Что выгоднее, уменьшать срок ипотечного кредита или ежемесячный платеж? Таким вопросом задаются многие заемщики по ипотеке, которые хотят досрочно освободиться от своего бремени. И если с полным досрочным погашением все более или менее понятно, то вот с частичным досрочным погашением у многих возникают вопросы.
Итак, немножко затронем тему полного досрочного погашения. При таком виде закрытия кредита заемщик не выигрывает абсолютно ничего и это связано с тем, что клиенту придётся заплатить банку полную сумму, указанную в договоре. Он сразу покроет и тело кредита, и начисленные проценты. Конечно, это не всегда так.
Есть много крупных ипотечных банков, где при обращении клиента и его просьбе погасить досрочно в полном объеме ипотеку, будет осуществлен пересчет и сумма будет меньше. Но для этого всегда необходимо обращаться в сам банк, а не рассчитывать сумму самостоятельно. Иначе нехватка средств даже в размере 1 копейки может привести к плачевным последствиям: клиент будет считать ипотеку закрытой, а банк и дальше будет начислять проценты и пеню.
Как правильно погасить ипотеку досрочно? Срок ипотеки или платеж? Досрочное погашение ипотеки.
Но самое главное, что должен сделать клиент — это обратиться в банк с официальным заявлением о намерении досрочно погасить ипотеку. Если такого документа не будет, то и досрочное погашение не произойдет. Как объясняет один из экспертов банковской сферы, такой процесс вполне закономерный: ежемесячно клиент зачисляет средства на дебетовый счет, с которого списываются средства.
И досрочная сумма будет зачислена именно на такой счет. Если банк не будет уведомлен о действия клиента. То в автоматическом режиме спишется та сумма, которая списывается ежемесячно. Вот и все.
- Способ досрочного погашения с уменьшением общего срока платежа. Суть данного способа заключается в том, что человек, имея у себя некую сумму денег, вносит ее в качестве платежа по ипотеки и тем самым досрочно погашает часть долга. Автоматически банк пересчитывает остаток по основной сумме долга и заново начисляет проценты. Главный итог — сумма минимального платежа по ипотеке изменяется в меньшую сторону, но клиент продолжает платить столько же, сколько платил и до этого. В результате он погашает кредит досрочно, уменьшая общее количество платежей. Для лучшего понимания далее приведем пример;
- Способ досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа. Данный способ похож на предыдущий: клиент погашает досрочно часть ипотеки на имеющуюся у него сумму. Банк также осуществляет соответствующий пересчет, уменьшая минимальный размер платежа. Но клиент уже платить ежемесячно меньшую сумму, а не ту, которая изначально предусмотрено графиком платежей.
Какой способ выбрать? Здесь все зависит от изначальной цели клиента: если он хочет себя застраховать от рисков неплатежеспособности и снизить бремя на семейный бюджет, то он выбирает второй способ, платя меньше. Если же для него принципиально важно сэкономить на процентах и заплатить меньше, то тогда клиент выбирает первый вариант.
Для лучшего понимания такого процесса, рассмотрим легкий пример частичного досрочного погашения ипотеки.
Пример: Заемщик оформил в одном из банков ипотечный кредит на срок 10 лет. Сумма ипотеки составляет 1,1 миллион рублей. Схема платежа выбрана аннуитентная. В таком режиме ежемесячная сумма платежа составляет 15 800 рублей. Ссуда была оформлена в октябре 2013 года, соответственно последняя дата погашения кредита — октябрь 2023 года.
Клиент хочет погасить кредит на 400 тыс. рублей одним платежом, но не знает какой способ частичного досрочного погашения ему выбрать. Какой способ позволит сэкономить ему средства?
Расчет. Если воспользоваться ипотечным калькулятором, то при досрочном погашении с уменьшением ежемесячных платежей и внесении 400 тыс. рублей, конечный срок погашения ипотеки не изменится — октябрь 2023 года. Но уменьшится минимальная ежемесячная сумма платежа. Она будет теперь составлять не 15 800, а около 9 000. Но вот итоговая сумма переплаты составит 613 000 рублей.
