Традиционно недвижимость считается одним из самых надёжных способов приумножения капитала. Покупка квартиры, сдача в аренду, ежемесячный доход или инвестиции на стадии котлована, затем дальнейшая продажа с повышением стоимости. Но сколько в действительности можно заработать на купле-продаже? И какую квартиру лучше купить: однушку, двушку или трешку?
Чтобы понять, как работают вложения в недвижимость при покупке квартиры на стадии строительства, возьмём конкретный пример. Весной 2022 года девелоперская компания «РАЗУМ» анонсировала старт продаж нового жилого комплекса «ГАГАРИН». Реально ли получить доход, если купить квартиру на начальном этапе строительства? И что необходимо учесть, чтобы получать такой доход?
Локация, пожалуй, один из важных пунктов при покупке жилья как для купли-продажи, так и для сдачи в аренду. Посмотрите сами или спросите в отделе продаж: есть ли рядом магазины и остановки общественного транспорта? Из этой части города можно быстро добраться до центра? Есть ли школы и детские сады в пешей доступности?
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру
Если на все эти вопросы вы ответили положительно, значит район перспективный. «При выборе локации для строительства ЖК «ГАГАРИН» мы учитывали все особенности района. Близлежащие жилые комплексы уже относятся ко вторичному жилью, в этом районе людям не хватало нового современного жилого комплекса, который бы превосходил ожидания будущих жильцов», — прокомментировала Екатерина Гутрова, коммерческий директор компании «РАЗУМ».
Стоит узнать опыт девелопера на рынке недвижимости и количество реализованных проектов, а также посмотреть на сайте Единого реестра застройщиков рейтинг застройщика.
Девелоперская компания «РАЗУМ» работает на рынке недвижимости вот уже 9 лет. За плечами такого опытного участника строительной отрасли есть готовые жилые комплексы: «Волжская Ривьера», «Сердце Каспия», а также на завершающей стадии находится жилой квартал «НАСЛЕДИЕ». Сдано в эксплуатацию 142 000 м 2 , уже 1610 семей живут в сданных проектах. Компания непрерывно развивается и наращивает обороты по количеству и качеству строящихся объектов даже в непростые экономические времена.
3. Сколько стоит
Если взять стоимость любой квартиры в отрыве от контекста (город, район, материалы, застройщик, месторасположение), то сложно оценивать стоимость жилья. Рост цен на квартиры за последние годы, относительно начального этапа стройки и до ввода в эксплуатацию жилья, высокий. Но это ещё не гарантия, что стоимость будет расти в конкретном жилом комплексе.
На это влияет множество показателей: от общей ситуации в регионе до макроэкономических условий. «Если брать для сравнения стоимость жилья в проектах «РАЗУМа», то наблюдается динамика роста, с вводом жилья цены возрастают минимум на 30 %, — объясняет Ирина Астраханцева, руководитель отдела продаж компании «РАЗУМ». — Спрос на строящиеся объекты остаётся положительным. А если учесть, что спрос на квартиры в районе Юго-Восток-2 всегда высокий, а новых объектов уже давно не строили, то новый ЖК «ГАГАРИН» необходим там как воздух». Стоимость квартир в ЖК «ГАГАРИН» начинается от 4,11 млн рублей за квартиру с одной спальней и кухней-гостиной, от 5,3 млн рублей за две спальни и кухню-гостиную и от 7 млн рублей за три спальни и кухню-гостиную.
10 ошибок при покупке новостройки с целью заработать на перепродаже. Инвестиции в котлован.
Если стоит цель — покупка квартиры для сдачи, стоит обратить внимание на количество квартир, сдающихся в аренду в том или ином жилом комплексе. Если перепродажа, то обратите внимание на цены после сдачи ЖК. «Как показывает опыт и время, квартиры для сдачи в жилых комплексах компании «РАЗУМ» разлетаются моментально, — объясняет Расул Мендгалиев, эксперт по недвижимости «Союза застройщиков». — Так, в ЖК «Сердце Каспия» на сегодняшний день тяжело найти квартиру для сдачи. Это обусловлено концепцией семейного жилого комплекса и высоким спросом и стоимостью квартир для сдачи. Цены варьируются от 30 000 до 80 000 рублей за 1 месяц проживания».
