Как выгодно сдать квартиру на длительный срок

Аренда квартир пользуется большой популярностью, поэтому это отличный способ заработать, если в собственности есть комната или квартира. Посуточно или на долгий срок сдавать — решает сам хозяин.

Но как сделать это правильно, без лишних затрат?

Преимущества и недостатки сдачи квартиры на длительных срок без посредников

Перед тем, как решиться на сдачу квартиры на долгое время, необходимо взвесить все плюсы и минусы, только так можно прийти к верному решению.

Преимущества:

• Не нужно постоянно искать новых жильцов, как бы это было при посуточной или помесячной сдаче жилой площади. То есть, квартира не будет простаивать пустой, а будет постоянно нести дополнительный доход.
• Постоянные жильцы больше заботятся о сохранности имущества.
• Между арендатором и арендодателем складываются доверительные отношения, все проблемы решаются вовремя, у собственника есть уверенность в том, что квартиранты — честные люди и на них можно положиться.

Недостатки:

Как правильно и выгодно сдать квартиру на длительный срок собственнику жилья самостоятельно.#domkv

1. Доход ограничен средней ценой аренды за месяц по городу — желающих снимать по завышенным ценам не так много, какими бы ни были условия.
2. Можно наткнуться на недобросовестных квартирантов, которые будут сдавать жилье в субаренду, приводить гостей в неположенное время, шуметь.
3. После поднятия цены за аренду жильцы могут съехать, так как новые условия могут не устраивать.

Нужно обязательно заключать с жильцами договор, в котором прописать всю информацию и особенности о съемном жилье, чтобы избежать проблем.

Какие документы необходимо иметь?

Для законной аренды и безопасности с обеих сторон необходимо иметь пакет документов на квартиру. Нельзя отказывать арендатору, если он просит их показать — это его право. Таким образом он пытается обезопасить себя от незаконных действий.

В пакет документов входят:

• паспорт арендодателя или другой документ, удостоверяющий личность (паспорт в приоритете);
• документы, которые подтверждают права владения жилой площади. Обычно это бывает свидетельство о регистрации права собственности;
• выписка, подтверждающая отсутствие обременений у данной квартиры (типа арестов и других);
• технический паспорт на квартиру;
• согласие собственников квартиры на сдачу жилья в аренду. Если этим занимается не собственник, а третье лицо, необходима доверенность, заверенная печатью нотариуса.

Все эти документы должны быть на руках и их нужно показать арендатору. Таким образом оказывается доверие будущим квартирантам.

Как искать клиентов для аренды жилого помещения от хозяина?

Арендодатели очень часто интересуются тем, как сдать квартиру? Постараемся ответить на него.

Найти жильцов в квартиру не сложно, если знать, как это делать, так как спрос большой. Главное — правильно подать объявление о сдаче жилья от хозяина.

Правила составления объявления

Объявление должно быть четким, недлинным, содержать в себе всю информацию, необходимую для заинтересованных в жилье лиц. Нужно обязательно сделать фотографии всех комнат с разных ракурсов. Таким образом можно привлечь внимание и не тратить свое и время клиентов на просмотр квартиры, которая эстетически не подходит потенциальным квартирантам.

Как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры | Как сдать квартиру |Аренда квартир.

Также в объявлении должны быть:

1. местоположение квартиры — район, адрес, таким образом заинтересованные лица будут знать примерную инфраструктуру и удобно ли расположение;
2. описать особенности квартиры — возможно, есть проблемы с санузлом, розетками или интернетом, это нужно указать;
3. стоимость аренды в течение месяца;
4. условия заселения и проживания — можно ли с детьми, животными, возможно ли приводить гостей и другие;
5. требования к квартирантам — половая принадлежность, национальность и другие;
6. контактный номер.

Такое объявление, как правило, выглядит следующим образом: «срочно сдам однокомнатную квартиру от хозяина на длительный срок» или «хочу сдать двухкомнатную квартиру — не агенство». Формулировка может быть и другой — все зависит от Вашей фантазии!

