Как выгодно продать квартиру в ипотеке

Ипотека становится все более распространенной среди россиян. Долгосрочное кредитование позволяет решить главную проблему каждого человека – обзавестись собственной недвижимостью. Вместе с тем сделка по купле-продаже квартиры в ипотеку имеет не только свои плюсы, но и множество подводных камней. И у продавца, и у покупателя есть определенные риски, которые следует учитывать заранее. В большинстве случаев они преодолимы, но требуют более длительного времени для оформления сделки.

Особенности сделки для сторон

Процедура купли-продажи жилой недвижимости в ипотеку регламентируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 года. Привлечение ипотечных средств расширяет количество участников сделки до трех:

• продавец;
• покупатель;
• банк, выдавший кредит (заимодавец).

Наличие третьей стороны многократно усложняет процедуру.

Важно! И продавец, и покупатель, и объект недвижимости подвергаются тщательной проверке. Такой подход сводит к нулю возможность мошеннических действий.

Как продать квартиру в ипотеке? Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка. Инвестирование

Покупатель-ипотечник

Для покупателя, который приобретает жилье за ипотечные средства, устанавливается ряд обязательных условий:

1. Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
2. Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
3. Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.

Формально покупатель может самостоятельно выбирать понравившееся помещение, но практически оно должно полностью соответствовать требованиям банка.

Продавец-собственник

Для продавца продажа через ипотеку означает лишь то, что проверка документов для сделки будет более тщательной. Он получит деньги за проданное имущество не от покупателя, а от банка. При этом рассчитывать на наличный расчет не приходится, деньги перечисляются на указанный счет.

Продавец залоговой квартиры

Недвижимость, взятая в ипотеку, может быть продана раньше, чем кредит будет погашен, только при согласии кредитора (как происходит купля-продажа залоговой квартиры?). Банки крайне неохотно идут на такие сделки, но в случае серьезных финансовых осложнений или других форс-мажорных ситуаций это вполне возможно.

Справка! При продаже в ипотеку ипотечного имущества продавец проходит длительную предварительную процедуру по одобрению действий.

Покупатель ипотечного жилья

Для покупателя ипотечной квартиры ипотека выдается на следующих условиях:

• Внесение первоначального взноса. Его размер зависит от суммы, выплаченной продавцом банку. Покупатель компенсирует продавцу уже выплаченную сумму средств, а оставшийся кредит переоформляет на себя.
• Повышенные требования к уровню дохода заемщика.

Банк выставляет более высокую планку для переоформления ипотечной квартиры во вторичный кредит, тем самым страхуясь от возможного повторения ситуации.

Опасно ли покупать недвижимость с обременением?

На рынке недвижимости появляется все больше обремененных ипотекой квартир. При покупке ипотечного жилья следует обращать внимание на возможные риски:

1. Продавец может оспорить законность сделки в судебном порядке. Такая ситуация возможна, так как часто инициаторами продажи жилья выступают банки. Финансовые учреждения заставляют заемщиков расставаться с ипотечной недвижимостью, попирая их интересы. Суд может стать на сторону продавца и признать сделку незаконной.
2. Неузаконенная перепланировка создаст немало трудностей покупателю. Он не сможет оформить документы до конца, пока полностью не узаконит проведенные изменения или не восстановит былой вид.

Прописанные в квартире несовершеннолетние могут способствовать оспариванию продажи, если будет доказано, что их права нарушены.

Несмотря на наличие серьезных рисков, покупка квартиры с обременением ипотекой — это выгодная сделка. Но продавцу стоит вступать в нее и решать, продавать ли жилье, только при серьезной подготовке и всестороннем анализе ситуации.

На что обратить внимание?

При покупке жилья, находящегося в ипотеке, могут быть разные нюансы и покупателю следует подстраховаться. Для минимизации рисков рекомендуется:

1. Нанять опытного риэлтора, который будет контролировать каждый этап сделки.
2. Удостовериться, что в помещении нет прописанных.
3. Проверить, нет ли ареста на имуществе и не сдано ли оно в долгосрочную аренду.

Многоквартирный дом не должен иметь статус ветхий или аварийный.

Какие плюсы и минусы?

Покупая ипотечную квартиру, продавец получает главное преимущество в виде сниженной стоимости жилья. Для тех, кто желает сэкономить на приобретении собственной жилплощади, это идеальный выход из ситуации.

К минусам можно отнести сложность и длительность процедуры, а также имеющиеся риски. Покупателю придется потратить некоторую сумму дополнительных средств для привлечения квалифицированного риелтора и всесторонней проверки объекта.

Нюансы для владельца ипотечной недвижимости

Желая продать обремененную недвижимость, продавец подвергается риску не получить назад вложенные им средства. Принудительная продажа обремененной жилплощади при участии банка — невыгодное для продавца предприятие. Большую выгоду можно получить при заключении сделки в обход финансовой организации, но тогда есть риск попасть в руки мошенников и потерять не только деньги, но и квартиру.

Справка! Участие третьей стороны сводит уровень риска по другим показателям к минимуму, но все же не исключает их полностью.

Как минимизировать потери?