5. Какую планировку выбрать
Если первые четыре пункта подходят по всем показателям для инвестирования, то следующим шагом станет выбор квартиры в новостройке. Так, если недвижимость нужна для сдачи, для этого берут двухкомнатные квартиры; если цель не сдача в аренду, а дальнейшая перепродажа, то самыми выгодными будут однокомнатные квартиры. После сдачи жилого комплекса такие квартиры быстрее всего продаются. Сохранить и приумножить сбережения можно в квартире, а можно и на вкладе, но, как показывает практика, прибыль от инвестирования в строительные объекты выше ставок по вкладам.
Конечно, нужно учитывать, что прибыль может оказаться разной при сдаче или дальнейшей перепродаже квартиры. Тем не менее вложение в строительство надёжного девелопера остаётся выгодным, особенно если покупать квартиру на раннем этапе постройки жилого комплекса.
Выбрать квартиру в ЖК «ГАГАРИН» для инвестирования можно на сайте или обратившись в отдел продаж по телефону: +7 (8512) 20-07-10.
Астрахань, ул. Набережная Приволжского Затона, 20 в
Источник: a24.press
Доходы без ДДУ: как заработать на новостройке, не покупая квартиру
Чтобы заработать на новостройке, можно, например, приобрести будущую квартиру на стадии котлована, а когда дом почти достроят, переуступить право на нее другому дольщику за более высокую цену. Или дождаться завершения строительства, после чего сдавать квартиру в наем. Но это далеко не все варианты инвестиций, есть и другие. Об одном из них, который в ближайшее время планирует вывести на рынок Сбербанк, 14 августа на бизнес-бранче «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли» рассказал вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.
Продукт для инвесторов в новостройки, над которым сейчас работает Сбербанк – это тематический закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).
- Использовать этот инструмент для приобретения конкретной будущей квартиры в строящемся доме нельзя: по закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) сделки в новостройках можно проводить лишь по ДДУ – договору долевого участия.
- Однако инвестировать через ЗПИФ в строительство дома в целом, получая на выходе не квартиру, а доход, можно.
Инвестировать в новостройки через будущий ЗПИФ будут физические лица, причем «средний чек» для входа в фонд, как обещается, будет довольно низким.
Застройщикам такой продукт тоже выгоден: они получат альтернативный источник финансирования строек. Однако для инвестиций выберут не любые стройплощадки, а лишь те, которые в качестве эксперта одобрит Сбербанк.
Экспертная оценка в первую очередь коснется потенциальной доходности вложений для тех физических лиц, кто решит с его помощью заработать на новостройке. Точный размер планируемой доходности озвучивать пока рано, тем более, что это будет зависеть от рыночной ситуации. Но, как сообщил Сергей Бессонов, она будет не ниже двукратной доходности стандартного депозита.
«Обкатывать» новый инструмент инвестирования планируют на тех регионах, где доходность новостроек стабильно высокая.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка, про сроки появления нового ЗПИФ: «Я не хочу анонсировать конкретный месяц. План по его выводу – либо четвертый квартал этого года, либо первый следующего».
Зачем мне это знать?
Тех, кто хотел бы рассматривать новостройки не как способ получить в будущем квартиру для собственного проживания, а как инструмент для инвестиций, могут останавливать два фактора.
- Во-первых, заранее спрогнозировать доходность вложения сложно, тем более – не профессионалу. А без знания этого параметра, хотя бы ориентировочного, затевать инвестицию рискованно: заработать на новостройке, возможно, совсем не удастся.
- Во-вторых, при классических инструментах минимальная сумма инвестирования равна стоимости самой дешевой квартиры. В старых границах Москвы она составляет примерно 3,6 млн руб. Для тех, кто располагает меньшими средствами и не хочет связываться с ипотекой, это является серьезным ограничением.
ЗПИФ, который проанонсировал Сбербанк, эти две причины отказа от инвестирования в новостройки снимает: они объявили и минимальную доходность, на которую будут ориентироваться, и то, что минимальная сумма вложений будет не так высока. В связи с этим будущий продукт Сбербанка может заинтересовать многих.
Однако портал МосДольщик.рф хочет напомнить, что доходность любого ЗПИФа не является гарантированной. Фонд будет стремиться к ее получению, а уж как выйдет на практике, заранее не знает никто. Тем, кто решит воспользоваться таким инструментом инвестирования, забывать от этом не стоит.
Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai
Азбука инвестора: как заработать на новостройке?
Заработать на рынке недвижимости можно разными способами. Наиболее простой и понятный принцип – это купить, пока дешево, и продать дорого. Инвестор-новичок может использовать простую схему покупки квартиры на начальном этапе строительства с учетом роста ее стоимости по мере стадии готовности и восходящего тренда на рынке с последующей перепродажей.
Допустим, наш инвестор решил ограничить местоположение рассматриваемых инвестиционных квартир Москвой и Московской областью. Первый вопрос, который возникает перед ним: какой минимальный бюджет нужен, чтобы получить входной билет в данный бизнес?
Руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева говорит, что покупать следует только на начальном этапе реализации – не позже, чем через 2-3 месяца после начала строительства или начала продаж, когда входной билет еще минимален. «Для инвестиций на первичном рынке жилья в Московской области необходимо не меньше 2-3 млн. руб., для Москвы – 4-5 млн. руб. Если позволяют обстоятельства и инвестиционная привлекательность объекта, можно воспользоваться рассрочкой. При этом сумма первоначального взноса должна быть не меньше 50% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашения – 6 месяцев», — рассказал эксперт.
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что минимальная сумма для инвестиций в столичное жилье начинается с 3 млн. рублей, в подмосковное жилье — с 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить квартиру на начальном этапе строительства объекта в одном из ликвидных проектов.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», рассказала, что в Подмосковье, цена квартир существенно ниже, «даже недалеко от Москвы можно приобрести однокомнатную квартиру и за 1,3-1,5 млн. рублей. Например, в Щербинке предлагают однокомнатную квартиру за 1,3 млн. И даже в крупных близлежащих городах цена все равно ниже столичной – в Мытищах 2,7 млн. руб., Красногорск 3,4 млн. руб., Люберцы 2,3 млн. руб., Одинцово 2,7-3,0 млн. руб», — говорит эксперт.
Риски инвестирования
После того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупку квартиры, он должен понимать, какие риски связаны с реализацией описанной схемы. Существуют стандартные риски для инвестора – юридические, риск изменения рыночной конъюнктуры и др.
Тем не менее, для приведенной схемы главный риск – это замораживание строительства, затягивание его сроков.
Так, Игорь Лебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапе строительства объекта основные риски связаны с его завершением в срок. «Но если Вы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешно справился с трудностями кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить в реализацию новые проекты, то в этом случае риски потерять деньги минимальны. При выборе надежного девелопера и с учетом соотношения риска и цены сейчас, как и раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннем этапе реализации проекта», — рассказал эксперт.
В то же время, как говорит Ольга Маркова, все зависит от самого проекта и застройщика. Продлить строительство дома могут и при его готовности на 90%, например, в случае возникновения проблем с подключением коммуникаций, или затруднений с финансированием у девелопера.
Г-жа Маркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и на район и на проект и на самого застройщика. Если застройщик известен на рынке, имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостроя, то риски минимальны. В противном случае, даже в случае низкой цены, вы существенно рискуете своими инвестициями.
Также, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новых микрорайонов, где для ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новые коммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут затянуться сроки сдачи дома, и не всегда по вине застройщика.
«То есть при покупке новостройки существует риск продления срока сдачи объекта, но в основной своей массе дома строятся; срок строительства если и продлевают, то не на десятилетия, а на 1, максимум 2 года», — рассказал эксперт.
Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» считает, что если вы готовы к риску – то инвестировать нужно как можно раньше, на стадии «котлована», рост цен от степени готовности к моменту ввода в эксплуатацию составит 20-35%. Если же хочется какой-либо уверенности – то нужно подождать, пока построятся 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%. Правда, как раз тогда и увеличивается стоимость квартир у застройщика. «БОльшая стадия готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии. Известны случаи, когда дома замораживались после завершения монолитных работ, во время кладки фасадов или даже после закрытия контура домов», — рассказал эксперт.
Выбираем квартиру для инвестиций
Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе.
Не секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, — это важный стратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идет о Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказаться на росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.
Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект для инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализации проекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом не очень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранения неблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного, Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать», — рассказал эксперт.
Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.
«Приобретая с целью инвестиций квартиру в Подмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от МКАД. Это должен быть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.
Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», — рассказала г-жа Гусева.
Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность (общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды на них (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковья наличие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10 минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми» являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. При равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найти объекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», — рассказал эксперт.
Сколько можно заработать?
Самым важным является для инвестора вопрос, сколько он может заработать на реализации данной схемы.
Игорь Лебедев приводит пример, что в одном из комплексов на северо-востоке Москвы год назад при открытии продаж можно было купить квартиру за $2300 за кв. м. Сейчас ее предлагают уже за $5500 за кв. м.
Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood рассказала, что инвестирование в новостройку на начальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счет роста рынка, так и за счет повышения стадии строительной готовности. «При условии нормального развития рынка рост составляет порядка 10-15% в год, рост стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности от начальной строительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%», — говорит эксперт.
Ольга Маркова рассуждает, что сейчас, главный успех инвестиционного вложения – высокая скорость строительства и сравнительно низкая цена: именно эти проекты пользуются наибольшим спросом, в данном случае цена кв.м. растет с каждым этажом. «Например, цена кв.м. в московских новостройках эконом класса в СВАО год назад на этапе котлована равнялась примерно 90 000 рублей, осенью цена поднималась до 110 000 рублей, зимой 140 000 рублей, сейчас, когда дом уже построен квартиры продаются на рынке по цене 170 000 рублей за кв.м», — рассказал эксперт.
Портал Move.su желает вам внимательно рассмотреть все «за» и «против», все взвесить и сделать правильный выбор. Удачного инвестирования!
Источник: osnovadv.ru
Как зарабатывать на новостройках
Андрей Мозоль
В 2020 году 30% всех квартир в новостройках скупили частные инвесторы. Кто именно решил вложиться в кризис? В первую очередь это люди, которые решили сберечь рублевые накопления в «твердых» квадратных метрах. Во-вторую те, кто пришел из других отраслей инвестирования, например из бизнеса. В-третьих, это профессионалы, которые на этом давно зарабатывают.
Что отличает одних инвесторов от других?
Взгляд в будущее, а именно понимание выхода из сделки. То есть что делать с квартирой после ее постройки: сдавать в найм или продавать. Чтобы ответить на эти вопросы надо понимать рынок сбыта. Мало кто понимает, что рынком рулит не цена, а спрос. Например, можно купить самую дешевую инвестиционную квартиру по принципу «её-то точно купят быстрее всего», но это заблуждение.
Инвестиционная привлекательность квартиры оценивается ее ликвидностью, а не ценой. В среднем человек покупает квартиру 1-2 раза в жизни, именно поэтому он готов переплатить за комфорт, удобства и безопасность. Люди понимают, что после сделки к этой квартире придется жить, воспитывать и рожать детей, принимать гостей, иметь личное пространство. Таким образом, задача инвестора – ориентироваться на массовый сегмент покупателя, а не цену. Ликвидность – это способность квартиры быть быстро проданной по рыночной цене.
Что влияет на ликвидность?
Инфраструктура (медицинские и образовательные учреждения, транспортная доступность), высотность дома (чем выше здание, тем менее ликвидна квартира в ней), коэффициент парковочных мест, зеленые зоны. А также свалки, заводы, аэродромы – это может отпугнуть покупателя.
Напомню, что наша целевая аудитория – среднестатистический покупатель, поэтому необходимо инвестировать в жилье следующего класса: эконом, эконом+, комфорт, комфорт+. Оптимально, чтобы квартира была с типовой отделкой от застройщика, ведь если вашу квартиру покупатель приобретает в ипотеку, то тратить 10-15 тысяч рублей на отделку он вряд ли захочет или не попросту не сможет.
Многих покупателей отпугивают эркеры, закругления, непрямые углы, излишне вытянутые комнаты. Это не эргономично и не практично, вряд ли получится использовать всю площадь по назначению. Планировка – важнейший элемент квартиры! Самые ликвидные – это «зонированые» студии и евродвукомнатные квартиры с изолированными комнатами.
Как минимум одно окно в квартире должно быть направлено на юг, юго-запад или юго-восток. Самые ходовые квартиры располагаются на 7-13 этажах. Придерживаясь таких простых правил, инвестору будет в разы легче продать свою недвижимость. В то время как остальные будут тратить драгоценное время на поиски покупателя, и скорее всего, потеряют и время, и деньги.
Источник: bankstoday.net