Как выкупить землю у муниципалитета

Право преимущественного выкупа: можно ли от него отказаться и как оформить

Земли сельхозназначения можно выкупить двумя путями — в том случае, если ранее она использовалась потенциальным покупателем, и в том случае, если происходит переоформление права собственности для ведения сельскохозяйственного производства. Однако, иногда складываются ситуации, когда от права преимущественного выкупа владелец может отказаться.

В каких случаях это возможно?

Что говорит закон?

Право преимущественного выкупа земель сельхозназначения зафиксировано в федеральном законе «Об обороте земель сельхозназначения». В соответствии с ним есть несколько категорий потенциальных покупателей, которые таким правом могут воспользоваться. Это:

• Муниципальные образования, на территории которых находится продаваемый участок;
• Арендаторы земельных участков, которые действовали в строгом соответствии с заключенным договором аренды в течение не менее трех лет с момента заключения договора;
• Основатели крестьянских (фермерских) хозяйств, осуществляющих свою деятельность (в том случае, если такая деятельность ведется на участке, прилегающем к выкупаемому);
• Субъекты малого и среднего предпринимательства (если земля ими ранее арендовалась, а теперь выставлена на приватизацию);
• Льготные категории граждан (например, многодетные семьи, если они решили организовать крестьянское хозяйство в целях обеспечения достойного уровня жизни для себя и своих близких).

А вот отказаться от такого права могут далеко не все. Так, отказ невозможно оформить для льготных категорий населения, так как это повлечет ухудшение их материального положения или может затронуть интересы несовершеннолетних.

Как купить землю у государства?! Пошаговая инструкция

Кроме того, достаточно сложно будет оформить отказ от приоритетного права выкупа земельного участка тем лицам, для которых такое право является единственной возможностью на получение участка в собственность (например, если речь идет о выкупе арендуемого земельного участка).

Процесс возникновения права преимущественного выкупа

Право преимущественного выкупа земельного участка наступает в соответствии с условиями действующего законодательства для различных категорий населения в разные моменты времени.

Так, в том случае, если речь идет о выкупе арендуемого земельного участка, то выкупить его можно теперь уже только в соответствии с положениями Гражданского Кодекса, так как из Земельного статьи об организации такой процедуры были исключены полностью.

Если говорить о субъектах малого и среднего предпринимательства, то для них право преимущественного выкупа наступает в тот момент, когда выставляется на приватизацию те земли, которые находились у них в аренде и использовались по прямому назначению.

Крестьянские и фермерские хозяйства получают такое право в тот момент, когда они документально оформили свою деятельность с указанием тех территорий, на которых ее осуществляют.

Что же касается муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, то для них такое право оформляется в том случае, если продаваемый участок теперь относится к ведению их территориальных земель.

Когда можно оформить отказ, а когда — нет?

Отказ от права преимущественного приобретения земель — это юридически значимый документ, который не имеет обратной силы ввиду того, что потенциальный покупатель отказывается от такой льготы, которая позволяет ему в первую очередь, опередив других покупателей, заключить договор купли-продажи с собственником.

Его можно оформить в нескольких случаях, перечень которых обозначен в федеральном законе «Об обороте сельскохозяйственных земель».

Первым случаем будет отказ муниципальных образований или субъектов Федерации от своего права в том случае, если они не заинтересованы в нахождении такого участка у себя на балансе.

В этом случае составляется соответствующий документ об отказе (как правило, это приказ руководителя органа, занимающегося управлением муниципальным или государственным имуществом).

Вторым случаем будет отказ представителей крестьянских хозяйств, а также субъектов малого и среднего предпринимательства от своего права преимущественного выкупа. В этом случае они могут выкупить участок через торги (например, если в этом случае цена на них будет выставлена ниже, чем при преимущественном выкупе).

А вот если говорить о льготных категориях, то в этом случае осуществление отказа от права преимущественного приобретения невозможно, так как в этом случае единственный вариант приобретения земли для таких лиц может быть отменен.

Размер налога на дарение земельного участка составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

Хотите арендовать землю у государства с правом выкупа? Как это реализовать, подробно описано в нашей статье.