Составив объявление таким образом, можно надеяться на скорые отклики и заключение договора об аренде.

Где лучше его разместить?

Услуги по поиску арендаторов оказывают агентства, но для этого потребуется заплатить. Но и без посредников можно успешно найти квартирантов на 1 комнатную и более квартиры..

• Старые способы как расклейка объявлений и размещение их в газетах уже не эффективны, практически не работают. Возможно, таким образом можно заинтересовать пожилых людей, но им, как правило, съемное жилье не нужно.
• Прекрасный вариант поиска — Интернет. Доски объявлений, порталы по поиску жилья и социальные сети — отличные площадки, которые помогут быстро найти жильцов. В первую очередь соискатели идут на порталы по поиску жилья, где также размещают информацию о том, что хотят снять жилье. Поэтому там обязательно необходимо разместить объявление. Есть порталы, которые известны всем — Из рук в руки, Вкрент, Социалрент. Необходимо выставлять объявления, обязательно обозначив город. На городских сайтах также есть разделы с поиском жилья — там также желательно разместить объявление.

Нужно помнить, что весь Интернет заполнен объявлениями от риэлторов, потому необходимо привлечь внимание к своему объявлению и обязательно сообщить в начале, что жилье сдается от собственника.

Чем больше площадок для объявлений задействовано, тем более эффективный поиск жилья без посредников получится.

Пошаговая инструкция

1. Подготовить документы на квартиру, которые необходимо показать квартиросъемщикам для достоверности информации о сдаваемом помещении.
2. Написать объявление с указанием конкретной информации. Чем ее больше, тем лучше и полезнее объявление. Также обязательно нужно сделать фотографии.
3. Разместить объявления на популярных площадках по поиску жилья. Чем их больше — тем скорее в квартире появятся жильцы.
4. Провести показ квартиры заинтересованным.
5. Если после просмотра потенциальный арендатор согласен на все условия, необходимо заключить договор.

Порядок заключения договора найма

Несмотря на то, что договор не несет большой юридической силы, его необходимо заключить, чтобы избежать проблем. В договоре нужно прописать все особенности аренды как можно конкретнее, таким образом при выезде не будет лишних вопросов.

В договоре должны быть прописаны:

• Имена арендатора и арендодателя, паспортные данные обеих сторон.
• В какое время нужно платить за аренду, возможно ли просрочка и на каких условиях, кто платит за коммунальные услуги.
• Описание всей техники и мебели, в каком состоянии они находятся, если они есть. Это необязательный пункт, но лучше расписать его, чтобы не было неожиданностей при выезде.
• Возможен ли ремонт и на каких условиях, если это нужно.
• Особые условия — можно ли приводить гостей, в какое время, можно ли жить с животными и так далее.

Обязательно нужно удостовериться в платежеспособности арендатора.

Налоги и пошлины

Уплата налогов защищает арендатора в правовом плане. Их нужно уплачивать, в противном случае оказывается, что арендаторы проживают на площади на правах гостей. Если процедура аренды проведена по правилам и уплачиваются налоги, собственники квартиры могут обратиться в суд или полицию, чтобы потребовать от недобросовестных арендаторов возмещение ущерба.

Собственник должен платить 13% от полученного дохода за сдачу квартиры в аренду. Делать это нужно один раз в год — необходимо подать налоговую декларацию по месту жительства. Если жилье сдает не гражданин РФ, налог составит 30% от дохода за квартиру.

Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы, об этом также нужно сообщить. С них необходимо платить такой же налог.

В общем план действий выглядит так:

1. заключение договора об аренде жилья.
2. Фиксирование сумм за каждый месяц, полученных от квартирантов.
3. Оформление временной регистрации жильцов в квартире.
4. Подача НДФЛ и оплата налога.

