Как выгодно продать дом с земельным участком

Начинающему инвестору, обладающему свободными средствами в размере от 5 млн руб. и готовому их вложить в надежный инструмент, рынок загородной недвижимости и земли Московской области может показаться крайне привлекательным в виду своей консервативности, с одной стороны, и способности показать хорошую доходность, с другой. Куда вложить кровные средства — в участок без подряда или в дом с участком? Что потом выгоднее можно продать? На эти вопросы постарался ответить RealEstate.ru

Начинающему инвестору, обладающему свободными средствами в размере от 5 млн руб. и готовому их вложить в надежный инструмент, рынок загородной недвижимости и земли Московской области может показаться крайне привлекательным в виду своей консервативности, с одной стороны, и способности показать хорошую доходность, с другой. Действительно, цены на заветные сотки и квадратные метры не упадут в одночасье, как акции на фондовом рынке, не обесценятся, как паи паевых фондов.

Однако, как и везде, на этом рынке есть свои «подводные камни». Кроме того, разнообразие предложения на загородном рынке жилья и земли смущает. Куда вложить кровные средства — в участок без подряда или в дом с участком? Что потом выгоднее можно продать? На эти вопросы постарался ответить RealEstate.ru.

По мнению большинства опрошенных RealEstate.ru экспертов, наибольшей популярностью на загородном рынке Подмосковья продолжают пользоваться так называемые «участки без подряда», то есть участки с подведенными коммуникациями, но без проекта строительства. По данным генерального директора компании «Красивая Земля» Ильи Сапунова, в 60-70% случаев покупателей интересуют именно они. «Среди предложений без подряда по преимуществу продаются участки небольшой площадью, от 10 до 20 соток», – рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — «Средняя стоимость подобных участков без подряда в Московской области составляет порядка 5 млн руб.»

При этом основное влияние на формирование цены на загородном рынке недвижимости по-прежнему оказывают, по сути, несколько фактора: удаленность от столицы, престижность направления и стадия готовности поселка. А в случае с участками без подряда добавляется и немаловажный факт наличия или отсутствия коммуникаций.

В зависимости от указанных критериев ценники на объекты со схожими характеристиками могут отличаться в разы. Так, по словам Д.Таганова из «ИНКОМ», в поселке «Novoрижский» в 23 км от Москвы средняя стоимость участка без подряда площадью 10 соток со всеми коммуникациями составляет 4,5 млн руб.

Участки с подрядом на строительство кирпичного дома площадью 190 кв. м предлагаются в нем по цене от 9,7 млн руб. А вот в 125 км от Москвы по Ярославскому шоссе в поселке эконом-класса «Плещеево озеро» участки без подряда площадью 7 соток продаются по цене от 320 тыс. руб., а коммуникации здесь оплачиваются отдельно. При этом стоимость участка может возрасти благодаря строительству дороги, прокладке коммуникаций и созданию инфраструктуры. Так, в поселке «Серебряная подкова» на 15 км Симферопольского шоссе цены на участки с момента начала продаж выросли с 2,6 млн руб. за 10 соток до 3,6 млн руб. за аналогичный участок.

Однако не стоит сбрасывать со счетов и дома с подрядом – на них сегодня тоже можно заработать, уверяют представители агентств недвижимости. Как рассказал управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, при продаже участка с готовым домом, прибыль инвестора при благоприятном стечении обстоятельств может вырасти и до 40% годовых. При этом непрофессиональным игрокам рынка, желающим получить доход от вложения денежных средств в участок без подряда, В. Яхонтов все-таки рекомендует пойти проторенным путем: просто купить участок земли, причем обязательно недалеко от Москвы, в раскрученном месте, уделив большое внимание юридической чистоте сделки, проверив все правоустанавливающие документы с привлечением риелторской компании с хорошей репутацией на рынке, и потом его перепродать. А если же на этом участке построить дом с привлечением подрядчика, а потом перепродать через ту же риелторскую компанию, то прибыль может удвоиться, убеждает он.

