Как зарабатывать на квартирах в новостройках

По состоянию на декабрь 2019 года на территории России 3700 компаний строит 11300 многоквартирных домов. Ценообразование на квартиры в каждом из них имеет свою специфику. Частью этой специфики является динамика цен. Как лучше заработать на новостройках: следуя рыночным трендам и советам девелопера или рискуя и демонстрируя независимость мышления?

Оба этих пути мы рассмотрим на примере выбора «гадких утят» — покупок вначале не радующих, а затем превращающихся в прекрасных лебедей владельца. Делать это мы будем на примере недооцененных новых квартир и того, что послужит основой для их возведения и в дальнейшем гарантирует прирост цен.

По состоянию на декабрь 2019 года на территории России 3700 компаний строит 11300 многоквартирных домов. Ценообразование на квартиры в каждом из них имеет свою специфику. Частью этой специфики является динамика цен. Как лучше заработать на новостройках: следуя рыночным трендам и советам девелопера или рискуя и демонстрируя независимость мышления?

10 ошибок при покупке новостройки с целью заработать на перепродаже. Инвестиции в котлован.

Оба этих пути мы рассмотрим на примере выбора «гадких утят» — покупок вначале не радующих, а затем превращающихся в прекрасных лебедей владельца. Делать это мы будем на примере недооцененных новых квартир и того, что послужит основой для их возведения и в дальнейшем гарантирует прирост цен.

Как найти перспективную квартиру

Упомянутые организации

Рейтинг A / 39 объектов

Главная сложность во время выбора «гадких утят» — это позиционирование себя по отношению к застройщику. Вы либо следуете за ним, либо оказываетесь на нужном месте раньше него. Большинство предпочитают первый вариант. Он более безопасен, прогнозируем, но и менее доходен. Будучи классикой жанра, этот способ хорошо известен большинству.

Он представляет собой приобретение квартир в первых очередях уже начавшихся проектов комплексного освоения. Таковые в отличие от проектов точечной застройки позволяют максимально выгадать на последующем росте цен. Об этом сообщает директор по продажам Группы «Самолет», Кирилл Храпов.

Он же детализирует происходящее: «Те, кто сейчас приобретает жилье в первых очередях проектов комплексного освоения территории, получают выгоду в виде низкой стоимости. Улучшение качественных характеристик района кратно увеличивает стоимость приобретенной квартиры. Доходность инвестиций может быть сопоставима с докризисным уровнем в таких проектах.

По некоторым проектам Группы «Самолет» рост стоимости кв. м. за год достиг 30%.» Разумеется, для кратного увеличения цен необходима успешная реализация самого комплексного освоения. Только в прошлом году по стране «зависло» строительство 77 тыс. квартир, а 110 застройщиков и Wowсе были признаны банкротами. Но тут поможет знание рынка и информационных технологий.

Комплексное освоение территорий под силу только крупным компаниям. Наличие у застройщика завершенных проектов такого уровня существенно повышает шансы на успех. Помимо этого, текущее финансовое состояние строителя можно проверить в открытых источниках информации.

Об этом сообщает адвокат, руководитель адвокатского кабинета «Адвокат Бурилов А.В.» Бурилов Андрей Владимирович. Он же советует обратиться к базе данных налоговой службы, картотеке судебных дел, реестру сведений о банкротстве. Также необходимо проверить структуру управления и владения девелопера, данные о судебных разбирательствах с участием компании.

Полезным будет узнать о наличии или отсутствии у застройщика конфликтов с покупателями квартир. О том, в чем заключается суть претензий к застройщику, и то, как он на это реагирует в судебном порядке. Есть ли среди собственников застройщика скандальные компании и бизнесмены. Не подал ли на него кто-то в суд из-за финансовой несостоятельности и т.д. Все это поможет понять, насколько девелопер на самом деле является добропорядочным и устойчивым в финансовом плане.

Новость по данной теме 6 марта 2015

Три пика спроса – весной, осенью и в декабре – позволили компаниям-застройщикам достичь в 2014 году показателей продаж, существенно превысивших плановые ожидания. А вот для потенциальных покупателей новых квартир в области это не самые хорошие новости, отмечают эксперты ГК «Лидер Групп»: вероятно, уже к концу 2015 года рынок столкнется с резким сокращением объемов ликвидного предложения.

Как заработать больше

Второй наиболее длительный, сложный, рискованный, но и более эффективный путь предусматривает приобретение частных домов, квартир или участков под ИЖС или земельных паев рядом, а лучше на месте вероятной реализации комплексного освоения территорий. Это наиболее эффективный способ заработать на новостройках. В данном случае цена кратно увеличивается к «кратному увеличению».

Разумеется, сам девелопер и даже риелтор в этом деле вам не помощник. Но реализовать это на практике не так уж сложно. Для этого необходимо знать новые точки роста на отдельном локальном рынке, условия, необходимые для реализации КТО, и сами объекты предложения, совпадающие с двумя первыми критериями отбора.

Упомянутые локации
44 объекта
18 объектов

Точками роста являются отдельные районы или даже направления, перспективные для массового жилищного строительства. Их начинают осваивать, после того как застраиваются все участки в предшествующих местах, пользующихся популярностью.

