Как зарабатывать на сдаче квартир в аренду

Сегодня большая часть предложений на рынке краткосрочной аренды — это объявления от частных лиц, которые рассматривают возможность сдавать свободную квартиру приезжим как дополнительный источник дохода и не настроены на развитие сервиса. Это открывает возможности для управляющих компаний, которым важно обеспечить для гостя условия, максимально приближенные к домашним и одновременно поддерживать определенный стандарт качества — как в сетевом ресторане, где вы всегда знаете, какой вкус и сервис получите за ту или иную стоимость.

Клуб предпринимателей

Решение заняться краткосрочной арендой жилья пришло ко мне не случайно — долгое время я сам был потребителем этой услуги. Я работал менеджером по продажам в крупной компании и часто ездил в командировки. Однажды я попал в квартиру в Омске, которая отличалась от остальных своей ухоженностью, чистотой, пообщался с хозяйкой, и узнал, что для нее посуточная аренда — это бизнес.

Тогда я задумался о том, что тоже мог бы на этом зарабатывать. Предпринимательство всегда меня интересовало больше, чем работа в найме. Но в тот момент я был уверен в том, что для входа на рынок посуточной аренды нужно обязательно купить квартиру, а это немалая сумма вложений — такой возможности у меня не было, поэтому эту мысль я отложил. Спустя какое-то время я вернулся к этой идее, изучил рынок, составил бизнес-план, и решил попробовать.

Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.

Прежде всего, я понял, что не обязательно приобретать жилье под сдачу — порядка 95% объектов, которые сдаются посуточно, на профессиональном рынке находятся в субаренде. Получить кредит в банке мне тогда не удалось, но в тот момент я уже состоял в небольшом предпринимательском клубе (мы создали его с друзьями с целью поиска интересных идей для создания бизнеса), где рассказал о своей задумке и получил первоначальный капитал из нашего импровизированного “банка” — около 100 тысяч рублей. Этого было достаточно для того, чтобы арендовать и подготовить к сдаче две квартиры. Примерно через полгода я смог полностью окупить эти инвестиции и начал расширяться — многие знакомые заинтересовались в развитии проекта и предлагали финансовую поддержку.

Переживаний было много, было страшно не справиться, подвести своих инвесторов. Я разместил объявление на Авито и начал получать звонки. Первое время большинство вопросов я решал сам, совмещая предпринимательство с работой в найме, поэтому мне пришлось сразу найти помощников, которые помогали готовить объекты к сдаче, встречать гостей, решать неотложные технические вопросы.

Почему субаренда выгодна собственнику жилья

Поначалу было не так просто найти арендодателей — большинство людей все еще живет во власти предрассудков (считают, что посуточно квартиры снимают в основном для проведения вечеринок, боятся, что чем чаще меняются жильцы, тем быстрее жилье придется ремонтировать), соглашался в среднем каждый третий. При этом, в моей практике конфликтные ситуации с постояльцами случаются нечасто. С жалобами со стороны соседей не сталкивался — на этапе сдачи объекта мы всегда стараемся внимательно поговорить с потенциальным клиентом, оценить его адекватность. Большинство людей все-таки снимают квартиру не для того, чтобы устроить там вечеринку. В наших квартирах шуметь категорически запрещено, мы отсекаем “тусовщиков” чаще всего еще на этапе общения по телефону.

На сегодня на удалось сформировать пул постоянных партнеров, которые инвестируют средства в покупку недвижимости и сами звонят нам с предложением. Для владельцев жилья передача его в субаренду потенциально интересна как с точки зрения финансов (возможности получения постоянного дохода), так и с точки зрения обслуживания. Собственник жилья может быть уверен, что мы не разорвем контракт через пару месяцев, ведь мы вкладываемся в каждый объект финансово и заинтересованы в том, чтобы он принес нам прибыль. Управляющая компания в такой схеме сотрудничества полностью берет на себя все заботы о поддержании внешнего вида жилья, работоспособности сантехники, электрики. На первоначальном этапе в ремонт чаще всего вкладывается арендодатель, но управляющая компания может провести его силами своих работников и помочь ему сэкономить — многие подрядчики делают скидки за объем.

“Макдональдс” в посуточной аренде

Со временем развивать бизнес я стал уже с партнером, а наш штат начал расширяться. Сегодня в компании работает более десяти человек (менеджеры, администраторы-горничные, помощники), кроме того, мы активно привлекаем работников на аутсорсе. В нашей сети уже около 50 квартир, и мы продолжаем расширяться, планируем в том числе выходить за пределы Новосибирска.

