Как воспрепятствовать продаже доли в квартире

Российское правительство борется с проблемой «резиновых квартир». Для этого 1 сентября 2022 года ввели запрет на микродоли (ФЗ № 310). Поэтому если вы решили продать свои пять квадратов, столкнетесь с трудностями. В статье рассказали, какие способы продажи микродоли существуют.

Что такое микродоля?

Микродоли — маленькие части квартиры или дома, которые принадлежат нескольким лицам на правах общей собственности. Их размер может составлять десятую или даже сотую часть жилой площади.

Микродоли образуются в результате:

• деления жилплощади из-за наследования;
• раздела совместно нажитого имущества;
• покупки недвижимости с использованием материнского капитала.

Проблема микродолей возникла, когда собственники стали делить их на еще меньшие части для продажи. Люди покупали один квадрат жилплощади, чтобы получить прописку и причитающиеся к ней преимущества — например, место в детском саду. В результате в одной квартире регистрировались десятки людей.

Продажа доли в квартире – что нужно знать продавцу?

Параллельно процветала деятельность «черных риелторов». Они покупали микродолю, подселяли к собственникам асоциальных личностей и вынуждали первых продавать квартиру за бесценок.

1 сентября 2022 года правительство внесло поправки в Жилищный кодекс, чтобы предотвратить подобные ситуации. Теперь нельзя выделить в жилье долю менее 6 кв. м, а также продать ее. Исключения — случаи приватизации, наследования, использования материнского капитала.

Способы продажи микродоли

Жилищный кодекс не запрещает владеть микродолей менее 6 кв. м, однако продать ее будет непросто. Есть три законных способа.

Продажа доли другим собственникам

Вы можете продать микродолю совладельцу квартиры. Главное, чтобы в результате сделки размер его доли составил не менее 6 кв. м.

Продажа нескольких долей одновременно

Другой способ — объединиться с другими собственниками.

Предположим, что брат отказался от предложения и тоже решил продать микродолю. Чтобы обойти законодательное ограничение, вы объединились и предложили стороннему покупателю 9 кв. м. Претензий к такой сделке у контролирующих органов не будет.

Получение компенсации через суд

Если другие собственники не хотят покупать микродолю или объединяться для продажи, остается последний вариант — подача судебного иска. Судья признает долю в недвижимости незначительной и обяжет других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.

Продажа микродоли: пошаговая инструкция

Наиболее простой вариант — сделка не с посторонним покупателем, а с другим совладельцем недвижимости. Для продажи микродоли:

1. Проверьте, какая доля в квартире вам принадлежит. Для этого закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги или в МФЦ.
2. Предупредите других собственников о продаже. Отправьте им письменное извещение с указанием размера микродоли и ее стоимости.
3. Выберите одного покупателя из совладельцев.
4. Подготовьте пакет документов для совершения сделки: ваш паспорт и паспорт покупателя, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на микродолю — например свидетельство о праве на наследство.
5. Заключите договор купли-продажи. В нем укажите размер микродоли, общую площадь квартиры, цену продажи, список совладельцев и размер их долей.
6. Заверьте договор нотариально. Для этого предоставьте нотариусу документацию по сделке.
7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Документы в Росреестр направит нотариус. Вам нужно только заплатить госпошлину. Сделка будет зарегистрирована в течение трех дней.

Подробно о том, как оформить договор купли-продажи — читайте здесь.

КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ. Консультация юриста

Если вы совершаете сделку с посторонним человеком, сначала объедините свою микродолю с микродолей другого собственника. Для этого через портал Госуслуг или в МФЦ подайте заявление о переоформлении права на собственность, а затем получите выписку из ЕГРН о единоличном владении. Далее следуйте инструкции выше.

Источник: www.mbk.ru

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2023 году законным путем.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

• Скачать образец уведомления о продажи доли в квартире другому собственнику
• Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки доли в квартире

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

• об участниках с указанием паспортных данных;
• о цене;
• о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра
• Скачать образец бланка акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
• паспорта сторон сделки;
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
• оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

• не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
• не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник: nedexpert.ru

Собственник Продает Свою Долю в Квартире по Завышенной Цене

Могу ли я продать долю в квартире по цене, которая будет ниже предложенной ранее остальным собственникам

Павел: « Вопрос следующий: я являюсь собственником доли в квартире и хочу ее продать. Выкупить ее другим собственникам долей я уже предложил. Если по прошествии 30 дней я продам долю по цене ниже той, что была им предложена, будет ли это считаться правомерным?».

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей собственности третьему лицу все участники долевой собственности имеют преимущественное право на выкуп этой доли — на прочих равных условиях и по назначенной цене. Из этого следует, что желающий продать долю собственник должен оповестить всех других собственников о своем намерении продать долю постороннему лицу — сделать это он обязан в письменной форме, указав стоимость доли и иные условия продажи.

Это означает, что цена продажи доли в обязательном порядке должна быть указана в извещении, которое продавец направляет другим владельцам долей. Если в дальнейшем доля будет реализована по цене, которая отличается от предложенной в извещении в меньшую сторону, то право преимущественной покупки доли будет считаться нарушенным.

