Средняя цена однокомнатной квартиры в Москве — 10 500 313 рублей.
При покупке квартиры в столице есть основной минус — высокий порог входа, то есть большая сумма изначального вложения. Зимой 2022 года однокомнатная квартира в Москве в среднем стоит примерно 300 000 рублей за квадратный метр. Не всем это по карману, но есть и другие варианты:
Квартира в регионе
Если не хватает денег на квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, можно посмотреть варианты в другом месте – даже если вы живете в одной из столиц. Квартира в более отдаленном от центра регионе будет стоить существенно дешевле, но при этом все равно можно получать прирост в ее стоимости и доход от сдачи в аренду.
Например, у вас есть миллион рублей, на который купить жилье в Москве нельзя, но можно в Новокузнецке. Кстати, для покупки недвижимости в другом регионе не обязательно куда-либо ездить. Сейчас есть компании, которые помогут удаленно выбрать квартиру, составить с риэлтором соглашение о том, что он принимает и проверяет квартиру, удаленно провести просмотр квартиры, сделку о покупке, а затем дистанционно заключить договор аренды – чтобы жилплощадь не простаивала.
Цены на недвижимость в РФ 2023-2024. Куда вложить деньги?
В итоге квартира приносит пассивный доход в виде арендной платы, плюс со временем дорожает и защищает ваши деньги от инфляции.
Курортная недвижимость
Можно приобрести недвижимость в курортной зоне — она позволит принести больше дохода за счет посуточной аренды. Однокомнатная квартира в Анапе стоит около 5 800 000 руб., в Горячем ключе — 4 100 000 рублей, в Ессентуках — 3 400 000 рублей.
Здесь есть определенные сложности с управлением такой недвижимостью – это требует постоянного вовлечения или надежного помощника на месте. Но такие услуги для нашего рынка уже тоже достаточно обычное явление.
Офис
Средняя стоимость офисного помещения в Москве – 140 тысяч за кв. м. Можно приобрести небольшое помещение в 10 кв м, сдавать его в аренду, что также выполнит функцию защиты инвестиций и принесет доход.
Но для того, чтобы выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно учесть множество факторов:
- ликвидность и доходность у выбранного объекта,
- ставка по аренде,
- налоговые выплаты: например, если вы ИП, нужно учесть налог на имущество, который составляет 2% в год кадастровой стоимости,
- коммунальные платежи,
- взносы в управляющую компанию.
Бывает, что к помещению добавляются затраты на аренду земельного участка, на котором находится бизнес-центр, либо налог на землю.
Если потребность в квартирах среднего ценового диапазона есть всегда, то в случае с коммерческой недвижимостью все неоднозначно — в разных регионах мы наблюдаем очень много пустующих офисных площадей. Нельзя не отметить и тенденцию на удаленную работу. Поэтому надо с осторожностью относиться к инвестициям в данный вид недвижимости.
При возможности лучше обратиться к профессионалам, которые разложат по полочкам, как формируется доходность. Например, к риелторам, которые специализируются на коммерческой недвижимости, видят спрос на покупку и на аренду, фиксируют обращения и фиксируют сделки.
15 ИДЕЙ как зарабатывать на недвижимости в 2023 году
Покупка недвижимости на торгах
Минимальная цена в Москве за квартиру на торгах: 5,77 млн рублей.
Вторичное жильё в России продают не только частные собственники: нередко жилье выставляют на продажу государственные структуры, предприятия и банки. В основном такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — процедуры, во время которой потенциальные покупатели принимают участие в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.
Самый недорогой объект, по которому в ближайшее время организованы торги, — однокомнатная квартира на юге Москвы в доме под реновацию. Стартовая стоимость подобных квартир — от 5,77 до 15 млн рублей. Чаще всего такие объекты продаются ниже рыночной стоимости (по результатам разных мониторингов цена такого жилья ниже на 20%) по определенным причинам.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, огромными коммунальными задолженностями, невозможностью выписать из нее определенных людей и совершать в дальнейшем продажу. По статистике, каждая четвертая квартира, которая продается на торгах, потом сопровождается долгими юридическим процедурам: как выселить жильцов, которые не желают покидать жилплощадь, как выписать предыдущих собственников, как устранить большие долги по капитальному ремонту и т.д.
По сути, вместе с такой квартирой покупается риск. Это потенциально проблемный объект и поэтому решиться на такую покупку могут люди, которые знают рынок и знают как такие проблемы решать. Если это единственное жилье, которое вы приобретаете, чтобы жить в нем, и если у вас нет свободных денег и времени, нет опыта и желания взаимодействия с проблемными лицами, то лучше найти другие способы инвестиций в недвижимость.
Дробление объектов
Средняя цена в Москве: 3,2 млн рублей за комнату
Для увеличения дохода предприниматели и инвесторы часто используют возможность перепрофилировать помещения, имеющиеся в собственности, для того, чтобы увеличить доход от недвижимости. Дробление объекта – это способ заработка на переустройстве пространства. К примеру, покупается заброшенный завод, затем перепрофилируется и перестраивается в апартаменты в стиле лофт с общей зоной.