На нашем рынке важно поддерживать определенный стандарт качества, быть “Макдональдсом” на рынке аренды — когда каждый человек, которые ищет квартиру с нашей помощью, заранее знает, что получит услугу не ниже определенного уровня. Управлять большой сетью квартир без привлечения сотрудников в штат просто физически невозможно — через наши объекты в месяц проходит от 500 до 800 человек, то есть, каждый день необходимо заселить или выселить больше десятка клиентов, сделать уборку, обновить постельное белье, расходные материалы. Кроме того, в любой квартире периодически что-то ломается — и нам важно, чтобы гостю не приходилось ждать день-два, пока придет ремонтник.

При этом, рынок посуточной аренды — низкомаржинальный. Стоимость наших услуг невысокая, у клиентов востребован прежде всего средний сегмент — стандартная однокомнатная квартира стоит порядка 1500 рублей в сутки, двухкомнатная — около 2000. Получается, что не имея больших оборотов, ты должен содержать довольно большой штат довольных сотрудников и обеспечивать наличие всех расходных материалов в квартирах. Приходится искать способы снижать издержки — для нас это сложнее, чем, например, для гостиницы, приходится проявлять фантазию. Крупные отели могут экономить на расходниках — так как редко бывают заняты все номера, им не нужно держать по несколько сменных комплектов постельного белья для каждого, закупать в каждый номер отдельную упаковку чистящего средства, тряпки, швабры и так далее.

Так как я сам часто снимал квартиры, я понимал, что нужно клиентам — тем, кто едет в командировку, или в отпуск с семьей. Те квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду, не всегда укомплектованы всем необходимым — чаще всего в них минимум мебели и посуды, может не быть микроволновой печи, телевизора, редко есть удобное рабочее место, где можно поработать за ноутбуком. Прежде чем заселить первых постояльцев, необходимо было устранить все мелкие недостатки ремонта, укомплектовать объекты постельным бельем с возможностью замены, текстилем, навести уют, предусмотреть все вплоть до стаканчиков для чистки зубов в ванной комнате. Кроме того, важно, чтобы все объекты располагались вблизи от метро или хорошей транспортной развязки.

Большинство гостей на сегодня — это люди, приезжающие в командировки, пациенты медицинских центров (они могут приезжать одни или с семьей) и туристы — чаще всего это семьи с детьми. Летом и в период школьных каникул Новосибирск становится фактически курортным городом — многие приезжают навестить родственников, погулять, сходить в зоопарк, аквапарк, на балет. Часть гостей останавливается здесь транзитом по дороге в другие города. Часто встречаются так называемые медицинские туристы — в Новосибирске довольно много востребованных медицинских учреждений. Мы ориентируемся прежде всего на эконом-сегмент и средний класс, есть несколько объектов премиум-класса, но развитие этого сегмента у нас не в приоритете.

Век агрегаторов

Главным инструментом продвижения для нас по-прежнему остается Авито, используем и другие сервисы (например, “Юлу”), но больше 50% клиентов приходят именно с этой площадки. Сегодня большинство людей предпочитают агрегаторы, позволяющие получить различные товары и услуги в одном месте — по аналогии с торговыми центрами, где за один день мы можем совершить покупки, перекусить, отдохнуть. Все меньше людей готовы множить в своем телефоне набор приложений с разным функционалом.

Традиционные способы рекламы — баннеры, рекламная рассылка — в нашем случае работают не очень хорошо. Люди ожидают нас увидеть в основном на агрегаторах, они ищут там, где им привычно. Посуточная аренда квартиры — это не спонтанное решение, как правило, люди заранее планируют поездку и ищут варианты размещения. У нас есть сайт, но он рассчитан скорее на корпоративных клиентов.

Конкуренция

Рынок очень большой — только в Новосибирском сегменте Авито сегодня размещено более 2000 объявлений. При этом меньше четверти из них — это предложения управляющих компаний. Аренда жилья, в том числе, краткосрочная, это все еще рынок “частников”.

Сегодня основную конкуренцию нам составляют другие управляющие компании и некоторые частные арендодатели. Не все предложения “частников” могут конкурировать с УК в качестве — для этого нужно быть готовым уделять много времени обустройству сдаваемого жилья, уметь встречать гостей, предоставлять им высокий уровень сервиса.

Снимая жилье у частного лица, клиент не может быть уверен в качестве. Если повезет, он попадет на гостеприимного хозяина квартиры, который содержит ее в чистоте и порядке, готов быть круглосуточно на связи, относится к постояльцу, как к своему гостю. В большинстве же случаев владельцы одной-двух квартир, особенно доставшихся по наследству, рассматривают такие объекты как дополнительный источник дохода, который не должен требовать больших временных и финансовых вложений. Нет гарантии, что, выбрав квартиру по фото, на месте вы увидите ее в том же состоянии — зачастую снимки делаются один раз перед сдачей, а потом владелец может годами не делать ремонт. В случае с объектами, находящимися в управлении УК, такого произойти не может.