Если клиент при внесении 400 тыс. рублей выберет способ уменьшения срока платежа, то тогда фактически минимальная сумма платежа не изменится. Она составит 15 800 рублей. Но конечная дата погашения составит не октябрь 2023 года, а март 2020 года. И переплата в данном случае составит 480 тыс. рублей.
Таким образом, проведя расчеты, можно сделать вывод: выгоднее, уменьшать срок ипотечного кредита, чем уменьшать ежемесячный платеж. Так даже на таком примере, где сумма ипотечного займа не самая большая, а срок не самый продолжительный, экономия составляет 133 000 рублей, что для обычной российской семьи не мало.
Конечно, каждый сам выбирает тот способ, который наиболее приемлем для него сейчас. Но следует отметить, что при каждом досрочном погашении способ можно изменить, что не ограничивает клиентов банка.
Источник: lgotarf.ru
Уменьшение платежа или срока? Как выгоднее гасить ипотеку досрочно и какие факторы следует учесть
Досрочное погашение ипотеки разрешено на законодательном уровне. Имея на руках определенную сумму, можно внести ее в счет уплаты долга.
Существует ряд тонкостей, знание которых поможет сделать досрочное закрытие ипотеки максимально выгодным. Узнаем, как и когда лучше гасить ипотеку досрочно. Также посмотрите полезное видео на тему.
Виды
Существуют два вида возврата кредита на недвижимость:
- полное досрочное;
- частичное досрочное.
Первый вариант предусматривает внесение всей суммы оставшейся задолженности по основному долгу и сумму процентов, начисленных на день погашения. Этот способ наиболее выигрышный, поскольку проценты пересчитываются, итоговая сумма переплаты значительно уменьшается по отношению к указанной в кредитном графике, с заемщика снимаются все обязательства, кредит закрывается, квартира выводится из залога.
Если заемщик имеет определенную сумму, недостаточную для полного закрытия долговых обязательств, он может воспользоваться вторым способом. Частичное досрочное погашение предусматривает списание части основной задолженности. В этом случае проценты пересчитываются в меньшую сторону.
Частичное погашение ипотечной задолженности не освобождает должника от необходимости внесения очередного платежа по графику. После списания на счету должны остаться денежные средства в размере, достаточном для погашения ежемесячной платы.
ВАЖНО: Банк не имеет права без согласия заемщика списывать деньги в счет закрытия ипотеки. Для этого необходимо в обязательном порядке написать заявление на досрочное погашение, иначе внесенные средства будут списываться согласно графику.
Больше информации о том, как правильно и выгодно совершить досрочную оплату ипотеки, найдете в этом материале.
Факторы, которые следует учесть
Заемщику лучше выплачивать досрочное погашение в начале срока ипотечного займа, так как проценты начисляются на остаток долга, и в этот момент составляют максимум. Это позволит существенно сократить переплату.
Иногда кредитные организации вводят штрафы за досрочный возврат займа. Стоит внимательно изучить договор с банком и сделать предварительный расчет суммы комиссии. Если штраф превысит профит при досрочном погашении, имеющуюся сумму выгоднее положить на вклад. Это особенно актуально, если основная часть ипотеки выплачена. Подробнее о том, может ли банк запретить досрочное погашение или ввести штрафы и санкции, мы рассказываем тут.
Решать вопрос о возврате страховки при полном досрочном погашении необходимо со страховой компанией. Как правило, полис оформляется сроком на один год, рассчитывать на возврат денег за предыдущие периоды не стоит. Страховщик может вернуть часть страховой премии, если это предусмотрено условиями, за период с момента закрытия кредита до даты окончания действия полиса.
Налоговый вычет с процентов по ипотеке рассчитывается исходя из фактической суммы, оплаченной в банк. При досрочном погашении реальная сумма переплаты снижается, а значит, вычет будет в денежном выражении меньше.
Полное досрочное погашение по ипотеке не выгодно, когда семья планирует воспользоваться потребительским кредитом. Процент по целевому жилищному займу ниже, поэтому лучше отказаться от обычного кредита.
