Вложения в недвижимость — не такая плохая идея, как кажется многим инвесторам. Главное, не покупать квартиру в надежде заработать на сдаче в аренду, а выбирать другие инструменты. Например, вложиться в паевой инвестиционный фонд недвижимости.
Что такое ПИФ недвижимости
Паевой инвестиционный фонд — это простой способ вложения денег в недвижимость или ценные бумаги (зависит от типа фонда). Вкладчики отдают фонду свои деньги в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Управляющая компания фонда инвестирует полученные средства в различные активы — если речь идёт о фондах недвижимости, это может быть покупка жилых квартир или офисов и последующая их перепродажа либо сдача в аренду. Через заранее определённое время фонд закрывается, и полученная прибыль распределяется между вкладчиками пропорционально их паям.
ПИФы недвижимости закрытые: это значит, что нельзя в любой момент обналичить свой пай, то есть получить вложенные деньги назад. Паи погашаются только после закрытия фонда.
МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег
В целом такие вложения удобны инвесторам, которые не готовы самостоятельно принимать решения из-за недостатка опыта или времени. Вы фактически отдаёте свои деньги под доверительное управление профессионалам и рассчитываете получить прибыль, которую фонд обозначает как целевую.
Теперь самое интересное: о какой прибыли идёт речь. Вообще фонды недвижимости ориентированы на доходность выше ставок банковских депозитов и других консервативных инвестиций. Однако итоговая доходность всё же зависит от конкретного фонда — некоторые уходят в минус, другие приносят вкладчикам 10-15% годовых. Прежде чем отнести свои деньги, внимательно изучите нужно всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
Во что ЗПИФн вкладывает деньги
По закону фонды на недвижимость должны вкладывать большую долю капитала именно в недвижимость — это могут быть квартиры, офисы, ТЦ, отели, земельные участки.
Сложностей тут несколько. Во-первых, большинство российских ЗПИФн просто покупают какой-то объём недвижимости и держат её несколько лет в надежде, что цены вырастут. Но исторически это совершенно не обязательно, и таким образом легко уйти в минус.
Во-вторых, инвестиции в недвижимость подвержены валютным колебаниям. Ведь на российском рынке мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара резко растёт, то в валюте мы либо получаем нулевую прибыль, либо и Wowсе теряем. Застраховаться от этих рисков можно, если небольшую часть денег фонда вкладывать не в депозиты и облигации, как это делают обычно, а покупать фьючерсы на доллар. Такой схемы пока нет на российском рынке, но фонд «Реалист», который скоро откроется, будет дейстWowать именно так.
Преимущества ЗПИФн
- Высокая надёжность.
Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
- Невысокий порог входа.
Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.
Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.
- Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.
Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.
- Возможность регулярных выплат.
Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.
- Налоговые льготы.
Доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФн, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это ещё больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.
Минусы ЗПИФн
- Доходность зависит от качества управления.
Далеко не каждый фонд принесёт вам обещанную прибыль: всегда нужно разбираться, во что будут вложены ваши деньги и как ими будут управлять. Главный риск тут в том, что капитал инвестирую в 1-2 крупных объекта, которые за 5-10 лет сущестWowания фонда не подорожают, а, наоборот, потеряют в цене, а значит, принесут пайщикам убытки.
- Не слишком высокая ликвидность.
Деньги остаются в фонде до окончания его срока действия — обычно речь идёт о 5-10 годах.
- В России на открытом рынке доступно не так много ЗПИФ, что затрудняет вложения в них для неквалифицированных инвесторов.
Многие фонды, приносящие высокий доход, создаются под определённые проекты, то есть по сути для своих. На бирже же доступно всего несколько десятков фондов из примерно 500 зарегистрированных.
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн доступны на бирже в том числе и для неквалифицированных инвесторов — и в этом случае можно повысить ликвидность актива, продав их через брокера. Однако нужно учитывать, что на бирже вы можете найти лишь несколько десятков фондов из сотен зарегистрированных. Минус ещё и в том, что у большинства доступных через биржу ЗПИФн сделок не бывает годами, а значит, эффективность управления невысокая.
