Как вносится аванс за квартиру перед покупкой

Бывает ситуация, когда покупатель не уверен, что квартиру не купит кто-то еще, предложив более высокую цену, пока он сам занят проверкой юридической чистоты будущей жилплощади. Для такой цели существует договор аванса, о котором многие лица, заключающие сделку купли-продажи самостоятельно, без помощи агентов по недвижимости, не знают или не имеют представления, как оформить все правильно.

Что означает аванс при покупке квартиры?

Аванс представляет собой предоплату, являющуюся своеобразным гарантом того, что продавец перестанет предлагать продаваемую жилплощадь другим лицам.

Как только он внесен и оформлен юридически, стороны могут спокойно готовиться к предстоящей сделке купли-продажи.

О том, что представляют собой аванс, задаток и залог и чем они различаются, мы писали тут.

Для чего он нужен?

Аванс выступает регулятором отношений продавца и покупателя, причем его работа осуществляется в обе стороны, так как он:

• обязует продавца прекратить поиски других потенциальных покупателей, а также «замораживает» цену на саму квартиру;
• обязует покупателя заключить договор купли-продажи.

Какими законами регулируется?

Упоминание аванса указано в п. 3 ст.380 ГК РФ. Сам аванс, без каких-либо дополнительных условий, специально не регулируется гражданским законодательством. Однако при появлении дополнительных факторов, его определение подпадает под критерий обеспечительного платежа (ст.381.1 ГК РФ).

Как оформить аванс при покупке квартиры и, где взять авансовое соглашение?

Авансовое соглашение заключается на основании ст. 429 ГК РФ, которая обеспечивает заключение сделки в будущем, так как аванс тоже является формой предварительного договора.

Как правильно оформить авансовый договор при купли-продажи недвижимости?

Как и любая форма предварительного договора, аванс оформляется на условиях основной сделки, то есть:

1. он осуществляется в письменной форме;
2. подписывается обеими сторонами.

Несоблюдение формы влечет признание соглашения ничтожным.

Необходимые бумаги

• Выписка из ЕГРН (чтобы убедиться, что продавец является собственником квартиры).
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект.
• Копии паспорта сторон (если договор заключается через агентство по недвижимости – сведения об агенте также понадобятся).
• Сведения о характеристиках недвижимости (технический паспорт).
• Справки об отсутствии обременений из ЕГРН.

Дополнительно покупатель может запросить сведения о том, что продавец не стоит на учете в ПНД (то есть, является дееспособным, вправе самостоятельно совершать сделку купли-продажи жилой площади), иные сведения, которые в дальнейшем могут помешать заключению основного договора.

Пошаговое заключение соглашения

1. Шапка договора. В ней стандартно содержится следующая информация:
2. наименование документа («Соглашение об авансе», «Предварительный авансовый договор купли-продажи» и т.д.);
3. место заключения;
4. дата;
5. паспортные данные о сторонах сделки и агенте по недвижимости (если купля-продажа осуществляется через него).
6. Сведения об объекте недвижимости. В данном пункте указываются:
7. наименование (в данном случае – квартира) объекта;
8. адрес, по которому он расположен;
9. цена, которую назначил продавец.
10. Данные о будущем собственнике (покупатель или несколько покупателей). Здесь нужно всего лишь указать ФИО покупателя или того, в чью пользу будет оформлена собственность.
11. Характеристика продаваемого объекта. Необходимо указать:
12. общую площадь квартиры;
13. отдельно кухни;
14. жилой зоны.

• ФИО собственника;
• правоустанавливающие документы на объект (достаточно указать реквизиты).

• свидетельства об отсутствии обременений;
• информация о лицах, зарегистрированных в квартире;
• подтверждение отсутствия незаконной перепланировки (технический паспорт);
• справка из администрации МО о том, что здание не подлежит сносу или реконструкции;
• подтверждение достоверности документов на квартиру.

• предоставить продавцу все необходимые документы для предварительного договора и, непосредственно, сделки купли-продажи в указанный в соглашении срок;
• сообщить продавцу сведения, которые могут помешать заключить договор;
• не совершать перепланировку или вносить какие-либо изменения в саму квартиру;
• совершить все платежи за коммунальные услуги и расплатиться по всем долгам за квартиру до того, как договор купли-продажи будет заключен;
• расторгнуть все договоры, связанные с наймом жилого помещения или аренды.

• невозможность исполнения обязательств по независимым от сторон обстоятельствам;
• утрата продавцом права собственности;
• обнаружение 3 лиц с правом собственности;
• утрата одним из собственников дееспособности или ее ограничение;
• иные обстоятельства, которые устанавливают сами стороны.