Для минимизации возможных рисков и уменьшения собственных материальных потерь рекомендуется не доводить продажу ипотечного жилья до торгов. Гораздо выгоднее самостоятельно найти покупателя. Это позволит вернуть затраченные на погашение ипотеки средства и, возможно, даже остаться в плюсе.

Плюсы и минусы

Участие банка в продаже имущества является преимуществом для продавца, так как сводит риск мошенничества со стороны покупателя к нулю. Удобно и то, что большую часть документального оформления берет на себя финансовая организация, что позволит сэкономить на услугах юриста.

К минусам операции следует отнести сниженную скорость оформления. Неприятным моментом станет и то, что придется полностью подчиняться условиям банка.

Особенности при продаже в ипотеку

Желая продать квартиру в ипотеку, продавец передает свои права заемщика другому человеку, не зная всех плюсов и минусов, что может оказаться хуже для него самого. Он подверженным следующим рискам:

1. Признание сделки недействительности из-за проблем, выявленных на стороне покупателя. Такие ситуации случаются крайне редко, потому что финансовые организации стараются максимально проверить будущего заемщика.
2. Банк не желает одобрять сделку, если продается ипотечная квартира, по своим причинам. Такая ситуация чревата лишь упущенным временем и возможностями.

Важно! Зачастую о целесообразности продажи помещения в ипотеку речи не идет. Но если есть выбор между лицом, желающим купить за наличные и будущим заемщиком, то стоит выбрать первый вариант.

На что обратить внимание?

Чтобы избежать гипотетических рисков при продаже именно ипотечной квартиры, следует обращать особо пристальное внимание на будущего покупателя. Если у него есть сомнения в том, хватит ли у него средств для первоначального взноса или соответствует ли его доход требованиям банка, лучше подыскать более надежную кандидатуру.

Стоит ли брать?

Двойная ипотека имеет ряд недостатков. В частности процедура потребует сбора дополнительного пакета документов, что займет время и повлечет дополнительные расходы.

Сумма, выплачиваемая продавцу, за совершенную сделку, выплачивается в два этапа. При оформлении сделки ему переводится около 10-15% на счет, оставшаяся часть будет перечислена после регистрации в Росреестре.

Преимущества такой купли-продажи очевидны – банк тщательно проверяет покупателя, что позволяет не беспокоиться о возможной потере средств.

Чем рискует заемщик?

Приобретая жилплощадь в ипотеку, покупатель рискует:

• появлением наследников, которые имели право на долю в имуществе, но не знали о смерти наследодателя;
• оспариванием сделки, если не учтены права несовершеннолетних.

Банк может отказать в покупке выбранной квартиры по самым разным причинам.

Чем грозит завышение стоимости?

При искусственном завышении стоимости покупатель может попасть в очень неприятную ситуацию. При вскрытии обмана банк откажет в кредитовании. Кроме этого умышленный обман классифицируется как мошенничество, что влечет за собой уголовное преследование.

Справка! Если покупатель внес первоначальный взнос, есть риск потерять деньги безвозвратно.

Как избежать проблем?

Избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости, помогает ряд превентивных мер:

1. Все этапы выполняются в соответствии с требованиями кредитной организации.
2. К сделке привлекается профессиональный риелтор.
3. Выбранный объект проверяется по всем направлениям – наследники, приватизация, незаконная выписка несовершеннолетних детей и иное.

Внимательный подход и тщательная проверка документов на всех этапах, помогают выявлять гипотетические неприятности на первоначальном этапе.

Если прочитав нашу статью вы решились на куплю-продажу квартиру с ипотекой, то вам могут пригодится и материалы о том, как продать или купить вторичное жилье или недвижимость в новостройке, в том числе по переуступке прав, а также о том, как составить предварительный и основной договор купли-продажи.

Купля-продажа квартиры с использованием ипотечных средств имеет свои риски как для покупателей, так и для продавцов. Провести сделку максимально быстро и чисто помогает привлечение профессиональных юристов и риелторов.

Это быстро и бесплатно !

Источник: pravosudie.guru

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество «замораживается» банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Способы продать квартиру в ипотеке

Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные. Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько.

Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки.

Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

• наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
• на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
• покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора. Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства. Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита. Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика.

Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Характерные особенности покупки квартиры с обременением

Продажа жилья, которое находится в ипотеке у банка, является неплохим вариантом. Правильность соблюдения всех операций контролирует банк. При заключении сделки нужно учитывать следующее:

• Банк необходимо предварительно поставить в известность.
• Расчеты лучше вести через банк. Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.
• В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
• Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

Заключение

Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.

Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru

Как продать квартиру в ипотеке? Продажа ипотечной квартиры

Сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке. В последнее десятилетие можно было наблюдать расцвет жилищного кредитования — очень многие взяли ипотечные кредиты, квартиры в ипотеку покупали не только для собственных нужд, но и, например, для сдачи в аренду. Со временем, по разным причинам может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать — об этом и пойдет речь далее в статье.

Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка по ипотечному кредиту? Да, можно, только сделать это будет несколько сложнее, чем при обычной продаже жилья. Причем, продажа ипотечной квартиры может осуществляться несколькими способами:

• Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке;
• Продажа ипотечной квартиры через банк;
• Переоформление ипотечного кредита.

Теперь рассмотрим подробнее, как продать квартиру в ипотеке каждым из этих способов.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

В этом случае вы самостоятельно (или через риэлторское агентство) занимаетесь поиском покупателя на свою квартиру, но при этом банк необходимо поставить в известность, что вы планируете продать жилье, находящееся в ипотеке.

Если банк дает согласие, то сделка происходит примерно по следующей схеме:

1. Вы или агентство недвижимости выставляете квартиру на продажу и ищете покупателя, пока он не будет найден.
2. Вы с покупателем подписываете предварительное соглашение о продаже квартиры, в котором оговаривается вся последовательность действий. В интересах покупателя заверить это соглашение нотариально.
3. Покупатель вносит полную оплату, о которой вы договорились, либо часть оплаты, достаточную для полного погашения кредита (в интересах покупателя второй вариант). Передача денег осуществляется оговоренным способом, например, удобно будет перевести их на ваш текущий счет в банке, который выдал ипотечный кредит.
4. Вы при помощи полученных денег производите полное досрочное погашение ипотечного кредита.
5. Банк снимает арест с ипотечной квартиры.
6. Вы с покупателем заключаете полноценный договор купли-продажи квартиры, одновременно он передает вам оставшуюся часть денег (если она осталась).
7. Покупатель регистрирует договор купли-продажи в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и становится полноправным владельцем квартиры.

Продажа ипотечной квартиры через банк

Следующий вариант продать ипотечную квартиру — предложить сделать это самому банку-кредитору. Например, можно подать это так: у вас нет возможности погашать кредит, и вы хотите продать квартиру в ипотеке, чтобы рассчитаться с ним. Тогда банк сможет помочь вам с поиском покупателя — выставить жилье на продажу в своей базе реализации залогового имущества, найти покупателя через риэлторов, с которыми он сотрудничает по ипотеке, и т.д.

В этом случае сделка происходит примерно по следующей схеме.

1. Банк находит покупателя квартиры по согласованной с вами цене.
2. Заключается трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом о продаже ипотечной квартиры, в котором описывается схема такой продажи.
3. Продавец вносит не покупателю, а банку сумму, необходимую для полного погашения кредита.
4. Банк производит полное погашение кредита и снимает арест с ипотечной квартиры.
5. Вы с покупателем подписываете договор купли-продажи квартиры, и он передает вам остальную часть суммы, например, перечислением на открытый в банке текущий счет.
6. Покупатель регистрирует договор в госреестре и становится полноправным владельцем квартиры.

Переоформление ипотечного кредита

Думая о том, как продать ипотечную квартиру, стоит также рассмотреть вариант, при котором у покупателя, найденного или первым, или вторым способом, тоже не будет полной суммы для расчета. В этом случае есть вариант переоформления ипотечного кредита на нового заемщика, при котором он останется должным банку остаток задолженности и будет выплачивать его по той же или, в редких случаях, другой схеме, и при этом заплатит разницу между остатком кредита и ценой квартиры вам.

Для такого варианта действует примерно следующая схема сделки.

1. Находится покупатель квартиры, согласный переоформить на себя ипотечный кредит.
2. Банк проводит оценку его платежеспособности и выносит решение о возможности совершения такой сделки (в противном случае ищется новый покупатель).
3. Покупатель с банком подписывают новый кредитный договор и график погашения кредита.
4. Банк выдает покупателю новый ипотечный кредит, которым погашает старый кредит.
5. Покупатель перед вам свою долю оплаты за квартиру.
6. Банк снимает арест с квартиры.
7. Между вами и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры.
8. Покупатель и банк подписывают новый договор ипотеки.
9. Банк накладывает на ипотечную квартиру новый арест.
10. Покупатель регистрирует квартиру в госреестре на себя.

Как видите, продать ипотечную квартиру можно, и для этого существуют разные схемы. Не обязательно они будут в точности такими, как описано выше — могут быть другие варианты, исходя из политики банка-кредитора, предпочтений продавца и покупателя.

Лучше всего осуществлять продажу ипотечной квартиры, когда по кредиту нет просроченной задолженности: при ее наличии могут возникнуть дополнительные трудности. Поэтому, если вы чувствуете, что уже никак не сможете погашать ипотечный кредит, возможно, единственно верным решением будет как можно более быстрая продажа купленной в ипотеку недвижимости. Потому что в результате все равно это может случиться, только уже на гораздо более невыгодных условиях: банк выставит ипотечную квартиру по проблемному кредиту на продажу по заниженной оценочной стоимости, и с продажи закроет многочисленные начисленные штрафы и пени за просрочки.

Теперь вы знаете, как продать ипотечную квартиру: это возможно, и если все делать грамотно, существенных проблем возникнуть не должно.

На этом все. Присоединяйтесь к числу постоянных читателей Финансового гения и получайте множество полезной и интересной информации из мира финансов. До новых встреч!

Источник: fingeniy.com