Отели и хостелы — это совершенно другая ниша, клиенты заметно различаются. Люди, выбирающие аренду квартир, не только хотят сэкономить, но и предпочитают жить в условиях, максимально приближенных к домашним, не желают менять свои повседневные привычки. Часто квартиру выбирают те, кто едет отдыхать большой компанией — в гостинице номер, где могут комфортно разместиться шесть человек и больше, бывает сложно, да и стоить это будет недешево. У управляющих компаний есть двух-трех комнатные квартиры с большим количеством спальных мест, есть комплексы из нескольких квартир в одном подъезде. И наконец, важна локация — квартира должна располагаться в центре города, по линии метро или рядом с удобной транспортной развязкой.

Постепенно рынок становится все более цивилизованным, в том числе потому что на нем появляется все больше профессиональных игроков.

Сюрпризы 2020

Пандемия заметно сказалась на рынке — с апреля по июль работа практически встала. Люди боялись куда-то ехать, границы закрывались, многие компании запрещали командировки. Трафик снизился процентов на 70, а предложение осталось на том же уровне, при этом, демпинговать мы не могли, ради этого пришлось бы заметно снизить качество услуг.

К счастью, большинство наших арендодателей отнеслись к ситуации с пониманием и существенно снизили арендную плату, некоторые дали возможность оплачивать только коммунальные услуги. Наша компания смогла полностью сохранить штат сотрудников и отношения с большинством собственников жилья. С середины лета поток начал восстанавливаться, и сегодня мы работаем уже на допандемийном уровне.

К слову, во время пандемии стали более очевидны те особенности аренды квартир, которые раньше оказывались на втором плане — приватность, возможность избегать скопления людей. В большинстве отелей ты так или иначе сталкиваешься с другими постояльцами — например, на стойке регистрации или в ресторане.

В нашем же случае вы максимум дважды сталкиваетесь с администратором — при заселении и выселении, в остальное же время риск встретить соседей ровно такой же, как дома. Если для гостя принципиально бесконтактное заселение, мы можем предоставить такую услугу на некоторых своих объектах. Разумеется, в прошлом году мы усилили меры безопасности, стали проводить не только стандартную уборку помещений, но и тщательную дезинфекцию после каждого гостя. В остальном же наша работа не изменилась.

При всей сложности рынка я люблю то, чем занимаюсь. Я человек гостеприимный, мне нравится оказывать людям услуги высокого качества, знать, что гости довольны и рекомендуют нас знакомым. Сейчас я редко самостоятельно общаюсь с клиентами, но бывает, что приходится подменять менеджеров или администраторов, и тогда общение с гостями здорово заряжает.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту [email protected] или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте».

Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.

Источник: ksonline.ru

Крыша над головой: как устроен бизнес по краткосрочной аренде квартир

У предпринимателя из Уфы Евгения Андрюшкина в управлении больше 100 квартир, которые он сдаёт в краткосрочную аренду в четырёх городах. Евгений говорит, что это достаточно сложный бизнес, на который сильно влияют сезонность и общая экономическая ситуация, и в рамках которого ему приходится конкурировать как с агентствами, так и с частниками, которые сдают свои квартиры через сервисы аренды. О том, как заработать на сдаче в аренду чужих квартир и о подводных камнях этого бизнеса, Евгений Андрюшкин рассказал порталу Biz360.ru.

Евгений Андрюшкин, предприниматель из Уфы, основатель компании «Колосс» . До того, как стать предпринимателем, работал риелтором на рынке долгосрочной аренды. Управляющую компанию «Колосс», которая занимается сдачей квартир в аренду, основал в 2015 году. Сейчас проект представлен в Уфе, Казани, Челябинске и Екатеринбурге.

Ничего личного

Компаниям, сдающим в аренду жильё, невыгодно быть его владельцами из-за длительного срока окупаемости квартир — около 6-7 лет. По этой причине у фирмы «Колосс» жилья в собственности нет. К примеру, двухкомнатная квартира в Уфе стоит в среднем 3-3,5 млн. рублей. Подобные варианты мы сдаём примерно за 1,5 тысячи рублей в сутки.

С учётом ежедневного найма в месяц можно заработать около 45 тысяч рублей, в год – 540 тысяч рублей. Окупаемость в 6-7 лет становится слишком невыгодной.

Я начинал свой бизнес без каких-либо кредитов, все идеи генерировал с нуля. Моя компания не выросла бы до таких масштабов, если бы приобретала квартиры в собственность. Мы предпочитаем работать с собственниками квартир, беря их недвижимость в управление или арендуя её. Сейчас мы располагаем 120 квартирам в Уфе, Екатеринбурге, Челябинске и Казани. С собственниками работаем на разных условиях – кому-то платим процент от аренды, кому-то фиксированную месячную сумму.

