Как взять ипотеку с плохой историей

Кредитная история каждого потенциального заемщика становится объектом пристального внимания банковских работников. Практика показывает, что процент невыплат кредитов достаточно высок, а банкам необходимо свести к минимуму свои риски. Поэтому многие люди, которые имеют за плечами просрочки по платежам или невыплаченные займы, получают отказ.

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, если она затрудняет доступ к банковским займам, а другого пути улучшения качества жизни у человека нет. Ведь абсолютное большинство россиян не в состоянии накопить нужную сумму денег для покупки квартиры.

Что делает кредитную историю «плохой»

Для банка важно, чтобы ранее у заемщика не было проблем по платежам, и даже досрочное погашение займов рассматривается как негативный фактор.

• открытый кредит с просрочкой;
• просрочка дольше 120 дней;
• недавняя процедура банкротства;
• долги по исполнительным листам (с сайтов Службы судебных приставов);
• несколько мелких просрочек (менее 30 дней) в течение года, 2 просрочки за 60 дней или более 1 за 90 дней.

Важно! Отсутствие кредитной истории также свидетельствует не в пользу заявителя. Хотя такая ситуация обычно не становится основанием для отказа.

3 СПОСОБА получить ипотеку с плохой кредитной историей!

На практике многие заемщики относятся к кредитным историям легкомысленно. Но информация, касающаяся каждого кредита, попадет в специальное досье. В обязанности любого банка входит передача таких сведений в БКИ.

Досье доступно для большинства банков и играет важную роль при одобрении кредитов.

• взятых ранее кредитах, в том числе с невыплатами и просрочками, с указанием их дат и размеров;
• всех заявках во все банки:
• поручительствах по чужим кредитным договорам;
• банках, которые запрашивали данное досье.

У каждого кредитного учреждения свои критерии оценки. Для некоторых банков пара недель просрочки не становится основанием для отказа в выдаче ипотеки, но открытая просрочка по кредиту на момент обращения в банк будет препятствием для получения кредита в любом месте.

Поэтому рекомендуется заранее обратиться в БКИ (Бюро кредитных историй) за выпиской из своего досье. При первом обращении в течение 12 месяцев платить не нужно. Все следующие запросы будут платными.

Мало кто знает, где взять информацию из своего досье, поэтому обычному заемщику нужно зайти в единое бюро ЦККИ на сайте ЦБ, найти место расположения своей истории и сделать запрос. Не нужно забывать одновременно проверить свои долги в Службе судебных приставов.

1. ОКБ. Основной партнер Сбербанка.
2. НБКИ. Связан со всеми кредитными учреждениями.
3. Эквифакс. Содержит все данные по товарным кредитам и сведения из МФО.

Возможна ли ипотека при плохой кредитной истории?

Оформление ипотеки – серьезный и часто вынужденный шаг для заемщика. Банки тщательно анализируют его платежеспособность и добросовестность, чтобы обезопасить себя от образования безнадежной дебиторской задолженности. По этой причине клиент с высоким уровнем дохода может получить отказ в ипотеке из-за испорченной кредитной истории.

Что такое кредитная история, и почему она может быть плохой

Пожалуй, каждый человек хоть раз в жизни брал кредит на какие-либо нужды. Мало, кто может похвастаться тем, что всю жизнь прожил без кредитов. Каждый раз, когда вы заполняли заявление и подписывали договор, в нем была графа, которая позволяет финансовой организации отправлять сведения об этом кредите в Бюро кредитных историй. Если вы в этой графе отказываетесь ставить галочку, вас как минимум сочтут ненадежным плательщиком.

Подобное досье заводится как только вы берет свой первый кредит и хранится оно 15 лет. Конечно, ждать истечения этого срока, чтобы исправить историю, не представляется возможным.

Из таких вот сведений о ваших выплатах, досрочных погашениях и просрочек и составляется кредитная история. Банк может сделать запрос в Бюро и узнать, стоит ли вам доверять. В каких же случаях кредитная история может быть испорчена?