Наибольшей популярностью в сегменте эконом- и бизнес-класса продолжают пользоваться дома из кирпича. На втором месте в рейтинге покупательских предпочтений стоит пеноблок, обложенный кирпичом или оштукатуренный, а на третьем – бревно. Лучше всего расходятся дома площадью порядка 250 кв. м и обязательно под чистовую отделку. По данным Д.Таганова из корпорации «ИНКОМ», проще всего реализуются объекты, готовые к проживанию или со свободной планировкой. Но обязательно уже подключенные ко всем коммуникациям. «При этом инвестиции в строительство загородного дома верхних сегментов не окупятся, поскольку на вторичном рынке и без того большое количество предложений», — предостерегает В.Яхонтов из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Важно помнить, что определяющими факторами при покупке дома являются местоположение, природно-видовые характеристики и окружение. «При этом не столь важно где купить участок, в поселке или в деревне находится домовладение, — говорит В. Яхонтов из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», — тем не менее, участок и дом в готовом коттеджном поселке более ликвидны, чем в строящемся комплексе или в деревне».

Кроме того, преимущества организованных коттеджных поселков перед деревнями очевидны: круглосуточная охрана, наличие обслуживающей компании, которая берет на себя все вопросы по ремонту и содержанию территории, а также, как правило, минимальный набор внутренней инфраструктуры. Это и асфальтированные дороги, и детская площадка, и возможно, даже мини-маркет. В деревне же, даже в благоустроенной, пока все еще существуют проблемы с дорожным покрытием, охрану организовывать некому, как и уборку территории. Единственное, на что можно рассчитывать, это магазин.

И все же, прежде чем заработать на продаже построенного дома, инвестору придется сильно потрудиться. Среди самых распространенных рисков, которые обычно не учитывают «новички» рынка загородной недвижимости, это отставание проекта от моды. За время строительства вкусы могут значительно измениться, и проект просто не найдет своего покупателя.

Попасть «в яблочко» и продумать грамотно концепцию проекта, который бы долго пользовался спросом, нелегко. Поэтому представители агентств недвижимости советуют выводить на продажу дома без внешней отделки, которую затем смогут выполнить на свой вкус и цвет, будущие хозяева, а архитектуру и планировку выбирать не замысловатую, а такую, которая может понравиться большинству покупателей. «При желании можно вложиться в строительство дома и за счет разницы между затратами на его возведение и конечной прибавкой в стоимости объекта получить дополнительную прибыль. Но сейчас дома продаются медленно, и может так получиться, что этой прибыли придется ждать месяцы, а то и годы», — предупреждает И.Сапунов из компании «Красивая земля». Поэтому новичкам, не готовым рисковать и ждать возврата вложений долгое время, все же стоит присмотреться к участкам без подряда.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Источник: www.realestate.ru

Как быстро и выгодно продать дом?

Как быстро продать дом? Сделки, связанные с продажей недвижимости, постоянно имели определенные риски, поскольку не всегда находится добросовестный покупатель готовый выкупить жилье по закону.

Конечно, можно привлечь риелторские организации и оградить себя от ненужных рисков. Однако сама идея продать частный дом зачастую возникает из-за острой финансовой потребности, а комиссионные выплаты риелторам лишь усугубят ситуацию.

Подготовка объекта

Чтобы покупателю захотелось приобрести определенный дом, важно основательно подойти к процедуре предварительной подготовки объекта недвижимости.

Итак, несколько простых рекомендаций, которые помогут существенно преобразить продаваемый дом:

• провести косметический ремонт;
• тщательно очистить земельный участок от мусора;
• проверить исправность коммунальных сетей;
• выбрать площадку для размещения объявлений.

Оценка дома

Чтобы объект недвижимости был реализован за максимально приемлемые сроки, необходимо определить её реальную стоимость. Именно на данном этапе большинство продавцов допускают ошибку, устанавливая завышенную либо излишне заниженную цену.

