Если не хватает собственных сбережений на покупку квартиры, можно взять кредит в банке. Но в финансово-кредитных организациях есть несколько подходящих продуктов. Можно оформить кредит или ипотеку на жилье. Чтобы сделать выбор, важно понимать, какие особенности есть у одного и другого продукта.
Отличия ипотеки от потребительского кредита
Потребительский кредит – это нецелевой кредитный продукт. Его можно оформить абсолютно на любую цель – отчитываться перед банком не нужно. Получить можно наличными или переводом на счет.
Ипотека – целевой кредитный продукт. Банк выдает деньги только на строительство или покупку недвижимости. При этом свободно распоряжаться квартирой или домом нельзя – объект становится залогом. Это значит, что продавать, дарить его или делать в нем перепланировку можно только с согласия кредитной организации.
Давайте сравним два продукта по разным критериям.
Ипотека в Москве. Платить за аренду квартиры или взять ипотеку? Что выгоднее?
Сроки. Максимальный срок ипотеки – 30 лет. Потребительского кредита – не больше 7 лет. Соответственно, при больших суммах кредитная нагрузка нецелевого займа будет гораздо больше.
Кредит «Вторичное жильё» Альфа-Банк, Лиц. № 1326
ставка в год
на срок до 30 лет
Подать заявку
Финансовые лимиты. Если нужна крупная сумма, то лучше выбирать ипотеку. Можно получить до 60 миллионов рублей. Потребительские займы такими суммами похвастаться не могут. Все, что можно получить в банке по нецелевому запросу – около 100-200 тысяч.
Чтобы получить больше, нужно будет предоставить обеспечение – залог или поручительство.
Процентная ставка. Более выгодное предложение – ипотека. Банк имеет серьезные гарантии выплаты – залог, поэтому предлагает более низкую ставку. А вот в случае с потребительским займом таких гарантий нет. Поэтому риски невозврата закладываются в стоимость продукта, а именно в ставку.
Перед тем, как брать ипотеку или потребительский кредит, обязательно изучите отзывы о конкретных продуктах.
Документы. Пакет документов для специализированного жилищного кредита гораздо более внушительный. Бумаги подаются в два этапа. Для начала вместе с заявкой нужно прикрепить паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка (если актуально), справку о доходах и другие личные документы. После одобрения заявки нужно будет подготовить бумаги на приобретаемую недвижимость.
Кредит «Семейная ипотека» СберБанк, Лиц. № 1481
ставка в год
на срок до 30 лет
Подать заявку
Для потребительского займа чаще всего нужно только два документа – паспорт и второй документ на выбор (СНИЛС, заграничный паспорт, служебное удостоверение и т.п.). Если приложить справку о заработной плате, то условия кредитования будут лучше. Упадет ставка и увеличится финансовый лимит.
НЕ БЕРИТЕ ИПОТЕКУ, пока не посмотрите это видео | Как использовать ипотеку выгодно? Мой личный опыт
Другие условия. Важное условия выдачи ипотечного займа – первоначальный взнос. Как правило, это 15-20% от стоимости жилья. Без личного капитала кредит не оформят. Но для взноса можно использовать средства материнского капитала.
Для нецелевой ссуды взнос не нужен.
Плюсы и минусы ипотеки
Чтобы ответить на вопрос – «Что выгодней: кредит или ипотека?» – нужно четко выделить плюсы и минусы продуктов. Давайте начнем с жилищного займа.