Чтобы купить пай, найдите в поиске ЗПИФн, доступные у вашего брокера. Довольно много вариантов предлагают инвестиционные сервисы от Сбербанка или ВТБ: в них можно купить, например, ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» (управляется Сбербанком, цена пая всего 158 рублей), ЗПИФн «Дом.рф» (1 320 рублей за пай) или ЗПИФн «Рентный» (тут пай стоит уже 526 000 рублей). Подчеркну, что я просто перечисляю фонды, это не рекомендация к покупке. И ещё раз напомню, что перед покупкой важно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
Я считаю, что сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций для частного инвестора за счёт надёжности и защиты государством. Фактически ваши деньги защищены так же, как если бы лежали на банковском вкладе, однако при правильном выборе фонда доходность будет в разы выше.
Выбор фонда — это как раз основная сложность. Ищите ЗПИФн, который обещает прозрачность в управлении (частая публикация отчётов, чтобы было видно движение денег) и планирует регулярно совершать сделки. Если фонд к тому же обещает защитить капитал вкладчиков от валютных колебаний, то этот вариант действительно достоин выбора.
Источник: www.finversia.ru
Инвестиции в недвижимость: выгодный инструмент или малоприбыльное капиталовложение?
Инвестиции в недвижимость всегда были и будут – человечеству всегда нужно было где-то жить и, думаю, в будущем это не изменится, поэтому вкладывать свои капиталы в различные постройки, как и прежде, модно и популярно.
Но вот далеко не все инвесторы понимают, что недвижимость – это довольно обширная сфера, которая включает в себя широкий диапазон разновидностей и Wowсе необязательно иметь большие суммы, чтобы сделать вклад. Если вы стоите перед выбором инвестиции, куда вложить деньги было бы надежно и прибыльно, то недвижимость именно тот вариант. О преимуществах и недостатках таких инвестиций я подробно расскажу в этой статье.
Что такое инвестиции в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость – один из наиболее понятных и распространенных методов вложения средств. Для большинства жителей земного шара покупка жилья – главный приоритет, так как это, по сути, жизненная необходимость. Но если приобретение квартиры для того, чтобы в ней проживать, это не совсем инвестиция в классическом понимании, ведь цель получить прибыль в этом случае никто перед собой не ставит, то есть и другой вариант покупки той же квартиры, который считается чистой воды инвестицией — например, если в планах новоиспеченного владельца это самое жилье продать подороже или сдавать в аренду.
Инвестиции в недвижимость — вложение средств в жилую и коммерческую недвижимость, строительные объекты, земельные участки с целью получения материальной выгоды при их последующей реализации.
Вложение денег в недвижимость всегда было популярным путем обогащения. Правда, многих от такой деятельности останавливает то, что для инвестиции требуется относительно существенная сумма денег (за 100 баксов ну никак нельзя приобрести даже метр земли, не то, что уж постройку на ней), а также то, что вложить капитал придется на длительный срок, ведь неизвестно, когда недвижимость удастся продать или построить и продать, если это вложение в строительство. И хоть в большей степени превращение денежных актиWow в недвижимость считается надежным капиталовложением, все же не стоит забывать, что цена на дом или квартиру может зависеть от многих факторов, на которые вы порой никак повлиять не сможете. Ну и плюс ко всему, до того, как вы реализуете объект, вам придется следить за его состоянием, оплачивать налоги и коммунальные услуги.
Но преимуществ инвестирования в недвижимость значительно больше, чем недостатков:
- Дает возможность получать доход долгосрочно (например, если купить квартиру и сдавать ее в аренду).
- Для вложения не требуется быть большим специалистом и иметь какие-то знания и умения – купить недвижимость может каждый, у кого есть на это средства (к примеру, чтобы быть трейдером, необходимо знать много нюансов в этой сфере, иначе прибыли не стоит ждать).
- Сама по себе недвижимость ликвидный товар, который в кратчайшие сроки при адекватной цене можно продать.
- Имеет несколько разновидностей, то бишь можно вложить в разные суммы в недвижимость разных вариаций – дом, квартира, земельный участок, дача, новостройка и т.д.
Тем не менее инвестору, который собрался прикупить недвижимость с целью ее последующей продажи, следует тщательно изучить рынок предложений, ценовой диапазон и причины, по которым те или иные цены формируются, провести разведку насколько недвижимость в данном регионе пользуется спросом и другие важные нюансы, от которых зависит, сумеете ли вы быстро и дорого продать свое приобретение.