Зная, как написать объявление, где его разместить и как правильно оформить арендатора в квартире, можно обезопасить свое жилье от недобросовестных квартирантов. Сдать квартиру без посредников просто, если учитывать интересы людей.

Источник: zhivemvrossii.com

Как выгодно сдать квартиру на длительный срок

Миллионы россиян сдают жильё. Миллионы снимают. Естественно, те, кто сдаёт, хотят получить от этого как можно больше денег и заполучить хорошего квартиранта надолго. А те, кто снимает, надеются найти вариант получше и по более низкой цене. Рассказываем, что надо делать, чтобы сдавать своё свободное жильё подороже или снимать чужое подешевле.

Сдать подороже

• Будьте открыты разным арендаторам. Примерно две трети потенциальных арендаторов, которые ищут квартиру в Москве, получают отказ собственников. Такие данные были приведены в исследовании ЦИАН в январе. Чаще других отказы получают владельцы домашних животных и семьи с детьми. В обоих случаях причина отказа — опасение порчи имущества. Вывод: хотите сдать квартиру подороже — рассматривайте разных арендаторов и не отказывайте всем подряд. Пункты о компенсациях в случае порчи имущества можно заложить в договор об аренде. А учитывая, что семьи с детьми и животными чаще других получают отказы, вполне возможно, что вашу квартиру снимут быстро и по той цене, какую вы захотите.
• Сыграйте на плюсах района. Транспортная доступность — один из главных факторов, влияющих на то, как быстро и насколько дорого будет сдана квартира. Преимуществом будет пешая доступность до транспорта, который не стоит часами в пробках. Если у вас поблизости метро или железнодорожная станция — укажите это, а также отметьте, сколько до них идти. Только честно. Если вы напишете, что до станции 10 минут, а по факту окажется, что 40 — это отпугнёт арендатора. А если и не отпугнёт, то заставит вас снижать цену.
• Сыграйте на других преимуществах. Если хорошая транспортная доступность — это не ваш вариант, то можно попробовать сыграть на других преимуществах. Если поблизости хорошая школа и детский сад, либо новый торговый центр или спортивный комплекс, парк, лес или озеро — обязательно укажите это в объявлении. Особенно актуальными такие плюсы стали во время пандемии коронавируса. Люди стали больше обращать внимание на развитость инфраструктуры вокруг дома. Это, безусловно, то преимущество, которое стоит отразить в цене.
• Наведите порядок и выкиньте хлам. Порой собственники пытаются сдать квартиру ровно в том виде, в каком она была, когда в ней жили сами хозяева. Оставляют пыльные книжные шкафы, ковры-пылесборники, поломанную мебель. Такие квартиры ещё называют «бабушкиным вариантом». Обычно они сдаются дешевле, чем в среднем по рынку. Хлам раздражает квартиросъёмщиков. Уберите все ненужные вещи, а если нет возможности их выкинуть, увезите на склад.
• Оцените состояние критически важных мест в квартире: кухни и санузла. Сантехника должна быть новой или по крайней мере выглядеть таковой. Кухня должна быть чистой и безопасной. Проверьте состояние плиты и холодильника. Всё отмойте, а лучше наймите клининг. Эти затраты окупятся.
• Откажитесь от ярких, дизайнерских вариантов. Ваши представления о прекрасном могут не совпасть со вкусами квартиросъёмщиков. Кроме того, люди часто хотят привнести в интерьер что-то своё, так что нейтральный фон понравится им больше. Выберите светлые цвета — в такой гамме квартира будет выглядеть просторнее и чище. Если вы решите делать ремонт, то не забудьте обновить кухню и санузел. Тут тоже лучше придерживаться принципа — чем светлее, тем лучше. Выбирайте износостойкие и легко моющиеся материалы, чтобы жильцы могли поддерживать квартиру в порядке, не прилагая больших усилий.
• Выберите удобную и функциональную мебель. Некоторые квартиры сдаются без мебели, однако спрос на такое жильё будет ограничен. Например, в подобном варианте могут быть заинтересованы семьи, которые купили квартиру в новостройке и ждут её сдачу в ближайшее время. Однако большинство покупателей новостроек имеют ипотеку, поэтому вряд ли захотят платить повышенную стоимость за арендную квартиру (а именно это ваша задача). Так что уделите внимание мебели и бытовой технике, особенно если вы планируете сдачу жилья на длительный срок. Удобное спальное место, стол со стульями, кухонный гарнитур, шкафы для хранения одежды (чем меньше вещей нужно оставлять на поверхности, тем лучше), стиральная машина — вот то, что должно быть в квартире.
• Оснастите квартиру умной техникой. Робот-пылесос, современная кофе-машина, интеллектуальные домашние системы — всё это не только облегчит жизнь людям и сделает жильё более интересным, но и добавит стоимость квартире