• дата совершения сделки;
• точное время;
• точный адрес.

• способ расчета аванса;
• форма договора (простая письменная или с нотариальным заверением).

• Скачать бланк предварительного договора с авансом при купле-продаже квартиры
• Скачать образец предварительного договора с авансом при купле-продаже квартиры

Кроме того, необходимо сделать указание о том, что соглашение подписано в двух экземплярах.

Как безопасно занести аванс за квартиру в агентство недвижимости. Подробный разбор важных моментов.

Разрешено ли не составлять предварительный документ?

Такая возможность действительно имеется. Стороны прописывают в самом договоре купли-продажи данное условие в том случае, если покупатель не способен отдать всю сумму сразу, но при этом не желает приобретать жилье в ипотеку, хотя формально покупаемая квартира остается в залоге у продавца до полной оплаты купли-продажи квартиры.

Соглашение об авансе, тем не менее, составить придется, но сделать это можно одновременно с заключением самой сделки купли-продажи. В тексте договора необходимо сделать ссылку на документ об авансе и указать:

1. Срок, в который будет выплачена сумма аванса.
2. Срок, в который будет выплачена оставшаяся часть.

• Скачать бланк авансового договора на покупку квартиры между физическими лицами
• Скачать образец авансового договора на покупку квартиры между физическими лицами

Есть ли разница в подписании между физическими и юридическими лицами?

Чаще всего договор купли-продажи жилой недвижимости заключается между физическими лицами, но юридические лица тоже не лишены права на заключение такой сделки.

Если договор заключают между собой юридические лица, то саму сделку вправе осуществить:

• генеральный директор организации;
• его представитель по доверенности.

Аванс снимается со счета самого юридического лица, что должно быть задокументировано в бухгалтерском отчете.

Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, важно учитывать, что:

• вместе с наименованием организации указываются и личные данные ее руководителя;
• поставить подпись может не сам руководитель, а его представитель по доверенности.

Расписка о получении

Особую важность представляет расписка продавца о том, что денежная сумма была им получена.

Расписка – это необходимый документ, подтверждающий совершение значимого действия стороной договора. С помощью нее покупатель будет способен подтвердить уплату аванса в тех случаях, когда продавец или риелтор утверждают обратное.

Расписка должна содержать:

1. Паспортные данные сторон сделки.
2. Ссылку на преддоговор.
3. Сведения о продаваемом объекте (адрес квартиры и ее технические характеристики).
4. Сумму выплаты.
5. Подпись продавца о том, что деньги были получены.
6. Подпись покупателя и дата.

• Скачать бланк расписки о получении аванса при продаже квартиры
• Скачать образец расписки о получении аванса при продаже квартиры

Исходя из судебной практики, сам факт расписки является доказательством как уплаты суммы, так и соглашения заключить в дальнейшем сделку. То есть, документальное заключение сделки об авансе не будет являться обязательным шагом.

Важно отметить, что нотариальное заверение расписки, как и предварительного соглашения, законодательно не требуется. Однако для надежности советуют их заверить, чтобы впоследствии не возникло проблем с доказательством в суде, если оно потребуется.

Правила передачи суммы

Часто продавцы в качестве предварительной выплаты требуют практически половину суммы, что не является правильным. Конкретная цифра устанавливается индивидуально по соглашению между сторонами сделки. Но, как правило, аванс составляет около 10 процентов от полной стоимости квартиры. Более высокую сумму можно назначить по индивидуальному соглашению участников.

О сроках уплаты договариваются продавец и покупатель индивидуально. Важно, чтобы покупатель не просрочил указанный период.

Деньги можно передать:

• наличными при встрече с продавцом (как происходит купля-продажа за наличный расчет);
• наличными – непосредственно в самой квартире (чтобы еще раз взглянуть на нее);
• наличными – во время нотариального заверения сделки (если производится данная процедура);
• через электронный расчет на счет продавца в банке.

Риски и подводные камни

В соглашении об авансе важно предусмотреть все возможные случаи, которые могут помешать последующему совершению сделки, чтобы не остаться без аванса и не войти в минус, заплатив и неустойку. Риск покупателя при отказе заключить договор купли-продажи заключается в том, что по соглашению внесенный аванс останется у продавца, и вернуть он его уже не сможет.

Если продавец отказывается в дальнейшем заключить сделку, нашел нового покупателя или повысил цену, он обязывается:

1. вернуть деньги покупателю;
2. заплатить неустойку, в сумме, которая была указана в договоре.

Неустойка уплачивается лишь в том случае, если в документе содержится подобная формулировка:

«Сумма аванса возвращается Покупателю в течение N дней с момента возникновения/обнаружения нарушения требований настоящего договора Продавцом. Одновременно Продавец уплачивает Покупателю договорную неустойку в сумме, эквивалентной N рублей».