Самое выгодное для владельца квартиры – доверительное управление. Оно предполагает полную ответственность управляющей компании за недвижимость собственника: поиск арендаторов, подготовку жилья к заселению, решение текущих бытовых вопросов, контроль за получением оплаты и разрешение конфликтных ситуаций. В этом случае мы подписываем договор, в котором закрепляются все условия будущих взаимоотношений, и получаем комиссию за свою деятельность по факту прибыли.

Сохранность гарантируется

Моё правило — «Честность приносит деньги». Мы сразу предупреждаем владельцев, что будем сдавать их квартиры посуточно – преимущественно командировочным. Однако такие арендаторы не могут круглый год жить в другом городе.

Поэтому проговариваем, что квартиры будут снимать и туристы, и те, кому нужно переночевать в другом городе, но они не хотят идти в гостиницу из-за более высокой стоимости или отсутствия кухни, стиральной машины и других удобств. Чаще всего собственников это устраивает. Они видят, что мы крупная компания и что нам можно доверять.

В каждом городе присутствия у нас есть команда специалистов – горничные, сантехники, электрики и т.д. В случае какой-либо поломки мы вызываем их и устраняем проблему. После каждого выселения наши горничные делают уборку. При этом мы договариваемся, что если в процессе нашего управления ремонт в квартире устареет или ему потребуется обновление, мы выполняем новый за свой счёт.

В общем, работать с нами собственнику выгодно: он не беспокоится о поиске жильцов и состоянии своей квартиры. Этим занимаемся мы, а он получает фиксированный доход.

В основном мы берём в управление квартиры только с качественным ремонтом, соответствующей мебелью и функционирующей бытовой техникой. С элитными вариантами пока не работаем, так как в них более дорогостоящая техника и мебель: если наши клиенты нанесут такой квартире ущерб, то уйдут годы, прежде чем мы сможем взыскать с виновного компенсацию.

Сейчас мы часто берём в управлении пустые квартиры. Мы за свой счёт покупаем в них мебель и технику, зато стоимость их аренды для нас значительно ниже рыночных цен.

Как привлекать арендаторов

Для привлечения арендаторов мы активно используем интернет. У нас есть своя группа в «ВКонтакте», мы размещаем объявления на «Авито Недвижимость», «Юле», Booking, Airbnb. Сейчас мы сконцентрировались только на этих площадках, потому что они приводят к нам больше всего клиентов. И оттуда приходит более надёжная клиентура, с которой не возникает проблем при заселении и выселении.

На сайте «Авито Недвижимость» у нас есть своя страница, где представлены разные квартиры, которые мы сдаём. Для продвижения своих предложений мы платим площадке. Тот же самый принцип сотрудничества и с «Юлой». Агрегаторы берут свой процент за каждое бронирование.

Экономически нам выгоднее всего размещаться на «Авито Недвижимость». Летом 2020 года нам удалось посотрудничать с этой площадкой в необычном формате. «Авито Недвижимость» выступала партнёром программы «Орёл и решка», съёмки которой проходили в Уфе. Требовалось подобрать квартиру для ведущего, бюджет на поездку у которого составлял 100 долларов. Им оказался Тимур Родригез.

В передаче наша компания не упоминается, но в кадре видно, что ведущий в приложении «Авито Недвижимость» находит нашу компанию «Колосс» и подбирает квартиру на нашей странице. Думаю, такая реклама пойдёт нам в дальнейшем только на пользу.

Раньше мы прибегали к ботам и разным алгоритмам, чтобы в интернете наша реклама появлялась как можно чаще. Сейчас рынок меняется, и большое значение приобретают сайты, на которых люди оставляют реальные отзывы. Мы отслеживаем, что о нас пишут, и стремимся повышать качество сервиса. Главное внимание мы уделяем состоянию постельного белья, удобству подушек и одеял, посуде, и в целом — чистоте в квартирах.

Как кризис повлиял на проект

Чаще всего к нам обращаются, чтобы снять квартиру на сутки — таких заказов примерно 40% от общего количества. Примерно 30% заказов приходится на командировочных, которым нужна квартира на одну-две недели. Всё остальное – аренда на 2-4 дня. Рентабельность нашего бизнеса колеблется в зависимости от города и конкретной квартиры от 10% до 80-90%.

С наступлением пандемии количество клиентов сократилось. Я долго думал над тем, что нужно предпринять для восстановления спроса. Мы снизили цены и стали больше вкладываться в рекламу. Хотя все остальные сокращали рекламные бюджеты, мы, напротив, только наращивали.

Принятые меры помогли нам остаться на плаву в период, когда клиентов стало меньше – с марта по май. Летом же началось восстановление туристической индустрии – спрос на краткосрочную аренду квартир не только вернулся к докризисным значениям, но и превысил их.

