Как стать ипотечным агентом

Ограничений по выплате вознаграждений нет, сумма зависит от количества оформленных кредитов.

Дистанционное взаимодействие с банком

Подать заявку на кредит можно дистанционно через специальное приложение для агентов.

Персональные условия обслуживания

Выдается персональная банковская карта с кэшбеком до 5%, на которую зачисляются агентские вознаграждения.

Легкое получение вознаграждения

1. Дистанционно подайте заявку в банк
2. Клиент получит кредит
3. Вы получаете комиссионное вознаграждение

Как воспользоваться предложением

Заполните заявку, чтобы стать агентом банка.

Сотрудник банка свяжется с Вами для заключения агентского договора.

Банк присвоит Вам статус агента.
Правила договора возмездного оказания услуг.

Направьте заявку клиента и получите вознаграждение за выданные кредиты.

Остались вопросы

Оставьте заявку и мы перезвоним, чтобы предоставить более подробную консультацию

Заявка отправлена

Спасибо за обращение!

Сотрудник АКИБАНКа свяжется с Вами в ближайшее время.

О банке

• Раскрытие информации
• Контакты и реквизиты
• Лицензии
• Рейтинг
• Работа в банке
• Акционерам

Курсы валют

на 15.09.2023
8 800 100 2542 звонок по России бесплатный
+7 (8552) 77-33-88 для звонков из других стран

• Список лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится кредитная организация
• Раскрытие информации на сайте ООО «Интерфакс-ЦРКИ».
• Меры защиты финансового рынка
• Ответы на вопросы граждан и бизнеса о работе финансовой системы в России в условиях санкционных ограничений

Информация о кредите

Заявка на кредит (физическое лицо)

Оставьте заявку и мы перезвоним, чтобы предоставить более подробную консультацию

Назад Далее

Заявка на кредит

Оставьте заявку и мы перезвоним, чтобы предоставить более подробную консультацию

Заявка отправлена

Спасибо за обращение! Наш сотрудник свяжется с вами в течение 30 минут!

Обратите внимание, если вы отправили заявку после 17.00, мы свяжемся с Вами на следующий рабочий день.

Заявка отправлена

Спасибо за обращение! Наш сотрудник свяжется с вами в течение 30 минут!

Обратите внимание, если вы отправили заявку после 17.00, мы свяжемся с Вами на следующий рабочий день.

Ваше обращение успешно зарегистрировано.

Срок ответа на ваше обращение составит 7 рабочих дней.

Для решения срочных вопросов обращайтесь в службу поддержки клиентов по телефонам 8 800 100 25 42 (по России бесплатно) или +7 (8552) 77 33 88 (из любой точки мира).

Благодарим Вас за обратную связь!

Правовой статус ипотечного агента в сделках секьюритизации активов

Гортинская Е.И., соискатель Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

В статье рассматриваются отдельные вопросы правового статуса ипотечного агента в сделках секьюритизации активов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием в сравнении с требованиями, обычно предъявляемыми зарубежной секьюритизационной практикой к специальным юридическим лицам. В частности, в статье рассматриваются вопросы организационно-правовой формы и правоспособности ипотечного агента, а также вопросы, связанные с созданием ипотечного агента. Автор обращает внимание на несовершенство действующего законодательства и формулирует предложения по внесению изменений в ряд положений Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Ключевые слова: ипотечный агент, специальное юридическое лицо, специализированная коммерческая организация, ипотечная специализированная организация, секьюритизация, секьюритизация активов, сделка секьюритизации.

The article deals with certain issues of legal status of mortgage agent in transactions of securitization of assets by issuing bonds with mortgage coverage in comparison with demands usually presented by foreign securitization practice to special juridical persons. In particular the article considers the issues of organizational-law form and legal capacity of mortgage agent. The author draws attention to the defects of the current legislation and formulates proposals with regard to introduction of certain changes into certain provisions of Federal Law of November 11, 2003#152-FZ «On Mortgage Securities».

Key words: mortgage agent, special juridical person, specialized commercial organization, mortgage specialized organization, securitization, securitization of assets, transaction of securitization .

Gortinskaia E.I. Legal status of mortgage agent in transactions of securitization of assets.

В настоящий момент в России отсутствует разработанная правовая база для осуществления сделок секьюритизации различного рода активов. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ИЦБ) — первый и на сегодняшний день единственный Закон, с помощью которого была предпринята попытка создать правовую базу для проведения секьюритизации активов в России. Закон об ИЦБ регулирует приобретение ипотечным агентом (специальным юридическим лицом, созданным для целей секьюритизации активов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием) прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и осуществление им эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

СЗ РФ. 2003. 17 ноября. N 46 (ч. 2).

Ст. 4448.

В Концепции развития законодательства о ценных бумагах и финансовых сделках, рекомендованной к опубликованию в целях обсуждения Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол N 69 от 30 марта 2009 г.), указывается, что практика выпуска ипотечных облигаций показала необходимость совершенствования законодательства в сфере секьюритизации активов . В частности, положения Закона об ИЦБ, регулирующие статус ипотечного агента, нуждаются в изменениях и дополнениях, поскольку не соответствуют стандартам, предъявляемым международной практикой к специальным юридическим лицам в сделках секьюритизации активов.

Информация доступна на интернет-странице по адресу: http://privlaw.ru/.

Законом об ИЦБ предпринята попытка создания специального юридического лица (в юридической литературе и международной практике получившего название Special Purpose Vehicle, SPV) для целей выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Закон об ИЦБ ввел понятие «ипотечный агент». Ипотечный агент — это специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным Законом об ИЦБ требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом об ИЦБ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (ст. 2 Закона об ИЦБ).

Статья 8 Закона об ИЦБ предусматривает, что:

• ипотечный агент является специализированной коммерческой организацией, учрежденной в форме акционерного общества;
• ипотечный агент имеет полное фирменное наименование на русском языке, содержащее слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент»;
• в уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности в соответствии с Законом об ИЦБ, а также указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается;
• предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных;
• ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением своей деятельности;
• ипотечный агент не может иметь штат сотрудников; полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, а ведение бухгалтерского учета — специализированной организации;
• ипотечный агент не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом об ИЦБ;
• ипотечный агент подлежит ликвидации после исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков.

