Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса. Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие. Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.
Street retail в классической «сталинке»
Как выбрать помещение?
Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.
Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.
Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств. Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно. Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.
Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль). Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений). Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.
Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?
Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.
Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам. В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния. Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами. Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.
Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории. На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам. Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.
Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов
Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?
В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.
Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду. Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев. Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.
Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?
Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации. Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений. Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.
Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен
Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?
Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции. В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них. Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции. Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.
Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся. Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения. К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.
Как быть после покупки?
Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к. выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов. С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).
Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход. Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа. В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Автор статьи: Марина Самохвалова
Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости
Источник: retail-realty.ru
Как выбрать помещение для бизнеса
Выбор помещения для бизнеса – ключевой фактор, от которого зависит успешное развитие и продвижение всего проекта. Посетители выбирают магазины, рестораны, кафе, бары по таким параметрам: узнаваемости марки, отзывам, репутации, качеству предоставляемых товаров или услуг, удобству расположения.
Прежде, чем купить или взять в аренду помещение под кафе, магазин или бар учитывается специфика заведения.
Главная / Блог / Как выбрать помещение для бизнеса
Правильно подобранное место и помещение – это
залог успешного функционирования бизнеса;
постоянный поток клиентов;
отличная маркетинговая стратегия;
соответствие техническим требованиям;
масштабный формат торговли;
минимальные затраты на рекламу.
Если возникают трудности с выбором, стоит обратиться к профессионалам, которые помогут найти помещение для бизнеса в престижном месте. Подскажут верное решение, обеспечат круглосуточную поддержку, предоставят готовую рабочую стратегию.
Компания «Пивной двор» – эксперт в области пивного бизнеса. Мы имеем 97 прибыльных салонов разливного пива в 16 городах, 12 из них успешно работают по франшизе. Рассмотрим на примере пивного магазина, бара, как арендовать помещение для бизнеса.
Аренда помещения под бар – как и что проверить
Перед подписанием соглашения внимательно изучается договор, документы на право собственности, чистота юридической сделки. Рекомендуется поговорить с соседями, узнать, что они думают о собственнике, кто раньше арендовал у него помещение, и по какой причине предыдущие арендаторы съехали.
Реальные отзывы в социальных сетях также помогают понять, какое мнение сложилось у потребителей об этой локации. Если вы покупаете бизнес по франшизе, то все будет значительно проще. Опытные специалисты компании-франчайзера расскажут как выбрать место для кафе, взять помещение под бар в аренду.
Любых ошибок и промахов можно избежать, используя сильный бренд, и внедряя наработанные знания в успешном продвижении бизнеса.
Не забываем про конкурентов
Аренда или покупка помещения для бизнеса – дело серьезное и к нему надо подойти со всей ответственностью. Вряд ли ваш бар будет процветать, если мешают конкуренты или вокруг еще с десяток пивбаров, открытых давно. Важно убедиться, работают ли в непосредственной близости заведения с подобной концепцией, низкая или высокая в локации проходимость.
Сделать это лучше, посетив лично заведение. Понаблюдать, сколько посетителей находятся, что они заказывают, долго ли задерживаются. Можно проверить проходимость следующим образом: зайти в бар утром, заказать что-то, взять чек, посмотреть номер. А потом зайти вечером, сделать заказ, также посмотреть номер чека.
Так вы сможете узнать практически точное количество посетителей бара или кафе за день. Не лишним будет пообщаться с персоналом, например, с барменом, в процессе непринужденной беседы, задавая наводящие вопросы для получения необходимой информации.
Что необходимо учитывать при выборе места для бизнеса
Прежде всего, важно проведение предварительного анализа: что на самом деле необходимо, а без чего можно обойтись.
Как выбрать помещение для бизнеса – важные критерии отбора:
Факторов выбора немало. Новичку сложно разобраться во всех нюансах, определиться, какой вариант лучше – аренда или покупка помещения для бизнеса.