В случае нарушения указанного права у каждого из владельцев других долей есть право через суд потребовать перевести на него права и обязанности покупателя, сделать это он может в течение трех месяцев с даты продажи доли. Потенциально это несет в себе риски для нового владельца доли — его право собственности может быть оспорено. Хотят Продать Свои Доли в Квартире по Завышенной Цене.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ . Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд. Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены. Что Делать Если Завышают Цену на Долю в Квартире.

Принудительная «продажа» своей доли в квартире в судебном порядке – есть ли шансы?

Типовая ситуация – гражданин владеет долей в квартире, в которой он не проживает. Доля такова, что не дает возможности закрепить за собой в пользование отдельную комнату. Соответственно, экономическая ценность такой доли стремится к нулю – продать ее кому либо, кроме сособственников (живущих в квартире), практически невозможно. Но, сособственники выкупать долю не торопятся — либо цена не устраивает, либо в принципе (денег нет, да и зачем – и так ведь всей квартирой пользуются).

Собственно, вопрос – есть ли шансы взыскать в судебном порядке компенсацию за свою неликвидную долю в судебном порядке с других сособственников? На первый взгляд, ответ неутешителен. Несмотря на то, что аб.2 п.3 ст.252 ГК РФ дает право собственнику, выдел доли в натуре которого невозможен (а в абсолютном большинстве квартир в МКД такой выдел именно невозможен), потребовать выплаты стоимости своей доли, однако, «законодатель исходит из права выделяющегося собственника на выплату ему денежной компенсации в счет выделяемой доли, но не на обязанность других сособственников выкупа этой доли помимо их воли» (цитата из многочисленных апелляционных определений, в частности Свердловского областного суда). Вот так, право есть, а корреспондирующая ему обязанность отсутствует.

Недавно вышедший «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2023) подтверждает ранее уже сложившуюся судебную практику (п.2, Определение N 56-КГ20-10-К9): положения ст. 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника.

С другой стороны, ВС РФ указывает юридически значимые для дела обстоятельства, которые подлежат установлению судом. И эти обстоятельства не сводятся только лишь к выяснению волеизъявления сособственников-ответчиков. В частности, судам предлагается установить:

— незначительность доли выделяющегося собственника. Незначительность доли – это оценочный критерий, нормативов нет. В качестве критерия можно предложить следующий – размер доли недостаточен для выделения в пользования изолированного жилого помещения (комнаты).

— возможность пользования выделяющимся собственником спорным имуществом. Здесь предлагается выяснить, не препятствуют ли сособственники владению и пользованию данной долей, то есть имеет ли место злоупотребление правом с их стороны (ст.10 ГК РФ). В частности, заявлялся ли иск о вселении, есть ли доказательства препятствования в пользовании жилым помещением или его продаже и т.п. Если сособственники действительно препятствовали в пользовании (в том числе не давали показывать жилое помещение потенциальным покупателям доли) это можно и нужно доказать! Поскольку, установив злоупотребление правом (то есть в данном случае создание искусственных препятствий для владения/распоряжения своей долей) суд может возложить на сособственников обязанность выкупить долю.

— исследовать возражения других участников долевой собственности относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, в том числе установить, имеют ли они на это материальную возможность. То есть, суд должен подробно выяснить мотивы, по которым сособственники отказываются выкупить долю, простого «не хотим» здесь недостаточно. Также необходимо представить доказательства наличия у сособственников финансовой возможности для выкупа – наличие дорогостоящего имущества, размер официального дохода/пенсии и т.п. Опять же, просто заявить «денег нет/деньги есть» — мало, нужно это доказать.

Резюмируя: требование о выплате компенсации за долю в квартире может быть удовлетворено при условии, что истец (выделяющийся собственник), доля которого незначительна, докажет, что другие сособственники препятствуют ему во владении/пользовании/распоряжении своей долей и у них имеется финансовая возможность для выкупа этой доли («мы выкупить то можем, но не хотим, и тебе продать/пользоваться не дадим – сами будем»).

Экономический аргумент в стиле «а кому я еще продам 1/13 долю в 2-комнатной квартире общей площадью 43 кв.м.» на судей никакого впечатления не произведет.

Предъявлять такой иск нужно не в первую, а в последнюю очередь. Сначала нужно пробовать пользоваться/распоряжаться своей долей (иск о вселении, уведомление о продаже доли, объявления, поиск покупателей и т.п.) и только если все попытки (неоднократные и документально подтвержденные!) не дадут результата вследствие противодействия других сособственников, только тогда можно предъявить такой иск и иметь какие-то шансы на успех. Хочет Продать Долю в Квартире по Завышенной Цене.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Может ли собственник другой доли предложить мне по завышенной стоимости и я откажусь, а потом.

Цифра, по которой родственник предлагает вам выкупить долю, фиксируется документально (он должен послать вам уведомление с указанием стоимости). И, в случае, если сделка с другим покупателем проходит по цене ниже, вы можете ее оспорить. Вы, как второй собственник можете заявить, что нарушено ваше право преимущественной покупки. Вы хотя бы сообщите вашему родственнику, что он наживет себе проблем, может это его остановит?
Кстати, если до регистрации квартиры на нового владельца вы подадите заявление в суд, то на квартиру наложат арест и ваш родственник не сможет ее продать, точнее арестованную квартиру у него никто не купит — кому нужна головная боль?

Сообщение было изменено пользователем 23-08-2011 в 22:12Сообщение было изменено пользователем 23-08-2011 в 22:13

Источник: nasledstvo-darenie.ru