В общих чертах модель сделки секьюритизации с участием ипотечного агента, предусмотренная в Законе об ИЦБ, представляет собой следующее:

• права требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные (далее — ипотечное покрытие) ипотечный агент приобретает у организации, которая привлекает финансирование (в юридической литературе и международной практике получившей название «оригинатор» (originator), далее — продавец или оригинатор), на основании сделки об отчуждении этого имущества (в частности, договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), сделки, связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом), а также в результате универсального правопреемства (п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ);
• ипотечный агент осуществляет эмиссию облигаций с использованием ипотечного покрытия в качестве обеспечения в соответствии с Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и Законом об ИЦБ (ст. 12 Закона об ИЦБ);

• Закон об ИЦБ предусматривает, что учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием (ст. 32);
• на основании договора обслуживающая (сервисная) организация (агент), как правило, осуществляет следующие функции: 1) получает исполнение от должников по обязательствам, входящим в состав ипотечного покрытия; 2) осуществляет перечисление аккумулированных платежей ипотечному агенту; 3) осуществляет от имени ипотечного агента взаимодействие с должниками по вопросам исполнения обязательств, входящих в состав ипотечного покрытия, в том числе осуществляет работу по взысканию задолженности; и 4) представляет ипотечному агенту и специализированному депозитарию отчеты в связи с данной деятельностью. В роли обслуживающей организации может выступать оригинатор.

Организационно-правовая форма ипотечного агента

Ипотечный агент создается только в форме акционерного общества (далее — АО) (ч. 4 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ), при этом тип АО, закрытое или открытое, для ипотечного агента законом не определен. Учитывая установленные российским законодательством для типов АО особенности, ипотечный агент, создаваемый в форме закрытого (далее — ЗАО) либо открытого (далее — ОАО) АО, будет обладать разными характеристиками. Поэтому сразу возникает вопрос: все ли характеристики ЗАО и ОАО соотносятся с целями, которые преследуют участники выпуска облигаций с ипотечным покрытием?

Прежде всего, ОАО вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу, а также вправе проводить закрытую подписку на акции, за исключением случаев, когда возможность проведения закрытой подписки ограничена его уставом или требованиями законодательства (п. 2 ст.

7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО)). Акции ЗАО распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц. ЗАО не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц (п. 3 ст. 7 Закона об АО).

Как справедливо отмечает А.С. Селивановский, положение о возможности проведения открытой подписки «означает возможность участия в управлении ипотечным агентом любого лица, в том числе использующего свое право на участие в своих интересах, не совпадающих с интересами инвесторов. При таком конструировании ипотечный агент ничем не отличается от других акционерных обществ, что не соответствует цели создания ипотечного агента как узкоспециализированной организации» .

СЗ РФ. 1 января 1996 г. N 1. Ст. 1.
Селивановский А.С., Гафарова В. Правовые риски ипотечного агента // Хозяйство и право. 2005. N 8 — 9.

При выпуске облигаций с ипотечным покрытием, как и в любой другой сделке секьюритизации, для целей снижения риска инвестирования в облигации необходима известность и неизменность состава акционеров ипотечного агента. Иное положение приведет к отсутствию гарантий, обычно предоставляемых инвесторам на международных рынках капитала, которые заключаются в том, что инвесторы, принимая решение об инвестировании в ценные бумаги, знают, кто является акционером специального юридического лица, и могут оценить риски распространения на специальное юридическое лицо (и в конечном счете на активы, обеспечивающие их права по ценным бумагам) негативных последствий банкротства его акционера. Учитывая цель сделки секьюритизации, представляется, что открытая подписка на акции ипотечного агента и их свободная продажа неограниченному кругу лиц не должны проводиться.

Далее Закон предусматривает, что в ОАО не допускается установление преимущественного права общества или его акционеров на приобретение акций, отчуждаемых его акционерами, в то время как акционерам ЗАО (и, если это предусмотрено уставом, самому ЗАО) такое преимущественное право предоставлено (ч. 3 п. 2 и ч. 4 п. 3 ст. 7 Закона об АО). Очевидно, что наличие преимущественного права приобретения еще более «фиксирует», обеспечивает неизменность состава акционеров ипотечного агента, поэтому его наличие является предпочтительным для целей сделки секьюритизации.

Таким образом, при рассмотрении возможных типов АО, для использования в качестве ипотечного агента, предпочтение следует отдать ЗАО, поскольку этот тип АО позволяет обеспечить неизменность состава акционеров за счет использования закрытой подписки на акции и преимущественного права приобретения акций акционерами или самим ЗАО, при этом ЗАО не ограничено в осуществлении выпуска облигаций.

Правоспособность ипотечного агента

Для зарубежной секьюритизационной практики характерно то, что виды деятельности и полномочия специального юридического лица обычно ограничиваются только теми, которые необходимы для осуществления секьюритизации. Целью такого ограничения является снижение риска банкротства специального юридического лица, вызванного неисполнением по обязательствам, возникшим в результате иной, не связанной с секьюритизируемыми активами и выпуском ценных бумаг деятельности. Если деятельность специального юридического лица ограничена, то, как следствие, ограничен и круг потенциальных кредиторов, которые могут инициировать процедуру его банкротства. Процедура банкротства может повлечь неблагоприятные последствия для владельцев ценных бумаг, такие, как, например, мораторий на выплаты основной суммы долга и процентов, приоритетное удовлетворение требований иных кредиторов по сравнению с требованиями владельцев ценных бумаг. Именно поэтому одним из требований, обычно предъявляемых к специальным юридическим лицам, является наличие в учредительных документах специального юридического лица и (или) в его договорах (сторонами которых являются владельцы ценных бумаг) положений об ограничении видов его деятельности и полномочий только теми, которые необходимы или связаны с его ролью в сделке секьюритизации . К распространенным ограничениям деятельности относятся, в частности, запрет на наличие работников, на приобретение в собственность или на праве аренды каких-либо помещений.

См.: Standard для осуществления указанной деятельности») деятельности по приобретению требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Далее Закон об ИЦБ указывает, что в том числе ипотечный агент может осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента (ч. 3 п. 1 ст. 8).

Сразу обращает на себя внимание то, что, во-первых, осуществление эмиссии, несение обязанностей перед третьими лицами, связанных с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента, являются не деятельностью по приобретению требований, а деятельностью, которую ипотечный агент может осуществлять, только приобретя права требования. Во-вторых, само понятие «деятельность по осуществлению сделки секьюритизации» гораздо шире понятия «деятельность по приобретению требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных» и включает в себя эмиссию, обслуживание облигаций и обеспечение деятельности ипотечного агента (на что, видимо, и пытался указать законодатель, используя в ч. 3 п. 1 ст.