Варианты инвестирования в недвижимость
Эксперты называют инвестиции в недвижимость наиболее надежными — на нее всегда будет спрос, цена редко падает и это легко предсказать, а стоимость пропорциональна размеру населенного пункта — чем больше город, тем дороже в нем квартиры, ведь банально, и спрос будет больше.
В целом же инвестиция в недвижимость интересна тем, что, как и при инвестиции в бизнес, есть много вариантов, которые имеют различные перспективы и сроки окупаемости. Далее более детально рассмотрим некоторые категории.
Жилая площадь
Купить квартиру или дом под заселение — проще всего. Такая недвижимость наиболее пользуется спросом и будет актуальна всегда, да и продать ее можно значительно быстрее, чем любой другой вид сооружений. Даже если сразу продать не получится, вы сможете просто сдать недвижимость в аренду и получать деньги в долгосрочной перспективе.
Чтобы получить максимальную выгоду из приобретения, вам следует хорошо изучить имеющиеся предложения, ведь от этого напрямую зависит и цена недвижимости, и ее ликвидность. Подберите вариант с хорошей планировкой, имеющий приличное состояние и благоприятный район — проблем с продажей такого товара не возникнет.
Коммерческая недвижимость
Купив помещение, вы можете реализовать его для коммерческих целей — его с радостью выкупят или арендуют для организации магазина, склада, супермаркета или другого прибыльного объекта. Сдав такое помещение в аренду, можно получать стабильную и долгоиграющую прибыль, а если помещение будет в хорошем районе — например, в центре крупного города, то оно будет приносить шикарную прибыль.
Единственный минус инвестиции в коммерческую недвижимость — необходимо иметь солидный капитал, чтобы сделать такое приобретение — как правило, цены ниже 5 млн. на сооружение этого типа вам вряд ли удастся найти.
Зарубежная недвижимость
Еще более выгодный вариант — инвестиции в недвижимость за рубежом. Дело в том, что вы будете получать оплату за свое приобретение — и в случае аренды, и при перепродаже — в средствах государства, на территории которого оно непосредственно и находится, а значит цена на эту недвижимость будет расти по меркам зарубежных стран с более развитой экономикой. Одним словом, если в России купить дом и перепродать — выгодно, то за рубежом выгода возрастает в разы. Конечно же, для таких оборудок потребуются большие деньги, а если вы еще и захотите купить жилье на каком-то из заморских курортов, то и Wowсе потребуется выложить баснословную сумму.
Еще один плюс — если в будущем вы решите осуществить выезд за границу с целью смены места жительства, то у вас уже будет свое пристанище.
Строящийся объект
Значительно дешевле вложится в недвижимость, которая еще только строится. Но при этом следует быть крайне осторожными, ведь любая стройка может затянуться на неопределенный период и даже остаться проектом, а вы в этом случае просто потеряете свои деньги. Инвестиции в строительство привлекательны относительно низкой ценной за готовый объект, но при выборе такой постройки следует быть крайне тщательными и желательно иметь какой-то опыт в подобных капиталовложениях.
Оценка инвестиций
Перед тем как купить недвижимость, вы должны оценить данное приобретение, чтобы иметь объективное представление о его реальной цене и рентабельности. Профессионалы определяют ее по трем подходам – затратному (42%), доходному (28%) и сравнительному (30%).
Если имеется квартира, для которой необходимо определить ее рыночную стоимость, то вы должны рассчитать вышеописанные показатели. К примеру, если ее затратная стоимость составляет 2 млн., доходная 2,25 млн., а сравнительная – 2,5 млн., то рыночную стоимость рассчитываем так:
То есть, рыночная цена квартиры – 2,22 млн. рублей. При оценке стоимости не забывайте, что инфляция может очень стремительно менять ценность денег и 2,22 млн. сегодня и завтра – совершенно разные суммы по своей реальной цене. Учитывайте этот фактор при перепродажах имущества и обязательно включайте в расходную часть все возможные затраты. Далее я расскажу для тех, кого интересуют инвестиции в недвижимость, с чего начать вложение средств в эту отрасль.
Как инвестировать в недвижимость?
Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.
Финансовые возможности
Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость — определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета. Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.
