Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности уместен в первую очередь тогда, когда данную процедуру можно реализовать фактически. Если земельный участок небольшой площади, шансы на выдел сводятся к нулю. Далее рассмотрим, как осуществляется выдел доли, и в каких случаях это возможно.
Для чего выделяется доля.
Понятие общей долевой собственности предполагает определение долей в праве, но такие доли не имеет зрительных очертаний и конкретной величины. По правилам ГК долевые участники владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им объектом сообща, однако, такой порядок устраивает далеко не каждого. В этой связи, чтобы получить возможность распоряжаться долей на свое усмотрение, собственник должен выделить ее из общего участка земли.
Причины могут быть разными, но основной является желание одного из совладельцев получить в пользование отдельный участок, имеющий границы и определенную площадь. Кроме того, вместе с земельной долей выделяется и часть общего объекта недвижимости, который расположен на участке земли.
Когда можно выделить долю.
Действующее законодательство устанавливает условия, при соблюдении которых можно произвести выдел доли в натуральном виде.
К таковым относятся следующие:
- Выдел может быть произведен, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу. Проще говоря, если выдел доли повлечет негативные последствия для исходного участка, от подобного рода затеи стоит отказаться.
- Выдел осуществляется соразмерно стоимости доли в праве. И здесь нужно уточнить такой момент: выделенный участок может оказаться меньше. Обусловлено это тем, что на стоимость земли влияет ряд факторов, в том числе местоположение и характеристики конкретного объекта. К примеру, участок, расположенный рядом с водоемом, может оказаться дороже, не смотря на то, что по площади будет уступать участку, удаленному от воды.
- При выделе доли в натуре необходимо соблюсти минимальный размер выдела. Если участок меньше, выдел невозможен. Так, например, выделяемая доля в Московском регионе должна соответствовать площади:
- 0,06 га, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- 0,04 га, если назначение земли — огородничество;
- 2 га, если земля выделена под ведение фермерского хозяйства.
- Если доля ничтожно мала, и выделить ее не представляется возможным, допускается выплата инициатору выдела денежной компенсации в размере стоимости доли в праве.
Результат выдела
Понятие выдела доли в натуре из общего земельного участка закреплено в статье 11.5 ЗК РФ. Согласно положениям данной статьи после выдела образуется обособленный участок, имеющий определенные границы и площадь. При этом первоначальный объект продолжает существовать, но в измененных границах.
Что касается прав участников долевой собственности, то вследствие выдела конкретной части земли инициатор выдела становится ее полноправным владельцем и может распоряжаться землей без согласия бывших совладельцев. Доли в праве других собственников пересматриваются и сохраняются в отношении первоначального участка.
Источник: washepravo.ru
Особенности реализации общей долевой собственности на земельный надел
Собственник вправе распоряжаться имуществом по желанию: дарить, обменивать, продавать и выполнять другие действия, не запрещенные законом. Распространены случаи, когда хозяевами одного земельного надела являются сразу несколько человек. Это называется общим владением землей. Если такая территория поделена на части, возникает общая долевая собственность на земельный участок.
Классификация прав общей собственности на землю
Эксплуатацию недвижимости регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основные правила закреплены в гл. 16 ГК РФ . Если речь идет о земле, ориентироваться нужно и на Земельный кодекс.
Порядок возникновения общей совместной собственности на имущество супругов описывается в СК РФ .
Разновидности права общей собственности на землю:
- совместная – доли не определены;
- долевая – части каждого из владельцев четко установлены.
Виды совместного владения земельным участком отличаются спектром правомочий сторон, основанием возникновения правовых отношений.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Общая долевая собственность на землю: что это и как оформляется
Территориями сельскохозяйственного назначения в силу специфики их назначения чаще всего владеет несколько лиц. Обладая равными правами на имущество, каждый из хозяев может требовать выделения его части из общей территории.
Обсудив, что такое общая долевая собственность на землю, приведем наиболее распространенные случаи того, когда она может возникать:
- Приватизация участка.
