После подписания договора купли-продажи (далее – ДКП) квартиры переход права собственности нужно зарегистрировать, иначе документ считается неисполненным. Но в некоторых случаях требуются дополнительные действия: например, если продана недвижимость несовершеннолетнего ребенка или жилье было в ипотеке. Рассмотрим, что делать продавцу и покупателю после подписания ДКП, как зарегистрировать право собственности, нужно ли обращаться к нотариусу, и другие особенности.
Автор, юрист
Актуальность
Просмотров
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Бесплатная консультация юриста
Регистрация перехода права собственности
Раньше регистрировались сами ДКП, теперь же нужна регистрация перехода права собственности. Этим занимается Росреестр, но документы можно подать и через МФЦ. Не имеет значения, какая продается квартира: на вторичном рынке или в новостройке.
Продавец после сделки купли продажи просит вернуть квартир
Елена Плохута
Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.
Порядок регистрации
- Стороны подписывают договор.
- Производится оплата.
- Составляется акт приема-передачи.
- Подаются документы на регистрацию. Если решено обратиться в МФЦ, рекомендуется заблаговременно записаться на прием на официальном сайте ведомства. Так не придется ждать своей очереди.
Заявление о переходе права собственности рассматривается 5-12 рабочих дней.
Важно! Вопрос с датой заселения продавец и покупатель решают по своему усмотрению. Если в квартире никто не живет, заселяться можно в день подписания ДКП или после регистрации. Законодательством это не регламентируется. Если же собственник не успел переехать, он может договориться с покупателем об отсрочке переезда на несколько дней.
Дата, до которой жилье нужно освободить, указывается в договоре.
Документы
Для переоформления права собственности при стандартной (свободной) сделке понадобится:
- Паспорта сторон сделки.
- Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
- Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
- Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
- Экспликация.
Обязательно нужен документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.
Например , другой ДКП, договор дарения, мены, и пр. Без него регистратор не примет заявление. Кроме того, еще до подписания ДКП нужно проверить чистоту сделки и убедиться, что продавец владеет квартирой законно.
Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли продажи недвижимости
Госпошлина
Физлица платят пошлину в размере 2 000 руб., юридические – 22 000 руб.
Документы после регистрации
После регистрации новый владелец должен получить в МФЦ или Росреестре выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника, а также ДКП с отметкой о регистрации. Последний документ нужно хранить: в случае последующей продажи он обязательно понадобится.
Образец выписки
Кто оплачивает расходы?
Помощь юриста или нотариуса стоит денег. За юридическое сопровождение сделок юристы обычно берут от 5 000 до 20 000 руб. Стороны распределяют такие расходы по собственному усмотрению.
Что касается госпошлины, то она уплачивается покупателем – новым собственником.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Нужно ли обращаться к нотариусу?
При желании для подписания ДКП стороны могут обратиться к нотариусу. Регистрация перехода права собственности в таком случае займет гораздо меньше времени – всего один день. Нотариус подает документы в Росреестр самостоятельно в электронном виде.
Иногда нотариальное удостоверение ДКП обязательно по закону:
- Если продается доли в праве собственности. Исключение – продажа доли другому собственнику или отчуждение долей одновременно всеми владельцами: в этом случае обращаться к нотариусу необязательно.
- Если продается недвижимость с пожизненной рентой.
- При продаже жилья несовершеннолетнего или недееспособного человека.
Важно! Если ДКП удостоверен нотариусом, это ускорит регистрацию и сведет к минимуму риск оспаривания. Нотариус самостоятельно проверяет юридическую чистоту, т.к. несет имущественную ответственность.
Регистрация договора купли-продажи квартиры
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры до или после регистрации прав?
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Если сделка альтернативная
Под альтернативной подразумевается сделка, в которой несколько участников:
- Продавец недвижимости и ее покупатель.
- Второй продавец, который приобретает квартиру первого.
Переход прав собственности по альтернативным сделкам регистрируется в один момент. Подписав ДКП, сторонам нужно прийти в МФЦ с документами и подать заявления на регистрацию. После этого сразу несколько продавцов-покупателей становятся собственниками разных объектов недвижимости.
Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Если квартира куплена в ипотеку
Если недвижимость приобреталась в ипотеку, до погашения задолженности на ней будет обременение. Без согласия банка ее нельзя продать, подарить или обменять. Но иногда люди не справляются с выплатами или присматривают себе другое жилье, и квартиру с обременением приходится продавать.