Снять подешевле

• Не спешите к риелторам. Один из очевидных вариантов — сарафанное радио. Возможно, у ваших знакомых или у знакомых знакомых есть квартира, которую хочется сдать надёжным людям. В этом случае договориться можно без посредников, что позволит снизить цену. А это существенно, поскольку посредниками бывает пробита серьёзная дыра в бюджете. Сегодня 80-90% квартир сдаются с помощью риелторов. Но никто не мешает вам поискать объявления от собственников и договориться непосредственно с хозяином. Например, поиск в социальных сетях вполне может увенчаться успехом. В случае, если вы найдёте общий язык с хозяином, можно договориться о том, что депозит станет платой за последний месяц проживания. В этом случае вы должны будете предупредить хозяина о планах освободить жильё за месяц.
• Не «привязывайтесь к метро». Мы уже писали, что один из основных факторов, повышающих стоимость жилья — транспортная доступность. Чем ближе остановка, в частности, метро, тем дороже квартира. Но если вы любите пешие прогулки, то вполне реально сэкономить. Здесь, конечно, надо просчитать расходы на транспорт. Если вам придётся добираться на работу на автобусе, трамвае и метро, а вечером брать такси, потому что нет сил на обратный путь, то сэкономить не получится.
• Не пренебрегайте временным жильём. Бывает, что хозяева готовы сдать свою квартиру во временное пользование. К примеру, во время дачного сезона или в связи с отъездом в длительную командировку. В таком случае цены на аренду жилья оказываются значительно ниже рыночных. И если вам нужна квартира на несколько месяцев, вполне можно рассмотреть и такой вариант. Также подойдёт и квартира, которая выставлена на продажу. Но и минус тут очевиден: пристанище будет временным. Как только хозяева вернутся из поездки или найдётся покупатель, квартиру придётся освободить.
• Рассмотрите вариант «квартира за услуги». Такие варианты встречаются не особенно часто. Но вполне возможно, что жильё хозяева готовы предоставить за услуги. К примеру, им необходим присмотр за пожилым родственником. Речь идёт именно о присмотре, поскольку уход — дело профессионалов. Можно договориться о том, что вы сделаете ремонт и постепенно приобретёте необходимую технику в квартиру. Но если вы нашли такой вариант, будьте предельно осторожны и проговорите все условия на берегу. У всех людей разное понятие о качественном ремонте, да и выбранная вами бытовая техника тоже может вызвать недовольство.
• Рассматривайте все варианты. Есть возможность снизить цену, если квартира находится на последнем этаже в доме без лифта. Или, напротив, она расположена на первом этаже, где нет балкона. И если вас не смущает отсутствие современного ремонта и бытовой техники, то это тоже повод поторговаться. Проблема в том, что современному человеку без минимальных удобств жить не сладко, поэтому необходимо всё взвесить, прежде чем начинать торговаться. Здесь тоже надо просчитать затраты: выгодна ли покупка, скажем, удобной мебели или стиральной машины, или лучше присмотреться к более качественному предложению. Но такой вариант рассматривать определённо стоит, если семья давно уже адаптировалась к смене съёмного жилья и обзавелась всем необходимым.
• Ищите жильё на разных сайтах. Иногда снизить цену позволяет простая смена площадки. И хотя риелторы советуют обращать внимание на предложения, где есть фото, всё же собственники иногда фото не выкладывают или не могут сделать снимки, показывающие жилплощадь в выгодном ракурсе. Если вас информация заинтересовала, просто позвоните хозяину: возможно, вы нашли то, что вам нужно.
• Торгуйтесь. Очень может быть, что стоимость арендованных метров удастся снизить.