Покупка франшизы избавит от всех проблем. Наши профессионалы подберут место по всем показателям. Мы помогаем своим франчайзи, делаем подбор помещения с учетом специфики бизнеса, своего собственного огромного опыта и всех наработок.
Источник: franshiza-stopkran.ru
Как выбрать помещение под кафе, магазин, салон, чтобы к вам зашло больше покупателей
На этапе старта бизнеса каждый собственник сталкивается с вопросом выбора удачного помещения. О том, на что обратить внимание и какие хитрости использовать, чтобы клиентов было больше, рассказывает Галина Ермоленко, арт-директор студии дизайна и декора интерьеров Loft Design .
— Существует американское правило трех «L»: что самое важное в новом предприятии. Эти три «L» — «Location, location для стрит-ритейла — остановки, бизнес-центры и крупные объекты поблизости. И ответьте на вопросы:
Как найти помещение для бизнеса?
КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ДЛЯ БИЗНЕСА И КАК ВЕРНУТЬ КЛИЕНТА? СОВЕТЫ ОТ АЛЕКСЕЯ ЛОКОНЦЕВА
а) Совпадает ли частично их аудитория с вашей?
б) Придется ли ваша услуга ко времени? (Если цель человека — посмотреть фильм, он не будет совершать дорогостоящие покупки, даже если он из вашей ЦА).
- Поток людей проходит непосредственно возле вас или рядом? Помните, что в шаге от шумной оживленной улицы могут быть тупиковые и непроходимые места. Привлечь туда потенциальных клиентов будет достаточно сложно.
- Сделайте реальные замеры потока людей в разное время суток и недели — час пик, день, вечер, выходной день. Это можно сделать с помощью специального счетчика посетителей или вручную, установив на смартфон любое приложение-счетчик.
- Если рядом есть конкуренты, купите у них что-нибудь незначительное утром, сразу после открытия, и перед закрытием — по разнице в номерах чека можно определить, сколько покупателей было за день. А по среднему чеку в вашей нише посчитать приблизительную выручку за день.
- Узнайте, почему это помещение пустует: кто здесь был до вас, почему съехал, как часто меняются арендаторы? Законы бизнеса, кармы и невезения гласят: есть места, где не клеится ни у кого.
Оцениваем помещение вовремя
Еще одна частая ошибка начинающих предпринимателей — приходить за точной сметой работ по дизайну, ремонту и декору помещения уже после подписания договора аренды. Во-первых, ремонт может обойтись вам дороже, чем вы рассчитывали, во-вторых, в этом помещении, например, вообще невозможно сделать то, что вы распланировали.
Что делать:
- После того как вы нашли помещение, которое нравится, оцените его техническое и декоративное состояние с дизайнером
- Потратьте пару дней на согласование примерного дизайна, перечня ремонтных работ и их стоимости. Это вам все равно понадобится, лучше это сделать до принятия окончательного решения, а не после
- Сравните полученный бюджет с планируемым. Если вас все устраивает, смело подписывайте договор аренды. Если нет — полученная смета пригодится вам и в новом помещении.
Маленькие хитрости
Не забывайте о хитростях психологии. К примеру, в магазинах ТЦ никогда не делают порогов, а вход стараются сделать максимально прозрачным и открытым, побуждая людей войти. Мрачные входы, длинные коридоры и закрытые двери отталкивают посетителей.
Если у вас есть выбор, старайтесь выбрать помещения по правую сторону от входа в ТЦ, т.к. войдя человек в первую очередь поворачивает голову вправо.
А надписи и самую важную информацию размещайте на уровне глаз.
И напоследок — никогда не бойтесь рисковать. Риск — очень хорошая штука. Особенно если вы все заранее предусмотрели.
И не забудьте подписаться на наш telegram-канал и на наш канал в Дзене.
- Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы быть заполненным завтра
- Небанальный офис: как ZROBYM architects обустроили свой «дом» в Троицком предместье
Источник: probusiness.io