Решили наконец улучшить жилищные условия и купить квартиру, а часть расходов покрыть материнским капиталом? Не забудьте, что придётся обязательно выделить долю ребёнку — или всем имеющимся детям. Без этого есть риски попасть в серьёзные неприятности: вплоть до возврата денег государству. «Секрет фирмы» разбирался, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры за материнский капитал, в какие сроки и что будет, если этого всё же не сделать.
Эксперт статьи:
Наталья Малкина, адвокат по семейным и наследственным спорам, заместитель председателя совета молодых адвокатов Республики Карелия
Зачем выделять доли детям
По закону с рождения дети имеют право становиться собственниками недвижимости. Получить жильё или его часть они могут в дар (по договору дарения), в порядке наследования или по приватизации. Так что вопрос, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры, может возникнуть в массе жизненных ситуаций.
Чтобы ребёнок стал собственником квартиры или доли в квартире при её покупке, его можно внести в договор купли-продажи в качестве единственного покупателя или одного из покупателей квартиры. При этом в интересах ребёнка выступают его законные представители: усыновители, родители или опекуны — об этом говорит ГК РФ .
Выделение долей детям через МФЦ без нотариуса
Когда необходимо выделить доли ребёнку
Если семья покупает жильё или начинает его строительство с использованием материнского капитала, родители по сути распоряжаются деньгами, которые государство выдало на ребёнка. Поэтому они должны выделить ребёнку долю в новом жилье — в обмен на использованные деньги. Это чётко прописано в законе , который регулирует распоряжение материнским капиталом. Уже при подаче заявления о распоряжении средствами материнского капитала владелец сертификата должен подтвердить, что он выделит долю ребёнку или детям. Неважно, какую часть стоимости квартиры покроет маткапитал — в любом случае надо оформить обязательство о выделении долей детям.
Согласно закону доли надо выделить в течение полугода после покупки квартиры. А если её купили на заёмные деньги — то есть в кредит, то в течение полугода после погашения ипотеки. Такие же условия могут быть в любой программе господдержки, которая подразумевает наличие ребёнка как условие для льгот. Например, «Молодая семья». Выделять ребёнку долю при покупке квартиры или дома через неё также придётся — недвижимость оформляется в собственность всех членов семьи.
Кому нужно выделить доли при покупке квартиры
Получить свою часть жилплощади, купленной с использованием материнского капитала, должны все члены семьи. Супруг тоже, если он не бывший и вообще официальный, как говорит суд .
Но что более важно — все дети становятся собственниками части жилья, а не только тот, на кого этот маткапитал выдали. Условно, семья получила маткапитал на первого ребёнка, а в момент оформления долей в собственности появился второй. Он тоже должен получить свою часть.
Нужно ли выделять ребёнку долю при покупке квартиры, если он родился условно через 2–3 года после закрытия ипотеки и распределения долей, закон о маткапитале не говорит. Он говорит про выделение «для последующих», но это требование размытое. И даже устоявшейся судебной практики нет.
Выделение долей детям по материнскому капиталу без нотариуса
Возраст роли не играет — выделять долю ребёнку в квартире нужно, даже если он уже достиг совершеннолетия.
Более важный нюанс — чьих именно детей воспитывает семья и кто получил материнский сертификат. Если это дети матери, пусть и от разных браков, все они имеют право на свою долю в недвижимости. Дети отца от других браков — нет, если сертификат на маткапитал получил не он.
Какие доли нужно выделить
В законе не прописано детально, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры с использованием маткапитала и в каком размере — это определяют сами родители. Но лучше сделать так, чтобы доля в квартире на каждого члена семьи не была меньше, чем его пропорциональная доля в сумме материнского капитала.
Если по какой-то причине семья обратится в суд по вопросу, касающемуся этой недвижимости (например, при разделе имущества), суд может настоять на том, что ребёнок должен получать долю, соразмерную его доле в маткапитале. Такая судебная практика есть.
Как это выглядит в цифрах: Например, семья из 3 человек покупает в ипотеку квартиру площадью 40 м2 за 5 млн рублей. Часть этой суммы — 500 000 рублей (или 10%) — покрывается материнским капиталом. Эти 10% нужно поделить на 3 человек: каждому по 3,3% или по 1,3 м2. Именно это минимальная доля ребёнка в имуществе.
Поскольку при выделении доли в соглашении нужно указывать часть от общей площади, а не квадратные метры, эту цифру округляют — в большую сторону. Получается, что ребёнку нужно отдать 2/40 м2.
В идеале выделять долю ребёнку при покупке квартиры с учётом норм площади на человека. Если семья состоит из 3 и более человек, это 18 м2 на каждого. Важно: при расходовании средств маткапитала на строительство дома обязательство о выделении долей будет касаться не только самого дома, но и земли. Это связано уже не с законом о маткапитале — в нём таких требований нет. Здесь в дело вступает Земельный Кодекс : невозможно отдать долю дома, не отдав долю земли.