аренда дома на колесах сделает ваши выходные незабываемыми. О ценах на подобную услугу можно узнать здесь.

Какие плюсы и минусы есть?

Говоря об отказе от права преимущественного выкупа необходимо отметить, что как и у любого другого юридически значимого действия, у него есть свои плюсы и минусы. К плюсам в этом случае можно будет отнести:

• Возможность получения приоритетного права приобретения на другой, более подходящий под требования участок;
• Участие в процедуры покупки земельного участка через торги, если в этом случае установленная цена будет ниже заявленной по преимущественному договору;
• Возможность приобретения участка с использованием не рыночной, как в случае с преимущественным выкупом, цены, а установленной в соответствии с кадастровой стоимостью.

Если же перечислять минусы такого действия, то здесь необходимо отметить два наиболее важных из них:

• В том случае, если отказ будет оформлен, то повторно воспользоваться правом на такую процедуру купли-продажи потенциальный покупатель уже не сможет, так как по отношению к конкретному участку право уже будет утеряно;
• Выкуп путем участия в торгах может быть осуществлен по стоимости, превышающей стоимость участка, назначенную для преимущественного приобретения, а также может быть отказ в формировании цены на участок путем учета кадастровой стоимости.

Таким образом, прежде чем оформлять отказ от преимущественного права приобретения, необходимо проанализировать, резонно ли оформлять такой документ.

Как правильно оформить?

В том же случае, если решение принято в сторону отказа, такой документ необходимо правильно оформить. Для него существует несколько правил:

• Оформление документа должно быть в письменном виде (так как устный отказ в этом случае действительным не будет и может быть в любой момент оспорен);
• Необходимо его нотариальное заверение (в том случае, если оспаривание сделки все-таки будет, именно нотариально заверенный документ послужит доказательством ничтожности требований);
• В тексте должны содержаться сведения о конкретном участке (его адрес, площадь, кадастровые и иные регистрационные данные), в отношении которого осуществляется отказ;
• В том случае, если ранее собственник извещал о своем намерении выставить участок на продажу, и такое извещение потенциальным покупателем было получено, полные сведения о дате и месте получения соответствующего оповещения.

В том случае, если все указанные требования к оформлению документа были полностью соблюдены, он будет иметь юридическую силу и может послужить для доказательства ничтожности выдвигаемых требований при оспаривании сделки.

Отказ от преимущественного права приобретения земельного участка — достаточно серьезный документ, который не может быть отозван (за исключением тех случаев, когда его получение было осуществлено мошенническим путем). Именно по этой причине при его оформлении необходимо взвесить все положительные и отрицательные стороны такого решения, а также тщательно подготовить сам документ.

Преимущественное право выкупа земельного участка: что необходимо помнить при его оформлении?

Выкуп земельного участка — очень ответственный процесс, который требует достаточно больших затрат по времени. Однако, в том случае, если оформлять процесс перехода права собственности в полном объеме, вся процедура займет достаточно много времени. Поэтому большинство потенциальных покупателей заинтересовано в использовании права преимущественного выкупа.

Что об этом необходимо знать и как такое право использовать?

Слова закона

С 1 марта 2015 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.

Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.

Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».

Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.

Кроме того, право преимущественного приобретения земельного надела (в случае, если речь идет о землях сельхозназначения) регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.

Кто имеет право на преимущественный выкуп?

Так как Земельный Кодекс рассматривать право преимущественного перехода земельных участков отказался, теперь все регулирование этого вопроса полностью переходит в ведение Гражданского Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, которые рассматривают вопросы оборота земель.

Согласно действующему законодательству потенциальные покупатели, у которых есть преимущества по приобретению наделов перед другими такими же заинтересованными лицами, они делятся на несколько категорий:

• Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
• Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
• Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
• Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
• В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).

Этот перечень категорий постоянно пополняется, однако основные категории меняются достаточно редко.

Но, кроме того, что они имеют право преимущественного выкупа, для некоторых из них, например, для добросовестных арендаторов, существует упрощенная процедура.

Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?