• Забыли заплатить. Бывает, что в суматохе дел забываешь о заветной цифре в календаре и не платишь вовремя. Кажется, что ничего страшного немного опоздать, но банки такие вещи не прощают. Небольшие и редкие просрочки сильно ничего не испортят, но при выдаче займа на это могут обратить внимание.
• Просрочили выплату на месяц и более. Если вы закрыли долг позже, чем полагается, вас сочтут неблагонадежным заемщиком. Банку будет уже все равно, что заставило вас опоздать с выплатой: болезнь, зарплату задержали и т.д. Вы должны были предупредить об этом заранее, а еще лучше предоставить доказательства. На слово вам едва ли поверят.
• Вообще не смогли выплатить кредит. Если на вас до сих пор висит займ, который вы и не смогли погасить, это делает вашу историю не просто плохой, а крайне плохой. Вероятность, что банк решится выдать вам ипотеку, очень мала.
• Вы не виноваты. Не всегда в том, что кредитная история испорчена, есть ваша вина. По некоторым причинам может произойти ошибка в банке или самом бюро. Возможно, вы сделали платеж, а он дошел только через несколько дней, банк по ошибке принял это за просрочку. Если вы уверены, что всегда платили исправно, обратитесь в банк, предъявите чеки с датами, чтобы ваше честное имя восстановили.
• Досрочное погашение. Казалось бы, это несомненное достоинство – вернуть банку деньги раньше срока. Однако финансовые организации очень не любят лишать себя прибыли и процентов. С этой целью иногда вводятся комиссии на досрочное погашение. Конечно, ваша кредитная история не может считаться абсолютно плохой, но и положительного в этом мало.

Ипотека с плохой кредитной историей: условия оформления

Т.е. из всего вышеописанного можно сделать вывод, что определенного шаблона, по которому кредитор рассматривает заявку, пока не существует. Если в кредитной истории имеются негативные события, то заявка от подобного клиента рассматривается в индивидуальном порядке, и на совсем других условиях.

Выходит, что если степень испорченности кредитной подноготной клиента не превышает допустимых пределов, плюс, не имеется действующих невыполненных обязательств перед сторонними организациями, а с платежеспособностью все нормально, то договор все-таки будет подписан, и заемщик наконец обзаведется собственным жильем.

Но в данной схеме есть и несколько существенных минусов. Во-первых, никогда не стоит обращать внимания на предложения, которых говорится, что кредитная подноготная гражданина не интересует банк. Такого не бывает, а значит, это или простой рекламный ход (цели которого нам не понятны), либо же это обыкновенная мошенническая схема.

Если даже заявка будет одобрена, то не стоит надеяться на то, что в договоре будут фигурировать условия, указанные на официальном сайте учреждения. В подавляющем большинстве случаев, условия по таким договорам трудно назвать оптимальными. Сами посудите, подписывая с вами договор, учреждение подвергает себя определенным рискам.

Данные риски не связаны с невозвратом средств, т.к. приобретенная квартира автоматом переходит в залог банку, которую в случае чего, последний может реализовать с молотка. Просто активы учреждения должны постоянно «крутиться», и малейшая просрочка приводит к упущенной выгоде. Т.е. банк таким образом потерпит не реальные убытки, а просто не получит вовремя то, что должен был получить.

Поэтому, для однажды проштрафившегося клиента, в каждом учреждении разработаны особые условия, которые обычно выражаются в следующем:

• более высокая ставка
• относительно небольшие суммы
• ограниченный срок кредитования
• отсутствие специальных послаблений
• довольно жесткие санкции за неисполненные вовремя обязательства

Т.е. если по стандартным предложениям фигурирует ставка в районе 16%, то по «специальному» предложению можно будет рассчитывать на 19-22%. Жесткие условия кредитования — дополнительная гарантия для банка. Заявка одобряется, но теперь заемщик должен решать, осилит ли он договор на таких условиях.

Как проверить собственную кредитную историю и зачем это нужно делать

Чтобы избежать неприятных ситуаций, лучше всего позаботиться о том, чтобы узнать свою КИ заранее. Дело в том, что банк вообще не обязан как-то мотивировать свой отказ, но чаще всего сотрудники финучреждений ссылаются именно на нее. Кроме всех вышеперечисленных факторов ее могут испортить даже незначительные события:

• небольшая (в несколько дней) просрочка по потребительскому кредиту;
• досрочная выплата ссуды без согласования с банком;
• невыполнение взятых на себя обязательств, если вы выступали поручителем по кредиту родственника или друга;
• долг в 2-3 рубля, возникший из-за ошибки в расчетах.