Оформление кредита под залог
Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит — многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов. В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать. В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.
Выбор объекта инвестиций
Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен. Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка.
Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора.
Покупка недвижимости
Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.
Коллективная покупка
Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера — такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.
Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.
Сдача в аренду
Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.
Рейтинг российских компаний по коллективному инвестированию
Предлагаю вам мой собственный рейтинг отечественных компаний, которые зарекомендовали себя лучшими в организации коллективного инвестирования. Из списка вы можете выбрать того, кто подойдет вам по направлению работы или специфике взаимодействия с инвестором. Любая инвестиционная компания, из приведенных ниже, имеет большой опыт и положительные отзывы своих клиентов.
ТОП лучших компаний:
| 1 | E3 Investment | Возможно начать с инвестиций в 100 000 рублей. Работают с 2009 года. |
| 2 | Gordon Rock | Гостиничная, коммерческая, жилая недвижимость за рубежом. |
Инвестиции в недвижимость всегда считались не только прибыльными, но и очень надежными. Даже эксперты утверждают, что риски при вложении средств в тот или иной объект недвижимости намного ниже, чем предполагают инвестиции в акции, ценные бумаги или криптовалюты – цена на недвижимость относительно стабильна и, за исключением редких случаев, растет только вверх. Если вас беспокоит вопрос, куда инвестировать деньги, то вы можете смело вложить их в покупку земли, жилой или коммерческой недвижимости.
Источник: www.gq-blog.com
Как выгодно инвестировать в недвижимость: пошаговое руководство
Инвестиции
Вложения в недвижимое имущество с давних времён считаются наименее рисковыми инструментами для сохранения, а в перспективе и приумножения своих денежных средств. Сознание большинства людей ассоциирует данный вид вложений с надёжностью. Так ли это на самом деле? Насколько выгодны вложения в недвижимое имущество в 2021 году?
Цели инвестиций в недвижимость
Ещё в далёком 17-ом веке был сформулирован основной принцип инвестиционной деятельности — деньги обязаны работать и делать деньги.
Поэтому целью любой инвестиции является получение дохода. В этом плане вложения в недвижимость не являются исключением из правила.
Также существуют следующие способы для получения прибыли:
- приобретение недвижимости для последующей сдачи её в аренду;
- перепродажа недвижимого имущества.
Способ заработка под номером один гораздо стабильнее и надёжнее второго, так как гарантированно сдавать в аренду можно практически любую недвижимость, даже не обращая внимания на его качество или вид. Данный вид заработка является ещё и самым низкодоходным, не беря в расчёт депозиты в банках.
А теперь перейдём ко второму типу инвестиций — перепродажа недвижимости. Этот вид заработка выглядит гораздо интересней и прибыльней первого, в то же время он является более рискованным.
Обычно инвесторы сначала сдают в аренду недвижимость, чтобы покрыть расходы, затраченные на вложения, а затем уже переходят к самой реализации (продаже).
Например, квартира в Воронеже стоит 2 млн. рублей. Прибыль от аренды составляет 14 тыс. руб. (в год 148 тыс. руб.) Итого, доход только от одной сдачи выходит около 7% годовых, не беря в расчёт ещё и рост стоимости самой квартиры.
Виды инвестиций в недвижимость
На данный момент существует 4 ключевых типа вложений в недвижимое имущество:
- вложения в жилую недвижимость;
- вложения в коммерческую недвижимость;
- земельные инвестиции;
- инвестиции в зарубежную недвижимость.
У любого из перечисленных видов инвестиций есть свои отличительные черты и нюансы.
Важно! Любой из них несёт в себе свои риски, которые возлагает на себя инвестор.
Ниже мы подробно проанализируем типы недвижимого имущества, ключевые моменты инвестирования и некоторые нюансы этой деятельности.
Инвестиции в жилую недвижимость
Внимание! В первую очередь, перед вложением денежных средств нужно обратить внимание на следующие критерии:
- транспортная развязка;
- в каком районе находится квартира или дом;
- инфраструктура (магазины, учебные заведения, парковочные места, дворы и так далее);
- внешнее и внутренне состояние дома, либо квартиры.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Вложения в коммерческое недвижимое имущество считаются более прибыльными, так как на рынке жилья их стоимость гораздо выше.
