Как зарабатывать на сдаче квартир

Аренда квартир долгосрочно – услуга, которая пользуется спросом в любом городе. Можно сделать это пассивным доходом, только не забывать платить налоги.

Еще больше денег можно заработать, если сдавать квартиру посуточно или почасово. Такой вид аренды больше пользуется спросом у командировочных, туристов, приезжающих на какие-то мероприятия или праздники. Снимают квартиры на сутки и молодые люди, чтобы отдохнуть уединенно.

Бизнес на сдаче квартир в аренду хорош, прибылен, но требует много денежных и временных трат: за квартирой нужно ухаживать, там должен быть хороший ремонт, мебель, техника, посуда и постельные принадлежности. После каждого постояльца нужно проводить генеральную уборку с заменой белья. А если сдавать каждые сутки, то и уборку нужно проводить тоже каждые сутки.

Какие квартиры лучше сдаются?

Пользуются спросом такие объекты недвижимости:

Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.

• Расположенные в новостройках, вторичка тоже хорошо идет, но, если дом в нормальном состоянии.
• Удобный, спокойный район. Если это курортный город, то идеально возле достопримечательностей, недалеко от пляжа.
• Развития инфраструктура – в пешей доступности должны быть магазины, аптеки. Школы, детские сады и поликлиники в этом случае не будут так важны, так как аренда не долгосрочная.
• Хорошая транспортная развязка.

Важно не только то, где расположена квартира, но и в каком она состоянии:

• Должен быть свежий ремонт. Чем лучше он будет, тем дороже сдается квартира: дизайнерское оформление это плюс 2-3 тысячи рублей к стоимости.
• Мебель, техника – должно быть все необходимое, чтобы постоялец мог отдохнуть, привести себя в порядок.
• Посуда, постельное белье, предметы гигиены (мыло, гель для душа, шампунь, зубная паста, предметы для туалета), гостевые тапочки.

Как правильно обустроить квартиру? Представьте, что вы приехали в чужой город, устали с дороги: что вам нужно для того, чтобы отдохнуть? Вот этим и снабдите квартиру.

Как правильно сдавать?

Сдача квартиры в найм должна быть только по договору. Перед тем, как начать пускать туда квартирантов, обязательно застрахуйте и недвижимость, и то, что будет внутри – это коробочное страхование, стоит оно дороже на 5-10% чем обычная страховка недвижимости.

Операционные расходы

• Коммунальные платежи – около 5 000 рублей в месяц.
• Генеральная уборка, если нанимать клининг – около 6 000 в месяц.
• Расходы на мелкий ремонт, закупку нового белья, посуды, мелких бытовых принадлежностей – около 10 000 рублей в месяц.

Возможно, сначала нужно будет сделать и хороший ремонт, тогда статья расходов увеличится на 50-100 тысяч рублей.

Средняя цена аренды квартиры в хорошем состоянии – от 400 рублей в час. Если это центр, федеральный город, дизайнерский ремонт, то цена может вырасти в 3-4 раза.

Подводные камни

Со стороны выглядит все неплохо – сдавать, получать хорошую прибыль, тем более клиенты всегда есть на такое предложение. По факту вот что:

• Уборка квартиры будет занимать много времени. Можно нанять для этого человека, но это съест около 25% от дохода.
• Могут попасться недобросовестные квартиранты, которые испортят мебель, технику, посуду. На этот случай сработает страховка, так что не забудьте ее оформить до того, как будете сдавать квартиру.
• Постоянное хождение, возможно шум точно будут раздражать соседей, так что с ними нужно будет договариваться, может даже рублем.

Вести такой бизнес лучше открыто: заполняйте декларации, добросовестно платите налоги в ФНС, выдавайте квартирантам квитанции, обязательно заключайте договор.

Источник: biznesovo.ru

Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в бизнес

Долгосрочная аренда — это понятный способ получать пассивный доход, в котором главное — найти честных и порядочных арендаторов.

Краткосрочная аренда зачастую выгоднее долгосрочной. Но многие не хотят с ней связываться — часто из-за стереотипа, что так квартира быстрее изнашивается и есть много других рисков. Хотя на деле всё не так страшно, и посуточная сдача может со временем стать полноценным бизнесом.