На что еще стоит обратить свое внимание и какие нюансы нужно учесть, если вы решили погасить ипотеку досрочно, мы рассказывали в специальной публикации.
Как сообщить банку о своем желании заранее выплатить кредит?
- Чтобы досрочно погасить ипотеку, необходимо уведомить о своем намерении кредитную организацию.
- Заемщику следует обратиться в отделение и заполнить соответствующее заявление по форме банка. В заявлении указываются персональные данные, номер кредитного договора и дата его оформления, сумма к погашению, подпись заемщика.
- При полном возврате кредита, размер долга нужно уточнить у сотрудника банка.
Больше информации о том, как происходит досрочное погашение и как рассчитывается сумма платежа, найдете здесь.
По закону 284 от 19.10.2011 оповестить кредитора должник обязан за 30 дней до досрочного списания средств. То есть, банк имеет право списать деньги в счет долга через месяц, после обращения. На практике, кредитные организации используют внутренние правила. Досрочное погашение может быть сделано в день написания заявления, либо в дату ближайшего платежа.
Вносить деньги на счет должника для кредита может любой человек, однако заявление о досрочном погашении банк примет только от заемщика. Кроме того, кредитная организация не имеет права оглашать третьим лицам информацию о долге, в том числе об остатке. Если заемщик не имеет возможности лично обратиться в банк, необходимо составить нотариальную доверенность о праве подписи кредитных документов.
Пошаговая инструкция
В первую очередь необходимо правильно рассчитать финансовые возможности семьи. После внесения суммы на счет, на руках должно остаться достаточное количество денежных средств на текущие расходы и совершение обязательных платежей.
Дальнейшие действия должны быть следующие:
- Уточнить сумму к полному погашению задолженности. Эта информация позволит понять, достаточно ли средств для закрытия ипотеки, или погашение будет частичным.
- Подать заявление в банк, соблюдая установленные законом и кредитной организацией сроки. При невозможности личного присутствия – заранее оформить доверенность на третье лицо.
- Внести деньги. На дату погашения, указанную в заявлении, вся сумма должна быть в банке, иначе списание не пройдет. После частичного погашения должны остаться средства, достаточные для совершения ежемесячной платы по кредиту. Иначе образуется просроченная задолженность, на которую банк начислит штрафы и пени.
- После списания денег, банк выдает справку об отсутствии задолженности, или новый график платежей, если заемщик вернул часть долга.
- При закрытии ссудного счета запросить в банке документы для выведения имущества из залога.
- Отнести документы в Росреестр. Для снятия обременения с недвижимости может потребоваться присутствие представителя банка.
Что выгоднее при погашении кредита: сократить срок или платеж?
ВНИМАНИЕ: Вследствие частичного досрочного погашения меняется график платежей за счет уменьшения суммы переплаты. Изменения касаются срока кредита или суммы обязательного взноса.
В первом случае существенно сокращается срок ипотечного кредита и итоговые проценты. При наличии стабильного дохода этот вариант наиболее выгоден.
Уменьшение суммы ежемесячных взносов дает меньший выигрыш в плане снижения общей переплаты. Однако если ежемесячный взнос обременителен для семьи или планируется сокращение доходов, лучше подстраховаться и выбрать данный вариант.
Не всегда заемщик при досрочном погашении ипотеки может по своему усмотрению выбирать выгодный для себя вариант. Некоторые банки заранее прописывают в договоре, какая из схем будет использована. Если возможность выбора существует, лучше просчитать все варианты, используя калькулятор, в том числе, стоит брать в расчет принцип начисления процентов и выплаты долга. Исходя из полученных данных можно будет определиться на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении.
Чаще всего банки используют аннуитетную схему расчета ежемесячного платежа. То есть на весь срок устанавливается фиксированная сумма выплаты, в рамках которой соотношение основного долга и процентов меняется. Вначале большая сумма идет на выплату процентов, в конце – на списание основной задолженности. Держатель ипотеки получит наибольшую выгоду, если совершит досрочный возврат в начале действия ипотеки и воспользуется возможностью сокращения срока.