- низкая процентная ставка;
- возможность использовать льготные программы (например, для молодых семей или для многодетных семей);
- долгий период выплат, а значит, небольшая ежемесячная кредитная нагрузка;
- возможность получить налоговый имущественный вычет, что существенно снизит расходы на покупку недвижимости;
- наличие льготных программ кредитования и государственных субсидий для определенных категорий россиян;
- помощь банка в оформлении бумаг на покупаемую недвижимость;
- возможность использовать материнский капитал для погашения части ссуды;
Кредит «На покупку квартиры и апартаментов» Национальная Фабрика Ипотеки, Лиц. № 7706450420
ставка в год
на срок до 20 лет
Подать заявку
Несмотря на внушительный список достоинств, у ипотеки есть и недостатки:
- сложный процесс оформления: нужно собрать большой пакет документов, обратиться в другие организации, кроме банковской (например, для оформления обременения на квартиру или дом);
- дополнительные расходы в виде обязательного и добровольного страхования, независимой оценки недвижимости, услуги государственным службам;
- обременение покупаемого недвижимого имущества. Что это значит? До полного погашения долга нельзя будет продавать квартиру или дом, дарить ее или делать перепланировку или ремонт без разрешения банка;
- есть требования к недвижимости. Нельзя покупать ее в аварийном состоянии, с плохим ремонтом, старого года постройки. Что касается частного дома, то он должен быть оборудован электричеством, коммуникациями, хорошей подъездной дорогой. К самому клиенту тоже предъявляются высокие требования, обязательно официальное трудоустройство.
Преимущества и недостатки кредита на покупку жилья
Залоговый кредит+ Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902
ставка в год
на срок до 20 лет
Подать заявку
Для сравнения ипотеки и потребительского кредита, перейдем к описанию плюсов и минусов нецелевого займа.
Преимущества нецелевого жилищного кредита:
- можно выбирать абсолютно любую недвижимость. Банк не делает ее залогом, поэтому нет и требований к объекту;
- небольшой период выплат помогает сохранить деньги – переплата меньше;
- невысокие требования к клиенту. Как правило, необязательно официальное трудоустройство и большой стаж работы. Необязательно предъявлять справку о зарплате;
- клиент может распоряжаться жильем по своему усмотрению. Можно и дарить, и продавать квартиру без уведомления банка;
- можно сэкономить на дополнительных расходах, которые есть при оформлении ипотеки. Например, на страховании объекта или работу оценщика недвижимости;
- не делать первоначальный взнос;
- можно получить ссуду наличными деньгами, если есть такая возможность.
- небольшая продолжительность выплат. Максимум – 5 лет. Если сумма большая, то придется ежемесячно делать крупные взносы. Это может быть большим ударом по бюджету;
- высокая процентная ставка;
- отсутствие льготных программ кредитования;
- небольшие лимиты, на которые трудно купить дом или квартиру. Хоть первоначального взноса и нет, но на самом деле придется большую часть стоимости оплатить своими деньгами.
Кредит «Новостройка» Совкомбанк, Лиц. № 963
ставка в год
на срок до 30 лет
Подать заявку
Что проще взять: ипотеку или кредит на покупку квартиры?
С точки зрения процесса оформления проигрывает ипотека. Для получения этого займа придется потрудиться. Для начала нужно будет:
- Заполнить онлайн-заявку и передать в банк вместе с внушительным пакетом документов (паспорт, СНИЛС, справка о заработной плате, свидетельство о заключении брака и т.д.).
- Дождаться обработки заявки. Ответ от банка придет в течение 3-4 дней.
- После одобрения финансовой организации нужно начать поиск подходящего жилья. Любое понравившееся покупать нельзя – нужно одобрение банка.
После нужно будет подготовить документы на недвижимость, оформить страховку, зарегистрировать обременение на залоговый объект, внести первоначальный платеж и дождаться перевода денег от банка застройщику или физическому лицу.
Потребительский кредит в этом раунде точно выигрывает. Алгоритм действий для получения денег вдвое меньше:
- Для начала нужно подготовить заявку и документы (чаще всего достаточно двух).
- Дождаться ответа от банка. Времени это займет меньше, чем в случае с ипотекой.
- Получить средства наличными или переводом на указанный счет.
Что лучше: ипотека или кредит?
Нельзя сказать однозначно, какой продукт выгоднее. Лучше отвечать на этот вопрос так: есть ситуации, когда лучше потребительский займ, а есть ситуации, в которых лучше ипотека.
Давайте разберем подробно, когда лучше потребительский кредит или ипотека.