8 Закона об ИЦБ выражение «в том числе»). Далее Закон об ИЦБ указывает, что ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом об ИЦБ (ч. 1 п. 3 ст. 8).

Данные положения Закона об ИЦБ порождают ряд вопросов. Закон об ИЦБ не определяет, что является «обязанностями перед третьими лицами, связанными с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента». С учетом «узкой» формулировки предмета деятельности ипотечного агента, указанной в ч. 1 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ («предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных»), может возникнуть проблема: подпадает ли конкретный договор, заключаемый в процессе секьюритизации, под указанную категорию.

С учетом формулировки положения ч. 3 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ («в том числе ипотечный агент может осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента») стороны смогут попытаться обосновать позицию, что договоры, заключенные в процессе и в качестве составной части структуры сделки секьюритизации, подпадают под ч. 3 п. 1 ст. 8 Закона (за исключением договоров, которые будут прямо противоречить Закону об ИЦБ, например трудовой договор). Однако положение п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ в том виде, как оно сформулировано законодателем сейчас, содержит в себе указанную выше неопределенность и, следовательно, представляет риск для структуры сделки, поскольку последствия заключения ипотечным агентом сделки за пределами его правоспособности весьма строгие.

Закон об ИЦБ специально предусматривает, что сделки, совершенные с несоблюдением требования о запрете для ипотечных агентов заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом об ИЦБ, от имени ипотечного агента коммерческой организацией, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности для коммерческой организации и не влекут за собой для ипотечного агента обязанностей ни в отношении коммерческой организации, ни в отношении третьих лиц (п. 3 ст.

8 Закона об ИЦБ). Кроме того, нарушение требования, предусмотренного ч. 1 п. 3 ст. 8 Закона об ИЦБ, является основанием для обращения ФСФР в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента (ч. 1 п. 3 ст. 8 Закона об ИЦБ).

Так, исходя из буквального толкования данного положения любое, даже самое малейшее нарушение запрета на заключение возмездных договоров с физическими лицами и осуществление видов предпринимательской деятельности, не предусмотренных Законом об ИЦБ, дает право ФСФР требовать ликвидации ипотечного агента.

Принимая во внимание узкую формулировку предмета деятельности ипотечного агента («только приобретение требований. «) и неопределенность в отношении того, какие сделки предусматривают «несение обязанностей перед третьими лицами, связанных с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента», а какие выходят за пределы такой деятельности, представляется, что положение Закона в этой части следует конкретизировать. Положение ч. 1 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ можно изменить следующим образом: «Предметом деятельности ипотечного агента может быть только осуществление одной или нескольких сделок секьюритизации, в том числе путем приобретения требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, эмиссии и обслуживания облигаций с ипотечным покрытием». Далее предлагается указать: «Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления одной или нескольких сделок секьюритизации, в том числе (но не ограничиваясь) осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента».

В Законе об ИЦБ следует предусмотреть следующее определение сделки секьюритизации.

«Сделка секьюритизации — это сделка, по которой одно лицо:

• приобретает (прямо или посредством другого лица) права требования (по обязательствам, принятым на себя другими лицами (или относящимся к деятельности (или части деятельности) этих лиц)), иные активы или иное имущество или
• принимает на себя (прямо или посредством другого лица) риски, связанные с правами требования (по обязательствам, принятым на себя другими лицами (или относящимся к деятельности (или части деятельности) этих лиц), иными активами или иным имуществом;
• и которое финансирует такое приобретение указанных прав требования, активов, имущества или принятие на себя рисков, связанных с такими правами требования, активами, имуществом, посредством выпуска ценных бумаг, стоимость которых или доход по которым зависит от таких прав требования, активов, имущества или рисков, связанных с такими правами требования, активами, имуществом» . Такое определение позволило бы охватить широкий круг сделок по привлечению финансирования.

Следует отметить, что Закон об ИЦБ не содержит запрета на участие ипотечного агента в юридических лицах. Однако риск участия ипотечного агента в юридических лицах очевиден — если ипотечный агент будет признан основным обществом, то он может нести солидарную ответственность по сделкам или субсидиарную ответственность по долгам дочернего общества (п. 2 ст. 105 ГК ), что несовместимо со статусом ипотечного агента как специального юридического лица. Поэтому в Законе об ИЦБ следует предусмотреть прямой запрет на участие ипотечного агента в юридических лицах.

Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 // СЗ РФ. 5 декабря 1994 г. N 32. Ст. 3301.

Далее следует рассмотреть вопрос ограничения правоспособности ипотечного агента в его уставе в большей степени по сравнению с тем, как это предусмотрено Законом об ИЦБ. Переставляется, что если учредители ипотечного агента ограничивают его правоспособность еще больше по сравнению с тем, как это предусмотрено Законом об ИЦБ, то сделки, заключенные в нарушение таких ограничений, могут быть признаны судом недействительными только в случаях, предусмотренных в ст. 173 ГК (если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности) , т.е. являются оспоримыми (п. 1 ст. 166 ГК).

Также п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса» // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 9; Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

Создание ипотечного агента

Закон об ИЦБ прямо предусматривает, что оплата уставного капитала (акций) ипотечного агента может осуществляться требованиями по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными; указанное имущество может быть приобретено ипотечным агентом в результате универсального правопреемства (ч. 2 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ).

Рассмотрим сначала ситуацию, когда ипотечный агент создается путем учреждения. Здесь возможны два варианта: 1) учредителем является первоначальный собственник активов (оригинатор), который оплачивает уставный капитал ипотечного агента требованиями по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными и становится акционером ипотечного агента (ч. 2 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ), и 2) учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (оригинатора), которое оплачивает уставный капитал своими средствами.

Остановимся подробнее на первом варианте: оригинатор — акционер ипотечного агента. Последствием того, что оригинатор становится акционером ипотечного агента, является то, что между ипотечным агентом и оригинатором могут возникнуть отношения дочернего и основного обществ: общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом (п.

1 ст. 105 ГК и п. 2 ст. 6 Закона об АО). На основании ст. 6 Закона об АО юридическими последствиями признания ипотечного агента дочерним по отношению к оригинатору как основному обществу будут являться следующие.

А. Ипотечный агент не будет отвечать по долгам оригинатора. Однако после признания оригинатора банкротом и открытия конкурсного производства кредиторы имеют право на удовлетворение своих требований к оригинатору из конусной массы, в которую входит все имущество должника (оригинатора), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст.