Выясняем, когда краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной, какие бизнес-модели есть на рынке посуточного найма, как всё юридически верно оформить и каких «подводных камней» стоит остерегаться.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что лучше, краткосрочная или долгосрочная аренда

Оба варианта могут принести как стабильный доход, так и много проблем, сравним аспекты каждого из вариантов:

Заработок. Краткосрочная аренда выглядит перспективнее. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в августе 2020 года, по данным Cian.ru, составляет около 37 тысяч рублей в месяц. За эти деньги можно найти жилье внутри МКАД, в десяти минутах ходьбы от метро, с минимальным набором техники и мебели.

Аналогичное жилье можно сдать за 2,5 тысячи рублей в сутки. В месяц при полной загрузке выходит 75 тысяч, то есть в два раза больше. Если сдавать хотя бы 20 дней в месяц — 50 тысяч. Всё равно выгоднее.

Стабильность. В этом пункте однозначно выигрывает долгосрочная аренда — как правило, квартиры сдаются минимум на год. Если не считать исключительные случаи, жильцы сами заинтересованы в том, чтобы найти квартиру надолго — для них это выгодно, потому что не нужно лишний раз тратиться на переезд и поиски.

В посуточной аренде сложнее — квартиры снимают в среднем на 3-5 дней. Стабильность в этом виде бизнеса означает постоянный поток клиентов.

Чтобы добиться такого потока, можно выставить ценник чуть ниже квартир вокруг, тогда наниматели будут в первую очередь бронировать ваше жилье. Хорошо, если ваше жилье расположено рядом с большими деловыми центрами или в туристических районах — будет больше спрос. Как правило, чистые и уютные квартиры с хорошей транспортной доступностью всегда забронированы на месяцы вперед.

Вид дохода. Долгосрочную аренду, если повезет с жильцами, можно назвать пассивным доходом — достаточно периодически проверять состояние квартиры. Или договориться, чтобы арендатор присылал время от времени видеозапись жилья, тогда необходимости в личном присутствии нет.

Краткосрочную аренду тоже можно сделать пассивным заработком, но тогда в обороте должно быть много квартир. Например, если объект один, нанимать горничную невыгодно — придется платить минимальный прайс, хотя работы на полчаса. В Москве это 500-1000 рублей. Если квартир 5-6, и они в одном доме, то условных 1500-2500 рублей в день достаточно — за эти деньги всех гостей заселят, проконтролируют выезд и уберутся в санитарные часы.

Контроль за состоянием квартиры. Кажется, что в долгосрочную аренду квартиры сдавать безопаснее — достаточно найти нормальных людей, которые не склонны к разрушению. Но есть и другое мнение: при краткосрочной аренде вы оставляете жилье без присмотра на 2-3 дня, максимум — на 1-2 недели. Получается, что помещение постоянно под контролем.

Сдав же квартиру на год, арендодатели сначала контролируют её каждый месяц, а потом начинают доверять жильцам. И сначала сокращают частоту визитов, а затем и Wowсе перестают посещать свое жилье.

Риск найти свою квартиру разрушенной после сбежавших жильцов растет. Причем ущерб может быть намного больше суммы покрытия обеспечительного платежа.

Если вы решаете сдавать свою квартиру посуточно или на долгий срок, изучите расположение жилья. Стоит попробовать выложить объявление о короткой аренде и проверить, много ли звонков, и кто обращается. Если интерес к квартире большой, а потенциальные клиенты ищут не место для праздника, а удобную постель в деловой командировке или любовное гнездышко, вероятно, стоит попробовать.

Как делать бизнес на краткосрочной аренде

Сейчас на рынке распространены три варианта заработка. Не все они требуют собственных вложений, начать зарабатывать можно с капиталом буквально в несколько десятков тысяч рублей.

Сдавать свои квартиры

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

Недвижимость стоит рассматривать как долгосрочное вложение. Даже резкие падения в итоге компенсируются стабильным ростом цен

Минусы использования собственных денег для построения бизнеса на краткосрочной аренде тоже есть. Необходимо иметь сразу достаточно крупную сумму. Эти деньги придется «заморозить» в квартире. Быстро получить их назад не выйдет — даже если продавать жилье ниже рыночной стоимости, поиск покупателя, сбор документов и сделка всё равно займет минимум несколько дней.

Отбивать ипотеку арендой

Бизнес-модель с использованием кредитных средств. Кредит погашается за счет аренды. Эта модель заработка опаснее, но потенциально приносит больше дохода, ведь кроме дохода от аренды в итоге квартира оказывается полностью ваша.