Стоит знать, что арендовать, пусть даже маленькое торговое помещение, либо офис выйдет значительно дороже, чем плата за жилую квартиру или дом того же района.Коммерческая недвижимость подходит для долгосрочных инвестиций (получения прибыли от арендных платежей).К коммерческой недвижимости относятся магазины, рестораны, бары, склады, офисные помещения и так далее.
Инвестиции в землю
Инвестировав свой капитал в участок земли, не стоит надеяться на быстрый наплыв арендаторов. Вложения в землю — это на будущее.
Для справки! Выбирать надо земельный участок для сельхоз. угодий, либо для строительства.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
На сегодняшний день выгодными вложениями являются зарубежные объекты недвижимого имущества. В перспективе это довольно интересная инвестиция, в частности если вам часто удаётся посетить эту страну. Цена на объекты недвижимости в зарубежных странах редко снижается, впрочем, как и у нас.
Приобретая объект за границей нужно быть осмотрительным. Не обойтись и без услуг посредника, что также влечёт дополнительные расходы.
Для начала рассмотрите государства, в которых вы в перспективе сможете приобрести гражданство, в противном случае эта инвестиция не имеет смысла. В случае, если правительство государства сменится или произойдёт переворот, то могут лишить права на недвижимое имущество и забрать имущество в пользу страны.
В общем же, это довольно перспективная инвестиция своего капитала.
Другие варианты инвестиций в недвижимость
Инвестиции в парковочные места
Если рассматривать с точки зрения доходности от вложений, то парковки выглядят перспективней, чем та же офисная или жилая недвижимость.
Причины здесь следующие:
- количество машин на душу населения увеличивается стремительней, нежели численность населения государства;
- стоимость мест на парковке гораздо ниже, чем офисов, либо квартир в востребованных районах города;
- также нужно отметить, что место на парковке не требует ремонта и замены сантехники и так далее;
- клиенты парковочных мест регулярно меняются, поэтому проблемы с недобросовестными арендаторами сводятся к минимуму;
- регистрация документации при покупке и продаже места для парковки не требует личного присутствия на месте, что в большинстве случаев сводит расходы к минимуму.
Стоит отметить, что у данного вида вложений имеются и минусы. Ключевым недостатком является мощная зависимость количества клиентов от экономического положения в стране. В моменты спада экономики снижается активность населения, посещаемость торговых комплексов, спортивных клубов и прочее. Исходя из этой тенденции, парковки начинают простаивать и перестают приносить прибыль. Помимо этого, в последнее время появилась тенденция к ограничению потока властями города в городах-миллионниках.
Одной из наиболее эффективных мер является перевод всё большего количества парковочных мест в категорию платных и увеличение цены парковки. Именно по этим причинам большинство водителей с низким уровнем дохода вынуждены сокращать езду на машине, что ведёт к снижению спроса на парковочные места.
Инвестиции в покупку фондовой недвижимости
По сути инвестиции в недвижимое имущество подразумевают под собой всего два варианта: приобретение определённых объектов недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду, либо же вложения через финансовые рынки, иными словами косвенные вложения в недвижимое имущество. Это могут быть фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и так далее. Плюсом данного метода инвестирования является его высокая ликвидность и относительно низкие расходы на приобретение.
Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий
Шаг 1. Собрать стартовый капитал
Для начала вам нужны свободные денежные средства для вложений.
В случае, если вы финансово ограничены, то рекомендуется рассмотреть приведённые ниже варианты:
- купите комнату для сдачи в аренду или перепродажи с соответствующей наценкой;
- войдите в долевое строительство;
- приобретите квартиру в ипотеку.
Приведём пример. Допустим, вы располагаете некой денежной суммой и вы желали бы купить квартиру в Воронеже. В таком случае нам нужно ориентироваться на надёжных застройщиков из списка ТОП-10, которые уже зарекомендовали себя с положительной стороны. Например АО «ДСК» (Домостроительный Комбинат), который стабильно держит лидерские позиции в строительной индустрии региона и всего Юга России.
Если накоплений не хватает, чтобы полностью покрыть стоимость покупки квартиры, то можно их использовать как первоначальный взнос.
На сегодняшний момент ипотека доступна почти всем, а погашение процентов практически полностью покрывается арендными платежами.