- Вступление в наследство по завещанию.
- Совместное владение территорией с целью получить коммерческую прибыль от ведения фермерского хозяйства.
- Оформление сделок, связанных с покупкой доли.
- Дарение части от надела.
- Получение участка по дарственной.
Оформление земельного участка в долевую собственность осуществляется участниками совместно. Они должны обратиться в государственный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением (ст.245 ГК РФ). Дополнительно к нему прилагается техническая документация на объект.
Внесение изменений в базу данных о недвижимости осуществляет Государственная регистрационная служба. За эту процедуру предусмотрена госпошлина.
В среднем границ выделяемого земельного участка.
Уведомить участников долевой собственности о необходимости согласовать проект межевания может как кадастровый инженер, так и собственник земельной доли.
Извещение о согласовании можно направить персонально каждому дольщику или опубликовать в средствах массовой информации, уполномоченных субъектом РФ (п. 9, п. 10 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Содержание извещения в основном аналогично извещению о выделе участка с собранием (п. 10 и п. 11 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Срок согласования составляет 30 календарных дней с момента публикации извещения. В течении этого времени любой пайщик вправе заявить возражения относительно площади и местоположения границ образуемого участка (п. 9-14 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Как направляются возражения на выдел участка
Возражения должны содержать Ф.И.О. дольщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность возражающего, обоснование причин несогласия с размером и местоположением границ выделяемого участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего возражения, на земельную долю в исходном земельном участке (п. 13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Возражение направляются кадастровому инженеру по указанному в извещении адресу, а также в орган регистрации прав по месту расположения земельного участка (п. 14 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ). Последнее правило направлено на то, чтобы нельзя было проигнорировать возражения или уклониться от их получения.
По окончанию срока согласования, кадастровый инженер должен подготовить заключение, в котором указывается на отсутствие или поступление возражений от других пайщиков.
Если возражений не поступило, то проект межевания считается согласованными и утверждается заказчиком (п. 12 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Если возражения поступили, кадастровый инженер должен подшить их к проекту вместе с документами, которые были приложены к возражениям. Однако, немотивированное возражение может быть проигнорировано.
Если сособственники земельного участка против выдела
Наличие возражений является препятствием для дальнейшего выдела земельного участка в счет земельной доли и проведения кадастровых работ по подготовке межевого плана. Кадастровые работы (подготовка межевого плана) могут быть возобновлены только при условии снятия всех возражений.
Снять возражения можно двумя способами:
- найти компромисс с лицом, подавшим возражение;
- обратиться в суд с иском о признании возражений необоснованными.
Если получилось договориться с возражавшим пайщиком, то кадастровый инженер составит заключение о снятии возражений и приложит его к проекту межевания.
Если договориться не удалось, возникший спор придется решать в суде (п. 15 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Этап 3-подготовка межевого плана
Для постановки земельного участка, образованного в результате выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного, на кадастровый учет и последующего оформления права собственности на данный объект недвижимости необходимо подготовить межевой план выделенного участка.
Межевой план – это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения о его площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, а также о постройках, способных исказить границы участка. Готовит его кадастровый инженер на основании утвержденного и согласованного проекта межевания земельного участка.
Форма межевого плана и требования к его подготовке установлены Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений…».
Обратите внимание! При проведении кадастровых работ закон допускает наличие погрешности между площадью выделяемого земельного участка, указанной в проекте межевания, и фактической площадью такого участка, полученной при установлении его границ на местности. Такая погрешность может составлять не более чем 10% (п. 16 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Закон устанавливает приоритет электронной формы межевого плана, а если заказчику необходим письменный документ, такое условие включается в договор с кадастровым инженером.
Подготовленная кадастровым инженером документация подается собственником или иным лицом (по нотариально оформленной доверенности) в службу государственной регистрации (Росреестр).
Этап 4-постановка участка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности
Заканчивается процедура выдела пая из земель сельскохозяйственного назначения постановкой полученного земельного участка на кадастровый учет и регистрацией прав собственности на землю.