Например, в Москве и области новыми точками роста многоэтажного жилищного строительства считаются: районы города Домодедово, вблизи с. Ильинское, Барыбино; «Рублево-Архангельское» в Можайском районе г. Москвы; село с.п. Новоивановское Можайского района г. Москвы; Ранее точками роста были поселки Мосрентген, Щапово, Рогово, Внуково, Коммунарка, деревни Рязаново и Ярцево, город Троицк, село Вороново и Клёново.

Массовую активизацию строительства в новых точках роста, а следовательно, и комплексное освоение территорий эксперты ожидают в 2020-2025 годах. В будущих точках роста необходимо выявить участки земли, пригодные для строительства площадью от 100-150 га. Именно такие наделы необходимы для реализации комплексного освоения территорий. Третье, что вам необходимо будет найти, — это дома, участки, земельные паи. То есть, на примере Москвы, «гадким утенком» может оказаться отдельно стоящий дом, дача, земля вблизи пустого участка для застройки площадью от 100 га рядом с селами Ильинское , Барыбино, Новоивановское , «Рублево-Архангельское» . Приобретение такого актива соответствует стандартной процедуре покупки, завершив которую остается только ждать того момента, когда девелоперы придут в данный район и начнут комплексное освоение территорий.

Сколько можно заработать

Что может принести подобное ожидание, рассмотрим на примере Москвы, а вернее, деревни Путилково, приткнувшейся между рекой Сходней и внешней стороной МКАД на его 72-74 км. До 2000-х годов поселок мало чем выделялся, представляя собой одноэтажную застройку без крупных ТРЦ и прочих благ цивилизации.

Девелоперы местом не интересовались, а дейстWowавшая еще вначале 90-х местная птицефабрика «Красногорская» раздала свои земли на паи сотрудникам. Таковые от наделов не отказались, получив всего 727 паев по 40 соток каждый. В базовой стоимости на момент выдачи в 1993 году цена паев равнялась 68 152 руб. Однако на рынке заинтересованные лица оценили их в 30 тыс. руб. за пай.

Или всего по 750 руб. за сотку. С 1993 по 1996 год значительная часть крестьян свои земельные участки продала по данной цене, приобретя взамен на вырученные деньги холодильники и прочую бытовую технику. В числе покупателей паев значились как частные лица, так и коммерческие структуры.

В 2005 году, когда комплексное освоение территорий в Путилково стало явью, и рынок вновь проявил интерес к паям, приобретая их уже по 250 тыс. или по 6200 руб. за сотку. С 2007 застройка деревни вступила в практическую фазу. Вновь цену паев удалось отследить лишь в 2018 году. Тогда часть бывших сельхозугодий потребовалась для реализации масштабного девелоперского проекта.

Новая цена пая составила 40 млн. или 1 млн. руб. за сотку! То есть, только за 13 лет стоимость сотки земли выросла в 161 раз или на 1200% за год! Для сравнения цена доллара за это время увеличилась лишь в два раза, а подорожание новостройки не превышает 30% за год! То за что вначале 90-х можно было купить холодильник, сейчас позволяет приобрести десятки квартир в Подмосковье!

Упомянутые локации
7 объектов

Справедливости ради стоит отметить, что прирост цен на участки ИЖС, частные дома, попадающие под снос и другие активы в Путилково не известен. Однако паи приведены в качестве примера лишь по одной причине. Изменение их стоимости удалось отследить в течение 25 лет. Статистики по другим видам недвижимости попросту нет.

Вместе с тем это не умаляет результатов инвестиций в паевые доли птицефабрики. Обогатиться на них смогли не только перекупщики, но и почти сто бывших крестьян, сумевших вопреки всему сохранить свои паи в собственности до светлых часов. Если не близлежащая Москва и связанное с ней комплексное освоение территорий паи, да и все остальное вокруг стоило в десятки раз дешевле. Этот пример как нельзя лучше подтверждает, что выгоднее всего не следовать за деньгами девелоперов, а предугадывать, куда они придут, появляясь там первым. Но сделать это может лишь тот, кто предпочитает сам быть «гадким утенком» а не покупать «гадких утят» у других.

Новость по данной теме 24 июня 2019

Еще пять лет назад, как признаются эксперты, три из десяти квартир в столице покупали на перепродажу. Инвестор за период строительства «зарабатывал» от 20 до 40% вложенных средств.

Источник: www.novostroy.ru

Инвестиции в новостройки: как вложить деньги в ЖК и заработать

Евгений Смирнов

# Инвестиции

Квартиры для инвестирования

Инвестирование в квартиры новостроек может быть очень прибыльным. Размер вложений зависит от многих факторов, однако минимальная сумма инвестирования составляет около 3 млн. рублей.

• Две основные стратегии инвестирования в новостройку
• Покупка для перепродажи
• Покупка для сдачи в аренду
• Порог входа: сколько нужно денег для старта?
• Советы по выбору объекта инвестиций
• Ликвидность и потенциальная прибыль
• Количество комнат, площадь и этаж
• Размещение и инфраструктура
• Потенциальные риски и пути их минимизации
• Выводы

Инвестиции в новостройки – привлекательный способ вложения капитала. Рынок предлагает эффективные стратегии инвестирования с доходностью до 50 %. Каждая из схем имеет ряд потенциальных рисков, которые можно минимизировать на этапе мониторинга.