В дифференцированных платежах заложена постоянная доля основного долга и процентов, поэтому со временем платеж уменьшается. Проценты начисляются на остаток задолженности, поэтому выгодно вернуть часть суммы, чтобы снизить ежемесячную кредитную нагрузку.
Негативные стороны
Ипотечный кредит выгоден для банка, так как он обеспечен залогом, а длительный срок предусматривает существенную прибыль. Досрочный возврат лишает банк доходов, на которые он рассчитывал. Поэтому, перед оформлением, следует уточнить все условия закрытия и частичного возврата кредита.
Гражданский Кодекс РФ запрещает кредитным организациям взимать штрафы и пени за досрочное закрытие ипотеки (ст. 809 и 810). Однако банк может предусмотреть неустойку за преждевременное прекращение договорных отношений.
Кроме этого, условиями может быть предусмотрена минимальная сумма для внесения в счет частичного возвращения долга. Еще один вариант – установление срока пользования ипотекой, по истечении которого возможно досрочное внесение денег на ссудный счет.
Банк не имеет права запрещать возвращать долг заранее, но его сотрудники обязаны действовать в рамках подписанного договора.
Когда лучше погашать ипотеку досрочно? Досрочное погашение ипотеки в полном объеме или частично приносит наибольшую выгоду, если основная часть процентов еще не выплачена. На более поздних сроках необходимо делать расчет, принимая во внимание штрафы и комиссии банка, возможно деньги принесут большую прибыль, если их инвестировать иначе.
Полезное видео
Смотрите видео о досрочном погашении ипотеки:
Это быстро и бесплатно !
Источник: svoe.guru
Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно в 2023 году и как выгоднее: уменьшение платежа или срока
Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно в 2023 году и как выгоднее: уменьшение платежа или срока. Дам вам не просто лаконичный ответ, но и объясню, почему это так простыми словами.
Благодаря тому, что я уже не один десяток лет занимаюсь недвижимостью, причём в разных странах мира. Поэтому я успел наделать кучу ошибок и наработать ценный опыт, которым стоит с вами поделиться.
Также речь пойдёт и о текущих тенденциях, которые происходят на рынке ипотечного кредитования в России. Почему они идут, к чему нам стоит быть готовыми и как лучше всего использовать это для своего блага.
Содержание
- Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно
- Что пока ещё возможно только в России
- Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока – отзыв инвестора
- Почему ипотека для вас может стать спасением
- Отношение к собственным гражданам по-американски
И начнём мы непосредственно с ответа на вопрос в заголовке статьи:
Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно
Почему не нужно торопиться отдавать тело кредита? Ну, ребята, поймите правильно, вот вы меня читаете – я пишу про недвижимость. И вы, наверное, думаете, что это я люблю недвижимость.
Да мне плевать на её, понимаете. Мне реально ну всё равно: недвижимость там или ещё что-то. Меня интересуют деньги.
И если мы берём разные расчёты, вот например, если мы берём Нидерланды. Там так получается такая система, что ты взял, допустим, ипотеку там 200 000 евро.
И как только ты выплатил 10 000, то у тебя сразу появляется налоговая. Она говорит: у тебя капиталл 10 000 евро. А вы говорите: у меня нет капитала 10 000, я просто уменьши свой долг на 10 000 евро и теперь должен 190 000, а 10 000 евро я ему отдал.
Они говорят: Нет, это твой капитал – плати налог. И с каждым годом это начинает повышаться. А мне это невыгодно. Мне не выгодно, чтобы с меня налоговая брала деньги.
То есть я законопослушный человек, я ничего не нарушаю и не скрываю, я просто перекредитовываю эту недвигу. Они приходят и говорят: ты выплатил 10 000 евро. А я им: нет, я взял ещё сто в долг, у меня долг увеличился.
При этом я не налогооблагаюсь на арендную плату, то есть всё, что я получаю с арендаторов я кладу себе в карман. Это специфика Нидерландов. В Германии там по-другому.
