Сам факт создания Фонда капитального ремонта многоквартирных домов и далекие перспективы сроков его проведения вызывают у многих как минимум непонимание, а бывает, что и категорическое неприятие. Да и качество выполнения подрядчиками Фонда капремонта на некоторых домах в Дзержинске порождает больше недовольства, чем радости. Есть ли альтернатива, как ускорить сроки капитального ремонта на доме, в такой ситуации? Оказывается, есть.
Все в наших руках
Получив право на приватизацию своего жилья и став собственниками квартир, к сожалению, многие из нас не пользуются своими правами решать многие вопросы содержания дома. А между тем у жителей многоквартирных домов есть возможность не платить взносы в региональный фонд капремонта, а открыть собственный спецсчет на дом, где и будут аккумулироваться эти платежи, предназначенные на капремонт.
Если жильцы дома на общем собрании примут решение об открытии такого спецсчета, то их средства на нужды капремонта дома аккумулируются не в общем котле, а на специальном счете, который также может находиться в управлении обслуживающей организации. Управляющая компания только совместно с жителями дома готова в таком случае выполнить ремонтные работы капитального характера, не дожидаясь, когда по графику фонда дойдет очередь до этого многоквартирного дома.
Инструкция: Как ускорить капитальный РЕМОНТ в многоквартирном доме?
Важно, что жители совместно с УК могут самостоятельно определить приоритеты в выполнении целого вида работ капитального характера по разным направлениям. Если в плане регионального фонда капремонт МКД может быть намечен, например, на 2032 год, то при наличии денежных средств на спецсчете дома эти виды работ можно сделать гораздо быстрее.
Чтобы создать такой спецсчет на доме, достаточно провести общее собрание собственников и принять решение о создании спецсчета большинством голосов (51%). И уже через год можно пользоваться накопленными денежными средствами для выполнения работ капитального характера.
– На спецсчете будут аккумулироваться платежи, предназначенные на капремонт непосредственно вашего дома;
– чтобы создать спецсчет, достаточно провести общее собрание собственников и принять решение большинством голосов (51%);
– накопленными денежными средствами для выполнения работ капитального характера можно воспользоваться уже через год после создания спецсчета.
Разумеется, их выполнению также предшествует общее голосование собственников жилья, где они определят приоритеты в выполнении тех или иных работ. Кроме того, важно, сколько накопленных средств жителей на спецсчете – в идеале сбор платежей за капремонт должен быть больше 50% и позволять провести капиталоемкие работы, требующие больших затрат.
При выполнении этих условий управляющая компания может включить такой дом в план выполнения работ на год, найти по конкурсу подрядную организацию, готовую выполнить тот или иной ремонт. Таким образом, по мере накопления финансовых средств на спецсчете можно последовательно выполнять необходимые виды работ на доме.
Капитальный ремонт в МКД: почему перенесли сроки и как ускорить проведение работ
Важно понимать, что Фонд капремонта, конечно, тоже может выполнять сразу несколько видов работ по капитальному ремонту за счет других домов, т.е. расходуя средства из так называемого общего котла, но зато сроки выполнения, как правило, в далекой перспективе.
Кому выгодно и почему
Так какие виды работ капитального характера можно выполнить, открыв спецсчет для МКД? С таким вопросом мы обратились к руководству управляющей компании «Управдом-Центр». И получили такой ответ.
«Фактически любые, – пояснили нам в инженерной службе УК. – Например, ремонт инженерных коммуникаций – замена систем холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, системы электроснабжения, ремонт кровли, утепление межпанельных швов, стен или ремонт фасада. Ремонт или замена лифтов в этот перечень не входят. Это прерогатива Фонда капремонта, поскольку лифтовое хозяйство, относящееся к эксплуатации сложных механизмов повышенной опасности, находится в ведении Ростехнадзора. К тому же работы по замене лифта очень дорогостоящие – замена одного лифта может стоить порядка 1,5–2 млн рублей. Поэтому жителям МКД, оборудованных лифтами, стоит серьезно подумать, прежде чем заводить подобный спецсчет».
Виды работ капитального характера можно выполнить, открыв спецсчет для МКД:
– ремонт инженерных коммуникаций (замена систем холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, системы электроснабжения);
– утепление межпанельных швов, стен;
– ремонт фасада и т.д.