Две основные стратегии инвестирования в новостройку

Инвестирование в недвижимое имущество – одна из самых перспективных форм вложения средств. На сегодняшний день существует множество стратегий, как заработать на квартирах, но мы рассмотрим только две основные.

Покупка для перепродажи

Это самая популярная стратегия инвестирования, целью которой является покупка наиболее ликвидного объекта недвижимости для дальнейшей перепродажи. Доходность в 15–20 % обеспечивается за счет дополнительной чистовой отделки.

• Перепродавать недвижимость достаточно просто. Единственная сложность – поиск ремонтной бригады.
• Минимальные риски, т. к. квартира уже построена и сдана в эксплуатацию.
• Приобрести объект можно в ипотеку.

• Низкая ликвидность, связанная с застройкой ЖК в районах без инфраструктуры.
• Доходность не превышает 20 %.
• На первоначальном этапе необходимы крупные финансовые вливания.

Чем ниже риски, тем меньше доходность – закономерность данной стратегии инвестирования. К примеру, покупка объекта на уровне котлована принесет инвестору до 40 % доходности, но на данном этапе возникают риски, что проект может быть заморожен из-за банкротства застройщика.

Факторы успеха в реализации стратегии:

1. В идеале нужно приобрести квартиру по минимальной цене, ниже рыночной. Хорошие скидки от застройщиков появляются в преддверии Нового года.
2. Выбрать квартиру в том районе, в котором наблюдается устойчивый спрос. Отличным вариантом служат ЖК около транспортных узлов, железнодорожных станций.
3. Отдать предпочтение не ремонтным фирмам, а обычным бригадам.

При перепродаже квартиры срок эксплуатации которой составляет не более 3 лет, необходимо уплатить налог на полученный доход в размере 13 %.

Покупка для сдачи в аренду

Приобретение жилья для дальнейшей сдачи – отличный вариант, чтобы вложить деньги и получать пассивный доход.

Данная стратегия имеет две схемы:

1. Покупка для дальнейшей сдачи в аренду.
2. Приобретение, ремонт и предоставление арендатору.

Если в первом случае все понятно, то второй вызывает некоторые сомнения. Полностью отремонтировав купленную однокомнатную квартиру, можно получать с нее 18–22 тыс. рублей в месяц. Либо рассмотреть вариант разделения одной большой однушки на несколько маленьких студий. Каждую малогабаритную квартиру можно сдавать по 12–14 тыс. в месяц.

• Доходность достигает 25 %.
• Пассивный доход на протяжении последующих лет.
• Возможность выплачивать ипотеку арендной платой.
• Сроки окупаемости – 12–15 лет.

• Необходимо искать арендаторов.
• Требуется тотальный ремонт для создания условий, пригодных для жизни.

Порог входа: сколько нужно денег для старта?

Размер вложений зависит от выбранного варианта инвестирования, приобретаемой недвижимости и территориального расположения. Если рассматривать Москву, то для покупки однокомнатной квартиры необходимо, как минимум, от 3,2 млн рублей, двухкомнатной – от 4,6 млн рублей. Также нужно учитывать, что потребуется ≈ 800 тыс. рублей на ремонт жилья.

Советы по выбору объекта инвестиций

Перед выбором квартиры очень важно изучить рынок недвижимости, уделив особое внимание некоторым аспектам.

Надежность застройщика, этап строительства и дата сдачи

Советы по выбору застройщика:

1. Продажа осуществляется по договору долевого участия, а не по соглашению жилищно-строительного кооператива.
2. При заключении контракта важно изучить отчетность компании (динамику средств и величину актиWow), проверить ее на отсутствие судебных разбирательств, изучить банковскую аккредитацию.
3. Если покупается недвижимость на стадии строительства или под котлован, важно заранее узнать дату сдачи объекта. Неоправданно растянутые, или, наоборот, слишком нереальные сроки, обязаны вызвать подозрения.

Ликвидность и потенциальная прибыль

Ликвидность квартиры для инвестирования – один из самых важных факторов. Он показывает, насколько быстро можно реализовать недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. При покупке важно оценить местоположение дома, инфраструктуру, криминогенную ситуацию в районе и т. д.

Именно от уровня ликвидности зависит потенциальная прибыль, определяемая спросом на данных объект. Примерно рассчитать чистую доходность можно при помощи инвестиционного калькулятора.

Количество комнат, площадь и этаж

По статистике, годовой рост стоимости однокомнатной квартиры намного больше, чем по всем остальным. При этом трешки выгоднее, чем двушки, но уступают евро-студиями.

Примерные расчеты прироста за год:

• однокомнатные – 50–85 %;
• двухкомнатные – 32–47 %;
• трехкомнатные – 41–49 %.

Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры на цокольном, первом и последнем этажах. Относительно квадратуры не выделяют строгих требований, но площадь, не соответствующая определенному типу квартиры, не привлекает потенциальных покупателей.