Чтоб избежать неприятностей, возьмите за правило хотя бы раз в год проверять свою кредитную репутацию. Тем более что сделать это довольно просто:

1. Для начала нужно обратиться в особое подразделение Банка России, которое именуется «Центральный каталог КИ». Там нужно получить сведения о том, где именно находится ваша история.
2. Теперь достаточно отправить запрос в конкретное БКИ и получить нужные сведения. Один раз в год сделать это можно бесплатно.

В какие банки обращаться?

Среди банков, которые достаточно лояльно относятся к клиентам с плохой историей по кредитам, есть такие крупные банки как Сбербанк, Газпромбанк, Юникредит, Банк Москвы и др.

• Так, Сбербанк готов предложить ипотечное кредитование в размере от 450 т.р. сроком до 30 лет, минимальная процентная ставка при этом составляет 12,5% годовых.
• Юникредит банк при тех же условиях готов предоставить кредит в размере только до 300 т.р.
• Газпромбанк готов предоставить кредит до 450 т.р. при минимальной ставке 12,25% годовых.
• Банк Москвы, как и Сбербанк, более лоялен и предоставляет кредиты в размере от 490 т.р. под 12,45% годовых на срок до трех десятков лет.

Все они готовы предоставить ипотеку при наличии залогового имущества. внесении первоначального взноса, а также стажа работы на последнем месте не менее полугода.

Источник: zhilye.com

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей в Сбербанке

Ипотечное кредитование в последнее время имеет тенденции к стремительному росту. Популярность жилищных ссуд легко объяснима. Для многих россиян оформление долгосрочного кредита является единственной возможностью обзавестись личным жильем. Востребованность таких кредитов объясняется и ощутимыми льготами от Сбербанка, проводимыми акциями и активным участием этой банковской организации в госпрограммах, направленных на помощь определенных слоев населения в приобретении недвижимости.

Не секрет, что при рассмотрении заявки на жилищную ссуду, Сбербанк особенно тщательно проверяет сведения, поданные будущим заемщиком. И часто отказывает, когда информация не соответствует действительности или же клиент отягощен незакрытыми ссудами с имеющимися просрочками по ним. А можно ли и как взять ипотеку в Сбербанке с плохой кредитной историей, как разрешить неприятную ситуацию?

Суть ипотечного кредитования

Под ипотекой подразумевается оформление у конкретного банка-заемщика крупной денежной суммы, выданной специально под приобретение недвижимого имущества (дом, квартира, коттедж, таун-хаус). Причем приобретаемое по займу жилье, временно становится собственностью банка и находится в его владении до полного погашения жилищной ссуды.

Покупатель при приобретении ипотечного жилья, будет считаться лишь фактическим его собственником и рискует потерять недвижимость в случае штрафных санкций за просрочки по кредиту.

Помимо несвоевременного погашения жилищного займа, ипотечное жилье банк может конфисковать по причине расторжения договора и по иным причинам. Например:

• грубое нарушение условий страхового полиса;
• перепланировка квартиры/дома с обременением (залогом);
• предумышленная порча жилого имущества, находящегося под залогом;
• своевольное изменение технических характеристик ипотечной жилплощади;
• несанкционированная передача ипотечного жилья во владение третьим лицам.

А учитывая факт, что жилищная ссуда оформляется под длительное погашение с выдачей клиенту крупных денежных сумм, Сбербанк чрезвычайно внимательно относится к будущим заемщикам. Для банковской структуры-кредитора идеальный займополучатель имеет следующий портрет:

• возраст 27–30 лет (такой возрастной период достаточен для полноценной выплаты долгосрочного кредита до выхода клиента на пенсию);
• высокий уровень заработка, подтвержденный официально (оптимальным считается ежемесячный доход, превышающий регулярную выплату в 3–4 раза);
• длительный стаж работы в приличной и известной компании, желательно с престижностью занимаемой должности;
• стабильное положение с семьей, длительный брак и дети;
• наличие хорошего оклада у супруги значительно повысит шанс одобрения ипотечной ссуды.

Но даже наличие всех предрасполагающих факторов может перечеркнуть плохая кредитная история. Буквально один небольшой пропуск по имеющемуся займу может сыграть с будущим заемщиком нехорошую шутку.