Мы постоянно и довольно много вкладываем в развитие — закупки новой техники и мебели, привлечение новых клиентов и новых собственников. Без развития занять прочные позиции на рынке и удерживать их не получится.

Конкуренция и есть, и нет

Компаний, в управлении которых находится много квартир в регионах, почти нет. Поэтому мы конкурируем в основном с частными лицами, которые сдают своё жильё или апартаменты на тех же площадках, что и мы.

Недавно в Уфе проходил семинар для тех, кто хочет зарабатывать на рынке недвижимости. После него в городе появилось около 60 человек, которые стали предлагать в краткосрочную аренду чужие квартиры. Из-за них цены немного упали, так как на рынок пришло много новых предложений. Однако эти люди пока ещё не имеют опыта в этой сфере и не понимают, что им придётся конкурировать с нами.

Мы же благодаря большому количеству квартир в управлении способны регулировать цены и применять к конкурентам другие рыночные способы воздействия. Думаю, что многие из новичков разочаруются в нашем бизнесе и рынок вернётся в прежнее состояние.

Для улучшения сервиса мы вводим систему бесконтактного заселения. Я задумался о ней года три тому назад. Эта система позволяет клиентам заселяться в квартиру в любое время суток без встречи с администратором. Теперь наши квартиры мы оснащаем кодовыми замками. Код доступа клиент получает после того, как проходит онлайн-регистрацию в нашей системе и оплачивает проживание.

Для этого он должен прислать фото первого разворота своего паспорта и страницы с пропиской, а также своё фото крупным планом. Достаточно пройти авторизацию один раз – и данные о клиенте сохранятся в нашей базе. То, как работает бесконтактная система, как раз видно в передаче «Орёл и Решка».

Я полагаю, что бесконтактное заселение ещё не скоро появится у наших конкурентов. А это серьёзное преимущество в глазах клиентов – далеко не всегда они могут заселиться в квартиру или апартаменты, если приезжают поздно вечером или ночью.

Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал , страницу в Facebook и канал на «Яндекс.Дзен» .
biz360

Источник: biz360.ru

Как правильно сдавать квартиру в аренду, чтобы заработать деньги, а не проблемы

Мы сдаем квартиры и коммерческие помещения в аренду, а также управляем жилой и коммерческой недвижимостью с 1996 года. Видели многое. И наглую субаренду с организацией общежития, и двухкомнатные квартиры, которые безрезультатно пытались сдавать семьям только без детей на протяжении полугода. И безрезультатно.

В статье поделимся нашим более, чем 20-летним опытом: как сдать квартиру в аренду правильно, без посредников и с разумным использованием клиентских баз. Вы узнаете все о подготовке квартиры к аренде, составлении договора и быстром поиске арендаторов.

В Москве и МО более 13 000 объявлений о сдаче квартиры в аренду (и это только на “Авито”)

Наша цель — составить для вас понятный пошаговый план. Следуя ему, вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Определить стоимость аренды

Поставить высокую цену — долго искать арендатора. Поставить низкую цену — риск не окупить затраты на поддержание недвижимости в хорошем состоянии.

Профессионального оценщика вызывать необязательно. Достаточно выбрать вид аренды, определить критерии оценки квартиры и сделать расчеты, сравнив несколько предложений в том же сегменте, в той же локации.

Виды аренды

1. Долгосрочная аренда. В 2 раза меньше денег, чем при посуточной аренде, но и гораздо меньше проблем. Не надо постоянно искать клиентов, вкладывать в рекламу, делать уборку. Достаточно один раз найти хорошего арендатора, заключить договор и следить, чтобы арендатор не выходил за рамки договоренностей. Это очень удобно, если вы хотите сдать квартиру в аренду правильно. Официально, с уплатой налогов.
2. Посуточная аренда. Выгоднее по деньгам, но нужно постоянно искать арендаторов, показывать квартиру, вкладываться в уборку и поддержание состояния квартиры. Если планируете сдавать квартиру официально, то придется часто работать с документами. Многие собственники думают, что посуточная аренда быстрее убивает недвижимость. На самом деле нет! При посуточной аренде квартиры должна всегда хорошо выглядеть, поэтому её стараются сдавать в высоком сегменте рынка, а не бедным студентам. Узнайте больше о посуточной аренде квартир из нашей статьи.

Если вы профессионально заинтересованы зарабатывать на недвижимости, то прочитайте нашу статью: бизнес на недвижимости — 10 способов заработать.

Критерии оценки квартиры

Оценке подлежит все, что важно и нужно потенциальному арендатору. Чем больше плюсов вы находите, тем выше цену можно поставить. Это должны быть полезные бонусы, а не бесполезный духовой шкаф или сушильная машина.