124 и 131 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве)), за исключением имущества, которое исключается из конкурсной массы (п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве). Таким образом, акции в ипотечном агенте могут быть реализованы третьим лицам; при этом такое лицо может быть не заинтересовано в сделке секьюритизации, что может негативно повлиять на управление ипотечным агентом и в конечном счете на исполнение его обязательств перед владельцами ипотечных облигаций.

СЗ РФ. 28 октября 2002 г. N 43. Ст. 4190.

Б. Если будет установлено, что оригинатор имеет право давать ипотечному агенту как дочернему обществу обязательные для него указания, то оригинатор будет отвечать солидарно с ипотечным агентом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. При этом оригинатор будет считаться имеющим право давать ипотечному агенту обязательные для него указания только в случае, когда это право предусмотрено в договоре с ипотечным агентом или его уставе (ч. 2 п. 3 ст. 6 Закона об АО). Такое требование (по сделкам, заключенным во исполнение указаний основного общества) не носит субсидиарный характер и может быть предъявлено основному обществу сразу.

В. В случае банкротства ипотечного агента по вине оригинатора последний несет субсидиарную ответственность по его долгам. Банкротство ипотечного агента будет считаться происшедшим по вине оригинатора только в случае, когда оригинатор использовал указанные право (право давать ипотечному агенту как дочернему обществу обязательные для него указания) и (или) возможность (давать обязательные указания) в целях совершения ипотечным агентом действия, заведомо зная, что вследствие этого наступит банкротство ипотечного агента (ч. 3 п. 3 ст. 6 Закона об АО).

Г. Акционеры дочернего общества вправе требовать возмещения основным обществом убытков, причиненных по его вине дочернему обществу (п. 3 ст. 6 Закона об АО).

Д. В отношении сделки, совершенной должником с заинтересованным лицом (ст. 19 Закона о банкротстве) (это может быть дочернее общество), в данном случае сделки по передаче ипотечного покрытия оригинатором ипотечному агенту, Закон о банкротстве предусматривает более «строгие» правила оспаривания (ст. 61.2 и 61.3).

Риск солидарной ответственности оригинатора по долгам ипотечного агента, равно как и риск субсидиарной ответственности оригинатора в случае банкротства ипотечного агента, несовместимы со сделкой секьюритизации, поскольку в таком случае коммерческие мотивации проведения сделки снижаются или вообще пропадают.

Далее следует остановиться на втором варианте — когда учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (или иных сторон в сделке). В этом случае требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ). Возникает вопрос, кто может являться учредителем ипотечного агента в данном случае?

В качестве примера юридического обособления специального юридического лица от других участников сделки секьюритизации можно привести учреждение специального юридического лица с использованием в качестве акционера специального фонда (штихтинга — stichting), учрежденного в Нидерландах . Штихтинг — это фонд, который, в соответствии с Гражданским кодексом Нидерландов (ст. 285 книги 2) , не имеет участников.

Это юридическое лицо, созданное для определенной цели, указанной в его уставе и не связанной с распределением прибыли (за исключением благотворительных целей в период до прекращения его деятельности). Как правило, цели штихтинга прямо ограничиваются созданием специального юридического лица, осуществлением управления акциями, принадлежащими штихтингу в уставном капитале специального юридического лица таким образом, чтобы интересы специального юридического лица и интересы всех лиц, вступающих в правоотношения со специальным юридическим лицом, были надлежащим образом обеспечены. Устав штихтинга предусматривает, что штихтинг может быть ликвидирован только в том случае, если перестанет являться владельцем акций специального юридического лица. Далее штихтингом учреждается специальное юридическое лицо в одной из форм, предусмотренных правом страны инкорпорации специального юридического лица. Штихтинг является единственным акционером специального юридического лица.

Alex Schmitt, Bonn Schmitt Steichen. Securitisation: Luxembourg // PLC Finance. 1 December 2007. Resource ID: 3-380-8998.
Текст на английском языке доступен на интернет-странице по адресу: http://www.civil-code.nl/BW2/article285.htm.

Приведенная модель создания специального юридического лица означает, что штихтинг как акционер специального юридического лица не является собственником какого-либо другого юридического лица, участвующего в сделке секьюритизации, и не контролирует какое-либо другое юридическое лицо, участвующее в сделке секьюритизации, а также ни одно юридическое лицо, участвующее в сделке секьюритизации, не является собственником штихтинга и не контролирует его. Управление и решение административных вопросов такого специального юридического лица осуществляются не штихтингом как таковым, а его советом директоров, которые предоставляются управляющей компанией по договору со специальным юридическим лицом. Таким образом, специальное юридическое лицо создается как независимое юридическое лицо («сиротское» — orphan SPV). В российских сделках секьюритизации способ учреждения специального юридического лица нидерландским фондом также используется .

См., напр., секьюритизационные проекты ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: www.ahml.ru.

На сегодняшний день отсутствует какая-либо российская коммерческая или некоммерческая организация, которая могла бы использоваться в качестве акционера ипотечного агента по аналогии с нидерландским штихтингом для обеспечения независимого («сиротского») статуса ипотечного агента. В частности, применительно к фонду (ст.

7 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон о НО)) и автономной некоммерческой организации (п. 3 ст. 50 ГК, ст. 10 Закона о НО) — наиболее подходящим для этих целей некоммерческим организациям, которые не имеют членства, следует отметить следующее.

Представляется, что основная проблема использования фонда или автономной некоммерческой организации состоит в том, что эти юридические лица, как указано в п. 2 ст. 2 Закона о НО, могут создаваться для указанных в Законе о НО целей и «в иных целях, направленных на достижение общественных благ». В случае же использования указанных некоммерческих организаций в качестве акционеров ипотечного агента фактически основной их целью будет являться — «быть участником («держать» акции) ипотечного агента для сделки секьюритизации», что вряд ли можно назвать осуществлением целей, «направленных на достижение общественных благ».

СЗ РФ. 15 января 1996 г. N 3. Ст. 145.

Далее следует сказать несколько слов о создании ипотечного агента в результате реорганизации (ч. 2 п. 1 ст. 8 Закона об ИЦБ). Не останавливаясь детально на анализе рисков, связанных с созданием ипотечного агента в результате реорганизации (разделения и выделения ), укажем лишь, что сам процесс реорганизации по времени и средствам вряд ли совместим с использованием секьюритизации.

Представляется, что законодатель не учел указанные недостатки создания ипотечного агента посредством реорганизации. Поэтому следует изменить Закон об ИЦБ в этой части (ч. 2 п. 1 ст. 8), удалив ссылку на то, что имущество может быть приобретено ипотечным агентом в результате универсального правопреемства.