В данном случае процедура государственной регистрации права проводится одновременно с государственным кадастровым учетом земельного участка.
Ставить объект на учет должен собственник этого объекта. Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности происходит на основании заявления собственника. Фома заявления утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Заявление может быть подано:
- Участником долевой собственности или его представителем. Если дольщик несовершеннолетний (до 14 лет), то от его имени выступают родители (усыновитель, опекун).
- Лицом, уполномоченным на это общим собранием участников долевой собственности. Полномочие данного лица подтверждается копией протокола общего собрания или выпиской из этого протокола, заверенными должностным лицом органа местного самоуправления.
Документы, которые необходимо приложить к заявлению о постановке на кадастровый учет
От способа оформления выдела земельного участка зависит пакет документов, который необходимо представить в государственный орган. К заявлению прикладывают:
1. Документы, подтверждающие право собственности на земельную долю: свидетельство о праве на земельную долю, выданное до 31.01.1998 органами местного самоуправления (или выписка из решения органа местного самоуправления); свидетельство о регистрации прав, выданное до 15.07.2016; выписка из ЕГРН, выданная после 15.07.2016; свидетельство о праве на наследство.
2. Документы, являющиеся основанием для постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав.
Если земельный участок выделялся через общее собрание собственников, то прикладывают копии следующих документов:
- проекта межевания земельного участка;
- решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта;
- список собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на такие земельные участки.
Если данные документы ранее предоставлялись кем-либо из участников долевой собственности в орган кадастрового учета, то дополнительно предоставлять их не надо, можно в заявлении указать реквизиты перечисленных документов.
Если участок выделялся по решению собственника земельного пая, то необходимо предоставить копии:
- проекта межевания земельного участка;
- документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.
Копии всех перечисленных документов должны быть заверены надлежащим образом (органом местного самоуправления или нотариусом).
3. Межевой план в виде электронного документа, заверенный усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если с заявлением обращается представитель).
5. Согласие арендатора на выделение земельного участка в письменной форме (об этом см. ниже).
Если все требования соблюдены, орган регистрации осуществляет постановку вновь образованного земельного участка на кадастровый учет, ему присваивается отдельный кадастровый номер, а также проводится государственная регистрация права собственности на данный земельный участок лица, ранее являвшегося собственником земельной доли в исходном земельном участке.
Подтверждением проведенной процедуры служит выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Когда нужно согласие арендатора на выдел земельного участка
Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков допускается при наличии согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
То есть, право на выдел земельного участка реализуется исключительно с согласия арендатора. Без его согласия такое право предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании голосовал против предоставления общего земельного участка в аренду (п. 5 ст. 14 закона № 101-ФЗ, Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).
В этом случае совместно с проектом межевания земельного участка в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.
Госпошлина за постановку выделенного участка на кадастровый учет и регистрацию
Постановка участка на кадастровый учет осуществляется без взимания пошлины, а за регистрацию права собственности необходимо заплатить государственную пошлину.
Размер госпошлины, в соответствии с действующим налоговым законодательством, составляет 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Лицо, освобожденное от уплаты госпошлины, представляет документ, являющийся основанием для предоставления льготы (оригинал и копию).
Способы подачи документов для регистрации прав на вновь образованный участок
Документы можно предоставить в орган регистрации одним из способов:
- Лично (через представителя по доверенности) в ППК «Роскадастр» или МФЦ, в том числе при выездном приеме. Выезд специалиста платный для всех, кроме ветеранов и инвалидов Wow, детей-инвалидов, инвалидов I группы.
- Через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
- В электронной форме через официальный сайт Росреестра, в том числе через личный кабинет (потребуется электронная подпись).
Права на участок будут зарегистрированы в течение 5 — 12 рабочих дней.
Таким образом, процедура выдела земельного участка не представляет особой сложности с точки зрения ее урегулированности нормами законодательства, хотя и несет довольно существенные временные и денежные затраты, а также требует серьезных усилий для выполнения технических задач.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник: spmag.ru