Всегда ли нужно не выплачивать ипотеку? Не всегда. Более того, я хочу сказать, что россияне, несмотря на то, что берут кредит на 20, на 25 лет, в среднем выплачивают за 7.
Для инвестора это тоже оправдано: я выплачиваю, например, в России ипотеки и беру новые. Потому что, допустим, вот так вот купить объект за 15 миллионов я не могу, ну нет у меня таких денег – так вот кучей сразу 15 000 000 сразу отдать.
А купить его в ипотеку и гасить этот долг я могу. То есть для меня ипотека – это фактически возможность куда-то девать деньги, чтобы они ну не пропали. Поэтому гасим – пожалуйста, всё зависит от вашей ситуации.
Что пока ещё возможно только в России
У нас, значит, одна сейчас вообще очень интересная вещь происходит. К чему вообще вся эта байда идёт? Байда идёт к тому, чтобы народ закредитовывался.
И у нас есть одна уникальная штука до сих пор в России, которой нет ни в одной стране мира по поводу ипотек. Вот взяли вы ипотеку, и есть там один такой момент интересный, который в других странах уже нет.
Да, завышение есть, да оно уходит в прошлое. Ещё один элемент: справка по форме банка. Досрочное погашение!
Досрочное погашение, ребят! Во всём остальном мире жутчайшие санкции. Я могу сказать так, в Голландии ещё при гульвинах (до евро) мы делали досрочное погашение, то есть рефинансирование было, но рассматривалось как досрочное погашение.
То есть в этом банке ты гасишь ипотеку, а в другом ты берёшь финансирование. Но для банка 1 это досрочное погашение. На 100 000 гульвинов, ребята досрочное погашение стоило 8000 гульвинов. Это много. Это очень много, понимаете.
Для нас это была реально неподъемная сумма, но мы всё равно сделали, потому что процентные ставки были выгоднее. То есть там обычно фиксировалось на 5 лет: есть в течение 5 лет ты куда-нибудь дёрнешься, то всё, тебя стригут как овцу.
У нас, когда только начинались ипотечные продукты в России были штрафы за досрочные погашения. Сейчас они ушли. И их ведут – имейте в виду. Эти штрафы введут, потому что банкам крайне невыгодно, когда вы выходите из ярма раньше.
Штрафы эти будут введены. Поэтому, если вы хотите закредитовываться, ребята, надо закредитовываться сейчас. Когда это произойдёт, я не знаю, но это происходит ползуче.
Например, сделки с завышением – стратегия тоже уходящая в прошлое. Это когда вы покупаете объект вообще без собственных денег. Уходит в прошлое стратегия, к сожалению.
Стремительно, потому что огромное количество банков переходит на безналичный расчёт. То есть, пожалуйста, хочет сделать сделку с недвигой, как в любом современном цивилизованном мире никто чемодана с деньгами уже не возят.
То есть со счёта на счёт уже перевели и всё: завышение ты вообще не можешь сделать. Ещё можно, но окно возможности закрывается. Прямо у нас на глазах вот так вот раз и закрывается. Понимаете?
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока – отзыв инвестора
Нам не выгодно досрочно гасить. Смотрите, на первых объектах вам не выгодно досрочно гасить – я не спорю.
Но как только вы выйдете на скоростную дорожку, а вы выйдете на неё, ребята. И вы знаете, что происходит: у тебя становится денег больше, чем ты можешь потратить. Вы мне сейчас не поверите, я говорю что это ситуация страшная.
То есть у каждого это деньги свои. Но понимаете, вот когда человек жил в нужде, ему денег не хватало. То есть вот он оплатил вот это всё в конце месяца – он молодец. Он закрыл месяц, он молодец, без долгов.
И тут у него начинает накапливаться. У него начинают накапливаться деньги, и он понимает, что их становится много. Вот знаете, мы когда вышли на скоростную дорогу, в 13-м наверное году, знаете что произошло? У нас тупо пропало 7 000 000 рублей.
В Инвест банке, Санкт-петербург. 7 мультов ещё тех миллионов, ребят, это 200 000 евро, которые мы не могли потратить, понимаете.