Создание ипотечного агента через реорганизацию в форме преобразования оригинатора не имеет никакого смысла — это тот же оригинатор, только существующий в форме АО. Реорганизация в форме слияния также вряд ли имеет экономический смысл — коммерческие преимущества секьюритизации не достигаются, если сливаются два или несколько оригинаторов.

В заключение следует отметить, что рассмотренные в настоящей статье отдельные аспекты правового статуса ипотечного агента в сделках секьюритизации представляют лишь часть проблем, связанных с правовым положением ипотечного агента в сделках секьюритизации активов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Ряд вопросов, связанных с органами управления ипотечного агента, реорганизацией и ликвидацией ипотечного агента, а также вопросы банкротства ипотечного агента не рассмотрены в настоящей статье и являются предметом отдельного исследования.

Кто такой ипотечный брокер, какие услуги предоставляет этот специалист и когда он нужен

Ипотечный брокер — это ваш личный представитель в банке. Он помогает оформить документы, выбрать выгодную ипотечную программу и подать заявления. Его цель — сэкономить вам время и деньги и увеличить шансы на получениекредита.

Ипотечные брокеры знакомы с внутренними законами жилищного рынка и процессами банков. Их задача — сократить срок рассмотрения заявки и избавить вас от многоуровневого прохождения всех этапов процесса.

Что это за брокер и чем он занимается

Брокер — это посредник между банковской организацией и клиентом. Он предоставляет услуги по выбору подходящей заемщику ипотечной программы, учитывая его пожелания и возможности, и помогает с оформлением документации. Личные консультанты содействуют принятию положительного решения по кредитной заявке, даже если клиент не отвечает условиям банка.

Цели и задачи брокера:

• экономия времени и денег заемщика;
• увеличение шансов на получение ипотеки;
• сокращение времени рассмотрения заявки.

Краткая история появления профессии

Пару десятилетий назад в нашей стране мало кто знал, кто такой ипотечный брокер и какой деятельностью занимается. Спрос на услуги консультантов, разбирающихся в законах рынка недвижимости и знающих тонкости выдачи ипотеки привел к образованию этого вида посреднических услуг.

Причины возникновения профессии:

• увеличение объемов кредитования под залог приобретаемого жилья;
• рост числа заемщиков;
• сложная процедура оформления ипотеки;
• риск отказа в получении кредита.

Права и обязанности

Кредитный консультант имеет право:

• узнавать финансовое положение клиента, размер и источник дохода, величину средств для первоначального взноса по ипотечному займу;
• принимать от заемщика документы, требуемые кредитной организацией;
• заключать договоры об оказании услуг с клиентами;
• подписывать партнерские соглашения с кредитными организациями, выдающими ипотеку.
  В обязанности посредника входит:
• подбор для клиента подходящей ипотечной программы;
• передача в банк документов заемщика, необходимых для оформления ипотеки;
• выполнение договорных обязательств перед клиентом.

Потенциальный заемщик должен знать, за что отдает деньги.

Почему востребованы

При помощи третьей стороны легче найти взаимоприемлемые решения для осуществления сделки.

Обращение к посреднику выгодно для клиента и банка:

• для заемщика — это увеличение шансов на одобрение ипотеки;
• банкам выгодно сотрудничать с брокерами для повышения количества выданных кредитов, не снижая планку требований к клиентам.

Плюсы и минусы сотрудничества

К плюсам сотрудничества относятся:

• экономия средств при положительном решении по ипотеке;
• помощь в получении жилищного кредита заемщикам с неофициальным заработком;
• уменьшение времени, потраченного на оформление бумаг;
• работа с копиями документов;
• возможность для клиента отправить сканированные документы брокеру;
• подбор программы под требования клиента;
• подсчет расходов по сделке.

Минусы работы брокера:

• не предоставляет гарантию 100% одобрения;
• сотрудничает с банками, предлагающими выгодные условия для брокера;
• посредник, ведущий самостоятельную деятельность, не предоставит подходящих вариантов для клиента.

Предпочтение лучше отдать специалисту из брокерского или риэлторского агентства.

Преимущества ипотечного брокера

И хотя за услуги брокера по ипотеке необходимо платить (чаще всего 1-5% от размера кредитного договора), сотрудничество со специалистом этого профиля имеет немало преимуществ:

1. Консультант поможет подобрать наиболее выгодные условия в конкретно вашем случае. Специалист учитывает не только ваши финансовые возможности и процентные ставки, но и возможность досрочно погасить кредит, размер штрафов в случае просрочки платежей, сумму обязательной страховки, дополнительные комиссии и другие важные моменты.
2. Сотрудничая с брокером, больше шансов получить кредит. При самостоятельном обращении в банк велик риск получить отказ. Ипотечный консультант выступает посредником между финансовым учреждением и клиентом, что нередко положительно влияет на результат, так как банки предпочитают работать с профессионалами, а некоторые из них даже заключают договоры с брокерскими агентствами.
3. Вы можете рассчитывать на скидки и бонусы, так как некоторые специалисты работают напрямую с банками.
4. Ипотечный брокер позволит сэкономить немало времени, так как вам не придется ходить в банк. Явиться в финансовое учреждение необходимо будет только для подписания кредитного договора.
5. Консультант не только предоставит «сухую» информацию об условиях кредита, но и расскажет обо всех нюансах «человеческим» языком, что поможет вам разобраться в особенностях и специфике ипотечного кредитования.
6. Клиент может рассчитывать на юридическое сопровождение подписания договора с банком. К тому же брокер поможет разрешить спорные вопросы и ситуации, если таковы возникнут.
7. Посредник не только подскажет, какие документы необходимо собрать для подачи заявки на получение кредита, но и поможет это сделать, что сэкономить вам время и силы.

Чем поможет ипотечный брокер

Давайте представим, что вы – занятой человек, и просто не имеете времени на поиск оптимальной программы ипотечного кредитования. Или вы уже выбрали несколько предложений, но все они вызывают некоторые сомнения. А, может, вы вообще никогда не занимались покупкой недвижимости, и все эти проценты и расчеты для вас – «темный лес».

Тогда вам пригодится помощь профессионала, который проведет анализ вашего финансового положения, изучит предложения от банков, и поможет выбрать оптимальный вариант. Конечно, услуги ипотечного брокера не бесплатны. Но за счет экономии времени и будущей суммы выплат, они очень быстро окупаются.