И напоследок один общий совет, который пригодится как съёмщикам, так и арендодателям.

Какой бы привлекательной ни показалась вам цена, не позволяйте ей вскружить себе голову. Перед тем, как сдать или снять квартиру, надо вместе её внимательно осмотреть и зафиксировать в акте приёма-передачи общее состояние, включая все поломки и недоделки. Это поможет вам избежать неприятного выяснения отношений, когда придёт время квартиру освобождать. Правильно составленный договор, детальный осмотр будущего жилья и подробное обсуждение всех возможных сложностей помогут вам избавиться от нежелательных проблем.

Источник: sbersova.ru

Спасайте свои метры: 6 ошибок, которые все делают, когда сдают квартиру

Нельзя просто так взять и сдать квартиру кому попало. В конце концов, может быть, вам в ней еще жить? Лишиться жилья или ценных предметов в нем не хочется никому. Поэтому мы спросили у адвоката и агента по недвижимости, какие основные ошибки допускают рантье.

Ошибка 1. Не проверяете паспорта

Еще до проверки документов вы можете попытаться поближе познакомиться с потенциальными арендаторами. Включайте внутреннего параноика (и, возможно, психолога) и не доверяйте даже самым милым на первый взгляд людям. Как показывает практика, те, кто слишком любезно себя ведут, чаще оказываются более проблемными, чем малообщительные интроверты.

— Человека, которому нужно жилье и который ищет его для себя, определить несложно. Часто он готов отдать деньги за квартиру тут же. Он не телится, готов заключить договор со всеми вашими требованиями, без проблем дает свою контактную информацию, показывает документы, дает сфотографировать паспорт, не бузит, что это распространение персональных данных, — рассказывает агент по недвижимости Леонид Григорьев. — Если люди охотно дают документы, это показывает, что они открытые. В 99 случаях из 100 это честные люди. А к тем, кто говорит, что показали паспорт — и этого достаточно, стоит присмотреться внимательнее — вероятнее всего, здесь кроется подвох.

Если вы поняли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (никаких ксерокопий!) и внимательно его рассмотрите. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, — это фотография (она не должна быть вклеена) и прописка (она пригодится, если дело дойдет до суда).

— Если вы захотите возместить ущерб за испорченную мебель, бытовую технику или у вас будут другие претензии, при обращении за взысканием суд может отправить вас по месту проживания арендаторов, а это может быть в другом конце страны, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Самые проблематичные случаи — когда у людей нет прописки или двойное гражданство. В этом случае будет сложнее обратиться с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. Если человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит момент взыскания.

Другой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Это поможет косвенно подтвердить платежеспособность.

Ошибка 2. Скачиваете первый попавшийся договор из интернета

Грамотно составленный договор — одна из главных защит от возможных проблем. По признанию экспертов, многие собственники до сих пор думают, что стандартный шаблонный договор, скачанный из интернета, решит все вопросы. Но это не ваш метод. Вам нужен грамотно составленный документ, где учтены все моменты и нюансы: что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуациях, штрафные санкции. Такой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор сбежит, сдаст жилье другим людям, устроит в квартире балаган, украдет или испортит ценные вещи), позволит через суд вернуть убытки.