Шаг 2. Мониторинг рынка
Выявите метод покупки жилого помещения. Начните анализировать рынок недвижимого имущества. Данная процедура может отнять много времени, тем не менее не стоит спешить. Внимательно выбирайте объявления, особенно пристально стоит следить за продолжительностью продажи жилья в том или ином районе.
Порой выгодные объявления выставляются и тут же разбираются. В большинстве случаев из-за переезда собственника в другие населённые пункты. Цена на объект недвижимости часто занижается из-за срочной продажи. Бывает, в таких случаях, что хозяева оставляют максимум имущества. Так что мониторить рынок недвижимости нужно как можно чаще.
Шаг 3. Оформление сделки
Зарегистрировать сделку можно как самостоятельно, так и с помощью юриста.
В данный момент в нашей стране большинство сделок проходят нотариальное заверение, а потом уже регистрируется в ЕГРП.
При подобной сделке услуги юриста могут и не пригодиться, так как нотариус самостоятельно подготавливает договор и проверяет чистоту сделки.
В случае, если вы покупаете жильё с помощью ипотечных средств, то банк самостоятельно проверяет её на чистоту, ну а страховая компания даёт гарантию на покрытие почти всех рисков. Исходя из этих аспектов, даже если вы новичок в инвестиционной деятельности, не спешите пользоваться услугами посредников, так как это дополнительные издержки.
Также нужно помнить о налоговых вычетах при её перепродаже. Продав объект недвижимости в течение трёх лет после покупки, вы обязаны заплатить налог с прибыли.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость имеют следующие плюсы:
- Стабильность (один из самых надёжных источников дохода).
- Постоянный рост стоимости актиWow (по большей части характерно для жилой недвижимости).
- Пассивный источник дохода.
- Минимальные риски.
Пять советов инвестору
- Заранее определить свои финансовые возможности.
- С особой тщательностью изучить рынок недвижимости. (Доски объявлений наподобие Авито)
- По мере возможности отказаться от услуг посредников при поиске объекта инвестиций.
- При оформлении сделки пользоваться услугами юриста.
- Необходимо забыть о сиюминутной прибыли. Вложения в недвижимость — долгосрочные инвестиции.
Несколько слов о рисках
Любая инвестиционная деятельность сопряжена с рисками. Недвижимость в этом плане не исключение.
Например падение цен на недвижимость в 2008—2009, 2015—2016. Также стоит упомянуть о рисках со строительством. А это липовые застройщики, двойные продажи жилых помещений и прочие мошеннические схемы.
Вложения в строящуюся недвижимость — выгодно, но надо с особой тщательностью анализировать рынок недвижимости и уже после этого принимать взвешенное решение об инвестировании денежных средств в строительство.
Как инвестировать при минимальных средствах
Напомним ещё раз, что вложения в недвижимое имущество требуют больших вложений, в отличие от любых других способов.
Если вы ограничены в финансовом плане, то можно использовать один из следующих методов:
Привлечь денежные средства. Наиболее популярным методом по покупке объекта недвижимости является ипотека. Кредит под залог недвижимого имущества (иными словами кредит на объект недвижимости, под залог этого же жилья)
Чтобы банк предоставил ипотеку нужен лишь стабильный доход, отличная кредитная история и небольшой пакет документации.
В среднем по ипотеке предоставляют от 11 до 17 процентов годовых, от 5 до 7%, если кредит в зарубежной валюте.
Преимущество данного способа в том, что платежи по ипотеке можно выплачивать деньгами, полученными со сдачи в аренду.
Также можно вступить в клуб инвесторов. (Там могут помочь как советом, так и материально.)
Краудфандинг. Можно создать свой проект и привлекать денежные средства для инвестирования.
Итог
Вложения в объекты недвижимости пожалуй самый популярный способ заработка на инвестициях среди населения. Ключевой характеристикой данного метода являются минимальные требования к вкладчику и довольно высокие к капиталу. Такие инвестиции окупаются в среднем от двух до девяти лет. Всё зависит от выбранного метода получения прибыли.