В первом случае потенциальные покупатели, видя слишком высокую стоимость дома, естественно, обходят его стороной, и тем самым владелец недвижимости теряет время. Недооценка же жилья приводит к недополучению приличной суммы.

Обратите внимание! При определении реальной стоимости жилья всегда руководствуются состоянием всей инфраструктуры местности. То есть не стоит завышать цену, учитывая, сколько денег было вложено в само строение.

Специалисты выделяют два метода, с помощью которых можно определить объективную стоимость жилья:

1. Затратный метод. Его суть заключается в том, что анализируются предполагаемые затраты на покупку такого же дома с аналогичным земельным участком, и на основе полученных сведений продавец устанавливает цену.

2. Сравнительный метод. В данном случае в основе установления объективной стоимости жилья лежит сравнение потенциально одинаковых домов. Грубо говоря, продавец ищет на интернет-площадках дома из соседних районов и сравнивает цены.

Факторы, влияющие на стоимость дома

Вероятность проведения успешной сделки по продаже дома зависит от ряда факторов:

1. Район, в котором находится продаваемый объект.
2. Наличие современной инфраструктуры. То есть рядом с домом находятся такие социально значимые объекты, как школа, супермаркеты, детские сады и больницы.
3. Технический аспект. Нет сомнений в том, что жилищные объекты, сконструированные еще в советский период, являются менее привлекательными для потенциальных покупателей ввиду своей изношенности.
4. Своевременное обслуживание инженерных сетей. Данный фактор тоже считается ключевым, поскольку мало кто из покупателей захочет жить в доме, где часто бывают перебои с подачей воды, электричества и газа.

Как создать объявление, от которого невозможно отказаться

Половина успеха при заключении сделок с продажей любого предмета в том числе и объекта недвижимости зависит от того, в какой форме продавец преподнесет свой товар клиенту.

Конечно, удобнее продать свой дом соседям или родственникам и поэтому начать можно с банального оповещения.

Однако, забегая вперёд отметим, что таким простым способом продать недвижимость не получится и в любом случае придется прибегнуть к более современному методу – разместить объявление на различных интернет-ресурсах.

Порядок действий при размещении объявления о продаже дома на примере интернет-площадки Авито

1. Для начала продавец должен пройти стандартную процедуру регистрации, которая на Авито максимально упрощена.

2. Далее необходимо приступить к оформлению фотографий. Каждую комнату рекомендуется выставить в рамке отдельной фотографии, чтобы покупателю было удобнее осмотреть помещение.

3. Описание. Максимально развернутое описание продаваемого объекта это ключ к успешной сделке. Обзор должен быть настолько содержательным, чтобы у потенциального клиента после его прочтения не осталось никаких вопросов по поводу продаваемого объекта.

Помимо сведений, касающихся расположения объекта, очень важно досконально раскрыть технический аспект дома, то есть указать, в каком году был построен дом, вид материала, тип кровли и, конечно, состояние коммуникационных сетей.

Обратите внимание! Некоторые граждане, стараясь подогреть интерес к своему товар, намеренно не указывают цену.

На практике такой подход не считается эффективным из-за того, что клиенты опасаются наткнутся на мошенников, которые обычно и заманивают своих жертв подобным методом.

Пакет необходимых документов

Чтобы юридически закрепить соглашение с покупателем, потребуется собрать исчерпывающий пакет документов.

Итак, вот список документов:

• если хозяин дома доверил провести процедуру своему представителю, то в первую очередь необходимо заполучить у нотариуса доверенность;
• два экземпляра договора купли-продажи;
• паспорт;
• выписка из ЕГРП, которая подтверждает законные основания проведения сделки;
• в особых случаях, когда соглашение затрагивает имущественные права несовершеннолетних, потребуется согласие органов опеки.

Нюансы, связанные с продажей земельного участка

Статья 35 Земельного кодекса РФ повествует о том, что право собственности на частное домовладение может перейти к другому лицу только с одновременным переходом прав на земельный участок, на котором и находится продаваемый объект.

