Не так давно в судебной практике состоялся прецедент, который весьма удивил владельцев долей в недвижимости. Верховный суд запретил собственнику мизерной доли воспользоваться своим правом на проживание в спорной квартире. Об этом рассказала «Российская газета».
В суде Московской области рассматривался спор относительно небольшой однокомнатной квартиры. Истица – собственница одной сороковой доли квартиры. Ответчиком выступила женщина, в чьей собственности находится одна вторая доля. Владелица наименьшей доли пожелала воспользоваться своим правом на проживание и вселиться в квартиру. И местный, и областной суд встали на ее сторону.
Однако Верховный суд усмотрел в действиях истицы злоупотребление правом. Аргументами в пользу ответчицы стали следующие факты: во-первых, истица зарегистрировалась в квартире сравнительно недавно, в то время как ответчица жила в ней давно. Во-вторых, в пересчете на квадратные метры доля истицы составила 0,5 кв. м, выделить которые в натуре не представляется возможным. В свое время истица и ее сын, также владелец небольшой доли, уже обращались к мировому судьбе с просьбой определить порядок пользования жильем. Однако им было отказано по причине мизерности доли.
Вселение собственника доли в квартиру
Истица в своем требовании ссылалась на статью 30 Жилищного кодекса, согласно которой она, как один из собственников помещения, «обладает правом владения, пользования и распоряжения помещением». Однако Верховный суд пояснил, ссылаясь также на Жилищный кодекс, что объектом жилищных прав является жилое помещение.
А это, согласно статье 16 Жилищного кодекса: дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Учитывая, что в спорной квартире четыре собственника, распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников (247-я статья Гражданского кодекса).
Но размер квартиры и размер доли истицы не представляют возможности выделить реальную площадь для проживания без ущемления прав собственника, чья доля самая большая. И таковое решение мирового судьи уже имелось на руках у истицы. Поэтому Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел перерешать дело. Московский областной суд в итоге отказал истице.
Комментарий генерального директора агентства «Юридический партнер» (г. Новокузнецк) Дмитрия Максакова:
В данной истории много «белых» пятен. Главные вопросы – это возраст сына истицы (так как суды всегда стараются встать на сторону ребенка и защищают в первую очередь его интересы), каким образом во владении истицы оказалась столь мизерная доля и единственное ли это жилье у истицы. Судя по решению Верховного суда, ответы на эти вопросы были даны не в ее пользу.
Хотя, безусловно, права истицы были нарушены. Раз она владеет долей недвижимости, она имеет право пользоваться данной жилплощадью. Образовалась, как мы говорим, коллизия прав – любое из решений суда нарушает интересы какой-либо из сторон. Верховный суд является конечной инстанцией, и обжаловать его вердикт уже не получится. Как мы видим, последнюю кассационную инстанцию Верховного суда стороны уже прошли.
1/2 доля в Квартире. Ютубконсультация
Если смотреть с точки зрения ответчицы, то теперь она может подать ответный иск с требованием о принудительной продаже мизерной доли истицы. И прецедент, когда суд выносил подобное решение, в российской практике уже встречался.
К сожалению, закон не ограничивает минимальную величину возможной доли в недвижимости. Она может быть хоть десятой, хоть сотой, — Россреестр выдаст свидетельство о праве собственности, вне зависимости от величины доли. Этим пользуются так называемые черные риэлторы, вселяя асоциальные личности в долевые квартиры и тем самым вынуждая людей идти в суды за защитой своей недвижимости и своих интересов.
В долевых спорах первым шагом является определение порядка пользования жильем – кому какая часть недвижимости принадлежит. В результате доли выделяются «в натуре» — у каждого из собственников на руках оказывается свидетельство, где четко прописано, сколькими метрами он обладает.
Впрочем, суды вряд ли смогут принять решение о принудительном выселении собственников доли, даже если они ведут асоциальный образ жизни. В моей практике был единственный случай, когда жильца принудительно выселили из квартиры: муж в пользу детей добился выселения из квартиры своей бывшей жены, которая вела асоциальный образ жизни и была лишена родительских прав. Однако тогда вопрос касался муниципального жилья. И в качестве собственника выступало государство, которое воспользовалось своим правом предъявлять к квартиросъемщикам ряд требований.
