Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
Как особый вид правоотношения, долевое участие в строительстве сравнительно недавно появилось и стало активно использоваться хозяйствующими субъектами в строительном бизнесе Калининграда и России в целом. Юридическая природа данных правоотношений трактовалась весьма неоднозначно не только самими строительными организациями, но и зачастую органами государственной власти и даже судебными органами. В связи с этим, интересы обычных граждан, вступающих в данные правоотношения, то есть, иначе говоря, вкладывающих свои личные средства в строительство многоквартирного дома, были ничем не защищены.
Долевое участие в строительстве. Смысл долевого строительства для застройщиков. Евгений Лебедев
В настоящее время в целях урегулирования данных правоотношений принят и вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В целом закон направлен на установление юридических гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также на реализацию механизма правового регулирования данных отношений.
По закону объект долевого строительства- жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании закона, предметом договора участия в долевом строительстве являются обязательства застройщика в предусмотренный в договоре срок построить (создать) объект недвижимости. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Закон перечислил такие существенные условия договора участия в долевом строительстве как:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Новые правила долевого строительства
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным.
Эти условия данного вида договора являются обязательными. Вместе с тем, необходимо самым тщательным образом юридически оценивать и дополнительные условия, изложенные, как правило, в форме пояснений и оговорок.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования (квартиры, квартир) относительно определенной договором. В связи с этим в договоре целесообразно установить, что окончательная стоимость 1 кв.м. жилья будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. Участник долевого строительства вправе потребовать предъявления ему технико-экономического обоснования, документального подтверждения данного обстоятельства.
Необходимо обратить внимание, что частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
После ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик должен передать дольщику объект недвижимости (квартиру) по передаточному акту, где определенно указываются следующие данные: адрес дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры, состояние расчетов по договору, отсутствие (наличие) взаимных претензий. К Акту должны прилагаться документы БТИ (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план).
Важное изменение в полномочиях застройщика– это его право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации– нового документа и государственной регистрации права застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
Градостроительный кодекс РФ в п.12 ст.48 Архитектурно-строительное проектирование определяет, что входит в состав проектной документации объектов капитального строительства. Объем сведений, включенных в проектную декларацию, превышает объем состав документов, входящих в проектную документацию. При этом застройщик должен будет нести дополнительные обязательства по опубликованию проектной декларации, по рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Однако, несмотря на то, что законодателем были предприняты существенные меры по урегулированию вопроса о долевом участии в строительстве, немало людей попало под влияние мошенников.
Таким образом, участникам долевого строительства, помимо изучения существенных условий договора участия в долевом строительстве необходимо обратить внимание на следующие основные документы, которые подтверждают возникновение гражданско-правовых отношений по строительству конкретного дома:
— Постановление Мэра г. Калининграда (либо главы органа местного самоуправления), устанавливающее право застройщика осуществить строительство дома на определенном земельном участке (строительной площадке) с присвоением строительного адреса (номер домовладения). В постановлении также определяются заказчик, генподрядчик, порядок проведения проектно-изыскательских работ, оформления земельного участка, который до издания постановления подлежит резервированию, устанавливается распределение долей в будущем объекте недвижимости (жилом доме);
— Договор аренды земельного участка под застройку (для строительства дома) и последующую эксплуатацию дома;
— Договоры генерального подряда, подряда, субподряда.
Также желательно убедиться в наличии утвержденной проектно-сметной документации по строительству.
Эти документы являются достаточной правовой предпосылкой для участия дольщика (инвестора- будущего собственника квартиры) в инвестиционном процессе по строительству дома (созданию нового объекта недвижимости) на основании договора на долевое участие в строительстве жилья.
Как видно из вышеизложенного участник долевого строительства должен обратиться к специалисту до заключения договора на долевое участие. Только в этом случае помощь (консультации, юридическое заключение) может быть эффективной. Хотя обращение за юридической помощью даже после заключения договора может принести положительный результат, поскольку существует возможность инициировать внесение изменений (дополнений) в договор, так как платежи по строительству, как правило, предусматривают этапность и застройщик может пойти на принятие этих изменений (дополнений).
Следует отметить, что заключение договора на долевое участие в строительстве жилья возможно только до государственной приемки жилого дома и ввода его в эксплуатацию. Поэтому, если эти акты утверждены договор долевого участия не может быть заключен.
Источник: www.newkaliningrad.ru
Алгоритм государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
Большинство приобретателей недвижимости знают, что после покупки квартиры договор на ее приобретение необходимо регистрировать в специальном органе. Но мало кто знает, что и договор участия в долевом строительстве также нужно регистрировать, без этого он не будет иметь юридической силы.