Источник: estatevoronezh.ru
5 способов получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость на рынке ценных бумаг
Но времена уже не те: достойного пассивного дохода на рынке недвижимости при таком отношении к делу вам нынче не видать. Когда страна переживает переходный период (как в 90е) и других вариантов инвестиций нет – может быть; когда город или район активно развивается, застраивается – возможно. Однако со временем рынок насыщается, появляется множество других предложений, развивается инфраструктура, жилой фонд устаревает и доходность падает.
При этом недвижимость действительно является одним из основополагающих классов актиWow, и в качественном инвестиционном портфеле какая-то её доля может быть. Это хорошо для диверсификации. Покупка недвижимости – один из способов защиты от инфляции.
Но лично я предпочитаю рынок ценных бумаг. Я здесь с 2008 года и как рыба в воде. У меня хорошее финансовое образование и опыт. Все это позволяет мне принимать взвешенные, обоснованные решения о покупке тех или иных бумаг.
Напротив, одна только мысль о необходимости мотаться по всему городу (а то и по другим), смотреть объекты недвижимости, искать арендаторов, взаимодейстWowать с ними, периодически делать ремонт (да еще и самостоятельно – для экономии) меня удручает. Мне проще изучать финансовые отчеты эмитентов и покупать ценные бумаги на бирже.
Для вас все может быть иначе. Но есть хорошая новость: существует достаточно вариантов покупки недвижимости через рынок ценных бумаг. Как жилой, так и коммерческой. О них я и расскажу в статье.
Классические варианты инвестиций в недвижимость
Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.
Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!
Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене. Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб.
А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных актиWow.
Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.
Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость
Инвестиционные трасты недвижимости
Real EstateInvestment Trust (или REIT) – это компания, которая владеет различными объектами недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, торговые и бизнес-центры, отели, радиовышки, центры обработки данных, складские помещения, медицинские учреждения, лесопилки, трубопроводы и т.д.) и управляет ими либо финансирует сделки с ними. Большинство REIT специализируются на одном из этих типов недвижимости и/или на одном регионе, но встречаются и те, что сочетают разные типы и местоположения.
REIT – это одна из форм коллективных инвестиций в недвижимость, позволяющая частным инвесторам получать довольно стабильный, в основном дивидендный, рентный доход на этом рынке без необходимости покупать дорогостоящие объекты и управлять ими. Доход этот, как правило, выше, чем в случае с другими инструментами, обычно используемыми для получения пассивного дохода (например, «дивидендные акции»). Однако стоит учитывать, что дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 30% у источника выплаты, в отличие от обычных дивидендов, ставка по которым 10% для физических лиц – налоговых резидентов РФ. В некоторых зарубежных странах есть возможность покупать паи таких фондов на счетах с льготными условиями налогообложения (Roth IRA в США, TFSA и RRSP в Канаде). К сожалению, покупка REIT на ИИС не дает льгот на налог на дивиденды.
В отличие от «реальной недвижимости» паи REIT обращаются на бирже, что позволяет, имея брокерский счет, купить и продать их в любой момент времени в течение дня.
Первый тип REIT – акционерные инвестиционные трасты недвижимости. В большинстве случаев бизнес-модель REIT очень проста и понятна инвесторам: на деньги пайщиков приобретаются различные объекты недвижимости, площадь сдается в аренду, арендный денежный поток за вычетом средств, необходимых для содержания помещений в надлежащем виде, уплаты налогов и комиссий управляющей компании, распределяется инвесторам в виде дивидендов.
Американские и британские REIT по закону обязаны распределять 90% своей прибыли в виде дивидендов. И здесь есть несколько важных нюансов:
- Прибыль за отчетный период может быть больше, меньше или ее может не быть вообще. В плохие времена фонды могут сокращать или прекращать дивидендные выплаты.
- Речь идет о 90% от налогооблагаемой прибыли, которую можно уменьшить, используя правила учета. REIT делает так, чтобы оставить больше денег на реинвестиции в развитие.
- Хотя совокупный среднегодовой доход (от разницы цен покупки и продажи + дивиденды) в среднем за прошедшие 10-30 лет даже больше, чем у биржевых индексов Russell1000 и Russell2000, большая доля этого дохода приходится на дивиденды. Это затрудняет дальнейшее развитие, а значит, на сильный рост стоимости паёв рассчитывать не приходится. Поэтому в основном такие фонды подходят инвесторам, которым доход от инвестиций (периодический, пассивный) нужен уже сейчас.