Как оформить выделение долей ребёнку
Если вы купили квартиру без ипотеки, выделить доли детям нужно в течение полугода после перечисления денег продавцу и, соответственно, закрытия сделки. А если приобретаете жильё или участок под строительство за кредитные средства, возможно несколько вариантов действий.
Выделение доли до выплаты ипотеки
Ребёнок может получить долю в квартире ещё до того, как она окажется в полной собственности семьи. Но это сделать сложнее, чем после погашения ипотеки. Пока кредит не выплачен, на квартире лежит обременение. Собственник заезжает, делает ремонт, но сдать в аренду жильё не может, зарегистрировать кого-либо, кроме родственников, — тоже.
Продать квартиру или дом без согласия банка тоже нереально. Обременение снимают после выплаты ипотеки. А пока она не закрыта, чтобы выделить ребёнку долю при покупке квартиры, придётся обратиться к банку за его согласием на эту процедуру. Есть высокий риск, что заявителю откажут, потому что для банка это дополнительный риск.
В случае если заёмщик не сможет закрыть кредит, банку надо будет реализовать квартиру для погашения долга, а с долей ребёнка в имуществе это сделать сложнее. Сделки с недвижимостью, в которую вовлечены несовершеннолетние, проводить трудно. Проверить, есть на ипотечной квартире обременение или нет, просто: зайти на сайт Росреестра и оформить выписку из ЕГРН. Либо же на том же сайте ввести кадастровый номер объекта и адрес.
Кроме решения от банка, надо получить согласие органов опеки — и в нём тоже могут отказать, потому что жильё остаётся под обременением. Опять же, будет согласие или нет, зависит от степени риска невыплаты долга по ипотеке. Здесь будут учитываться и финансовые возможности заёмщика, и сумма оставшегося долга, и срок.
Важно: выделить долю ребёнку при покупке квартиры не получится, если жильё ещё не введено в эксплуатацию или не построено (актуально для частного дома). Придётся дожидаться сдачи объекта.
Выделение доли после выплаты кредита
Автоматического снятия обременения после выплаты ипотеки не происходит — нужно делать запрос через сайт Росреестра при наличии ЭЦП (электронной цифровой подписи) или через МФЦ.
На сайте Росреестра надо войти в учётную запись через Госуслуги и в блоке «Мои услуги и сервисы» найти «Кадастровый учёт и(или) регистрация прав». Там будет опция «подать заявление на снятие обременения». Надо будет заполнить электронное заявление и приложить документы, подтверждающие, что ипотека закрыта. После этого Росреестр выдаст выписку из ЕГРН с отсутствием обременения.
- Подписать соглашение о распределении долей.
- Принести его в Росреестр с пакетом документов для регистрации доли.
- Оплатить госпошлину — она составит 2000 рублей на всех членов семьи.
- Подождать до 9 рабочих дней — Росреестр пришлёт новую выписку из ЕГРН, где будут указаны все владельцы долей в объекте недвижимости.
Источник: secretmag.ru
Покупка недвижимости с долями на детей без нотариуса
Покупка долей детям в праве на недвижимое имущество необходима при использовании для оплаты жилья средствами государственной и муниципальной поддержки семьям для улучшения жилищных условий.
Субсидии целевого назначения, например “Молодая семья”, Материнский (семейный) капитал, Земельный сертификат на покупку участка под ИЖС и иные сертификаты семьям с детьми, в обязательном порядке предполагают наделение детей долями в праве собственности на приобретенные объекты недвижимости.
При этом (чаще всего) совсем не обязательно выделять доли детям сразу в сделке по приобретению, так как (если еще участвуют кредитные деньги) многие банки не разрешают ипотеку детских долей, а можно это сделать в течении 6 месяцев после сделки или после погашения ипотеки.
Конечно, по желанию родителей, они могут при покупке сразу выделить долю ребенку (детям) и в том случае, если не использовали средства субсидии.
Покупка долей детям
Покупка долей детям, то есть оформление сделки сразу с участием детей, уменьшает хлопоты и расходы.
Ведь в случае выделения долей детям после сделки купли-продажи вам, как минимум придется дополнительно оплатить 2000 рублей госпошлину за регистрацию права собственности.
А так же потратить время на составление Соглашения о выделении долей и посещения МФЦ.
Поэтому разумно сразу при покупке оформить общую долевую собственность. То есть включить детей в число собственников и определить размер их долей.
Оформления доли в квартире на детей — порядок действий, необходимые документы
Стать собственником недвижимости или ее доли ребенок может в нескольких случаях. Например, при покупке квартиры его родителями или другими родственниками, посредством дарения, передачи по наследству или при приватизации.
Зачем ребенку недвижимость?
Оформление недвижимости или ее доли на ребенка является обеспечением его жилой площадью в случае возникновения различных жизненных ситуаций, например, связанных с разводом родителей и разделом имущества между супругами. Собственность ребенка под это действие никак не попадает.