Размещение и инфраструктура

Местоположение недвижимости – один из первостепенных факторов. Квартира, купленная в криминогенном или неразвитом районе города, имеет низкий показатель ликвидности, потому спрос у арендаторов и покупателей будет в разы ниже. Особенно ценятся объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

Неважно, где приобретается квартира: в Москве или Волгограде, – месторасположение будет иметь значение.

Потенциальные риски и пути их минимизации

Возможные риски инвестирования:

1. «Мыльные пузыри». Фирмы-однодневки реализуют не реальные объекты, а «воздух». Строительство подтверждено, работы активно ведутся, документы оформлены в соответствии с действительностью. Аферисты, собрав достаточную сумму денег с инвесторов, уезжают, замораживая стройку. Единственный вариант избежать обмана – обращаться только к легальным застройщикам, которые находятся в реестре строительных компаний.
2. Банкротство застройщика. Неправильное распределение средств, их нецелевое использование или неконтролируемые расходы – все это может заморозить стройку. Избежать этого можно только выбирая крупного и опытного девелопера.
3. Срыв сроков сдачи объекта. Потенциальный риск для тех, кто оформил на квартиру ипотеку, т. к. выплачивать ее нужно ежемесячно, а получение дохода откладывается из-за долгостроя. За каждые 7 дней просрочки инвестор теряет порядка 0,01 % прибыли.
4. Кризис в стране. Если предложение будет в несколько раз превышать спрос, то стоимость реализуемой недвижимости придется снизить.

Выводы

Не существует уникального совета, как зарабатывать 120 % годовых, не рискуя своим имуществом. Процесс инвестирования строится на балансе возможных убытков и потенциальной прибыли. Каждая стратегия требует тщательного изучения и мониторинга.

Источник: delen.ru

Самое время: инвестируем в коммерцию в новостройках

Первый раз я задумалась над тем, что коммерческие помещения на первых этажах в новых жилых комплексах даже на окраине Москвы — это что-то сверхвыгодное и очень интересное с точки зрения инвестиций, когда моя подруга сняла крохотный уголок в кафе под цветочный бутик в Новой Москве за 300 тыс. рублей в месяц. И даже на время убыточного карантина никто не делал скидок, наоборот, тариф вырос на 15%.

Второй сигнал — исследовать вопрос инвестиционной привлекательности такого формата недвижимости мне «подкинул» знакомый, который распродавал все свои активы и даже квартиру, в которой живёт для того, чтобы вложиться в большое недостроенное помещение в одном из строящихся ЖК тоже в Новой Москве. На моё искреннее удивление он с горящими глазами заверил, что это лучшее решение в его жизни.

Поэтому сегодня интернет-портал «НовостройСити» с помощью профессиональных игроков рынка недвижимости попробует разобраться в преимуществах покупки коммерческого помещения в строящихся ЖК с целью заработать и в нюансах, которые должен знать начинающий инвестор. Поэтому если вы планировали инвестировать в новостройку, сначала прочитайте статью и решите стоит ли ограничиваться покупкой жилья или лучше рассмотреть коммерцию.

Арендовать или перепродавать?

Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов предусматривают несколько способов «как заработать». Можно дейстWowать по классике инвесторов жилой недвижимости — покупать на начальной стадии строительства ЖК и продавать перед сдачей в эксплуатацию. Но считается, что такой вариант подходит только крупным инвесторам с большим бюджетом.

По словам Антона Белых, генерального директора консалтинговой компании DNA Realty, автора телеграм-канала о торговой недвижимости StreetOK, застройщики на коммерческую недвижимость сразу ставят высокие цены. Поэтому такой вариант для инвестиции выгоден, если у вас есть не менее 100 млн рублей. «И тогда можно купить сразу все или почти все помещения в том или ином ЖК, получить за это дисконт, сдать помещения в аренду своими силами или силами брокеров, а уже потом перепродавать как арендный бизнес. В этом случае рост цены будет от 20 до 70% в зависимости от входных условий», — объясняет он. Кстати, по оценкам Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development, стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. «Цена квадратного метра — от 180 до 400 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража», — отмечает он. Эксперт подтверждает, что ценник на завершающей стадии строительства ЖК не существенно будет отличаться от «стартового».

Однако всё выше сказанное совершенно не означает то, что есть смысл рассматривать коммерческое помещение только в готовых проектах. Конечно, нет. Войдя в проект первыми, вы сможете «выцепить» самое ликвидное помещение с отличными характеристиками, что впоследствие станет огромным плюсом при сдаче в аренду. Кроме того, некоторые из опрошенных подтвердили, что на росте цены за время строительства всё-таки можно заработать процентов 15-20.

Второй способ — самый популярный для этого сегмента — купил и сдаёшь в аренду. Но считается, что наиболее высокодоходный — купить, сдать в аренду и через 2-3 года продать как готовый бизнес.

И сколько же можно заработать?