Такое требование предъявляется к договорам, составленным после 1 апреля 2005 года. Договоры, заключенные до этого срока, обязательно регистрации не подлежат.
Такое положение определено Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, который часто называют просто «Законом о долевом строительстве».
Данная мера направлена на защиту интересов долевщиков, которых могут обмануть застройщики.
Где и на каком основании регистрировать договор
Договор участия в долевом строительстве необходимо регистрировать по той простой причине, что только после регистрации он приобретает силу юридического документа. Следовательно, если договор зарегистрирован, а застройщик нарушил какие-то условия соглашения, можно потребовать исполнения обязательств через суд.
Если же он не зарегистрирован, то сделки фактически не было. Даже если дольщик перевел застройщику все деньги за возведение квартиры в новостройке, тот вполне может уклониться от исполнения своих обязательств. Оформление права собственности на квартиру в новостройке — тоже важный вопрос.
Обычно регистрацию договора осуществляет застройщик, но это может сделать и покупатель.
Следует учесть несколько ключевых моментов:
- договор должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно;
- в договоре должны стоять подписи всех заинтересованных сторон;
- регистрируется именно сам договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор;
- регистрация происходит по месту нахождения объекта;
- действие договора начинается с момента его регистрации.
Регистрировать документ следует в Росреестре.
Законом установлен крайний срок проведения данной процедуры – 18 дней.
Все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.
Какие документы необходимо подготовить
Для регистрации договора участнику долевого строительства понадобятся два пакета документов. Одни он готовит самостоятельно, а второй должен быть предоставлен юридическим отделом застройщика.
В первый пакет входят следующие документы:
- заявление на госрегистрацию;
- сам договор со всеми приложениями;
- договор залога (если привлекаются кредитные средства);
- паспорта покупателей и доверенности (при наличии);
- согласие супруга на совершение сделки или справка от нотариуса об отсутствии брачных отношений;
- квитанция об уплате госпошлины (для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 4000 рублей).
В пакет документов, подготавливаемых застройщиком, входят:
- свидетельство о регистрации юридического лица и другие учредительные документы;
- разрешение на строительство;
- договор аренды или покупки земельного участка, на котором будет стоять дом;
- проектная документация, в которой указано точное месторасположение объекта недвижимости, его характеристики и т.д.
Важный момент: если документы на регистрацию сдает покупатель, то заявление пишет он и госпошлину оплачивает также он, застройщику делать этого не надо. Если, напротив, оформление договора производит застройщик, то все расходы оплачивает он, а также собирает документы тоже он.
Алгоритм регистрации договора долевого участия
Договор регистрируется в Росреестре. Для этого обеим сторонам необходимо подойти к специалисту службы в оговоренное время и предоставить все нужные документы с копиями.
Если кто-то из покупателей подойти не сможет, то он может оформить доверенность на другого покупателя или даже на представителя застройщика, который в таком случае самостоятельно проведет всю процедуру.
Копии документов должны быть заверены нотариусом или лично сдающим после сверки регистратором их с оригиналами.
Договор долевого участия обычно подписывается в момент сдачи документов.
Также можно принести уже подписанный договор, если покупатель не смог явиться.
В процессе приема документации регистратор выдает расписку, в которой дан список всех принятых бумаг с указанием их качества – копия или оригинал. Паспорта не сдаются, они должны быть возвращены. Все остальные документы обычно изымаются.
Где взять выписку из домовой книги — вы узнаете в нашем материале.
Почему проверка квартиры обязательна перед ее приобретением вы узнаете в материале нашей статьи.
Что такое рента? И может ли она быть пожизненная если это рента квартиры? В нашем материале по https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/pozhiznennaja-renta.html ссылке вы узнаете ответы на этот вопрос.
Полученную расписку необходимо сохранить, так как только при ее предъявлении покупателю выдадут все нужные документы. При их получении нужно внимательно свериться с распиской — вернуть должны всё, за исключением одного экземпляра договора, который остается в Росреестре.
Кроме того, на полученном документе должны быть проставлены все отметки, свидетельствующие о завершении регистрации.
Источник: zakonometr.ru
Как вступить в долевое строительство в 2022 году
В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство – привлечение строительной либо инвестиционной компанией средств граждан для строительства объектов недвижимости.
Участниками долевого строительства выступают граждане либо юридические лица и застройщик (юридическое лицо).
Различают следующие виды долевого строительства:
- путем подписания договора долевого участия;
- путем выпуска облигаций, которые закрепляют право получения жилых помещений;
- путем создания жилищно-строительных кооперативов.
