Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости

Российское законодательство позволяет передавать коммерческие помещения в аренду третьим лицам, чем активно пользуются наши соотечественники для получения пассивного дохода. Называется такая передача уже арендованной нежилой недвижимости субарендой.

Но одного желания арендатора заработать на снимаемой им коммерческой площади недостаточно – необходимо задокументированное согласие владельца. А еще субаренда подразумевает составление особого договора, в котором должно быть учтено множество нюансов. Регулируется субаренда ст. 618, 660 Гражданского кодекса, а согласно абз.3 ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Звучит слишком сложно? На деле, разобраться во всех деталях вполне реально (особенно, если проконсультироваться со специалистами), также как и подготовить необходимые документы. Это позволит без рисков получать прибыль от сдачи объектов коммерческой недвижимости, собственником которой вы не являетесь. В этой статье мы расскажем об основных моментах, которые стоит учесть, оформляя и подписывая договор субаренды.

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

Что сдавать в субаренду, и кому можно это делать

Практически любую коммерческую недвижимость, будь то офис, складское или торговое помещение, можно сдать в субаренду. Но есть ряд исключений, среди них:

• земельные участки, располагающиеся в особых экономических зонах;
• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду в результате торгов;
• земельные участки, включенные в перечень государственного и муниципального имущества, переданные субъектам малого и среднего бизнеса;
• объекты, для которых первоначальным договором аренды сдача в субаренду запрещена.

Как видите, ограничений не так уж много, а значит, есть довольно широкий выбор вариантов для сдачи в субаренду третьим лицам. Теперь давайте обсудим, кто может сдавать в субаренду бизнес-площади.

Некоторые компании, а иногда даже физические лица делают на субаренде бизнес. Юр.лицам стоит здесь учитывать, что они будут платить на доходы с такой деятельности НДС в размере 18%. А физ.лицам для сдачи объектов нежилой недвижимости, не принадлежащих им, придется оформить ИП.

Съем и сдача недвижимости в субаренду: важные условия

Как мы говорили ранее, обязательным условием, делающим сдачу недвижимости в субаренду возможной, это письменное согласие собственника объекта (в соответствии со ст. 615 ГК РФ.). Иногда это может быть гарантийное письмо от владельца, иногда согласие уже прописано непосредственно в договоре субаренды.

Как в самом договоре, так и в согласии может также быть указано, под какие конкретно цели (виды бизнеса) площадь может быть сдана и на какой срок. Кстати, о временных рамках: еще одним обязательным моментом является тот факт, что срок договора субаренды ни при каких обстоятельствах не может превышать срока аренды помещения.

НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.

Может возникнуть вопрос о необходимости регистрации договора субаренды в Росреестре (по аналогии с регистрацией договора аренды). Здесь стоит отметить, что договор, который не превышает по срокам одного года, регистрации в Росреестре не требует. Часть экспертов придерживается мнения, что при пролонгации договора повторная регистрация в Росреестре не требуется. Но есть и те, кто советует для подстраховки каждый раз заключать новый договор.

Особенности договора субаренды

Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:

1. Описание объекта. Здесь важна каждая деталь: кадастровый номер, фактический адрес, площадь, количество комнат и другие параметры, которые содержатся в выписке из ЕГРН. Если этих данных не будет, договор будет считаться недействительным.Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
2. Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
3. Размер и порядок оплаты, как и возможность повышения стоимости аренды, должны быть четко прописаны в договоре. Размер арендной платы, как правило, может увеличиваться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Однако ст. 614 ГК позволяет прописывать в договоре более частую периодичность изменения цены, а также возможность субарендодателя менять ее в одностороннем порядке.
4. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно как со стороны конечного арендатора, так и со стороны субарендодателя. Ст. 619 и 620 ГК РФ распространяются и на субаренду.
5. Обслуживание помещения обычно ложится на плечи конечного арендатора. Но случается, что в договоре субаренды указывается, что некоторые услуги включены в арендную плату. Например, уборка, коммунальные платежи, вывоз мусора, телекоммуникации, охрана и др. Нужно понимать, что это может увеличивать размер арендной платы. Капитальный ремонт же чаще всего осуществляется субарендодателем (или арендодателем). Но всегда в договоре можно предусмотреть иные условия: всё зависит от гибкости сторон.
6. Регистрация юридического адреса. Если Вам необходимо зарегистрировать арендуемый офис в качестве юридического адреса компании, необходимо:

• убедиться, что адрес в договоре прописан с указанием конкретного номера офиса;
• еще раз проверить наличие согласия собственника (гарантийного письма)на сдачу помещения в субаренду;
• запросить через субарендодателя выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на указанное помещение;
• подписать акт приема-передачи помещения.

Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.

Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.

Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.

Источник: vc.ru

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольстWowаться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию.

Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

• Завышенная цена;
• Оформление документов;
• Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций.

В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответстWowать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Источник: newidey.ru

Аренда коммерческой недвижимости как бизнес

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

1. Найти подходящий объект. При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой праWowой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
3. Заключить сделку купли-продажи.
4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами. Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

Источник: liralarenda.ru