По статистике покупатели недвижимости Краснодара используют разные методы поиска лучшей ипотечной программы:

1. Занимаются обзвоном банков для получения ипотеки – 40%.
2. Слушают рекомендацией друзей и знакомых – 22%.
3. Занимаются поиском информации в Internet – 6%.
4. Обращаются к специалистам или получают информацию другим путем – 32%.

Процент людей, пользующихся услугами ипотечных брокеров, пока не впечатляет. Основная причина – отсутствие у людей знаний о существовании такой профессии или отсутствие понимания, зачем платить кому-то за информацию, которую можно собрать и самому.

Но давайте представим, что вам предстоит:

1. Собрать данные по ипотечным программам в регионе. Часть информации вы получите на сайтах банков, другая доступна только после телефонного звонка или посещения отделения.
2. Сравнить процентные ставки, возможные сроки ипотечных выплат, рассчитать сумму переплаты. Ипотечные калькуляторы помогают в этом вопросе, но они далеко не точны, и часто там не учитываются какие-то платежи, комиссии, обязательные страховки и т.д.
3. Изучить собственные финансовые возможности. Исключить из списка программ те, где сумма ежемесячного платежа будет для вас слишком высокой. В принципе, здесь справиться можно и самому. Но процесс это – трудоемкий. Да и при расчете платежа вы можете ошибиться, так как на предыдущем этапе не узнали о страховке или других сопутствующих выплатах.
4. Оценить, стоит ли обращаться в выбранный банк, высок ли риск получения отказа. Здесь без специалиста справиться практически невозможно. Придется просто обращаться в кредитные организации и ждать решения.

Но есть и другой путь. Вы обращаетесь к ипотечному консультанту, и опытный профессионал проводит всю описанную работу быстро и точно. А потом еще и помогает получить положительное решение.

Как работает ипотечный брокер

Итак, вы решили – нужен ипотечный брокер и обратились к специалисту. Что происходит дальше? От вас потребуются честные ответы на множество вопросов, также на консультацию брокер может попросить взять с собой те или иные документы.

При первом посещении специалист должен выяснить:

• вашу финансовую ситуацию и кредитоспособность;
• сведения о вашем трудоустройстве (где вы работаете, как долго, есть ли риск увольнения в обозримом будущем и т.д.);
• наличие уже имеющихся кредитных обязательств;
• возможность привлечения созаемщиков;
• ваши пожелания, т.е. какое жилье вы хотите получить и т.д.
  Кроме того, кредитный брокер проверит вашу кредитную историю, убедится, что вам, в принципе, могут предоставить кредит. Если существуют какие-то критически важные проблемы, вы об этом узнаете, и получите советы, как можно улучшить ситуацию.

В случае, если собранные сведения позволяют претендовать на ипотеку, брокер переходит к выбору кредитной программы.

Что должен далее выполнить специалист:

1. Выбрать для вас программу, максимально соответствующую вашим пожеланиям, требованиям и возможностям.
2. Помочь собрать и составить документы таким образом, чтобы максимально повысить ваши шансы на одобрение кредита. Это может быть привлечение созаемщиков, грамотное оформление справок, составление заявления и т.д.
3. Собрать все документы и оформить ипотечное досье.

Далее ипотечный брокер лично передает пакет документов и составленное досье в выбранный банк. Вам остается только ждать решения, которое в случае помощи специалиста почти всегда оказывается положительным.

Как только будет принято положительное решение по вашему вопросу, ипотечный консультант связывается с вами, а также помогает оформить страховку, получить документы на приобретаемое жилье в оценочной компании. Специалист обеспечивает вам полное юридическое сопровождения до момента подписания вами ипотечного договора с банком. Он становится вашим представителем на всех этапах приобретения жилья, а потому очень важно выбрать лучшего ипотечного брокера, которого вы сможете себе позволить.

Перечень предлагаемых услуг

Обширные знания в области кредитования недвижимости, страхования и некоторых других смежных областях позволяет ипотечному брокеру взять на себя всю работу по:

• выбору банка-кредитора и конкретной программы кредитования;
• сбору и заполнению всей необходимой документации;
• подбору недвижимости;
• получению одобрения банка;
• сопровождению процесса подписания ипотечного договора.

Обязанности

К основным обязанностям ипотечного брокера относятся быстрый подбор максимально выгодной ипотечной программы и заключение кредитного договора между заемщиком и банком.

В России не существует закона регламентирующего деятельность брокеров по ипотеке. Поэтому важным моментом в работе с посредником является заключение договора, в котором обозначаются все его обязанности. Следует помнить, что брокер имеет право не оказывать услуг, не прописанных в договоре. И обязать его это сделать будет невозможно.

Возможности брокерских услуг

Чтобы более полно представлять, кто такой ипотечный брокер, необходимо понять какие возможности открываются пред заемщиком, пользующимся его услугами:

1. Специалист имеет представление обо всех действующих кредитных программах и ориентируется в их условиях. Заявка на кредит может быть подана на рассмотрение одновременно в несколько банков;
2. Налаженные контакты и связи с банковскими кредитными отделами значительно сокращают сроки рассмотрения заявки. В отдельных случаях выдача кредита может производиться прямо в день подачи анкеты;
3. Использование профессиональных посреднических услуг при заполнении анкеты и сбору документов значительно снижает риски отказов;
4. Многие брокеры имеют договоры с банками о предоставлении своим клиентам некоторых привилегий. Например, ипотека под сниженную процентную ставку или другие приятные бонусы.

Как выглядит сотрудничество с ипотечным брокером

При первом обращении специалист по подбору ипотеки подробно расспросит:

• какое жилье и на каких условиях хочет приобрести клиент;
• на какую сумму кредита он рассчитывает;
• финансовое состояние;
• какие условия ипотеки рассматривает.

На основе анализа полученных данных и финансового состояния заемщика специалист подбирает среди предложений банков наиболее выгодные ипотечные программы. Кредитный гуру подробно и обстоятельно расскажет обо всех нюансах и особенностях сотрудничества с каждым из банков-претендентов.

Следующим этапом работы будет подписание посреднического договора, в котором будут расписаны все услуги, оказываемые специалистом, и их стоимость. На этом этапе нужно быть предельно внимательным и тщательно изучить все пункты предлагаемого к подписанию документа.

Сбор и заполнение необходимых документов, подача заявки производится совместно с заемщиком. После получения одобрения банка наступает черед подбора недвижимости. Ипотечный брокер поможет проверить юридическую чистоту квартиры, оценит финансовое состояние компании-застройщика, подберет наиболее выгодные условия страхования.