Можно стартовать, имея меньше денег. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Люберецкий» стоит порядка 5,06 млн рублей. Можно найти и другие комплексы, аналогичных предложений у известных застройщиков много. Главное, ищите рядом с метро, хотя бы в 15-20 минутах ходьбы от станции. На ремонт закладываем порядка 400 тысяч, или берем чуть дороже на 200-300 тысяч, но с отделкой от застройщика.

Общее вложение — 5,5 млн.

Такую квартиру можно выставить за 2-2,5 тысячи рублей в сутки. Предположим, что наполняемость будет 50% — это приблизительно 37,5 тысяч рублей в месяц дохода. Минус расходы на коммунальные услуги и сопутствующие мелочи — остается чистыми 30 тысяч рублей.

Ипотеку можно взять в Сбербанке по программе «Господдержки», не используя скидки от застройщика и другие бонусы, снижающие ставку. Вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн рублей, тогда ставка будет 6,4% на 20 лет, а ежемесячный платеж — 29 588 рублей.

Ипотеку можно погасить досрочно — например, если вы будете сдавать квартиру не 14, а 25 дней в месяц, то сможете выплачивать кредит в 30 тысяч, погашать расходы на обслуживание жилья по 7,5 тысяч в месяц и отдавать еще 25 досрочно. Итого кредит погашается в среднем за 5-10 лет.

Расчет ипотеки для сдачи квартиры в кредит в калькуляторе «Сбербанка»

В этой бизнес-модели важно предусмотреть сразу несколько факторов.

Разрешает ли банк использовать квартиру для аренды. Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитные учреждения могут прописать условия для использования этого жилья — например, запрет на аренду.

Изучите договор займа и поищите в нем пункты об этом — возможно, кредитное учреждение попросит вас досрочно погасить ипотеку, если узнает о «бизнесе».

Впрочем, если вы будете сдавать квартиру посуточно, узнать об этом банк сможет разве что по жалобе соседей.

Держать запас денег на случай простоя. Рынок аренды достаточно стабильный, несмотря на сезонные всплески. Опытный рантье может заранее сказать, в какую неделю жильцов не будет, а в какую придется снимать объявления с публикации заранее. Поэтому страховаться придется от внезапных кризисов, например, подобных пандемии в 2020 году.

Отложите несколько ипотечных платежей в неприкосновенный фонд — ими вы сможете погашать кредит, пока жильцы снова не появятся. Тогда не придется договариваться с банком о каникулах и выплачивать пени за просрочку.

Рассчитывайте риски. Не стоит брать кредит, в котором ежемесячный платеж будет равняться максимальной наполняемости квартиры — условно, если жилье сдается за 3 тысячи, то брать обязательство на 90 тысяч в месяц опасно. Лучше держать долг на уровне 30-50% от заполняемости — 30-40 тысяч рублей.

В этой бизнес-модели основная цель не получить прибыль. Это способ создать капитал за счет заемных средств. Например, если у вас есть 1,5 млн, то, если повезет, уже через 5-6 лет их можно превратить в квартиру стоимостью 6-7 млн рублей. Затем продать это жилье и купить новое, но уже не один, а несколько объектов. И снова умножить состояние в 2-3 раза за 5-6 лет.

Сдавать чужую квартиру

Для старта нужны 50-100 тысяч рублей. Нужно найти квартиры, договориться с хозяевами на долгосрочную аренду, а затем сдавать их посуточно.

Лучше использовать эту схему добросовестно — то есть прописывать в договоре с собственниками право на субаренду и предупреждать о таких намерениях. Иначе, в соответствии со ст. 615 ГК РФ, владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

• Плюс такой модели — по сравнению с предыдущими, для старта нужно меньше денег. Можно арендовать и сдавать сразу несколько квартир, зарабатывая на оборотах и инвестируя прибыль уже в другие бизнес-модели.
• Минусы — модель требует высоких коммуникативных навыков. Собственников, решивших сдавать жилье на длительный срок, тяжело убедить на субаренду. Даже если получится, доходность всей истории невелика — сначала нужно найти клиентов на погашение аренды, а уже затем пытаться заработать на прибыль себе.

Еще одна модель — взять недвижимость в управление. Нужно искать собственников, которые хотят сдавать свои апартаменты или квартиры посуточно, но не желают тратить на это время. Вы берете на себя весь процесс, от рекламы и подачи объявлений до встречи гостей и уборки. То есть превращаетесь в управляющего или агента по недвижимости, работающего не по трудовому договору, а за процент от прибыли.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки.

Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.

Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.

Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.