— Идеально, если этот договор будет по полной программе кабальный со стороны собственника. Чем подробнее и точнее будут прописаны разные моменты, тем лучше. Порядочный арендатор не испугается подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. А если он прочитает все пункты и откажется подписывать документ, такой человек вам и не нужен, — объясняет Леонид Григорьев.

Ошибка 3. Сдаете квартиру в субаренду

А вот этот пункт не такой однозначный, как может показаться. На этот счет у специалистов разные точки зрения. Каждый рантье хочет сдать квартиру порядочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. Особенно если с недвижимостью связаны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

— Если в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — поясняет Андрей Конышев. — Пропишите в нем подсудность. В случае возникновения споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.

Но зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу.

— Потому что у него есть техничка, которая убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. И он отвечает за физическое состояние жилья, — объясняет Леонид Григорьев. — Проверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезная фирма. Если у конторы два-три объекта, подумайте десять раз, прежде чем заключать договор. А если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезная.

Ошибка 4. Не описываете имущество в договоре

Чтобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите всё это в договоре. В идеале должен быть пункт с прописанными моментами «нормального износа помещения». В случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказывается, что квартире нужен ремонт, на который у вас уйдут все заработанные с аренды деньги — это не нормальный износ.

— Документируйте, в каком состоянии передаете квартиру, мебель — всё, что вам ценно. Обязательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи объекта. Перечислите все оборудование в исправном состоянии. Если арендатор что-то сломает, испортит, должен быть пункт про то, что он обязуется вернуть квартиру в прежнее состояние.

Если был телевизор, и арендатор его сломал — пусть ремонтирует или покупает новый, — говорит Леонид Григорьев. Опись можно сделать вдвоем, без привлечения третьих сторон.

Опасаетесь за свежесть воздуха в квартире? Пропишите пункт, что в ней нельзя курить. Обязательно — с указанием суммы штрафа. Если этот пункт будет нарушен, вам хотя бы хватит денег, чтобы оплатить услуги клининговой службы.

— Но никто не будет выплачивать случайную озвученную сумму. Нужно сделать оценку ущерба у независимых оценщиков, — добавляет Андрей Конышев. — Когда сумма будет установлена, пишите претензию по месту регистрации арендатора. Даже если она не дойдет, при соблюдении претензионного порядка в любом случае вы сможете обратиться в суд. Только после того, как претензионный порядок соблюден. Даже судьи охотнее рассматривают дело, если им предоставить письменную претензию, где упоминаются все ваши действия и отсутствие реакции со стороны нарушителя.

Ошибка 5. Не берете депозит

Брать деньги за последний месяц проживания — нормальная практика. Да, многих арендаторов это отпугивает, но это — залог вашей уверенности в том, что вы не останетесь у разбитого корыта. В случае, когда арендатор пропадает, не оплатив последний месяц, у вас будет сумма депозита, которую вы имеете полное право не отдавать. Требовать его обратно у вас никто не будет.

Ошибка 6. Не платите налоги

Как бы странно это не звучало, но налоги действительно могут защитить ваши интересы, когда возникнут разногласия с арендатором. Вы открыты перед законом, а он, в свою очередь, будет готов встать на вашу сторону. Во всяком случае, для суда у вас будет документ, подтверждающий, что вы сдавали жилье указанному человеку.

Жалко платить 13% НДФЛ? Оформляйтесь как самозанятый по доходу со сдачи жилья. Тогда налог составит всего 4%, если договор заключен с физлицом (и 6% — если с юридическим). 400 рублей с 10 тысяч — не такие шальные деньги за вашу безопасность.

Идея такой защиты вам нравится, но налог не хотите платить вовсе? Для вас есть ценный лайфхак: заключайте договор на 11 месяцев с возможностью его дальнейшего продления по обоюдному соглашению сторон. Дело в том, что в Росреестре регистрируют договоры, заключенные на срок от года. Обо всем, что происходит до этого срока, в УФРС не узнают.

Источник: ngs.ru