Клиенту еще до подписания ипотечного договора будут разъяснены все пункты и условия предоставления кредита понятным и доступным языком. Работа ипотечного брокера будет закончена только после завершения заемщиком сделки и получения жилья.

Какими знаниями должен владеть

Специалист по ипотечному брокериджу знает:

• тонкости обслуживания заемщиков банками;
• свойства кредитных банковских продуктов;
• специфику оформления договоров по ипотеке;
• характеристики объектов жилья;
• характер работы посредника.

Что входит в сферу деятельности и может ли он повлиять на решение банка о выдаче ипотеки

Брокер не гарантирует клиенту принятие положительного решения по ипотеке, он только рекомендует банку одобрить заявку на кредит. Решение остается за кредитной организацией. Как показывает практика, количество одобрений по заявкам на получение ипотеки, поданным через профессиональных брокеров, составляет две третьих от числа положительных решений.

Кто регулирует деятельность ипотечных брокеров в России

В России в данное время отсутствует надзорный орган, контролирующий работу брокеров. На посредников между банками и заемщиками полномочия финансового регулятора — ЦБ РФ — не распространяются. Федеральный закон о правах и обязанностях ипотечных консультантов отсутствует. Соответствующий законопроект до сих пор не принят.

В стране работают белые брокеры, деятельность которых не нарушает Гражданский и Уголовный кодексы. Черные специалисты умеют обходить законы, пользуясь юридической неграмотностью населения.

В интересах заемщиков выбрать консультанта из списка членов АКБР — Ассоциации кредитных брокеров России, которая содействует развитию рынка посреднических услуг в стране.

На чем зарабатывает

Доход кредитного консультанта равняется установленному проценту от суммы ипотеки, полученной клиентом.

Посредник берет фиксированную оплату:

• за услуги по подбору программы кредитования;
• оформлению документации;
• сопровождению сделки.

Условия работы и доходы

График работы консультанта совпадает с часами обслуживания клиентов банками. У консультантов нормированные день и неделя.

Доход кредитного брокера, работающего как индивидуальный предприниматель, зависит:

• от количества клиентов;
• суммы каждого заключенного договора о предоставлении услуг;
• прочих результатов работы.

Оплата труда наемного специалиста состоит из оклада и процента от сделки.

Карьерный рост

В любой сфере юридических и финансовых услуг существует возможность карьерного роста. Шансы дорасти до руководителя в профессии кредитного брокера есть у любого консультанта. Возможен переход на повышение в престижную финансовую или юридическую компанию.

Когда нужен ипотечный брокер

Как вы уже поняли, ипотечный брокер – это просто квалифицированный посредник между вами, человеком, желающим оформить ипотечный кредит, и банком. Он прекрасно ориентируется на рынке банковских услуг вашего региона, знает все «подводные камни» рынка недвижимости. От него вы всегда своевременно сможете получить исчерпывающую информацию о размерах займа, сроках его выплат, основных условиях и штрафных санкциях в случае нарушения вами условий предоставления ипотеки.

Советы и консультации

В принципе, помощь такого специалиста будет не лишней даже если вы – постоянный клиент какого-то банка, и уже определились с ипотечной программой. Консультация у брокера поможет вам понять, что вас ждет на самом деле. Профессионал проведет анализ выбранной программы, расскажет о дополнительных расходах, подберет альтернативные варианты, если в этом будет смысл.

Неустойчивое финансовое положение

Кроме того, ипотечный брокер нужен, когда банк на словах может относится к вам самым лучшим образом, но на деле вы попали в категорию клиентов, с которыми организация кредитор сотрудничает весьма неохотно. При этом совсем не обязательно быть злостным неплательщиком по кредитам или еще как-то «проштрафиться» перед банками.

В такие категории нередко попадают:

• фрилансеры и самозанятые;
• индивидуальные предприниматели (владельцы небольшого бизнеса);
• люди, работающие по одноразовым контактам или часто меняющие место работы.

Во многих случаях брокер сможет убедить банк предоставить вам ипотеку, даже если вы не соответствуете требованиям идеального клиента и не сможете на 100% подтвердить свою платежеспособность или официальный доход.

Наличие долгов и обязательств

Часто заемщик, пытаясь произвести на кредитора более выгодное впечатление, недоговаривает о своем реальном положении:

• текущих обязательствах;
• просроченных платежах;
• судимостях;
• долгах по алиментам;
• штрафах и т.д.

Банки быстро выявляют несоответствия, и это становится причиной отказа в ипотеке. Задача брокера в подобных случаях заключается в том, чтобы заранее закрыть все возможные вопросы, и превратить в «глазах банка» вас в желанного клиента.

«Неликвидное» жилье

Еще одна проблема – выбор объекта недвижимости. В случае новостроек банки охотно идут навстречу покупателям. Но приобретение квартиры на вторичном рынке может вызвать проблемы. Например, если вы хотите купить квартиру со сложной перепланировкой, банк будет смотреть на подобную сделку с неохотой. Хороший специалист сможет вам помочь в получении ипотечного кредита даже в таких сложных случаях.

Экономия средств и времени

С помощью ипотечного брокера, которые работают, в том числе в Краснодаре, вы, в первую очередь, экономите время и деньги. Брокер сможет добиться для вас не просто предоставления ипотеки, но выбрать самую выгодную программу, а нередко – еще и добиться льготной ставки.
Нанятый вами специалист также расскажет вам, о чем в таких случаях банкиры умалчивают:

• как уменьшить переплаты по ипотеке;
• где храниться закладная;
• как снизить ставку по существующей ипотеке;
• как перенести ипотеку в другой банк или сменить программу внутри банка;
• как получить льготы на имеющуюся ипотеку;
• как продать или сдать в аренду жилье, находящееся в ипотеке и т.д.

Кроме того, от своего брокера вы узнаете, как банк поступает с заемщиками, которые просрочили платеж по тем или иным причинам. Подскажет, как можно избежать проблем и даже в случае форс-мажора договориться с банком об отсрочке или реструктуризации.

В случае, если заявка на получение ипотеки поступает в банк поступает от агентства, рассмотрение заявления сокращается в разы. Многие агентства недвижимости и брокеры сотрудничают с крупными банками на постоянной основе, в результате могут предложить вам более выгодные условия, чем при прямом обращении в банк. Если ваш ипотечный брокер сумеет снизить процентную ставку даже на 1%, это сэкономит вам сотни тысяч рублей.