Подписание ДКП такой недвижимости возможно только после полного погашения задолженности. Перед этим стороны должны заключить предварительный договор с задатком в размере остатка долга. Ипотека погашается, обременение снимается за три рабочих дня.
После заключения основного ДКП сторонам достаточно подать документы на регистрацию. Но иногда бывает иначе:
например, когда обременение не снимается, а ипотека оформляется на покупателя. В таком случае порядок действий зависит от политики банка-залогодержателя.
Если продана квартира или доля ребенка
Продажа недвижимости несовершеннолетних осложняется получением разрешения от органа опеки. Сначала дается предварительное согласие на отчуждение жилья ребенка, и оно не гарантирует, что на финальном этапе дадут разрешение.
Важно! Главное условие для проведения сделок с недвижимостью детей – выделение долей или покупка минимум равнозначной жилплощади. Без этого разрешение не выдается.
Когда ДКП подписан, родителю, продавшему недвижимость ребенка, нужно подтвердить выполнение требования органа опеки о предоставлении другого жилья. Если куплена другая недвижимость, нужно представить выписку из ЕГРН. Если же решено перевести деньги на банковский счет, предоставляется выписка по счету на ребенка.
Налоги после продажи квартиры
Покупатель платить налоги не должен, т.к. он тратит собственные деньги на покупку квартиру, а не получает выгоду. НДФЛ уплачивается продавцом с прибыли от продажи.
Освобождаются от НДФЛ продавцы, если срок владения проданной квартирой превышал 3 года, а получена она в результате одной из следующих сделок:
В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Если продавец освобожден от НДФЛ, ему достаточно представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. Если освобождение от налога не полагается, он должен быть уплачен до 15 июля.
Налоговый вычет для нового собственника
При приобретении недвижимости новый владелец может воспользоваться налоговым вычетом, если является плательщиком НДФЛ.
На какие расходы предоставляется вычет:
- Строительство или покупка недвижимости.
- Погашение процентов по ипотеке.
- Погашение процентов по кредитам, взятым для рефинансирования ипотеки.
Максимальная сумма расходов для расчета вычета составляет 2 000 000 руб. Даже если жилье стоило дороже, рассчитываться будет все от этой суммы.
Важно! Вычет не предоставляется, если покупка оплачивалась за счет материнского капитала, бюджетных средств или работодателя.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи
Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.
Если право собственности уже оформлено на покупателя, расторгнуть ДКП мирным путем не получится. По закону договор считается уже исполненным, но можно оформить обратный ДКП, где стороны поменяются местами: бывший покупатель выступит в роли продавца, а продавец – в роли покупателя. Что касается НДФЛ, то его платить не придется, если указать в новом ДКП стоимость, по которой изначально продана недвижимость.
Обратите внимание! Если между сторонами есть споры, для расторжения ДКП стоит обратиться в суд.
Ответы юриста на частые вопросы
Я внес задаток для погашения ипотеки продавца, но он отказался от дальнейшей сделки. Что делать и как вернуть деньги?
Если составлен предварительный ДКП, в нем должно быть указано, что продавец обязуется подписать основной договор в установленные сроки. Нужно обратиться в суд для заключения основного ДКП: по решению суда продавца обяжут сделать это принудительно.
Второй вариант – отказ от сделки из-за отказа продавца, и взыскание задатка в двойном размере. Но если продавец уже потратил деньги, по исполнительному листу он будет платить копейки. Лучше настоять на заключении основного ДКП.
Как проверить, зарегистрировано ли право собственности?
Для проверки достаточно воспользоваться этим сервисом, введя номер заявки.
Может ли действовать от имени продавца или покупателя представитель?
Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).
С какой даты покупатель должен оплачивать коммунальные услуги, если ДКП уже подписан, но право собственности еще не зарегистрировано?
ЖКУ оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи при заселении в квартиру. В нем же должны быть зафиксированы и показания счетчиков.
Что делать, если ДКП после подписания утерян?
Если документы на регистрацию еще не подавались, достаточно оформить новый экземпляр договора. Если же право собственности уже зарегистрировано, нужно запросить дубликат в Росреестре или у нотариуса. Оставить заявку можно на сайте Росреестра.
Заключение Эксперта
- После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
- Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
- Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
- После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
- Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.