- Отсутствие денег для дальнейшего развития приводит к необходимости использования заемных средств. В определенных пределах и нормальных рыночных условиях это не страшно. Но если долг чрезмерный и прибыль фонда снижается, что особенно вероятно в период рецессии, возникают риски просрочки очередных платежей. Рефинансировать кредит не всегда возможно. Фонды REIT часто привлекают финансирование путем выпуска новых паев, но, опять же, в период падения рынка желающих купить их может и не оказаться – придётся продавать паи по заниженной стоимости. В любом случае, выпуск новых паев «разбавит» доли существующих акционеров, и, если фонд не будет увеличивать сумму дивидендных выплат, размер дивидендов в расчете на одну акцию снизится.
- Если фонд не сможет погасить очередной платеж по кредиту, дело может дойти и до банкротства. В этом случае с кредиторами фонд рассчитывается в первую очередь. Снизить риски вы можете, выбирая фонды без существенной долговой нагрузки. Обращайте внимание и на специализацию фонда. Например, даже в коронавирусный карантин продуктовые магазины работали, и арендаторы худо-бедно платили за аренду. В отличие, например, от помещений под кинотеатры, фитнес-клубы и прочие организации, которые были закрыты на карантин.
Второй тип REIT – ипотечный инвестиционный траст недвижимости. Несмотря на название, фактически он как бы является банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. На привлеченные от инвесторов средства он либо выдает ипотечные кредиты, либо выпускает или покупает ипотечные облигации. Такие фонды более доходны, чем акционерные трасты, но и риски здесь выше: одно дело покупать недвижимость в собственность и управлять ею, другое – быть посредником и получать доход лишь от разницы ставок. Такие фонды несут высокую долговую нагрузку, выпускают больше новых паев для финансирования долга и особенно чувствительны к изменениям ключевой ставки.
Есть гибридные REIT, которые совмещают в себе обе этих бизнес-модели.
REIT бывают публичными и обращающимися на бирже, публичными не обращающимися (продаются паи не через брокерский счет, а просто на сайтах, через краудфандинговые площадки) и непубличными, доступными только институциональным инвесторам.
Впервые REIT появились в США в 1960 году в результате внесенных Конгрессом в налоговое законодательство поправок, позволяющих частным инвесторам вкладывать деньги в диверсифицированные инвестиционные портфели доходной недвижимости. До этого времени подобные инвестиции были доступны только очень состоятельным людям и институциональным игрокам.
В этом же году образовалась Национальная ассоциация инвестиционных трастов Недвижимости (NAREIT), которая и по сей день играет ключевую роль в развитии индустрии. Она, в свою очередь, входит в Международный альянс секьюритизации недвижимости (REESA), членами которого также являются ассоциации из Канады, Великобритании, Европы, Японии, Австралии и других стран Азиатско-Тихоокеанского региона.
Фонды REIT есть в 39 странах мира, включая все страны «Большой семерки». Законодательство, регулирующее REIT, схоже с американским, но в разных странах находится на разных стадиях своего развития. Можно выделить три группы:
- К странам, помимо США, где законодательство развито лучше всего, можно отнести Австралию, Бельгию, Канаду, Францию, Германию, Гонконг, Японию, Нидерланды, Новую Зеландию, Сингапур и Великобританию.
- На стадии развития находятся Финляндия, Ирландия, Италия, Малайзия, Мексика, Южные Африка и Корея, Испания, Турция и ОАЭ.
- Перспективные рынки, где законодательство REIT только зарождается: Бахрейн, Бразилия, Коста-Рика, Болгария, Греция, Венгрия, Индия, Израиль, Кения, Пакистан, Филиппины, Саудовская Аравия, Тайвань, Таиланд, Вьетнам.
В России REIT нет. Для частного инвестора единственная возможность приобрести фонды в большинстве указанных выше стран – открыть зарубежный брокерский счет. Правда, некоторые REIT входят в популярный биржевой индекс Shttps://www.finversia.ru/publication/experts/5-sposobov-poluchat-passivnyi-dokhod-ot-investitsii-v-nedvizhimost-na-rynke-tsennykh-bumag-78011″ target=»_blank»]www.finversia.ru[/mask_link]