Критерии оценки, которые необходимо учитывать для понимания арендной стоимости вашей квартиры:

• количество комнат и площадь;
• ликвидность района, его престиж, обстановка в целом;
• близость от метро, остановок, парков, магазинов, садиков, школ;
• наличие парковочного места или возможности парковки в целом;
• этаж, лифт;
• исправная сантехника (ванная, душ, туалет);
• бытовая техника: холодильник, стиральная машина, TV;
• кондиционер, сплит-система, вентиляция;
• качество ремонта: косметический, евро, дизайнерский;
• меблировка: кухня, спальные места, шкафы;
• интернет и Wi-Fi;
• стоимость коммунальных услуг;
• вид из окна, наличие лоджии.

По этим критериям нужно оценить не только свою квартиру, но и квартиры в доме или соседних домах. Просто поищите объявления рядом через “Яндекс.Недвижимость”, “Авито” и “Циан”, чтобы узнать, а что сдают соседи и по какой цене.

Большинство людей сдают не красивые классные квартиры как на фото, а “бабушкины” варианты. Например: двушка за 50 000 р.

Не забывайте об амортизации! Чем дороже техника, дороже дверные замки и лучше ремонт, тем выше амортизация. Посмотрите на свою мебель, технику и сравните с конкурентами хотя бы по фотографиям в их объявлениях. Ваша цена должна быть разумной.

Ставьте цену выше соседей, если видите преимущества и ниже, если их нет. Для удобства можно завести табличку с критериями оценки.

Определитесь с портретом арендатора

В маркетинге это называется “составить портрет целевой аудитории”. Это поможет подготовить квартиру к конкретной аудитории, чтобы быстрее находить арендаторов и уберечь жилплощадь.

В какой-то степени это часть критериев оценки. Ведь оценивать надо не только квартиру, но и потенциального арендатора. Что толку сдавать двухкомнатную квартиру с полной меблировкой и просторной кухней в аренду, когда арендатор — холостой мужчина.

Популярные типы арендаторов Москвы:

1. Менеджеры среднего звена (одинокие или пара без детей). Мужчины или женщины, которые приехали в Москву зарабатывать деньги и уже устроены на работу. Они ищут однокомнатные квартиры близко от работы или метро. Для них главное: хорошая сантехника, бытовая техника, кондиционер, наличие необходимой мебели. Преимуществом может быть кофеварка и лоджия. Рассматривают низкий и средний ценовой сегмент.
2. Безработные, ищущие лучшей жизни. Работы нет, но они её ищут. Этих людей интересуют однокомнатные квартиры или комнаты в трешке или двушке. Могут искать комнату или квартиру, куда можно заселиться с другом. Им интересно наличие мебели, сантехники, бытовой техники, но важнее всего — минимальная цена, чтобы оставалось на жизнь.
3. Семьи с детьми. Очень недооцененный сегмент, на который редко обращают внимание владельцы двухкомнатных квартир. Такие семьи ищут гнездо надолго, чтобы рядом был сад, школа, метро, парковка. Это самый стабильный вариант из возможных, но квартиру нужно подготовить специфическим образом, чтобы её сохранить.

Двушка 50 м2 с дизайнерским ремонтом в новом доме на Рублевском шоссе — 170 000 р.

Вопрос в том, кого ищете вы и что можете им предложить. Требования бывают очень разные. Можно искать квартирантов с домашними животными. Вопрос в том, что вы можете им предложить. Рядом есть парк, а квартира подготовлена для проживания семьи с кошкой или собакой — ставьте цену выше и позиционируйте квартиру под свою целевую аудиторию.

Подготовьте квартиру к сдаче в аренду

Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.

Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.

Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.

Что нужно сделать в любом случае:

• Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
• Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
• Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
• Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
• Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
• Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.

Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения

Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду.

Собрать документы и составить договор

Арендатор оценивает не только квартиру, но и собственника. Поэтому нужно заранее подготовить документы и составить договор.

Из документов понадобится:

• паспорт (ксерокопия)
• свидетельство о праве собственности (оригинал и ксерокопия);
• квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ;
• письменное согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников.

Договор должен быть составлен вами! Не используйте готовые договора из интернета или от риелтора. Вы можете взять его в качестве шаблона, но составлять его нужно индивидуально под каждый объект недвижимости и арендатора. Особое внимание нужно уделить пунктам:

• субаренда;
• возвратный депозит;
• страховка;
• сроки оплаты;
• условия индексации;
• порядок доступа собственника в квартиру;
• штрафы за несоблюдение договора;
• расторжение договора.

Договор — свидетельство гражданско-праWowых отношений между сторонами. Он регулирует права и обязанности сторон и защищает при возникновении конфликтных ситуаций. Но работать договор будет только в том случае, если вы платите налоги. В конце концов, принудить сторону к ответу может только суд, а как подавать в суд, если вы сдаете квартиру долгое время и не платите налоги?