Где искать арендаторов

Для краткосрочной аренды создать и автоматизировать поиск клиентов — одна из ключевых задач.

Booking.com — сервис бронирования отелей, в котором есть категория апартаментов. Туда же попадают и квартиры. Сервис берет за свои услуги комиссию — от 10 до 18%, в зависимости от вида квартиры, наличия в ней техники и мебели, сезонности и месторасположения.

Airbnb.com — сервис аренды квартир. Принцип такой же, как и у Booking — вам не нужно общаться с гостями по телефону, всё автоматизировано. В Airbnb можно оставлять отзывы гостям, почитать отзывы других владельцев квартир. Еще есть ограничения — например, если вы захотите, квартиру не покажут гостям с отрицательными отзывами.

Или путешественникам без загруженных в сервис паспортных данных. Сайт берет комиссию с владельца, размер нужно уточнять при регистрации объекта.

Avito.ru, «Суточно» и другие доски объявлений. Вы размещаете предложение и ждете, пока арендатор позвонил или напишет. Трат меньше — достаточно один раз разместить и пост будет висеть месяц. Внимание процессу бронирование приходится уделять больше — нужно общаться с клиентами и составлять график заездов. Размещение стоит около 200-500 рублей за одно объявление.

Социальные сети. Квартиры предлагают в группах путешественников. Для дорого жилья с дизайнерским ремонтом можно попробовать вести свой аккаунт, например, в «Инстаграме».

Как законно сдавать квартиру краткосрочно

Выбирайте подходящий организационно-праWowой статус и платите налоги.

Стать ИП. У этого статуса две подходящие схемы налогообложения. Выбирайте упрощенную, это 6% выручки. Или патентную — единый платеж на конкретный срок за один вид деятельности. Стоимости патента зависит от региона и округа, уточнить можно на сайте налоговой инспекции.

Например, право год сдавать квартиру в округе Щербинка в Москве стоит 12 600 рублей.

Еще ИП платят обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования — в 2020 году это 40 874 рубля. Плюс дополнительный взнос в пенсионный фонд 1% от заработанной сверх 300 тысяч рублей в год суммы.

Стать самозанятым. Зарегистрироваться можно онлайн, через приложение «Мой налог». Если сдаете физическим лицам, то платите 4% от выручки. Если юридическим — 6%. Обязательных взносов нет.

Как заключить договор на краткосрочную аренду

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.

Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры

Вложение в недвижимость — это способ сохранить и заработать деньги. Сдавать квартиру в аренду выгодно. Если делать это в долгосрочную — будет пассивный доход. Из краткосрочной можно сделать бизнес.

Минусы посуточной сдачи:

• Это бизнес, а не пассивный доход. Сдача будет требовать внимания и сил — на гостей, на поддержание помещения в чистоте, на рекламу и составление графика бронирования.
• Гости часто заезжают и днем, и ночью — нужно или быть постоянно на связи, или делать автоматизированные процессы заезда и выезда.
• Нужно учитывать постоянные траты на ремонт и расходники.
• Нанимать помощников экономически целесообразно становится при 4-5 квартирах в управлении.

Плюсы краткосрочной аренды:

• Доходность, как правило, выше. Если квартира в долгосрочную сдачу принесет 40 тысяч, то при краткосрочной аренде — 60-80 тысяч в месяц.
• Квартира под контролем. Когда сдают квартиру надолго, проверяют имущество раз в месяц или реже. Если сдача посуточная, то квартиру осматривают каждые 3-5 дней.
• Предоплата. Жильцы не попросят подождать неделю с оплатой, потому что у них сейчас нет денег.
• В любой момент аренду можно перевести на долгосрочную схему.
• Если реинвестировать средства, то бизнес начнет масштабироваться и с каждым новым объектом расти всё быстрее.

СЗ Метрополия.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в I кв. 2024 – III кв. 2024
Токен Pb3XmBtzsywGibg7evjCWgUNMwaoXYHBbMWXwwc

ЖК «Метрополия». Новогодняя скидка 15%

• от 9,7 млн руб.
• Угрешская

Источник: avaho.ru

Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации

Имея в своем распоряжении одну жилплощадь и более, владелец будет размышлять о том, чтобы сдать квартиру в аренду. В этом случае недвижимость может приносить пассивный доход, даже если арендная плата ненамного перекрывает размер коммунальных платежей. Но риски сдачи в наем недобросовестным квартиросъемщикам заставляют хозяев задуматься, как сделать это правильно, по закону, с минимальными вложениями. Грамотно подойти к вопросу использования своего жилья для аренды помогут наши подробные советы.

