлайн-курсов;
• полную информационную поддержку: безлимитные консультации с экспертами по любым рабочим вопросам;
• эксклюзивные статьи от главреда «Клерка» по вашему запросу.;
• более 400 чек-листов, инструкций, шаблонов для работы;

Забирайте Клерк.Премиум. пока дешево — всего 10 800₽. Больше такой цены не будет. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.

Источник: www.klerk.ru