При попытке реализации покупателем права на преимущественное приобретение участка, относящегося к категории сельскохозяйственных земель, необходимо пройти определенную процедуру, состоящую из нескольких шагов:

1. В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
2. Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
3. К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
4. Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).

После того, как все необходимые документы были собраны (могут понадобиться также и кадастровые документы — паспорт и план участка), заявление будет рассмотрено представителями администрации и, в случае несоответствия требованиям правил для преимущественного приобретения участка, будут назначены торги.

В том же случае, если соответствие категориям, имеющим право на преимущественное приобретение земли выявлено, назначается процедура заключения договора купли-продажи (но уже без проведения торгов). В случае успешного завершения процесса владелец имеет полное право распоряжаться купленным земельным участком.

Для земель сельхозназначения категории покупателей, имеющие право на преимущественное приобретение земли, определены федеральным законом «Об обороте земель сельхозназначения». Это крестьянские (фермерские) хозяйства, представители малого и среднего бизнеса, которые до этого имели конкретный участок в аренде и тщательно соблюдали правила аренды (при этом участок должен находиться именно в аренде не менее трех лет и использоваться только для организации сельскохозяйственного производства).

Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.

Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?

Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).

В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.

Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.

Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.

При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.

Отказ от права преимущественного выкупа

Этот документ понадобится собственнику в том случае, если он решил продать свою долю в общедолевом имуществе. Кроме того, отказ от права преимущественного выкупа будет актуален для земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том случае, если право преимущественного выкупа принадлежит муниципальному образованию, на территории которого участок находится.

В том случае, если потенциальные покупатели готовы дать такой документ, его необходимо оформить соответствующим образом.

Если такое право принадлежит муниципальному образованию, то отказ в письменном виде необходимо будет получить в Комитете по управлению муниципальным имуществом (он будет готовиться в течение тридцати дней с момента получения запроса). Выдан он будет в том случае, если администрация муниципального образования не заинтересована в дальнейшем содержании на своем балансе конкретного участка.

В том случае, если отказ предстоит получить от совладельцев долевого имущества, то такой документ может быть оформлен в произвольной форме, но с обязательным указанием данных по участку, а также дату оповещения продавцом остальных собственников о своем намерении.

Отказ прикладывается к документам на земельный участок со стороны продавца при регистрации сделки и переоформлении права собственности на нового владельца.

Преимущественное право выкупа очень удобно для приобретения земельных участков. Особенно удобно им пользоваться льготным категориям граждан, а также тем лицам, у которых конкретный участок, покупка которого должна быть осуществлена, уже был в пользовании, например, путем аренды его, или продается доля в земельном участке. В том же случае, если потенциальный покупатель своим правом воспользоваться не хочет, он может от него отказаться, оформив соответствующий документ.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Источник: erikadmin.ru

Заявление на выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Аренда земли является распространённым видом пользования наделом, ведь у граждан не всегда есть возможность или потребность приобретать её в собственность. Однако со временем обстоятельства могут меняться и у арендатора может возникнуть необходимость купить надел. Рассмотрим, как происходит выкуп арендуемого земельного участка из муниципальной собственности.

• Условия выкупа земли
• Процедура выкупа земельного участка
• Бесплатное получение и ограничения на выкуп

Условия выкупа земли

Правила покупки арендованной земли регламентируются Гражданским кодексом, Земельным кодексом и федеральными законами Российской Федерации. Согласно законодательной базе право на приобретение имеет любой гражданин РФ, физическое или юридическое лицо, но к конкретному покупателю выдвигаются определённые требования.

Итак, преимущественное право на выкуп земли имеют…

1. Владельцы строений, расположенных на земельных участках. В этом случае аренда предполагает даже не преимущественное, а исключительное право выкупа по цене, которая не превышает кадастровой.
2. Арендаторы, которые используют надел на бессрочных основаниях.
3. Собственники квартир в многоэтажном доме. Если земля под домом и на придомовой территории ранее была поставлена на кадастровый учёт, она передаётся во владение бесплатно.
4. Граждане, получившие участки в пользование до 30 октября 2001 года.