Есть и еще один нюанс при открытии спецсчета на капремонт. Ветхий и аварийный жилфонд, например дома так называемой народной стройки, а это, как правило, двухэтажные дома на 8–10 квартир, нецелесообразно переводить на такие спецсчета. Из-за низкой собираемости платежей. Нет резона заводить спецсчет и тем домам, которые и так стоят в плане Фонда капремонта на ближайшие 3–5 лет.
Тем не менее все больше жителей Дзержинска пользуются правом открыть свой спецсчет и ускорить сроки капитального ремонта. Так, только за три последних года на жилфонде УК «Управдом-Центр» возможностью открыть свой спецсчет на капремонт воспользовались порядка 30 МКД. Например, по пр. Ленина, 10а и пр. Чкалова, 48а, где в прошлом году выполнили утепление торцевых стен за счет средств такого спецсчета.
Галина Ивановна БОЧАРОВА, председатель совета МКД по пр. Чкалова, 48а:
– Наш дом стоял в плане Фонда капремонта на 2043 год. Конечно, это очень долгий срок, а проблемы решать нужно уже сегодня. Поэтому, узнав о возможностях такого спецсчета, жильцы дома на общем собрании собственников приняли решение о его открытии. Дом наш старый, 1964 года постройки, угловые квартиры в таком панельном доме всегда холодные, поэтому выполнение работ по утеплению из средств спецсчета для нас очень актуально. Жители дома в целом довольны, что не надо ждать капремонта 20 лет.
- #
- Спецсчет на капремонт
Источник: reporter-dz.ru
Нехватка денег и подрядчиков: грозит ли России срыв капитального ремонта
Система капитального ремонта оказалась устойчивее многих других сфер в кризис, однако ряд проблем тормозит работу фондов. Как с ними справляются в регионах, рассказала Анна Мамонова, исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР). — Анна Ивановна, какой процент работ по капитальному ремонту МКД, запланированных на 2022 год, уже выполнен? Какие регионы в лидерах и аутсайдерах по планам и объемам капремонта?
— В 2022 году намечено выполнить на 40% больше работ по капитальному ремонту, чем в прошлом году. Говорить о темпах выполнения работ пока рано – они в самом разгаре. Большинство запланированных на этот год работ уже законтрактовано, определены подрядные организации, начался капитальный ремонт крыш, отопления, фасадов, горячего и холодного водоснабжения.
Исходя из имеющихся данных за первых два квартала, наиболее прочные позиции заняли фонды капитального ремонта в Белгородской и Ленинградской областях, в республиках Татарстан, Тыва и Чечня. Кроме того, лидерами по исполнению краткосрочного плана капремонта можно назвать ФКР Московской и Свердловской областей. Говорить об аутсайдерах по планам и объемам капитального ремонта неправильно, так как программа в каждом субъекте индивидуальная и зависит от финансовых возможностей региона, его климатических особенностей и прочих нюансов, влияющих на реализацию программы.
— Каковы риски срыва программы в текущем году? Сколько домов могут остаться без обещанного ремонта?
— Система капитального ремонта оказалась весьма устойчивой, по сравнению со многими другими сферами, как во время пандемии и постпандемийного периода, так и в период резкого роста цен на строительные материалы. Поэтому мы не видим причин для срыва плана по реализации программ капремонта в текущем году. Мы научились справляться с трудностями и работать вопреки санкционным ограничениям. Все проблемы, появляющиеся в процессе, решаются оперативно в штатном режиме.
— Кроме основной причины – возросшей сметной стоимости работ – какие еще проблемы тормозят работу фондов?
— Серьезной задачей в нашей сфере является поддержание финансовой устойчивости фондов капитального ремонта. Во многих регионах разработаны мероприятия по повышению финансовой устойчивости, но, к сожалению, не все придерживаются этого плана. Одним из его базовых элементов является планомерное повышение размера минимального взноса на капитальный ремонт МКД. Соответственно, если регион систематически не повышает взнос и не приближает его размер к экономически обоснованному, то возникает недостаток финансирования, что серьезно сказывается на объемах выполняемых работ.
Следующей причиной, тормозящей деятельность фондов, является недостаточная работа по взысканию задолженностей. На сегодняшний день накопленный объем задолженностей по всей стране составляет 125 856,86 млн рублей, и становится очевидным, что региональные операторы собственными силами с данной задачей не справляются. Для работы с задолженностью необходимо привлечение профессиональных участников, внедрение современных автоматизированных технологий, а также упрощение процесса использования персональных данных. Кроме того, необходимо вернуться к рассмотрению давно назревшего вопроса об отмене оплаты государственной пошлины региональными операторами.