Или делается коливинг — относительно новый для России формат, похожий на общежитие или хостел. Коливинг включает в себя индивидуальные комнаты и общие зоны, такие как холл, санузел, кухня, места отдыха. Как правило, такая недвижимость рассчитана на молодых людей с активным образом жизни, заинтересованных в общении с соседями, или на тех, кто много работает и мало времени проводит дома.
Так как коливинги чаще всего имеют статус апартаментов, они фактически являются нежилыми помещениями, в которых нельзя оформить постоянную регистрацию. Этим объясняется более низкая стоимость квадратного метра в сравнении с жилыми объектами, что привлекает инвесторов в сфере недвижимости. Цены за квадратный метр апартаментов в Москве начинаются от 194 000 рублей.
Часто нет возможности тратить деньги на большие площади, поэтому маленькие объекты гораздо доступнее для покупки и продажи. Идея отдельного жилья с общими зонами, появившаяся еще во времена СССР, сейчас активно возвращается и реформируется. Стоимость комнаты в коммунальной квартире в Москве в среднем обойдется в 3,2 млн р.
Покупка пая в ПИФе недвижимости
Стартовое инвестирование в паевый фонд: 300 тыс. рублей.
Инвестором можно стать даже если средств на покупку квартиры или коммерческого объекта недвижимости не хватает. Вы можете получить маленькую долю в недвижимости на определенную сумму, которую можете себе позволить.
Схема выглядит так: вы покупаете пай — ценные бумаги — фонда, у которого на балансе большое количество объектов недвижимости, и становитесь ее совладельцем, а затем получаете выплаты от прироста стоимости пая. Собрав много таких пайщиков, паевый фонд покупает здание и сдает его в аренду. Доход фонда — аренда плюс удорожание стоимости недвижимости – делится между каждым пайщиком, в зависимости от правил и условий фонда.
Разберем на примере: вы купили пай у фонда, где, допустим, идет ежеквартальная выплата от повышения стоимости пая. Например, пай стоит 1000 рублей, вы даете 300 тысяч и получаете 300 паев. За счет того, что недвижимость подорожала, через квартал этот пай будет стоит 1050 рублей, то есть вы получаете квартальный доход в размере 15 000 рублей (300х50).
Покупка фьючерса на индекс цены кв. метра в Москве
Цена контракта: 0,1 квадратного метра недвижимости — 30 тысяч рублей.
С 31 января 2022 года на срочном рынке Московской биржи начались торги расчетным фьючерсным контрактом на Индекс московской недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок.
Фьючерс — это договор покупки или продажи базового актива с отложенным расчетом в будущем — в определенный день по определенной цене. Фьючерсный рынок — это стоимость контракта в будущем. Цена контракта – стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости (около 30 тыс. рублей на данный момент, цена меняется вместе ростом или падением стоимости квадратного метра).
Иными словами, вы покупаете квартиру с надеждой на то, что она будет стоить дороже в будущем, это своеобразные легализованные ставки. По сути, здесь зарабатываешь на росте стоимости недвижимости, фактически не вкладывая денег.
Это новый инструмент позволит клиентам вложить средства в рынок московской недвижимости с небольшим стартовым взносом, начиная от 30 тыс. рублей.
Александр Чернокульский отмечает, что фьючерсный рынок — тема для профессиональных инвесторов, у которых есть сбалансированный инвестиционный портфель. Фьючерсы отличаются высокой рискованностью и чувствительны к любому геополитическому потрясению: если цена квадратного метра более-менее стабильна, то здесь от каждого фактора может произойти падение как вверх, так и вниз. Во фьючерсы можно вкладываться, когда экономическая ситуация стабильна и предсказуема.
Вместо заключения
Заработать на недвижимости можно по-разному и не обязательно тратить десятки миллионов рублей — инвестирование в недвижимость доступна для людей с разным капиталом. Чем меньше вложение, тем больше надо вникать в особенности инструмента. При этом инвестиции в недвижимость не всегда полностью лишены рисков. В любом вопросе можно разобраться самостоятельно, но, чтобы минимизировать сложности и риски, лучше обратиться за помощью к специалисту.
Для того чтобы понять, насколько инвестиция выгодна, нужно сложить все потенциальные расходы и сравнить с банковской ставкой — возможно, вам проще вложить эти деньги в депозит.
Источник: bankstoday.net
Инвестиции в недвижимость: выгодно ли вкладывать деньги в новых условиях финансирования
Считается, что инвестиции в недвижимость являются достойным видом капиталовложений. Такое суждение исходит из того, что якобы недвижимость всегда только дорожает, спрос на жильё растёт, соответственно, такое вложение максимально исключает риски и влечёт за собой только прибыль.
На деле инвестиции в недвижимость являются одним из видов инвестиций, которые также, как и остальные имеют свою специфику.
Разбираемся в плюсах и минусах такого капиталовложения в рыночных реалиях.