Самый важный вопрос для любого инвестора — прибыль. «Сдача коммерческих помещений в новостройках — это достаточно выгодный арендный бизнес», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Отмечая, что доходность помещения в зависимости от площади и характеристик, его расположения и проходимости в рамках ЖК, а также локации самого проекта может варьироваться от 7 до 12% годовых. «Если говорить о покупке помещения на старте продаж, а как правило, это происходит на финальной стадии строительства дома, и перепродаже спустя 1-1,5 года после ввода ЖК в эксплуатацию, то инвестор может заработать от 5 до 15% от вложенной суммы. Именно настолько в среднем повышается стоимость помещений», — говорит она. Антон Белых напоминает и о том, что есть спекулятивные инвестиции, когда, например, выкупают помещения в ЖК оптом, а потом сдают и перепродают в розницу. «Тут доходность может доходить до 50-100% за счет скидок за опт», — уточняет он.

С первого взгляда звучит неплохо. Однако даже «прожжёный» инвестор потерпит неудачу, если выберет неправильный объект. А сделать это очень легко, так как тут не действуют правила принятые на рынке жилья. Здесь ценятся совершенно другие критерии.

Как выбрать ликвидный объект?

Красивый вид из окна, тихое спокойное уютное местечко — бегите от этих критериев, которые идеально подходят для жилья, но являются лютыми врагами любой коммерции. Нужно больше шума и людей. Как бы это не звучало в наш непростой «масочный» период, вам нужна толпа. Ваш идеал — помещение, которое располагается на пути к метро или автобусной остановке.

А если таких транспортных точек нет? «Наиболее перспективными будут центральные улицы района, перекрестки и пешеходные зоны. Всегда интересны для стрит-ритейла угловые помещения с хорошей видимостью на пересечении оживленных улиц», — рассказывает Илья Смирнов, руководитель департамента продаж и приобретений, R2 Asset Management. По его словам, интересоваться нужно только помещениями от 50 до 100 «квадратов».

Ирина Доброхотова добавляет, что ликвидное помещение должно иметь несколько отдельных входов: для посетителей, а также для разгрузки товаров. «Во-вторых, быть со свободной планировкой, в плане квадратным и пропорциональным, это позволит рационально обустроить витрины с товарами, а также обеспечить удобные проходы для посетителей. В-третьих, помещение должно иметь входную группу, которая позволит разместить без ущерба приватности для жителей нижних этажей этого дома световые рекламные конструкции с логотипом магазина. Также более ликвидными, как правило, считаются помещения с большими витринными окнами, в которых также можно разместить баннеры либо промо-товары», — описывает она выигрышный вариант.

Антон Белых советует также искать помещение с электричеством 0,3 кВт на 1 кв.м и отдельной вытяжкой. «Чем больше будет вариативность, тем проще сдать объект. То есть если у вас хорошее место, есть киловатты и вытяжка, вы можете сдать помещение как под маникюрный салон, так и под хинкальную и будете выбирать арендаторов», — отмечает он. И предупреждает, что не стоит покупать помещения в 100 метрах от школ и садиков. «Тогда вы не сможете разместить табак/кальяны, алкоголь, а скоро, возможно, и пиво. А это – тоже выбор, повышающий ликвидность помещения, так как операторы с алкоголем платят всегда более высокие ставки аренды, чем всякие студии красоты и детские кружки».

Риски и пугающая пустота

А теперь самая неприятная часть: чем может закончиться покупка коммерческого помещения с негативным оттенком. Самое очевидное и часто встречающее объясняет Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс»: «Риски инвестирования в коммерческие помещения на первых этажах новостроек следующие: запросы собственника, касающиеся арендных ставок, могут не соответстWowать рыночным. Это повлечет за собой длительную экспозицию объекта на рынке. Фактически никто не будет арендовать недвижимость, лот не принесет ожидаемого дохода, однако собственник будет вынужден исправно оплачивать налоги и эксплуатацию».

Напомню еще о том, если для покупки помещения вы решили привлечь заёмные средства, то ко всему указанному добавятся выплаты по кредиту.

Если вы нацелились на покупку коммерческого помещения в ЖК, которого еще нет, вы сталкиваетесь со стандартными страхами инвестора в любой строящийся объект — оказаться в проекте — долгострое. Сроки могут переноситься, а ваши инвестиции будут намертво заморожены и не принесут вам ничего.

Еще одна неприятность — выбирая помещение в многомиллионном проекте, вы рассчитываете на большие потоки людей, но если построят, к примеру, только вашу очередь, а обещанные 5 другие — нет. Считайте, вы лишаетесь дохода.

Попасть впросак можно и даже при условии, что застройщик выполнит все обещания и сроки. Вы можете выбрать ликвидное помещение, но в неудачном ЖК, где почти нет жителей.

Екатерина Батынкова советует также изучить, насколько высоким будет предложение в данном районе. «Если речь идет о новостройке, возле которой в ближайшие годы появятся еще 10 жилых комплексов, советую отказаться от такой опции. Оправданнее будет отдать предпочтение новому дому, вокруг которого уже невозможно что-то возвести. Также рекомендую оценить по открытым источникам актуальные предложения аренды в районе или же отдельно взятом доме. Значимым показателем в этом случае будет количество выставленных лотов и длительность периода их позиционирования. Чем больше лотов и чем дольше период – тем рискованнее инвестиция», — замечает она.