Если на покупку жилья не хватает немного денег, однозначно лучше выбирать потребительский кредит. Почему?
- нет обременения недвижимости, поэтому из-за банковской помощи нет ограничений по продаже, дарению или ремонту;
- можно рассчитаться с долгом за небольшой срок и сэкономить на большой переплате;
- не нужно тратить время на оформление страховки залога.
Если собственных денег немного, то лучше выбирать ипотеку:
- можно получить крупную сумму денег;
- процентная ставка небольшая;
- возможность получить субсидии от государства и воспользоваться средствами материнского капитала.
К слову, потребительскую ссуду можно использовать в качестве первоначального платежа для ипотеки.
Во всех остальных случаях нужно рассматривать каждую ситуацию индивидуально. Лучше всего рассчитать размер переплаты и сумму ежемесячного платежа и только потом решить, что выбрать – ипотеку или потребительский кредит на покупку квартиры. Сделать такой расчет можно в онлайн-калькуляторе.
На какие факторы нужно обращать внимание при выборе продукта?
- на процентную ставку;
- на максимальный лимит;
- на бонусы для постоянных клиентов банка;
- на требования к клиенту;
- на рейтинг банковской организации и реальные отзывы о работе;
- на личные возможности по сумме ежемесячных платежей.
Часто задаваемые вопросы
Что дешевле: ипотека или потребительский кредит?
Процентная ставка специализированного жилищного кредита ниже. Но нужно учитывать дополнительные расходы: обязательное страхование залога, оплата независимой оценки имущества, оплата некоторых бумаг, необходимых для оформления. Но даже при этом ипотека в финансовом плане часто становится более выгодной. Особенно учитывая длительный срок кредитования. Ежемесячная финансовая нагрузка будет однозначно меньше, а вот переплата может превысить потребительский займ.
Можно ли использовать средства материнского капитала для погашения нецелевого кредита?
Нет, с помощью этих денег можно только уменьшить сумму выплат ипотеки.
Где почитать на ипотеку или потребительский кредит отзывы в банках?
Есть много сайтов-агрегаторов, которые собирают информацию о кредитных продуктов от всех крупных российских финансовых организаций. Там можно узнать подробности предложений, а также отзывы реальных клиентов. Такая информация есть и на нашем портале.
Можно ли для оформления потребительской ссуды использовать залог?
Да, если это предусмотрено условиями банка. Если такая опция возможна, то залог увеличит финансовый лимит и снизит процентную ставку. Залогом может стать не только недвижимость, а любое другое дорогостоящее имущество. Например, автомобиль.
Источник: mainfin.ru
Льготную ипотеку от застройщиков хотят запретить. Что будет с супернизкими ставками
Центробанк России обвинил банки и застройщиков в манипуляциях и использовании рискованных схем оформления ипотеки. Одной из таких схем регулятор называет программу «льготная ипотека от застройщика» и грозится, что если эта практика не прекратится, то будет поднят вопрос о прямом запрете программ на законодательном уровне. Мы изучили документы, чтобы разобраться, чем не угодили Центробанку «слишком низкие» ставки и чем может обернуться полный запрет программы.
Что не так с «льготной ипотекой от застройщика»?
Центробанк пишет, что летом 2022 года стали появляться «комбинированные» программы, в которых ипотека с господдержкой сочеталась с так называемой субсидией от застройщика. Это позволило банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам — до 0,01%. ЦБ РФ опросил крупнейшие банки и обнаружил, что в июне прошлого года по этим программам было заключено две трети ипотечных договоров на покупку строящегося жилья.
Однако сами эти экстремально низкие ставки на самом деле иллюзия — банки и застройщики придумали, как договориться, чтобы не потерять в деньгах: стоимость квартиры для покупателя завышается, а застройщик потом платит из этих денег банку комиссию для компенсации его выпадающих доходов. По данным регулятора, покупателю назначают цену на выше, чем если бы он покупал квартиру за наличные. То есть основная нагрузка всё равно ложится на клиента.