Если на участке находится недострой, то получить право на землю не получится. Необходимо завершить строительство или довести здание до этапа признания его жилым и тогда уже подавать документы.

В случае земель сельскохозяйственного назначения действуют следующие особенности:

• если арендатор беспрекословно соблюдает условия договора, ему передаётся преимущественное право на выкуп земли;
• надел переходит во владение после внесения выкупных денежных средств;
• если гражданин пользуется территорией более 3 лет, она передаётся ему без торгов и, возможно, по сниженной стоимости, главное — обратиться до окончания договора аренды;
• в случае долевой собственности преимущество покупки находится у владельцев других долей.

В январе 2020 года произошли существенные изменения в законодательной базе, касающиеся землепользования. ФЗ № 251 гласит, что земельный надел необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Если на протяжении 5 лет этого не происходит, территория не ставится на кадастровый учёт и земля из частного владения передаётся в муниципальное. В этом случае бывшим владельцам придётся озаботиться возвратом участка в частную собственность.

Процедура выкупа земельного участка

Чтобы выкупить земельную территорию, гражданину необходимо направить обращение в органы местного самоуправления. С собой ему необходимо иметь следующие документы:

• паспорт гражданина РФ, если обращается физическое лицо;
• свидетельство о регистрации, если обращается юрлицо;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт для земли;
• заявление.

Строгих шаблонов для заявления нет, оно составляется в произвольной форме. Главное — заявка должна содержать следующие сведения.

1. Ф. И. О. и паспортные данные заявителя, почтовый адрес.
2. Непосредственно сама просьба.
3. Данные об участке — кадастровый номер, адресные координаты, сведения о постройках.
4. Дата составления и подпись заявителя.

Кроме подписи заявителя, на заявлении ставится подпись сотрудника, который его принял.

Вместе с указанными выше документами владельцу лучше взять с собой арендный договор и план территории. Выкуп арендованного земельного участка из муниципальной собственности происходит в несколько этапов.

1. Проводится процесс межевания и согласования границ.
2. Гражданин обращается в федеральный орган картографии, где ему предоставляют выписку из кадастра.
3. После этого он отправляется в муниципальный орган и подаёт заявление с сопутствующими документами.
4. В течение одного месяца происходит рассмотрение заявки, срок может затягиваться из-за количества обращений.
5. Гражданину на руки выдаётся решение о выкупе, в этом документе содержится информация о цене участка.
6. После того как денежные средства вместе с государственной пошлиной уплачены, составляется соглашение о сделке.
7. Через месяц владельцу выдаются документы, подтверждающие собственность на земельную территорию.

Цена на выкупленный участок зависит от нескольких факторов, например от региональных законов или месторасположения территорий. В среднем она равна 60 % от кадастровой стоимости. Если собственник желает изменить целевое назначение земли, цена повышается и составляет 80 % от кадастровой. В случае приобретения федеральных владений ставка минимальна — 2.5 %.

Государственная пошлина тоже варьируется и зависит от общей цены. При стоимости надела более 1 млн рублей она составляет около 10 тыс. р. Вносится вместе с денежными средствами за выкуп.

Бесплатное получение и ограничения на выкуп

Кроме стандартной процедуры, в процессе которой земля из арендуемой становится выкупленной, существуют исключительные случаи, когда получение в собственность становится невозможным или, наоборот, предоставляется бесплатно.

Невозможно выкупить земли, которые:

• изъяты или ограничены в обороте;
• запрещены для приватизации;
• зарезервированы органами местного самоуправления.

Оформить право собственности без оплаты можно в следующих вариантах развития событий:

• если арендуемые территории были существенно улучшены и развиты пользователем;
• на территории построены религиозные объекты;
• надел выделен из общего участка дачного кооператива;
• участок использовался человеком бесплатно более пяти лет;
• предоставление пользования землёй многодетным семьям.

Процесс получения во владение арендованной земли не представляет большой трудности. Если были соблюдены все условия, выдвигаемые законодательством, то достаточно просто подать документы в орган муниципалитета и получить подтверждение собственности.

Источник: consultantor.ru