Соответственно продавец не сможет каким-либо образом реализовать свой дом, не включив в условия договора цену за земельный участок.

Кроме того, положения статьи 554 ГК РФ обязывают сторон сделки по отдельности зафиксировать характеристики как самого дома, так и земельного участка. Только после этого можно установить единую стоимость объекта недвижимости.

Источник: nedvighimost.ru

Сколько потребуется времени, чтобы выгодно продать элитный дом?

Период между подачей объявления и совершением сделки купли-продажи может быть достаточно большим. Львиную долю времени занимает поиск потенциальных покупателей, желающих купить загородный дом по установленной цене. Важна и адекватная оценка стоимости объекта. Если ценник необоснованно высок, то быстрая продажа вряд ли возможна.

По опыту специалистов для того, чтобы продать коттедж наиболее выгодно, необходимо провести от 8 до 20 показов объекта заинтересованным людям. В пересчете на временную шкалу – 3-6 месяцев. Ускорить продажу частного дома можно, потеряв при этом в цене. Речь идет о скидке от 20 до 30% стоимости объекта.

Ускорять или нет продажу загородного коттеджа – личное дело владельца, но в некоторых ситуациях скидка может быть полезна для стимулирования интереса покупателей. В этом случае рекомендует обратиться за помощью к опытным риэлторам, знающим особенности элитарной недвижимости.

Как ускорить продажу элитной недвижимости

Выгодная продажа загородной недвижимости элитного плана имеет свои нюансы и особенности. Во-первых, это жилье премиального типа – комфортное, эксклюзивное и, соответственно, дорогое. Продать быстро такой дом – не всегда просто. Во-вторых, элитарная частная недвижимость располагается, как правило, в экологичных районах.

В-третьих, покупать или продавать участок с коттеджем в престижном районе желательно с помощью проверенных агентств, чтобы не стать жертвой мошенников. Вы можете обратиться к специалистам агентства элитной недвижимости «Garda Estate» за профессиональной помощью. Мы более 10 лет работаем по престижным направлениям Подмосковья: Новорижское, Рублево-Успенское, Минское, Ильинское шоссе и многие другие.

Как привлечь покупателя?

Чтобы быстро найти клиентов на ранке частных домов VIP класса, нужно активно давать рекламные объявления по всем доступным каналам привлечения покупателей:

1. Интернет. Создайте сами или закажите дизайнерской студии рекламный баннер или видеоролик, показывающий преимущества элитного коттеджа. Размещать такой креатив можно на тематических сайтах и форумах, посвященных продаже недвижимости.
2. Уличная реклама. Можно использовать традиционные растяжки и баннеры на улицах города или на самом объекте.
3. Радио. Как ни странно, но найти клиента и выгодно продать дом с помощью рекламы в радиоэфире можно даже быстрее, чем через ТВ или печатные СМИ. Секрет в том, что состоятельные люди большую часть времени проводят в поездках и чаще всего слушают именно радио.

Какой бы способ вы не выбрали, важно правильно сегментировать целевую аудиторию и «вкусно» оформить рекламное предложение. Тогда и ускорять процесс за счет снижения стоимости коттеджа не придется.

Продажа коттеджа премиум-класса – это адекватная оценка объекта, ориентация на потенциального покупателя и знание особенностей рынка, а также грамотная организация показов и юридически правильное ведение сделки.

Другие советы по теме

Нововведения, которые вступают в силу в 2022 году, будут касаться всех, кто владеет недвижимостью. На основании изменений, доход, получаемый от любой сделки, связанной с недвижимым имуществом, будет подвергаться налогообложению.

Подмосковный рынок малоэтажной недвижимости продолжает развиваться. Потенциальные покупатели хотят жить поближе к столице. Наблюдается положительная тенденция падения цен на земельные участки и готовые к заселению дома в связи с экономической ситуацией в РФ.