Если не хотите управлять квартирой сами, то еще нужно подготовить доверенность на управление и распоряжение квартирой для доверительного управляющего. Все остальное может сделать доверительный управляющий.

Найти арендатора

Задача станет проще, если четко обозначить целевую аудиторию и подготовить квартиру. Объявление будет выделяться среди сотен других, поэтому арендатор найдется быстрее. Что нужно для этого сделать:

1. Выбрать рекламные площадки. Большинство людей пользуются рекламными досками объявлений: “Авито”, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость” для поиска квартиры. Достаточно разместить объявления здесь, но если недвижимость специфическая, то в Москве можно использовать сервисы Booking.com, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb.
2. Сделать рекламное объявление. Нужно уделить время, чтобы сделать качественные фотографии, записать мини-видео обзор квартиры и составить описание. Сфотографируйте все то, что важно целевой аудитории. Семье с детьми важна детская площадка рядом с домом. Людям с автомобилем — парковка. И, конечно, нужно отснять каждую комнату в квартире, уделив внимание деталям: кондиционеру, бытовой технике, мебели. Текстовое описание должно отражать все критерии покупки, отвечать на вопросы арендатора и риелторов, быть живым. Чем интереснее описание, тем выше вероятность, что вам позвонят. Хотите узнать больше? Читайте статью: как сделать продающее объявление.
3. Оповестить друзей и знакомых. Именно знакомые могут стать лучшими арендаторами, поэтому разместите объявление в своих социальных сетях и попросите друзей сделать репост. Не стесняйтесь писать в личку и просить персонально: чем большее количество людей увидят объявление, тем выше шанс найти хорошего арендатора.
4. Не бойтесь работать с риелторами и агентствами. Как только вы разместите объявление, вам начнут названивать риелторы и агенты. Не стоит отказываться от их услуг, но если они хотят сотрудничать, то должны работать на ваших условиях. Перешлите им описание целевой аудитории, которую им следует искать.

Большинство объявлений без видео — используйте это, чтобы выделиться

Выберите время, чтобы показывать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора. Желательно не только ПОКАЗЫВАТЬ квартиру, но и ВЫБИРАТЬ арендатора.

Подписать договор, взять предоплату, следить за выполнением договоренностей

Мало найти арендатора, еще нужно сделать так, чтобы он согласился подписать договор, который вы составили. Опытные арендаторы внимательно изучают договор, к этому нужно быть готовым.

После заключения договора возьмите предоплату, договоритесь еще раз о том, как и когда вы будете следить за выполнением договоренностей. Арендаторы не любят, когда собственник жестко их контролирует, поэтому нужно соблюсти разумный баланс.

Первое время контроля нужно больше (2 — 3 раза в месяц). Если арендатор полностью адекватный, то можно проверять квартиру раз в месяц. Обязательно пропишите и согласуйте этот порядок в договоре.

Платить налоги с дохода

Если мы говорим о том, как правильно сдать квартиру в аренду, то давайте будем честными — налоги платить нужно. И чем серьёзнее сумма, а Москва, где на аренды квартиры можно легко зарабатывать от 60 000 р., тем выше штрафы и риски от сокрытия доходов.

Вы можете оформить самозанятость, чтобы платить 4% или открыть ИП на упрощенной системе налогообложения (6%). В этом случае в год будете платить 40 872 р. + 1% с превышения 300 тыс. р. Не так много за спокойствие и шанс избежать штрафов или уголовного преследования.

Налоги — это недорого! Дорого платить за ремонт при ЧП по вине жильца, так как вы не сможете подать в суд. Ведь тогда придется заплатить штрафы и пени.

Читайте подробнее о том, как оформить все официально, чтобы заплатить налоги со сдачи квартиры в аренду.

Если во дворе есть что показать, то сделайте это

Для занятых собственников есть услуга доверительного управления жилой недвижимостью. Доверительный управляющий поможет подготовить квартиру к сдаче в аренду, найдет арендатора, возьмет на себя показы, заключение договора и контроль за арендатором. И все от 5% с арендной платы.

Что запомнить

1. Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
2. Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
3. Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
4. Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
5. Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Автор статьи: Татьяна Александрова

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Источник: retail-realty.ru

Как и сколько можно заработать на аренде жилья

По данным ВЦИОМ, недвижимость — одна из самых популярных инвестиций у соотечественников: почти каждый пятый россиянин планирует таким образом обеспечить себе прибавку к пенсии. Заработать на недвижимости можно двумя способами — перепродав ее по более высокой цене через какое-то время или сдавая в аренду, получая постоянный доход. Разбираемся, можно ли окупить стоимость жилья при помощи сдачи в аренду, сколько уйдет на это времени и как выбрать подходящий вариант.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что сейчас происходит на рынке аренды жилья

В мае 2020 года спрос на аренду квартир в Москве упал до минимума. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение рынка составило 72%. После окончания самоизоляции рынок начал медленно восстанавливаться, но пока цены на аренду ниже докарантинных на 10-15%. В августе 2020 года в Москве можно найти «однушку» по цене от 20 тысяч рублей в месяц, хотя в начале года стоимость аренды однокомнатной квартиры начиналась от 23-25 тысяч рублей. Средняя ставка аренды в Москве в августе 2020 года составляет 51,5 тысячи рублей против 58 тысяч шестью месяцами ранее.