Законодательно также закреплены основные требования к застройщику. К ним относятся:
- наличие проектной документации;
- размер собственных средств застройщика должен превышать 10 % от общей планируемой стоимости строительства;
- отсутствие действующих кредитов;
- не находится в процессе ликвидации;
- отсутствие судебных решений;
- отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
- отсутствие долгов по налогам и сборам и пр.
Необходимо отметить, что ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет застройщик.
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.
Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:
- объект долевого строительства, который будет передан лицу после введения дома в эксплуатацию, а также его план (чертеж, схема, прочее);
- сроки передачи;
- стоимость объекта и порядок оплаты;
- гарантийный срок;
При этом все риски, связанные со строительством, берет на себя застройщик.
Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.
Как вступить в долевое строительство
Участниками долевого строительства выступают застройщики, а также «дольщики». Дольщикам могут быть как юридические лица, так и граждане.
Дольщики согласно действующего законодательства фактически покупают жилье по предоплате. При этом они инвестируют строительство многоквартирных домов в форме капитальных вкладов, что гарантирует передачу им в собственность жилья.
Для дольщиков данная схема покупки жилья имеет ряд положительных сторон, таких как:
- стоимость жилья гораздо ниже рыночной;
- поэтапная оплата за жилье;
- улучшенное жилье в невострое.
Однако есть риск стать жертвой мошеннической схемы.
Каждый из нас может стать участником при наличии определенной суммы денежных средств. Для того, чтобы стать участником долевого строительства необходимо:
Шаг 1. Определиться с компанией, а именно ознакомиться с ее деятельностью, проверить наличие завершённых объектов.
Шаг 2. Ознакомиться с предоставленной документацией о застройщике (лицензии; информация об учредителях, проектная документация, прочее).
Шаг 3. Ознакомиться с проектом договора.
Шаг 4. Заключить договора о долевом участии.
Шаг 5. Оплатить финансовые обязательства по договору.
Обязательно наличие подписанного Акта оплаты по договору. Так как в случае возникновения спорных ситуациях данный Акт будет официальным подтверждением выполнения своих обязательств перед застройщиком.
В случае смерти участника долевого строительства все его права и обязанности по договору передаются наследникам. Застройщик не имеет законных оснований отказать наследникам во вступлении в договор долевого участия.
Риски для дольщиков
Перед вложением средств при долевом строительстве дольщикам необходимо оценить все риски. Существует ряд факторов, в связи с которыми дольщик может не получить свое имущество:
- недострой дома;
- затягивание сроков строительства;
- банкротство застройщика;
- отказ ввести дом в эксплуатацию.
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, необходимо тщательно проверить всю информацию и документацию о застройщике.
Рассмотрим следующие схемы мошенничества:
Схема 1. Перед заключением договора, необходимо тщательно ознакомится с его проектом. Иногда застройщик включают в договор пункт, согласно которого дольщику необходимо провести доплату за каждый дополнительный метр. По факту завершения строительства и введения в эксплуатацию дома, БТИ производят замеры передаваемого объекта.
Изначально по проекту площадь составляла 70 кв.метра, а фактически передали 73 кв.м. Таким образом дольщику необходимо внести доплату за 3 кв.м.
Схема 2. Под каждый объект строительства регистрируется новое юридическое лицо, но при этом используется известный бренд. Фактически это подставная компания для заключения договора долевого участия. При этом нужно быть предельно внимательным к стороне-застройщику, указанному непосредственно в договоре. В случае выявления каких-либо нарушений, таких как затягивание сроков либо наличие дефектов передаваемого объекта, ответственность будут нести подставные компании.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства
Законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закреплены гарантии защиты прав и законных интересов граждан, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов. Для достижения этой цели был создан Фонд, основными функциями которого являются:
- формирование и учет компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков;
- выплата средств гражданам в виде компенсации в случае банкротства застройщика;
- финансирование завершения строительства объектов.
Застройщик обязан делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от цены, указанной в каждом договоре долевого участия. Застройщик вносит эти средства не менее чем за три дня до государственной регистрации договора.
В случае если сделка отменена по каким-либо причинам, денежные средства возвращаются застройщику по его же требованию.
Выплата возмещения дольщикам происходит в случае наличия следующих факторов:
- застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд;
- застройщик признан банкротом на основании решения арбитражного суда.
Сумма компенсации выплачивается в размере уплаченной цены по договору долевого участия, но не более предельной суммы возмещения.
Предельная сумма возмещения = Общая площадь * средняя рыночная стоимость квадратного метра
Необходимо помнить, если гражданин приобрел у другого юридического лица право требования по договору долевого строительства, то данное лицо не имеет права на компенсацию по данному договору.
Источник: 1000meters.ru