В соглашении может быть прописаны и штрафные санкции покупателю в пользу продавца:

«Сумма аванса остается у Покупателя, если Продавец отказывается от заключения договора купли-продажи без наличия причин, указанных в настоящем договоре. Одновременно с этим Покупатель обязуется совершить оплату в пользу Продавца договорной неустойки в сумме, эквивалентной N рублей».

Без прямого указания на то в договоре, как постановил Пленум ВС РФ, дополнительная неустойка в договорах аванса не может быть назначена ни продавцу, ни покупателю.

Всем, кто интересуется темой оплаты при купле-продаже квартиры, будет полезно прочитать наши публикации о том, как ее совершить в рассрочку, через аккредитив, через банковскую ячейку или с использованием задатка.

Можно ли вернуть деньги обратно, если передумал покупать имущество?

Ответственность по срыву сделки при внесенном авансе законодательно не урегулирована. Если иное не предусмотрено в договоре аванса сторонами, аванс подлежит возврату со стороны обоих участников без всяких последствий, вне зависимости от причины. Но все же всегда стоит понимать основные моменты и подстраховаться, указав в соглашении важные формулировки.

Если в договоре не указаны штрафные санкции в виде целого аванса, его части или дополнительной уплаты неустойки, покупатель может вернуть себе сумму, не дожидаясь нарушения договора продавцом.

Кроме того, в самом соглашении могут быть прописаны условия, которые позволят стороне вернуть внесенную сумму (шаг 11 в порядке заключения соглашения). Продавец, утративший право собственности незадолго до заключения сделки купли-продажи возвращает предварительную выплату без неустойки.

Еще один способ вернуть аванс – сделать прямое указание в договоре об этом. То есть, необходимо прописать точный срок заключения сделки по продаже квартиры и, если соглашение в этот день не было заключено, аванс должен быть возвращен.

Важным моментом является грамотное составление предварительного договора об авансе. Непонимание или мнимое понимание условий может привести покупателя к утрате уплаченной суммы. Рискует и сам продавец в тех случаях, когда отказывается заключить основной договор с контрагентом.

Для подстраховки соглашение стоит заверить у нотариуса. Он не только проверит правильность пунктов сделки, но и сама его подпись будет являться фактом, доказывающим уплату аванса в суде.

Это быстро и бесплатно !

Источник: pravosudie.guru

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Покупка собственного жилья — важное дело, поэтому, выбрав подходящий вариант, покупатель дает за него задаток. Это необходимо продавцу, который хочет иметь подтверждение серьезности намерения. Дальше все просто: подтвердили — готовимся к сделке. Но просто это только на первый взгляд.

По факту, тут есть много нюансов, из-за которых можно потерять не только время, но и деньги, не говоря уже о нервных клетках, которые не восстанавливаются. Вносить и брать задаток нужно правильно.

В чём разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом?

Документально предоплату оформляют одним из трёх способов: как аванс, задаток или обеспечительный платёж.

Обязательства в виде задатка

Если говорить о задатке, то он представляет собой определенную денежную сумму, которой покупатель подтверждает, что его намерения серьезны и что он готов приобрести недвижимость. Если говорить проще, то задаток — это гарантия того, что договор будет заключен. Причем обязательства тут принимает не только тот, кто покупает, но и продавец, которые гарантирует, что не будет предлагать недвижимость другим желающим.

Важно: договор по задатку, который заключается с собственником, фиксирует цену жилья, дату заключения сделки и так далее. Именно поэтому с владельцами жилья следует заключать как раз такой договор. Внесенная сумма потом считается в счет оплаты за квартиру.

Возвращают ли сумму задатка? Да, если соблюдены определенные условия: сделка была отменена ввиду обстоятельств, которые не зависят ни от одной из сторон, или по их обоюдному согласию. Если сделка была отменена из-за покупателя, то задаток он не получит, а когда виноват продавец, то ему придется вернуть сумму, умноженную на два.

Предоплата: что такое аванс

В сделке с недвижимым имуществом такая предоплата может быть внесена только по договору купли-продажи. а без него ни о каком авансе даже речи быть не может. Предварительный договор купли-продажи также фиксирует дату продажи, стоимость объекта и другие важные параметры, то есть аванс является предоплатой, которая будет учтена, когда будет заключаться договор по передаче прав собственности на квартиру. Такой платеж останется продавцу в единственном случае: если подобный пункт есть в договоре договоре. Таким образом продавцу компенсируется ущерб.