Что значит «кредитная история»

Каждая банковская структура активно сотрудничает и взаимодействует с БКИ (бюро кредитных историй). В специализированный реестр данная компания заносит все данные о россиянах, оформляющих кредиты. БКИ фиксирует сведения следующего уровня:

• когда и какой займ был оформлен;
• все имеющиеся нарушения кредитных договоров;
• аккуратность и своевременность внесения очередных платежей;
• существуют ли просрочки, в какие сроки были внесены задолженности.

При наличии у человека хорошей КИ (кредитная история) организации-кредиторы охотно начинают сотрудничать с этим клиентом по выдаче очередной ссуды. А подпорченная когда-то КИ перечеркивает и значительно снижает лимит банковского доверия. Как только Сбербанк получает заявление-анкету на выдачу ипотечного займа, он запрашивает сведения на данного клиента в БКИ.

Как выяснить собственную кредитную историю

Прежде чем выяснять, можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей в Сбербанке, стоит выяснить статус собственной КИ. Ведь при отказе Сбер (как и иные банковские организации) не уполномочен мотивировать и объяснять причину запрета на выдачу займа. Поэтому будет лучше заранее узнать КИ, ведь ее репутацию могут подмочить и незначительные события в финансовых отношениях клиент-банк. Например:

• несогласованное с банком досрочное погашение займа;
• одноразовая и незначительная по времени просрочка платежа;
• невыполнение взятых на себя когда-то обязанностей созаемщика или поручителя;
• имеющийся долг (даже в сумме 1–2 рублей), который образовался из-за погрешностей в расчетах.

Специалисты советуют хотя бы ежегодно проверять статус личной кредитной истории, чтобы знать свою банковскую репутацию. Данная услуга бесплатна (при использовании ее раз в год).

Кстати, прояснить ситуацию по КИ достаточно просто. Для этого следует сделать следующее:

1. Сделать запрос в подразделение Сбербанка, именуемое «Центральный каталог КИ». Клиент получит сведение о нахождении личной кредитной истории.
2. Остается лишь запросить конкретное БКИ о предоставлении нужных сведений.

Как влияет плохая кредитная история на получение ипотеки

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей в Сбербанке? Эксперты не советуют расстраиваться, если кредитная история далека от совершенства. Конечно, рассказывать о проблемах в КИ не стоит, но и отчаиваться тоже. Получить ипотечное кредитование даже с запятнанной банковской репутацией возможно. Для этого существует несколько способов.

Приобретение жилья от застройщиков

Стоит попытаться оформить ипотечное кредитование от самого застройщика. Крупные домостроительные компании очень заинтересованы в привлечении сторонних инвесторов и зачастую активно сотрудничают с заемщиками, не тратя времени на проверки. Такая ипотека обладает рядом нюансов:

• небольшой срок рассрочки;
• обязательное внесение первоначальной суммы;
• приобретение квартиры проводится уже на этапе строительства дома.

Последний пункт вносит свои коррективы в благонадежность такой сделки. Ведь заемщик значительно рискует, вкладывая средства в еще не сданный в эксплуатацию дом. Отзывы клиентов, уже воспользовавшись такой услугой, советуют тщательно подходить к выбору девелопера (специалист, занимающийся реализацией квартир в строящихся домах). Обязательным становится наличие разрешительной документации на строительство, это повышает шансы на своевременную сдачу жилого объекта в эксплуатацию.

Оформление займа в маленьком банке

Конечно, можно отказаться от услуг Сбербанка и попытать счастье в небольшом, только что открывшемся банке. Многие финансовые структуры идут навстречу клиентам в целях создать определенную клиентскую базу. Но, по отзывам специалистов, в конечном итоге оформление ипотеки через Сбербанк становится намного выгоднее в финансовом плане, учитывая лояльность этой организации к клиентам и индивидуальный подход.

Сделка с поручительством

Еще одним методом оформления ипотеки с подмоченной КИ становится подача заявления с представлением нескольких созаемщиков/поручителей. Особенно важно, чтобы люди, выступающие в роли поручителей, имели отличную кредитную историю, активно сотрудничали со Сбербанком и обладали высоким уровнем дохода, который можно подтвердить официально.

Повышение первоначального взноса

Если клиент, желающий оформить жилищную ссуду и имеющий негативную КИ, обладает довольно крупными доходами, можно попытаться запросить займ с увеличенным первоначальным взносом. По наблюдениям, Сбербанк разрешает к оформлению ссуды, если размер суммы-минимум будет превышать половину стоимости приобретаемого в залог жилья, причем плохая КИ не становится препятствием.