Не менее значимый фактор – уязвимое состояние малого и среднего бизнеса. Если система капитального ремонта, в целом, за последние 2–3 года была достаточно устойчивой, то для многих небольших подрядных организаций, задействованных в капремонте, возникли серьезные сложности с привлечением финансирования, закупкой строительных материалов, а также привлечением и удержанием рабочей силы.
Нестабильная ситуация и серьезные вызовы сильно ослабили подобные компании, из-за чего на сегодняшний день наблюдается недостаток качественных подрядных организаций в системе капитального ремонта.
Кроме того, многие субъекты отмечают недостаточность нормативно-правового регулирования капитального ремонта МКД с высокой степенью износа. Остаются нерешенными вопросы финансирования объектов культурного наследия и большого объема работ по замене лифтового оборудования.
— Строители жалуются, что добиться обещанного пересмотра контрактов сложно, процедура очень забюрократизирована. Из-за огромных рисков желающих заявляться на торги среди подрядчиков становится все меньше. Почему пересчет сумм в договорах идет «со скрипом», чья это недоработка, и как можно помочь в данной ситуации?
— Принципы увеличения цены договора подряда регламентированы постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2021 г. № 1667, предусматривающим увеличение цены договора до 30 %. Применение данной нормы, до внесения изменений, предусматривало экспертизу сметной стоимости в качестве инструмента подтверждения изменения стоимости строительных материалов. Это действительно вызывало серьезные сложности в субъектах для ее применения, но теперь эту норму исключили. Процедура сильно упростилась, и у большего количества субъектов появилась возможность ее применить.
АРОКР были разработаны рекомендации по применению постановления Правительства РФ от 30 сентября 2021 г. № 1667, а также методика изменения цены договора, в связи с существенным ростом стоимости строительных ресурсов. В рамках данных рекомендаций в регионах должны быть разработаны порядки по организации этого процесса, в которых четко регламентированы действия подрядных организаций и региональных операторов.
Следует отметить, что не во всех субъектах возникает необходимость применения данного постановления. Средний срок от объявленных торгов до исполнения договора составляет не более шести месяцев. Следовательно, это полугодовой период, в котором не происходит резкого или скачкообразного роста цен, что позволяет подрядным организациям уложиться в цену договора, заключенного по результатам торгов. Однако, в случаях выполнения долгосрочного контракта, требуется пересчет. В таких регионах этот процесс активно производится, и региональные операторы помогают подрядчикам успешно провести процедуру по пересмотру цены договора.
— Какие изменения произошли в структуре и видах работ в рамках капремонта МКД в текущем сезоне?
— Тенденцией последних лет стало пристальное внимание государства к замене лифтового оборудования в многоквартирных домах, в том числе сопровождаемое финансовой поддержкой. К 2024 году нужно заменить более 96 тысяч лифтов. К сожалению, на сегодняшний день темпы замены не во всех регионах достаточные, поэтому этот вид работ требует особого внимания.
Кроме этого, все больше регионов приходят к пониманию необходимости разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт, включающей проведение технического обследования. Эта процедура позволяет выявить необходимость выполнения тех или иных видов работ, а также дает представление о техническом состоянии дома. Планирование работ на основании технического обследования способствует недопущению неэффективного расходования средств собственников на капитальный ремонт, что положительно отражается на финансовой устойчивости региональных программ.
— Какие инновации стали чаще применяться подрядчиками? И как сложности с импортными материалами сказываются на капремонте?
— Использование энергоэффективных технологий все больше внедряется заказчиками капитального ремонта. Повышение класса энергоэффективности дома стало трендом последних лет. Кроме того, приоритет идет в использовании простых и надежных для эксплуатации материалов, межремонтный срок которых позволяет не возвращаться к данному конструктивному элементу в период реализации программы. Например, по мягким кровлям межремонтный срок ранее составлял 7 лет, но современные материалы, на основе полимеров, позволили говорить о межремонтном сроке в 30 лет.
Что касается импортных материалов и оборудования, то региональные операторы их практически не используют, поэтому ограничительные меры серьезно не повлияли на работу.
— По вашим ожиданиям, как завершится год для Фонда капремонта МКД? Где удастся «подтянуться», а какие трудности придется взять с собой в 2023 год?