Подытоживая, выбрав правильное место в правильном ЖК, можно неплохо заработать на аренде или продаже готового бизнеса. А подстраховать себя можно, например, обратившись к грамотному брокеру, который проведет андеррайтинг помещений самостоятельно.

Источник: novostroycity.ru

Как купить квартиру в новостройке и заработать на этом

Большинство жителей постсоветского пространства действительно не знают, что с ними делать, когда базовые потребности закрыты. Кто-то начинает сходить с ума и кидаться во все тяжкие, а другие, наоборот, “зашивают деньги в матрас” и трясутся над ними как Скрудж Макдак, который складывал все в своем хранилище.

Деньги обязательно должны работать, быть в обороте. Плохо, когда они лежат мертвым грузом. В нашей стране самый лучший и безопасный вариант инвестиций – это недвижимость, а именно, новостройки. Причины этого очевидны:

• Сдача жилья – источник стабильного пассивного дохода. Ежемесячно на карточку поступают деньги или же квартиранты дают наличные в руки. Правда, хорошо?
• Со временем объект недвижимости только дорожает. Если вы купили квартиру в новостройке, то это – очень выгодное вложение. С каждым годом она будет только дорожать, в отличие от хрущевки, брежневки или малосемейки.
• Покупка жилья – материальное вложение капитала, которое можно пощупать. А депозит в банке могут не выдать на руки, финансовое учреждение может лопнуть, процент вклада – съесть инфляция.

Мы спросили трех специалистов, которые работают с рынком недвижимости, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке.

Почему риэлторы советуют покупать недвижимость

Столичные риелторы единогласны во мнении: есть деньги – покупайте квартиру. Даже если у вас уже есть жилье, и вы не планируете расширять жилую площадь, все равно купите апартаменты.

Если желаете приобрести квартиру для дальнейшей сдачи, обратите внимание на такие моменты:

• Близость к метро. 80% всех клиентов ищут варианты возле станций метро. Такая недвижимость быстрее сдается, и со временем только дорожает.
• Год постройки дома. В новостройках квартиры имеют улучшенную планировку. Даже однокомнатные апартаменты бывают по 70 кв.м. Встроенные гардеробные, просторные балконы, большие холлы, новенькая сантехника и окна – все это очень нравится арендаторам. Тем более что сейчас застройщики не только возводят дом, но и обустраивают быт будущих жильцов: подземный паркинг, просторные подъезды, технические лифты, счетчики на воду и газ, утепленные фасады – все это не планировалось при постройке хрущевок. Не редкость в современных домах и два санузла, панорамные окна, сочетание балкона и лоджии в одной квартире.
• Размещение квартиры. Самые популярные не угловые варианты, не последний и не первый этаж.

Пару цифр от экономистов

Как получить прибыль от покупки квартиры? Вы купили однокомнатную квартиру в новостройке, например, ЖК Family (Семейный) с черновой отделкой за 20 тыс. долларов на 40 кв. м. Еще 10 тыс. долларов ушло на ремонт помещения «под ключ», покупку мебели, необходимой бытовой техники. Вложений на 30 тыс. долларов. Теперь сдаем квартиру за 150 долларов в месяц. Пускай даже на 5 лет.

За это время получим 9 тыс. долларов прибыли (150 долларов х 12 месяцев х 5 лет). А это уже 30% взноса для ипотеки. Можете приобрести еще одну квартиру, а кварплата станет основой для ежемесячного взноса в банк. Или использовать полученные деньги как сбережение на старость, отдых, учебу детей.

С давая в аренду однокомнатную квартиру, можно зарабатывать порядка 1800 долларов в год

Чтобы прибыль от аренды квартиры была чистой, оговорите сразу вопрос оплаты коммунальных услуг. Лучше, если жильцы их оплачивают самостоятельно (по платежкам из ЖЕКа или показаниям счетчиков).

Комментирует юрист

При покупке квартиры в новостройке обязательно обратите внимание на такие моменты:

• Репутацию компании. Для этого поищите информацию (год создания, готовые проекты, партнеры).
• Цену. Если она на 15% ниже среднерыночной по городу и конкретному району, то проект либо заморожен, либо строительство только начинается. А значит, квартиру ждать еще долго.
• Документы. Добросовестный застройщик продемонстрирует свидетельство о регистрации, устав фирмы, выписку об уплате налогов, лицензию на разрешение строительной деятельности, документ, который указывает права на участок (решение совета/распоряжение администрации). Есть ли государственный акт или свидетельство на право собственности, договор аренды или суперфиция. Обязательно просмотрите срок договора, функциональное и целевое назначение участка. Важно также разрешение на строительство на конкретном участке, наличие оценочной экспертизы жилья.

Источник: domastroika.com

Инвестируем в недвижимость — как составить список новостроек с привлекательными ценами на старте

Когда на фондовом рынке случится кризис — недвижимость никуда не денется она в отличии от акций и облигаций не имеет свойства сильно падать в цене на 10, 20, 30%, именно инвестиции в недвижимость и будут защитными без рисковыми инструментом для инвесторов. Но хороших предложений уже будет мало, или не будет вообще.