Работа через посредника

Порой дела с кредитной историей обстоят настолько плачевно, что без помощи посредников в оформлении жилищной ссуды не обойтись. Приходится обращаться за услугами к специальным кредитным брокерам. Специалисты этой области за определенную плату берут на себя все последующие переговоры с банковской организацией и гарантировано подводят клиента к получению ипотеки.

Недвижимость в лизинг

Есть еще один способ взятия жилищной ссуды с плохой КИ, он еще является новинкой на финансовом рынке России. Это лизинг жилой недвижимости. Суть метода проста: клиент оформляет договор аренды конкретной квартиры/дома с правом последующего выкупа. Причем ежемесячные затраты состоят из суммы платежей займа и арендной платы. Кредитная история никакой роли не играет.

Ведь до момента погашения всей стоимости жилья клиент не является собственником, а выступает в роли арендатора.

Плохая кредитная история и военная ипотека

Государственные органы направляют много усилий на разработку и внедрение в жизнь различных программ по обеспечению собственным жильем различных слоев населения. Огромным спросом пользуется приобретение недвижимости через военную ипотеку. Сбербанк выдает такие кредиты по льготным условиям, но и строго подходит к рассмотрению заявлений от представителей военных профессий на выдачу ипотеки.

А ведь за представителя ВС РФ поручается государство, по условиям программы военного ипотечного кредитования, и вроде в отказе по жилищному займу нет смысла. Но Сбербанк учитывает все возможные развития событий, например, увольнение сотрудника с военной службы, а при таких обстоятельствах все кредитные обязательства переходит банку. И, если представитель вооруженных сил имеет подмоченную банковскую репутацию, получить ссуду по соцпрограмме ему станет невозможным.

Как повысить вероятность одобрения жилищного займа

Чтобы значительно повысить шансы на одобрение ипотеки в Сбербанке, стоит воспользоваться некоторыми советами. Они следующие:

1. Крайне ответственно подойти к оформлению заявки и сбору документации на получение ссуды.
2. Указать в анкете иные дополнительные источники доходов (в идеале те, которые можно подтвердить документально).
3. Приобщить к получению займа нескольких поручителей с высоким уровнем достатка и незапятнанной кредитной репутацией.
4. Предоставить к рассмотрению другие возможности залога. Например, личную недвижимость, автотранспортные средства, ценную бытовую технику, акции, драгметаллы и прочее.

Что делать, если Сбербанк отказал

Если банковская организация отказала в оформлении ипотечного займа, несмотря на наличие заемщиков, прекрасного собственного дохода и предоставление в залог иной собственности, единственно, что стоит делать – это улучшать личную КИ. Но делать это нужно грамотно, не пытаясь обратиться к якобы работникам БКИ, которые за определенную мзду готовы исправить данные.

Следует понимать, что так действуют только мошенники. Никто, даже статусные сотрудники БКИ не могут исправлять и корректировать имеющиеся в реестре данные. А чтобы вносить какие-либо изменения, необходимо наличие множества разрешающих документов.

Как улучшить личную кредитную историю

По действующему закону РФ данные о каждом конкретном заемщике сохраняются в реестре БКИ в течение 15 лет, в банке эти сведения хранятся намного дольше – на протяжении 35 лет. Конечно, редко кто из желающих оформить ипотеку, готовы ждать долгие годы для обнуления личной КИ. Поэтому проще рассмотреть вариант естественного улучшения собственного банковского рейтинга.

А сделать это просто, достаточно периодически оформлять мелкие потребительские кредиты (на покупку бытовой техники, телефонов, планшетов, мебели и т. п.). И, конечно, не пропускать соки платежей и своевременно гасить такие кредиты. Все положительные моменты обязательно передадутся в БТИ и будут занесены в общий реестр. Таким образом, и можно подправить и скорректировать свой рейтинг в базе данных.

Выводы

Каждому человеку стоит помнить, что подмоченная репутация на рынке кредитования не становится жизненным приговором. И даже при плохой кредитной истории, можно успешно взять жилищную ссуду, следует лишь полностью, детально изучить имеющиеся требования банка и следовать всем уже сказанным в этой статье рекомендациям.

Источник: znaemdengi.ru