Рекомендуем по теме
Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
Как восстановить договор купли-продажи квартиры в случае утери?
Договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой
Нотариальная сделка купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
светлана Ответить
каким законом регламентируется обязательное заключение брачного договора перед покупкой недвижимости с использованием маткапитала? при наделении долями всех членов семьи, а именно – супругов. Супруги мать и отец покупают недвижимость в долях, при этом и нотариусы теперь требуют заключения брачного договора перед сделкой. С чего бы это? спасибо.
21 июля 2020
Елена Бондаренко Ответить
Добрый день, Светлана.
В силу ст.40 СК РФ брачный договор является соглашением между супругами, которое они могут оформить в любое время в течении брака, а могут не оформлять и вовсе. Закон не обязывает супругов заключать брачный договор, а предоставляет правовую возможность определить имущественные права каждого. Если вам в нотариальной конторе либо же в Росреестре отказывают в сопровождении либо же регистрации сделки требуйте письменного отказа, который легко оспорим в суде.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
22 января 2021
Источник: socprav.ru
Как отменить договор купли-продажи квартиры если прошло более 3-х лет
Договор купли-продажи, является основополагающим документом в любой сделке, связанной с реализацией, или с приобретением объекта недвижимого имущества.
Именно поэтому, перед его подписанием, что продавцу квартиры, что ее покупателю, нужно как говориться семь раз отмерить, и только один раз отрезать.
Большинство людей безусловно понимает всю серьезность ошибок и недочётов связанных с такими серьезными вещами, как покупка, или продажа жилья. Не доверяя своему опыту и знаниям, люди нанимают профессиональных агентов и юристов, надеясь на их компетентность, в данных вопросах.
И даже несмотря на это, порой возникают ситуации, когда договор купли-продажи необходимо расторгнуть.
И хорошо, если это происходит, спустя короткий промежуток времени. Ведь чем больше времени упущено, тем сложнее становится данная ситуация. И уж совсем все плохо, если с момента подписания и регистрации договора, прошло более трех лет…
1. Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью
Согласно статье 195 Гражданского Кодекса Российской Федерации, любой гражданин считающий, что его права при сделке купли-продажи недвижимости были нарушены, имеет право обратиться в суд, для защиты этих прав. Срок давности – это как раз тот срок, на протяжении которого, уместны такие обращения. Согласно законодательству, срок давности для сделок по недвижимости составляет три года. В случае же, если прошло более трех лет, то согласно статье 199, того же Гражданского Кодекса РФ, судья имеет полное право отказать пострадавшей стороне в иске.
2. Что делать, если прошло более 3-х лет?
Казалось бы в законодательстве расставлены все точки по данному вопросу и отменить договор купли-продажи, по истечении трехлетнего периода, практически невозможно. Однако это далеко не так.
Согласно статье 205 ГК РФ, срок давности по сделке, может быть продлён судом, если он найдет для этого веские основания. Что это за основания, оговаривается там же, в Гражданском Кодексе.
Законодательством предусмотрены приостановки срока давности и его продление и даже возобновление, в случае если будет доказано, что истцу помешали вовремя обратиться в суд те, или иные обстоятельства связанные с независящей от него и необратимой силой. Примером обстоятельств необратимой силы, может являться тяжёлое заболевание истца, вследствие которого, он физически не мог обратиться в судебные органы вовремя.
Так же чрезвычайно важно отметить, что согласно законодательству, срок давности может и должен исчисляться не с момента подписания истцом и ответчиком договора купли-продажи, а с того момента, когда пострадавшая сторона узнала о том, что ее права были нарушены.
Каждый такой случай обращения в суд по прошествии трехлетнего срока, как правило, рассматривается в индивидуальном порядке и решение судьи предугадать очень тяжело. Но поскольку ситуации с пропущенными сроками давности по договорам заведомо считаются очень сложными, лучше не жалеть средств и обратиться к опытному адвокату. Он изучив все обстоятельства дела, подскажет чем можно укрепить свою позицию в суде, и к каким нормам права стоит обратиться.
Но в любом случае истцу важно понимать, что срок давности никогда не будет пересмотрен, приостановлен, или продлён, если с момента подписания договора купли-продажи прошло десять лет, или более.
Дело в том, что согласно закону десять лет – это максимально допустимый срок давности, по всем гражданским делам в Российской Федерации.
Источник: zhilyo-moe.ru