Стоит добавить, что квартир, находящихся в долевой собственности, намного больше, чем квартир, которые принадлежат кому-либо единолично. Сделки с такими квартирами ничем не отличаются от остальных. Покупателям я бы посоветовал внимательно подсчитать, совпадает ли общая сумма долей с метражом квартиры, указанном в плане БТИ. Иначе придется вызывать оценщика из БТИ и заново оформлять документы на квартиру, и обязательно внимательно изучайте договор купли-продажи.
Источник: variant-nk.ru
Вселение в помещение участника долевой собственности
Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него
Жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ).
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
По настоящему делу судом было установлено, что спорное жилое помещение является однокомнатной квартирой общей площадью 37,4 кв. метра (жилая площадь — 20 кв. метров), где истцу Крайновой И.В. принадлежит 1/40 доли в праве собственности на квартиру, Смирнову В.С. — 1/40 доли, Снежкову А.М. — 1/4 доли, Басаку А.Б. — 4/20 доли и ответчику Шарыгиной Л.Н. — 1/2 доли в праве собственности на квартиру.
В данном случае при наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности. Однако судом положения ст. 247 ГК РФ к спорным отношениям сторон применены не были.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как следует из материалов дела, в связи с тем, что соглашение между всеми собственниками спорной однокомнатной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью квартиры не достигнуто, Крайнова И.В. и Смирнов В.С. обратились в мировой суд с иском к Шарыгиной Л.Н. об определении порядка пользования жилым помещением. Решением мирового судьи судебного участка 47 Железнодорожного судебного района Московской области от 13 августа 2012 г. в удовлетворении данного иска было отказано ввиду невозможности выделения в пользование каждому из сособственников квартиры изолированной части жилого помещения (л.д. 23).
Однако суд не учел данные обстоятельства при разрешении исковых требований Крайновой И.В. к Шарыгиной Л.Н. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передать дубликат ключа от жилого помещения.
При вынесении решения об удовлетворении иска Крайновой И.В. суд не принял во внимание, что на принадлежащую Крайновой И.В. долю в праве общей собственности на квартиру (1/40 доли) приходится 0,5 кв. метра жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений, 1/40 доли выделить в натуре невозможно, соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире.
Между тем возникшие правоотношения между участниками долевой собственности (Крайновой И.В. и Шарыгиной Л.Н.) по поводу объекта собственности (жилого помещения — однокомнатной квартиры) свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав Шарыгиной Л.Н.
Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.
При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.
Поскольку решением мирового судьи судебного участка 47 Железнодорожного судебного района Московской области от 13 августа 2012 г. в удовлетворении иска Крайновой И.В. и Смирнова В.С. к Шарыгиной Л.Н. об определении порядка пользования спорным жилым помещением было отказано, то у суда не было оснований для удовлетворения иска Крайновой И.В. (как собственника 1/40 доли) к Шарыгиной Л.Н. (собственнику 1/2 доли) о вселении в жилое помещение.
Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.
Судебная коллегия находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что вселение Крайновой И.В. в спорное жилое помещение приведет к существенному нарушению принадлежащих Шарыгиной Л.Н. прав как сособственника спорной квартиры, проживающего в ней, и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной (Шарыгиной Л.Н. принадлежит 1/2 доли) по сравнению с долей истца (1/40 доли), в то время как спорная квартира не являлась и не является местом жительства Крайновой И.В., которая приобрела право собственности на долю в квартире на основании договора дарения от 01 февраля 2012 г., несмотря на то, что предыдущими собственниками долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру порядок пользования данной квартирой определен не был, жилого помещения в спорной квартире, соответствующего их долям, в натуре не выделялось, о чем Крайновой И.В. было известно.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия истца Крайновой И.В. по предъявлению иска о вселении в жилое помещение как злоупотребление правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика Шарыгиной Л.Н. (собственника 1/2 доли спорного жилого помещения).
Исходя из изложенного вынесенные по данному делу судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций Судебная коллегия признает незаконными. Они вынесены с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Шарыгиной Л.Н., что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены.
По материалам Определения Верховного Суда РФ от от 3 декабря 2013 г. № 4-КГ13-32
Источник: sokolovlaw.ru