О чем тут написано?

Вводное: что такое инвест-проект в недвижимости?

Без рисковый актив для инвестора с привлекательной доходностью. Проект можно считать инвестиционно — привлекательным, если его норма доходности превышает 11-12% годовых.

Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки

Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.

• Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
• Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
• Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Реновация и государственные структуры

• В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
• КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
• РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
• В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Девелоперы в которых можно вложиться

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

• После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
• В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Перспективные проекты рекомендуемые к инвестированию в 2021 году

1. Электролитный, 7 – проект Ingrad – Highland, выход весна-лето 2021, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется для инвестирования – небольшой объем, отложенный спрос, отличная транспортная доступность. Получили АГР.
2. Варшавское, 9 – проект Самолет «Новоданиловская 8», выход зима-весна 2021, старт по 200 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к инвестированию – набережная Москвыреки, перспективное направление для развития в городе.
3. Нижегородская, 74 – проект Glorax, выход весна 2021, старт по 170 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению. Получили РнС.
4. Открытое, 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход весна 2020, старт 150 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению.
5. Шеногина, 2 – проект ГК ФСК, выход лето 2020, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Локация сильно отрастает в цене – фактор большего Сити, набережная Москвы-реки, наиболее бурно развивающиеся промышленная территория столицы, рекомендуем рассмотреть.
6. Большая Черемушкинская, 25 – проект MR Group, выход лето 2020, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению, так как престижный запад, мало качественных проектов. Кейс проекта «Новочеремушкинская, 17» доказывает, что в данной локации может продаваться продукт любого качества по высокому прайсу.
7. Варшавское, 170е – проект РГ Девелопмент, выход весналето 2020, старт 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро – рекомендуется к инвестированию.
8. Перегретая локация на Тушино, не рекомендуется к инвестированию:
9. Волоколамское, 71 – проект Holland Park, ПИК, выход зима-весна 2020.
10. Волоколамское, 93-97 – проект MR Group, выход осень 2020.
    1-й Грайвороновский, 3 – проект «Волжский Парк» от ПИК, выход зима 2020, старт – 150 тыс. руб./кв. м. Большой котел спроса, спорный проект с точки зрения инвестиций, но для сохранения средств точно подойдет.
11. Часовая, 28 – проект ПИК, выход весна-лето 2020, старт – 200-210 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
    Пресненский, 27 – проект ПИК, выход лето-осень 2020, старт 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
12. «Часовая 28» и «Пресненский 27» будут проектами с панельным фасадом, что ставит под сомнение их позиционирование, как бизнес, бизнес- проектов, хотя локации располагают к реализации бизнес-класса. Несоответствие продукта локации может повлиять на привлекательность проекта, однако рекомендуем рассмотреть проекты. Кейс проекта «Пресненский вал, 14» доказывает, что «центральность» проекта может закрыть невысокую продуктовую составляющую.
13. Другие проекты ПИК: Сигнальный, 16; Красноказарменная, 15; Кольская, 8; Большая Очаковская, 2; Староватутинская, 12; Рябиновая, 22; Дубровский 78/14; Симоновская набережная; Молодогвардейская.
14. Волгина, 2 – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2021, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
15. Вильгельма Пика, 3 – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2021, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
16. Варшавское, 37A – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2022, старт – 200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
17. Вятская, 47 – проект Ingrad, выход лето 2021, старт – 180 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади.
    Адмирала Макарова, 2 – проект Ingrad, выход весна-лето 2021, старт – 170 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади.
18. Ленинградский, 57 – проект Кортрос и Capital Group, выход лето-осень 2020. Значительные объемы, длительная реализация, значительный конкурент рядом – «Адмирала Макарова, 2». Не рекомендуется.
19. 4-я Марьиной Рощи, 12 – проект MR Group, выход летом 2020, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
20. 1-й Сетуньский, 6-10 – проект MR Group, выход весна-лето 2021, старт 220-230 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
21. 2-я Хуторская, 31А и 34 – две площадки MR Group, выход зима 2020-2021, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Вероятнее всего будут реализовывать, как проект Discovery – две площадки в одной локации.

Недвижимость под инвестиции в 2021 году

1. Хорошевское, 40А – проект РГ Девелопмент, выход осень-зима 2020, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Значительное конкурентное окружение, не рекомендуется к инвестированию.
2. Газгольдерная, 8 – проект Гранель, выход лето-осень 2020, старт 140-150 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется к инвестированию.
3. Волгоградский, 32 – апартаменты, проект Гранель, выход весна 2021, старт 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса.
4. Малая Почтовая, 12 – проект Гранель, выход весна 2021, старт 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, рекомендуется к инвестированию.
5. Матросская Тишина, 1А – проект Stone Hedge, выход лето-осень 2021, старт 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
6. Большая Спасская, 35 – проект «Центр инвест», выход весна 2020, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
7. • Винницкая, 8 – проект «Центр инвест», выход зима-весна 2020, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению.
8. 1я Бухвостова, 12 – проект получил АГР, старт 240-250 тыс. руб./кв. м. Не рекомендуем к рассмотрению, так как выйдут выше рынка.
9. ТПУ Верхние Лихоборы – проект Level Group, выход весна 2020, старт 170 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию, если ценна старта будет ниже – на уровне 160-170 тыс. руб./кв. м.
10. ТПУ Мичуринский Проспект – проект китайского девелопера, выход лето-осень 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м., рекомендуется к рассмотрению.
11. ТПУ Электрозаводская – выход весна 2020, старт 190 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию.
12. Автомобильный проезд, 4 – проекта Coldy, апарт-комплекс, выход осень 2020 на уровне 140-150 тыс. руб./кв. м
13. Наметкина, 10 – от проекта отказался Ingrad, подвисает на неопределенный срок.