— Мы надеемся, что 2022 год пройдет в плановом режиме, как и предыдущие годы, никаких серьезных катаклизмов не произойдет, и планы будут успешно реализованы во всех регионах.
Приятно отметить, что качество выполненных работ из года в год становится лучше, и мы напрямую влияем на этот процесс. К примеру, в тесном взаимодействии с региональными фондами и Минстроем России, Ассоциация регулярно оказывает методическую поддержку и разрабатывает модельные документы для повышения качества работы региональных операторов.
Также значительное влияние на улучшение качества работы реализации региональных программ оказывает систематическое проведение курсов повышения квалификации и информационных вебинаров. Ежегодно Ассоциация проводит не менее 7-ми обучающих программ для разных направлений в сфере капитального ремонта.
Применение единых стандартизированных подходов к подготовке и реализации капитального ремонта, рост требований к качеству при приемке выполненных работ, постоянное повышение уровня подготовки сотрудников региональных операторов и подрядных организаций позволяет с уверенностью смотреть в будущее и говорить о возможности обеспечения наших граждан своевременным и качественным капитальным ремонтом.
Все материалы рубрики «Энергетика и ЖКХ»
Источник: sectormedia.ru
Что делать, если капремонт МКД требуется провести раньше срока?
Обслуживание многоквартирных жилых домов осуществляет и контролирует управляющая компания или ТСЖ, своевременно проводя ремонты. Сроки капитального ремонта устанавливаются в специальной программе капремонта, которая составляется в каждом регионе России. Особенностью является то, что у одного дома капитальный ремонт, как правило, выполняется частями. Например, сначала производится ремонт фасада здания, а другие конструктивные элементы – спустя несколько лет.
Довольно часто возникают случаи, когда износ конструкций происходит раньше, чем наступает срок их капремонта. В таком случае существует процедура переноса сроков капитального ремонта с целью ускорения работ. Процедура ускорения капремонта зависит от того, как производится формирование бюджета на капитальный ремонт МКД: на спецсчете дома или на счете регионального оператора по капремонту.
В первом случае на счету дома должна быть сумма, покрывающая все расходы на выполнение требующегося капремонта, в противном случае может быть оформлен кредит, выплаты по которому распределяются на всех собственников. Если суммы хватает, то инициируется собрание собственников, на котором решаются и утверждаются вопросы по необходимым работам по капремонту, сроки и стоимость выполнения ремонта, источник средств на покрытие расходов и лицо, ответственное за контроль и сотрудничество с подрядными организациями.
После решения организационных вопросов собственниками, ответственное лицо осуществляет поиск и заключение договоров с подрядными компаниями. Далее ответственное лицо должно представить в региональный фонд капремонта уведомление о начале ремонта. После того как ремонт закончен, в фонд капремонта направляются сведения о выполненных работах.
Во втором случае, когда взносы за капремонт оплачиваются в региональный фонд, собственники по итогам общего собрания могут направить заявление о переносе сроков. Однако, им придется доказать необходимость сдвигания сроков на более раннее время. Это возможно лишь в том случае, когда на счете фонда есть необходимое количество средств.
Для направления заявления потребуется провести осмотр МКД с обязательным составлением ведомости дефектов. Это может сделать УК, жилищная инспекция или администрация населенного пункта в случае отказа от УК. На основании дефектной ведомости во время собрания собственников МКД производится обсуждение и выбор объекта, капремонт которого необходимо провести быстрее. Также может потребоваться такой документ, как заключение о техническом состоянии МКД или его конструктивных элементов, которое осуществляется специализированными экспертными фирмами. Уточнять перечень необходимой документации необходимо в региональном отделении фонда капремонта.
Все вышеперечисленные документы с заявлением о переносе сроков направляются в администрацию, которая обязана проверить их. После администрация направляет пакет документов комиссии, которая выносит решение о целесообразности переноса сроков на более раннее время. На основании положительного решения, утвержденного администрацией, производится корректировка сроков в региональном графике или программе капитального ремонта жилфонда.
Компания «Высотник» является надежным исполнителем работ по всем видам фасадного ремонта зданий: от цоколя до кровли. Мы сотрудничаем с УК, ТСЖ и прочими организациями, отвечающими за своевременный ремонт жилого фонда. Заказать услуги можно по телефонам +7 (916) 903-33-84, +7 (495) 991-55-21.
Источник: promalper.ru