Закон об аренде

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

• состояние ремонта квартиры;
• количество предметов мебели и их внешний вид;
• подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
• запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
• разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
• показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
• ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
• свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

Что можно и нельзя сдавать

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Сдавать собственную, приватизированную квартиру внаем можно любому гражданину РФ, независимо от его служебного положения, звания, местонахождения.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога. Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

• стабильный долгосрочный доход;
• коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
• уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

• порча или кража вещей, мебели;
• задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
• отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
• сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание.

Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду

Эксперты BBQCash рекомендуют – для минимизации рисков и законного получения прибыли от сдачи собственного имущества внаем нужно четко соблюдать установленный алгоритм действий.

Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:

• наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
• обои или краска на стенах и покрытие пола;
• светильники на потолке и исправные розетки;
• минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
• бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.

Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.

Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам. Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую. При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей.

Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет. Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек. Если к вам поселились такие жильцы, стоит предупредить участкового полицейского, чтобы он смог зафиксировать возможные нарушения общественного порядка и сообщить вам об этом по телефону. Протокол правонарушения будет являться весомым аргументом для выселения нежелательных съемщиков.

Установление величины месячной арендной платы

Прежде, чем сдавать жилплощадь внаем, стоит сделать мониторинг рынка – определить верхние и нижние границы суммы арендной платы за такую же, как у вас, квартиру. Если достаточно самой низкой цены, можно сделать простейший свежий ремонт и установить дешевые варианты стандартного набора удобств – кухни, сантехники. Для того, чтобы получать максимальную прибыль, вложиться стоит основательно. Нужно будет купить новые, пусть недорогие, предметы обихода, техники, либо освежить ремонт и наладить все вещи, имеющиеся в квартире.

Также есть несколько существенных условий, влияющих на увеличение стоимости жилья:

• центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
• окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
• близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
• наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.

Поиск арендатора

Есть несколько наиболее распространенных способов поиска клиентов для проживания в съемной квартире. Самым безопасным из них считают самостоятельную сдачу жилья родственникам или знакомым. Риск обмана в таком случае невелик, поскольку есть как минимум несколько человек, готовых поручиться за добросовестность будущих жильцов. История их прозрачна и известна, найти или передать информацию через личные контакты не составит труда. С близкими родственниками, проживающими в вашей квартире бесплатно, можно заключить договор безвозмездного пользования, образец которого также имеет место в официальных документах.

Вторым способом, избегая посредников, будет поиск арендаторов посредством социальных сетей и популярных общественных ресурсов, как например, Авито, Юла, Букинг, Внедвижимости.рф. Объявление должно быть лаконичным и содержать сведения о площади, наличии мебели и стоимости, желательно с качественными фото всех комнат. Слишком длинное, подробное описание плохо усваивается, а все подробности оговариваются по телефону.

Риск сдачи мошенникам в таком случае очень велик, потому что прислать поддельные документы, платежные поручения по интернету сейчас достаточно легко. Чтобы назначить встречу для просмотра квартиры, лучше звонить кандидатам по телефону или видеосвязи. Тогда есть шансы разгадать намерения будущих квартирантов.

Предложение о безналичном перечислении залога и обмену сканированными копиями документов нужно игнорировать. Если желающих несколько, лучше назначить им одно время просмотра с разницей в полчаса. Всегда предупреждайте, что при положительном решении, необходимо внести залог, чтобы снять объявление и отказать другим. Если предварительная сделка состоится, необходимо написать расписку о том, кому, когда и за что передана сумма цифрами и прописью, с указанием паспортных данных и условиями возврата залога. Образцы можно найти на юридических и риэлторских сайтах, таких как dogovor-urist.ru, expertrieltor.ru.

Для экономии времени и во избежание проблем, можно безопасно и быстро сдать имущество через агентство недвижимости. Чаще всего услуги риэлтора в этом случае оплачиваются за счет нанимателя. Количество сайтов для подачи рекламных объявлений увеличится в несколько раз, диапазон охвата потенциальных клиентов также.

Специалист сможет тщательно проверить документы кандидата, будь то иностранец, служащий, корпоративный представитель или организация. Риски в таком случае сводятся к минимуму, поскольку в интересах агентства стать посредником и получить оплату за законную сделку. Он сможет беспристрастно урегулировать взаимные требования сторон и грамотно заполнить договор. Соглашение заключается на нейтральной территории, в присутствии третьих лиц, которые, при необходимости, станут свидетелями сделки. Риэлтор окажет помощь в быстром оформлении соглашения, надежно защитив ваши интересы.