Часто «авансом» обиходно называется чисто символическое внесение определенной суммы, но при этом никакие намерения не подтверждаются, а это значит, что у покупателя не может быть уверенности в том, что покупка все-таки будет иметь место. Да и условия могут измениться.

То есть такой «аванс» не принесет покупателю ничего, кроме ощутимых убытков, поскольку он может подготовиться к сделке, потратиться на ее оформление — и тут продавец отказывается от продажи. Он может даже вернуть так называемый аванс, но сопутствующие финансовые потери компенсировать никто не собирается. Также может возникнуть ситуация, когда продавец повышает цену, а тому, кто покупает, приходится соглашаться на сделку, поскольку он уже потратил время и деньги на ее оформление.

Обеспечительный платеж: что это

По своей сути он напоминает задаток, однако предполагает более свободные условия, которые могут быть прописаны в индивидуальном порядке. Он может не возвращаться вовсе, его могут вернуть частично или даже полностью. Все зависит от условий договора. В то же время с задатком все иначе: продавец может не вернуть такой платеж или вернуть его вдвойне. Обеспечительный платеж является гарантией того, что любые обязательства по договору будут выполнены, в то время как задаток — это скорее гарантия того, что договор купли-продажи будет подписан.

Пользуются обеспечительным платежом не так часто, а зря, поскольку этот юридический инструмент на практике является наиболее удобным.

Как сделать выбор между предварительными платежами

Если клиент готов к сделке, то платеж-обеспечение или задаток являются идеальным выбором, поскольку они устанавливают ответственность. В то же время «аванс» не дает никаких гарантий, так что если ситуация полна неопределенности, лучше уж не вносить ничего вообще.

Особенности оформления соглашения о задатке

Название договора может быть каким угодно — и даже если там указано слово «аванс», но по сути речь идет о задатке, это ничего не меняет. Главное, чтобы в соглашении были прописаны все важные моменты. Это полная информация о недвижимости, причем не только о собственниках, но и о прописанных лицах. Обязательно — паспортные данные обеих сторон сделки.

В договоре также следует прописать сумму задатка и срок, на который он вносится. Обязательно указывается, в каких случаях и каким образом возможно возвращение задатка. Договор задатка также предполагает необходимость перечисления всех документов, которые нужно будет подготовить к дню сделки.

В том же договоре прописываются и разнообразные нюансы — срок, к которому жильцы должны быть выписаны из квартиры, факторы, влияющие на право собственности, а если квартира приобретается в ипотеку — то фактор неодобрения сделки со стороны банка. Наконец, прописывается дата и все условия окончательной сделки, включая нотариуса и тою какая сторона платит за регистрацию и аренду ячейки в банке.

Обязательно нужно прописать максимум условий, причем все они должны быть конкретизированы.

Отказ банка в ипотеке: можно ли вернуть задаток

Как правило, пункт о том, что задаток возвращается в случае отмены сделки по обстоятельства, которые не зависят от покупателя и продавца, прописывается обязательно. Отказ банка — это как раз такое обстоятельство, то есть нет чьей-то вины в том, что сделка не состоялась. Если соответствующий пункт прописан, никаких проблем обычно не бывает. Но иногда продавец может решить, что это вина покупателя, и отказываться возвращать аванс — и это весомый повод обратиться в суд.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Нужно обязательно убедиться в том, что продавец и собственник квартиры — одно и то же лицо. С этой целью заказывается выписка из ЕГРН. Также следует проверить все документы.

Сколько денег вносить — средний размер задатка

Сумма задатка зависит от стоимости квартиры, так что она колеблется от 20 до ста тысяч рублей. В целом принцип простой: чем меньше внесено денег — тем лучше. Иногда продавец может сам потребовать существенную сумму, но в этом случае уместно поинтересоваться, зачем она ему. Иногда причина может быть действительно веской, но с таком случае следует оформлять договор предварительной купли-продажи и вносить не задаток, а обеспечительный платеж. В идеале сделку нужно заключать с нотариусом, это является дополнительной гарантией того, что передача прав собственности не сорвется.

В то же время следует внимательно присматриваться к продавцу. Если что-то вызывает подозрения, лучше сразу начинать искать другую квартиру, поскольку существует категория мошенников, промышляющих именно авансами. Поэтому также обязательно нужно составить расписку о передаче средств, причем с указанием конкретной суммы.

Продавец пишет расписку собственноручно и только в присутствии покупателя. Почему так? Потому что доказать, что подпись подлинная — сложнее, а вот когда своей рукой написан весь документ, задача существенно упрощается.

Если задаток не отдают, нужно письменно сообщить продавцу свои требования, а потом обращаться в суд.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи и как его правильно составить

Выписка из домовой книги — зачем нужна и как получить

Источник: novostroyrf.ru