Однако при приобретении недвижимости и оформлении его на ребенка одним супругом, согласие второго является обязательным.
Как оформить долю в квартире на ребенка?
При приватизации жилого помещения все зарегистрированные на ней лица имеют одинаковые права, в том числе и дети. После проведения процедуры собственникам выдается постановление с указанием всех участвующих в ней граждан, а на его основании – свидетельство о собственности.
Родитель имеет возможность отказаться от приватизации в пользу своего несовершеннолетнего ребенка, но сам он не может отказаться от полагающейся доли, подлежащей приватизации.
При заключении договора купли-продажи в него можно внести данные ребенка как собственника. За лиц, не достигших возраста 14 лет, подписи ставят его законные представители.
Примечание! После оформления сделки составляется акт приема-передачи недвижимости, а по завершении регистрации всех необходимых документов выдается свидетельство о собственности с указанием всех владельцев долей, в том числе несовершеннолетнего.
Порядок действий
Чтобы оформить свою долю недвижимости на ребенка, наиболее простым способом будет составление договора дарения с согласованием условий и заверение его нотариально.
Как правило, договор дарения содержит следующую информацию:
- место и дата составления;
- данные дарителя и одаряемого (ФИО, паспортные данные);
- адрес недвижимости;
- кадастровый или условный номер;
- указание оснований, по которым даритель владеет недвижимостью;
- данные свидетельства о регистрации права дарителя;
- указание на наличие или отсутствие ограничений и обременений;
- указание на нахождение недвижимости в состоянии, отвечающему функциональному назначению;
- точное описание доли;
- согласование сторон вопросов, связанных с уплатой налогов, расчетам по коммунальным услугам;
- нормы гражданского кодекса, регулирующих данную сделку;
- заявление сторон о том, что на момент заключения договора они не лишены дееспособности;
- количество экземпляров договора;
- подписи дарителя и одаряемого.
Необходимые документы
Перед заключением договора дарения необходимо собрать следующий объем документов:
- свидетельство о рождении ребенка;
- документ, подтверждающий право собственности владельца;
- кадастровый паспорт;
- справка из БТИ об оценочной стоимости недвижимости;
- заявление дарителя;
- выписка из домовой книги;
- справка о составе семьи дарителя.
Регистрация
Так как переход права собственности в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, гражданин, обратившийся к нотариусу, или сам нотариус, удостоверивший сделку, должен обратиться с заявлением в Росреестр или его территориальный орган.
Дарителем может быть как родственник ребенка, так и любое другое лицо, не состоящее с ним в родственной связи.
Когда ребенок сможет распоряжаться имуществом?
Самостоятельно распоряжаться собственной недвижимостью или долей недвижимости гражданин имеет право только после приобретения полной правоспособности, т.е. по достижении 18-летнего возраста.
Хоть у права собственности нет возрастных ограничений, до 14 лет в интересах ребенка действуют родители либо другой законный представитель.
Однако стоит помнить, что любые действия с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, осуществляются только под контролем и с разрешения органов опеки и попечительства.
Это может стать помехой и для улучшения жилищных условий, поскольку значительно усложняет процесс продажи или обмена жилплощади.
Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка
- без соглашения органов опеки недвижимость, находящуюся в собственности несовершеннолетнего, невозможно продать или обменять, но можно сдавать в аренду в пользу семейного бюджета;
- контроль органов опеки и попечительства также исключают какие-либо действия, связанные с мошенничеством;
- на имущество несовершеннолетнего, в том числе недвижимость, не может быть наложен арест, а также на него не может быть обращено взыскание.
Невозможность осуществления каких-либо действий с недвижимостью, пожалуй, можно отнести к единственному недостатку оформления ее на несовершеннолетнего.
Продать или обменять такое имущество возможно только при гарантированном предоставлении ребенку иной, не уступающей по метражу и характеристикам, жилплощади.
Стоит быть крайне внимательными также при покупке жилья, собственником доли которой является несовершеннолетний, так как такое приобретение связано с определенными рисками.
Отметим! В данном случае предъявления продавцом разрешения органов опеки на продажу недостаточно, так как выдается оно только в случае одновременного приобретения ими другого жилья. Следовательно, покупателю необходимо убедиться и в наличии полного второго пакета документов на приобретаемое жилье.
Программа материнский капитал
Лица, желающие приобрести жилое помещение с использованием материнского капитала, или использовать его для погашения платежей по рассрочке или ипотеке, обязаны в течение 6 месяцев после покупки или внесения последнего платежа оформить данное жилье в общую собственность всех членов семьи, в том числе детей, и выделить доли каждого. Это нотариально заверенное обязательство необходимо предоставить в пенсионный фонд.
Отметим! В случае смерти родителя каждый его несовершеннолетний ребенок, рожденный или усыновленный, вправе рассчитывать на обязательную долю наследования недвижимости. Данный факт гарантирован даже в том случае, если в завещании указаны иные лица.
Источник: pravonaslednik.ru