Заключение договора с арендатором

Формы договора и обязательные пункты описаны в интернете общими фразами и основными пунктами. В тексте договора должны присутстWowать как минимум несколько основных разделов:

• сведения об арендаторе и арендодателе – данные паспорта, регистрации или прописки, адрес объекта недвижимости, метраж, комнаты, перечисление предметов мебели и описание ремонта;
• условия оплаты, размер и срок платежей, описание способа оплату коммунальных расходов;
• сумма, порядок внесения и возврата залога;
• последствия одностороннего, досрочного, двустороннего расторжения договора – виды и сроки нарушений обязательств, обстоятельства освобождения помещения.

Вы, будучи инициатором действия, вправе внести любые подробности в текст соглашения. Если он устроит обе стороны, это будет вашей основной гарантией перед законом.

По желанию арендодателя могут быть указаны следующие уточнения:

Акт приема-передачи квартиры желателен, но не обязателен. В этом документе, являющемся приложением к договору, можно описать такие условия, как день передачи имущества в аренду, показания счетчиков приборов учета электроэнергии и воды, описать все предметы собственности, а также приложить фотографии квартиры перед сдачей. Скрепляется акт подписями обеих сторон в день передачи ключей. В качестве приложения к договору можно распечатать инструкции по пользованию некоторыми сложными электроприборами, например, бойлером.

Налоговые выплаты

Прибыль, полученная в результате сдачи собственного жилья внаем, облагается следующими налогами:

• госпошлина при оформлении договора долгосрочной аренды 2000 рублей;
• налог на прибыль для физических лиц 13 % от суммы ежемесячной арендной платы.
• для ИП налоговый вычет 6 % от суммы поступлений по договору найма.

Штрафы, предусмотренные для лиц, скрывающих доходы от налоговой службы, весьма значительны. Доказать факт может любой гражданин, представивший в суд аудио или видеозаписи передачи денег, письменные расписки о получении сумм за аренду жилья.

Если квартира сдана иностранцам, риск раскрытия сделки увеличивается, поскольку миграционные службы собирают сведения об их местонахождении и передают в иные государственные органы.

Размеры штрафных санкций:

• пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты;
• 5 % от суммы налога каждый месяц;
• 20 % от неоплаченных налоговых сборов за просрочку выплат;
• уголовная ответственность за уклонение от уплаты 100 и более тысяч рублей.

Особый вид сдачи квартиры внаем – посуточная аренда

Сейчас особую популярность приобретает сдача жилья посуточно. Этот вид бизнеса в корне отличается от долгосрочной аренды, в несколько раз увеличивая как практическую прибыль, так и риски. Нужно быть готовым к неравномерному спросу – часто квартира может простаивать без клиентов. Высока вероятность кражи имущества, проведения шумных мероприятий.

Чаще всего выгоднее сдать квартиру риэлторскому агентству с возможностью субаренды. Плюс в том, что агентства берут на себя расходы за ремонт имущества, у них заключены договоры с клининговыми компаниями, обслуживающими подобные помещения.

Условия, перечисленные ниже, позволяют сдавать жилье в субаренду:

• В квартире должны быть все необходимые для жизни атрибуты. Не только мебель, но и столовые приборы, утюг, бытовая химия, постельное белье, полотенца.
• Квартира находится в центральном округе города, близко с остановками общественного транспорта.
• После каждого клиента, иногда один раз в сутки, необходима тщательная уборка, стирка и глажка белья.

Снизить риски при посуточной сдаче жилья можно привлекая к сотрудничеству коммерческие организациям, командирующими работников в соседствующие с квартирой здания. Для этого нужно будет оформить ИП и купить кассовый аппарат для отчетов командированным сотрудникам. Так, гарантии предприятия могут перекрывать недостаток клиентов и возмещение расходов, связанных с порчей имущества. Порядочность сотрудников обеспечивается открытой информацией с обеих сторон.

Командированные люди, однажды побывавшие в чистой ухоженной квартире, обязательно порекомендуют ее знакомым и сослуживцам.

Учтите один очень важный нюанс – нужно взять за правило фотографировать первую страницу паспорта любого проживающего у вас клиента.

Источник: bbqcash.com