В других городах страны с рынком аренды жилья наблюдается похожая ситуация. За первый квартал 2020 года стоимость аренды жилья снизилась в Грозном на 10-15%, на 5-13% просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.

Тем не менее, аналитики прогнозируют, что после коронакризиса рынок аренды жилья продолжит расти: аренда жилья будет дорожать на 10-15% в год. Среди факторов, активно влияющих на удорожание аренды можно выделить:

• Общая стоимость жилья. Цены на жилье стабильно растут и те, кто не готов к покупке собственной квартиры, выбирают аренду и платят дороже.
• Обновление жилого фонда. Со сносом старых домов уменьшается и количество бюджетных предложений по аренде квартир, так как арендовать студию в новом доме со свежим ремонтом и коммуникациями будет стоить дороже, чем «однушку» в пятиэтажке.
• Косвенными факторами, влияющими на стоимость аренды можно назвать рост тарифов ЖКХ, взносы на капремонт и инфляцию.

Сколько можно заработать на аренде жилья

По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.

Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет. На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%).

Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет. К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).

Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например:

Стоимость квартиры: 5 млн рублей

Арендная ставка: 30 тысяч в месяц

Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей

Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.

*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве

Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей

НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей

Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000) = 307 000 рублей

Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.

*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели

Как вернуть стоимость квартиры быстрее

Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:

Рассмотреть недорогую квартиру под сдачу в аренду

Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.

Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.

Сдавать квартиру дороже

Есть множество факторов, которые влияют на стоимость арендного жилья: расположение, возраст дома, транспортная доступность, инфраструктура района и качество отделки. Задача будущего инвестора — учесть все факторы при покупке.

На что обратить внимание при выборе квартиры под аренду

Покупая квартиру под сдачу в аренду, важно руководстWowаться не собственными предпочтениями, а критериями ваших будущих квартиросъемщиков. Статистика показывает, что не самые престижные округа Москвы — Троицкий, Новомосковский и Юго-Восточный, при этом являются самыми привлекательными с точки зрения инвестиций: квартиры там окупаются быстрее, чем в Центральном или Западном округах.

Если говорить про выбор между первичным и вторичным рынком, то стоимость сдачи в аренду квартир в обоих случаях примерно одинаковая. Кроме того, сейчас в новостройке можно купить квартиру уже с отделкой от застройщика — тоже можно сразу начать сдавать и не вкладываться в ремонт жилья. «За» новостройку говорят еще новые коммуникации (меньше вероятность поломки), энергоэффективность, наличие счетчиков на отопление (меньше расходы на ЖКХ), современные планировки и дизайн, которые с большей вероятностью полюбятся арендаторам, чем «бабушкин» вариант.

Ремонт в квартире на сдачу имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Например, квартира находится у метро, но ее состояние оставляет желать лучшего. Квартиры у метро пользуются повышенным спросом арендодателей и в этом случае косметический ремонт повысит стоимость аренды на 30-40%.

Транспортная доступность. Наличие метро в пешей доступности повышает арендную ставку на 10-15%. Если вам не хватает бюджета для покупки квартиры у метро, мыслите в долгосрочной перспективе: перед покупкой изучите планы по открытию новых станций или транспортных узлов в районе. В будущем это повысит не только стоимость аренды, но и стоимость квартиры в целом.

Магазины, аптеки, детские сады, школы и другая инфраструктура района также важны для арендаторов. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности.

Какое жилье пользуется спросом у арендаторов

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они могут быть интересны как для студентов и молодых пар, так и семьям. «Двушку» и «трешку» сдать сложнее: это связано с тем, что их рассматривают, в основном, семьи с детьми, которые сегодня предпочитают аренде льготную ипотеку.

Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам, переехавшим в столицу. Сдать их в аренду самостоятельно весьма проблематично, лучше обратиться к специалистам. Рынок аренды элитного жилья в столице из-за коронавируса просел более чем на 40% и в ближайшее время эксперты не ожидают его оживления.

По сравнению с акциями и биржами, недвижимость — не самая высокодоходная инвестиция, но если вы выбираете стабильность и смотрите в долгосрочной перспективе, то квартира для сдачи в аренду — отличная прибавка к доходу.

Памятка при выборе квартиры для сдачи в аренду:

• Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
• Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
• Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
• Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
• Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.

Источник: avaho.ru