Банк тем временем зарабатывает, реинвестируя полученную комиссию, и еще получает субсидию от государства за счет использования программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека».
Это не единственная проблема — Центробанк пишет, что сами по себе льготные ипотечные программы подогрели цены на первичном рынке, а в совокупности с рискованными маркетинговыми акциями застройщиков и банков привели к тому, что разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках вырос с 9% в 2019 году до 40% в начале 2023 года.
И сколько мы переплачиваем?
По оценкам Центробанка, при равном ожидаемом сроке погашения банк получает примерно столько же, сколько получил бы в классической ипотеке, — клиент ничего не выигрывает.
— Для заемщика «льготная ипотека от застройщика» становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по [государственной] льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры, — пишет регулятор.
Раз погашать ипотеку досрочно больше не выгодно — это, считает ЦБ, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному ( лет). А это в свою очередь увеличит риски для других участников схемы — банка и застройщика.
Что предлагает Центробанк?
Банк России уже предпринял меры, чтобы ограничить рискованные практики, — ввел повышенное резервирование ипотечных кредитов, если их полная стоимость ниже рынка (это должно ослабить любовь банков к такой схеме), и еще ряд внутренних мер, которые должны принимать банки для стабильности при низких ставках или небольшой сумме первоначального взноса. Но при этом Центробанк готов совсем запретить придуманную банками и застройщиками схему.
— Если уже введенные меры не приведут к значимому сокращению рискованных практик кредитования, то Банк России поднимет вопрос о целесообразности внесения изменений в законодательство, которые предполагают их прямой запрет, — сообщается в обзоре финансовой стабильности.
А почему до сих пор не запретили?
Застройщики, да и банки, свои схемы придумали тоже не от хорошей жизни (как ни хотелось бы их в этом обвинить) — спрос на недвижимость упал. Цены на жилье на первичном рынке растут несоразмерно доходам населения, продажи падают. Сокращение продаж на первичном рынке жилья опасно для финансовой устойчивости застройщиков, пишет Центробанк. Проще говоря, застройщики могут обанкротиться, а чтобы избежать этого — будут экономить.
— Я думаю, что это вполне вероятно, — говорит заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Сейчас очень высокие риски при покупке жилья в новостройках, потому что попытки уменьшить цену зачастую негативно влияют на качество, особенно в экономсегменте. И я думаю, что для некоторых строек сейчас есть риски, что обязательства не будут выполнены, и у нас появятся новые обманутые дольщики.
У банков тоже свои риски — доля проектного финансирования строительства жилья увеличилась и кредитные организации продолжают давать деньги застройщикам, чтобы те достроились в срок, продали квартиры и вернули банку деньги. Получается некий замкнутый круг.
— Конечно, сейчас идет серьезная борьба между Центробанком и строительным лобби. Не секрет, что меры, которые Центробанк принял, были продиктованы заботой не столько о покупателях, сколько о банках, которые получат залог по завышенным ценам и потом не смогут реализовать его на вторичном рынке, — говорит Разворотнева. — Естественно, в моменте ограничения и запреты Центробанка повлияют на рост продаж. Я вижу только один способ каким-то образом справиться с этой ситуацией — добиться того, чтобы застройщики уменьшали стоимость квадратного метра, потому что как минимум в крупных городах прибыль у них достаточно приличная.
По словам депутата, застройщикам власти тоже идут навстречу — сократили административные процедуры, помогают с инфраструктурой, расширяют программы, Минстрой старается, чтобы стоимость строительных материалов не увеличивалась. Правда, по данным Единого ресурса застройщиков, цены на стройматериалы в 2021 и 2022 годах росли довольно активно — выше общей инфляции. В этом году аналитики ЕРЗ не прогнозируют сильного роста цен на стройматериалы. Однако, пишет отраслевой журнал строителей «Вестник», есть другой фактор, из-за которого продолжает расти себестоимость строительства. И связан он снова с падением спроса на жилье: счета эскроу теперь наполняются не так быстро, а средняя ставка проектного финансирования растет.
Источник: mgorsk.ru