Элитные перспективные проекты для инвестирования в недвижимость

1. Китайгородский, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход зима-весна 2021.
2. Кутузовский, 12/1 – проект Capital Group, выход весна 2020.
3. Братьев Фонченко, 3 – проект Ant Development, выход зима 2019-2020.
4. Славянская, 2/5/4 – проект Hutton, выход зима 2019-2020.
5. Садовническая,62 – возможный девелопер – Level Group, выход лето-осень 2020.
6. Большой Саввинский, 9 – возможный девелопер – Level Group, выход зима 2020-2021.
7. 1-й Тружеников переулок, 12-14 – проект Coldy, выход весна-лето 2021.
8. Слободской,6 – проект Sminex, выход весна-лето 2021.
9. Трехпудный, 9к1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпурдном переулке, выход лето 2020.
10. Олсуфьевский, 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход лето-осень 2020.
11. Калошин, 6 – проект «Mala-hit» от БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
12. Гоголевский, 12 – проект БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
13. Соймоновский, 7 – проект Главстрой Девелопмент, выход весна-лето 2020.

Новые новостройки для инвестиций в 2021 году

28 проектов недвижимости в которые можно было инвестировать в 2020 году

1. L-Сlub – Центр-инвест, старт 150 тыс. руб./кв. м. Цены уже выкрутили, изначально проект был инвестиционно привлекательным.
2. Ильменский, 17 – ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. Стоимость для конечных потребителей, перегретая локация.
3. Тринити – Гранель, старт 165 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
4. Вестердам – Интеко, старт 155 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 175 тыс. руб./кв. м. Вышли новые корпуса.
5. West Garden – Интеко, старт 220 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 260 тыс. руб./кв. м. Упущенная возможможность.
6. Движение Тушино – ГК ФСК, старт 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
7. Stellar city – Ташир, старт 113 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 120 тыс. руб./кв. м, Ещё можно успеть взять относительно отрастающий лот.
8. Now – Tekta, старт 230 тыс. руб./кв. м, бронирование, перегретая локация, не рекомендуется.
9. Nagatino i-land – перезапуск проекта от Эталон. Старт 190 тыс. руб./кв. м. Высокая конкуренция, не рекомендуется.
10. Большая Семерка – Белстрой, старт 175 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 180 тыс. руб./кв. м. Ценник перегрет, не рекомендуется.
11. Сказочный лес — Seven Sun Development, старт – 113 тыс. руб./кв. м, ценник не растет все время продаж. Высокие риски долгостроя, не рекомендуется.
12. Стремление к свету — Seven Sun Development, старт – 125 тыс. руб./кв. м. Высокие риски долгостроя, однако стоимость инвестиционно привлекательная.
13. Alia – старт 180 тыс. руб./кв. м. – ценник и локация перегрета.
14. Din Haus – старт 230 тыс. руб./кв. м. – ценник для конечных покупателей. Продают по ПДКП. Ряд брокеров отказались от реализации проекта. Крайне высокие риски.
15. Счастье на Ломоносовском – Эталон, старт 320 тыс. руб./кв. м – ценник перегрет.
16. Просторная 7 – проект ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. За неделю подняли минимальную стоимость на студии 19 кв. м. с 4,4 млн. руб. до 5,1 млн. руб. Не рекомендуется к инвестированию.
17. Павелецкая Сити – проект Level / MR вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
18. Level Донской – старт по 205 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
19. Level Стрешнево – перегретая локация, не рекомендуется.
20. Титул на Серебрянической – проект Центр Инвест, 460 тыс. руб./кв. м. Высокая стадия готовности, не рекомендуется.
21. Trend – проект Magnum, продает NDV, 265 тыс. руб./кв. м вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
22. Донской квартал – старт по 210 тыс. руб./кв. м. Цену несколько раз уже поднимали, рекомендуется к рассмотрению.
23. Достижение – проект Sminex, старт 250 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, учитывая срок сдачи не рекомендуется.
24. Shome – проект Велесстрой, старт 220 тыс. руб./кв. м., высокая степень готовности. Был стоп продаж, значительно подняли
25. цены.
26. Мята – апартаменты, проект МИЦ, старт 175 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
27. Вереск – проект МИЦ, старт 186 тыс. руб./кв. м. Прайс высокий, но рассмотреть можно.
28. Mainstreet – апартаменты, проект ГК Основа, старт тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, рекомендуется лучше рассмотреть Вестердам, КутузовGRAD.

Источник: www.kupi2metr.ru