Главной особенностью инвестирования в недвижимость является её материальность. Инвестиции в недвижимость — это не вложения в облигации или криптовалюту, которые существуют и хранятся на каких-то виртуальных серверах, а то, что есть в реальности здесь и сейчас. Жилым помещением можно «крутить» как угодно: сдавать в аренду, применять в личном пользовании или перепродать.
Даже если вы инвестируете в недвижимость в строящемся объекте, то, учитывая новую схему через счета эскроу, вы все равно будете знать точные сроки введения дома в эксплуатацию. «Если говорить про инвестиции в квартиры с целью заработать на последующей перепродаже +10%, то, конечно, это имеет смысл. Пока ничего не поменялось в этом вопросе. Сейчас на рынке такой момент, когда проектное финансирование только стартует и в плане инвестирования он выгоден», — отмечает Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта».
Рынок недвижимости плавно отходит от «теневых схем», поэтому риск вложить свои средства в недвижимость и «остаться ни с чем» в случае недобросовестности застройщика постепенно сокращается. «Все застройщики РФ, которые работают с долевым строительством, в обязательном порядке зачисляют средства дольщиков на выделенный банковский счёт. Деньги не могут быть получены до сдачи недвижимости покупателям. Новые поправки можно назвать драйверами роста и безопасности рынка недвижимости», — комментирует Валерий Смирнов, финансовый директор, член правления СК «Росгосстрах Жизнь».
В широком смысле существует 2 способа заработка на недвижимости:
1.Продажа. Это спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
2. Аренда. Сдача объекта на короткий или долгий срок.
Первый способ только кажется легким и простым. На деле этот процесс может стать долгим и относительно затратным. Например, если квартира простаивается какое-то время пока не найдётся покупатель, платить налоги за неё придётся из своего кармана.
Схема «сдавать в аренду» более лёгкая, но тоже со своими подводными камнями. Например, в среднем, чтобы «отбить» вложенную в квартиру сумму, потребуется около 10 лет. Конечно, все индивидуально и зависит, начиная от экономики страны в целом и заканчивая состоянием и рентабельностью сданного помещения, но за год этого совершенно точно нельзя добиться.
К популярным видам инвестиций в недвижимость относят:
1. Инвестиции в жилую недвижимость.
Стоит понимать, что не каждая квартира или дом будут приносить хорошие дивиденды. Приобретая жилую недвижимость под сдачу нужно учитывать такие моменты как район, его инфраструктура, транспортная доступность, планировка, этажность и стоимость ремонта.
А вот покупать новую квартиру на этапе застройки или вторичку — вопрос сугубо индивидуальный. «Большой популярностью будут пользоваться доступные квартиры, неважно вторичка или новостройка. Можно и в новостройке поднять цену так высоко, что она будет годами стоять и не сниматься, а во вторичке сделать оптимальную цену и её снимут/купят моментально. В наше время привлекает больше новое жильё, чем вторичка: обустроенные по последним технологиям подъезды, инфраструктура, детские площадки, подъездные пути, стоянки. Но в любом случае, ценовая доступность всегда будет в приоритете и такие квартиры будут всегда востребованы» — считает Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Для такого вложения подойдут офисы, торговые площади, гаражи, склады и тд.
Этот вид инвестирования в разы сложнее, нежели сдача жилья. Скорее, он подойдёт для более опытных инвесторов. При сдаче таких объектов необходимо оформить юридическое лицо, заключить договор с арендаторами, вести бухгалтерию и отчитываться в налоговой инспекции.
Инвестиции: за и против
Плюсы:
— Стабильность
Если инвестиции в недвижимость вы рассматриваете не только как способ для пассивного дохода, но и как сохранение денежных средств, то важно знать, что недвижимость не может полностью обесцениться, когда как с денежными средствами это может произойти, так как с учетом инфляции каждый год «съедается» около 10% от начальной суммы.
— Отсутсвие теневых схем
С нововведениями на рынке строительства и внедрения эскроу-схем инвестиции в недвижимость становятся более «чистыми».
«Если люди в рамках эскроу-счетов будут инвестировать в недвижимость, то их средства гарантированно будут защищены банками и государством, а прибыль будет стабильной. Каждый год стоимость квадратного метра растёт, но в связи с прозрачностью рыночных схем по окончанию строительства прибыльность этого направления все равно сохранится», — объясняет Александр Моор.
Минусы:
— Низкая ликвидность
Если вы не исключаете вариант, при котором вам может понадобится освобождение своих вложенных средств, то необходимо изначально понимать, что просто так взять, вложить деньги в недвижимость, а потом быстро вывести их оттуда за несколько дней, да ещё и с прибылью не получится. Это зачастую долгий процесс.
— Экономическая ситуация
Спрос на недвижимость находится в зависимости от экономической обстановки в стране в целом и в отдельных регионах в частности.
— Дополнительные расходы
Ремонт помещения в случае необходимости, оплата коммунальных услуг и налогов, а также, в случае продажи квартиры, которая у вас в собственности менее 3х лет придётся ещё заплатить НДФЛ со ставкой в размере 13%.
Источник: pronovostroy.ru