Как избежать ошибок при выборе специалиста

При выборе ипотечного брокера обязательно изучите его репутацию, поищите о нем информацию в интернете. Хорошо, если у брокера или агентства есть свой сайт, где представлены официальные документы, а также перечень банков, с которыми организация сотрудничает. С другой стороны, репутация – вопрос времени, и начинающий брокер может оказаться отличным специалистом. Готовы ли вы доверить свою репутацию новичку на рынке услуг, каждый решает сам.

Существуют известные в профессиональной среде признаки недобросовестных брокеров и агентств, с которыми лучше не иметь дела. Обращайте внимание на описанные ниже ситуации.

«Гарантия ипотеки – 100%»

Если вам обещают 100% получение кредита, стоит задуматься. Важно понимать, что даже самый лучший ипотечный брокер не может гарантировать вам положительное решение банка. Грамотный специалист всегда об этом предупреждает.

Иначе ведет себя недобросовестный брокер или низкоквалифицированный специалист. Такой консультант возьмет с вас деньги за работу, а затем просто извинится за то, что с получением ипотеки не получилось. При этом в договоре, скорей всего, будут указаны «консультационные» или «информационные» услуги, никаких гарантий получения ипотеки там не окажется. В результате вы просто потеряете деньги.

«Мы вам сделаем справку»

Еще один способ понять с кем вы имеете дело – это, так называемый, провокационный вопрос. Если на просьбу сделать вам справку о доходах или трудоустройстве вам ответят согласием, можете смело уходить и не жалеть о «потере» консультанта.

Брокеры не имеют права самостоятельно делать такие документы, это незаконно. Более того, подобные организации давно известны банкам. А потому лучшее, на что вы можете рассчитывать после того, как ваша «справка» попадет в банк, это появление вашей фамилии в «черных списках» всех банковских организаций.

В худшем, на пороге банка вас встретят сотрудники полиции с обвинением в мошенничестве и подделке документов. Банки имеют возможность проверить на подлинность предоставленную вами справку 2-НДФЛ, а потому раскрытие подлога — это только вопрос времени.

Рейтинг лучших

Топ-10 российских кредитных брокеров:
МБК Кредит;

• Кредит Консалтинг Брокеридж;
• ЦФК-Финанс;
• Royal Finance;
• Финанс Кредит;
• МСК Кредит;
• СЦК (Столичный центр кредитования);
• ПрофФинанс;
• Премиум-Финанс;
• ССК (Служба Содействию Кредитования).

Как заключить договор оказания услуг, какие нужны документы

Для подачи заявления в несколько кредитных организаций достаточно принести оригиналы документов консультанту. Ипотечный брокер сделает необходимые копии и сканы.

Список документации необходимый для оформления кредита:

• анкета — заявление на получение ипотечного займа;
• копия страниц паспорта;
• свидетельство о браке или его расторжении;
• ИНН и СНИЛС;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних детей.
• справка 2-НДФЛ или по форме банка;
• документы, подтверждающие дополнительный доход;
• трудовые договоры, заверенные работодателем;
• копии всех страниц трудовой книжки;
• загранпаспорт;
• водительские права;
• для владельцев компании — ЕГРЮЛ;
• дополнительно для мужчин до 27 лет — военный билет или приписное удостоверение;
• справки о действующих кредитах при проблемах с платежами;
• документы о наличии имущества — квартиры, автомобиля, дома.

Стоимость услуг и минимальная сумма для работы

Услуги ипотечного брокера стоят не меньше 10 тыс. рублей. Первоначальную консультацию можно получить бесплатно. Дальше вносится предоплата 50 % от тарифа. После одобрения ипотеки клиент платит 1 — 2 % суммы кредита.

Процент кредитного брокера

Понятно, что услуги кредитного брокера не могут быть бесплатными. Другое дело, что в западной практике обязанности по оплате работы брокера берут на себя банки, которым специалист «поставляет» клиентов, а в России расплачивается заемщик.

Речь может идти о разных схемах оплаты:

• проценты. Обычно кредитные брокеры берут от 1% до 5% в зависимости от суммы кредита. Если ни один займ не одобрен, оплата не производится;
• фиксированная ставка. Разные брокерские компании предлагают различные расценки на свои услуги — уточните этот вопрос заранее;
• смешанная схема. На выбор клиента — либо проценты, либо фиксированная сумма. Разделение по способам оплаты может зависеть от спектра предлагаемых услуг, например, за консультацию брокер может попросить фиксированную оплату, тогда как за посредническую работу возьмет процент от полученного займа.

Подводные камни при работе с ипотечным брокером

Взаимодействие с брокерами по ипотеке осложняется упомянутым выше отсутствием госнадзора за их деятельностью. Отсюда высокий риск неэффективной работы посредника, его неспособности добиться выдачи клиенту ипотечного кредита.

Какие документы запросит представитель

Специалист по ипотечному брокериджу должен запрашивать у клиента исключительно бумаги, необходимые для банка.

Он обязуется хранить в тайне персональные данные заказчика услуг, не передавая документов сторонним лицам.

Вопрос предоплаты

В случае, если специалист по ипотечному кредитованию требует у вас 100% предоплаты, не поленитесь более тщательно навести о нем справки. Профессиональный брокер также работает на условиях предоплаты, но в этом случае вы оплачиваете сумму, необходимую, чтобы покрыть расходы на составление ипотечного досье, далее может потребоваться компенсация каких-то других расходов. Но оплата комиссии взимается только в случае успешного получения ипотеки.

И самое главное, никогда не работайте «на доверии». Всегда заключайте договор об оказании услуг. Ипотечный брокер будет представлять вас в банке, он должен быть официально вашим доверенным лицом.

Даже если вы просто хотите получить консультацию, договор – обязателен. Защищайте доступ к вашей конфиденциальной информации и собственные расходы. Профессионалы сами предложат вам грамотное оформление всех документов. Во всех остальных случаях лучше не рисковать.

Особенности работы ипотечных брокеров в России

В США и странах Европы специалисты этого сектора давно уже стали обыденностью. Ипотечное кредитование, а также посредники-консультанты на этом рынке, известны со Средних веков. В России до революции также существовали ипотечные брокеры, но при СССР банковский сектор был крайне ограничен, и эта профессия исчезла за ненадобностью. Потому современный институт ипотечных брокеров, как и само ипотечное кредитование, Россия позаимствовала в странах Запада.

Главным отличием таких специалистов в РФ от коллег в Европе заключается в том, что в России они работают преимущественно с риэлтерскими компаниями. Впрочем, подобный вариант принят в США, там брокеры также активно сотрудничают с риелторами и банками. В то же время в Европе такие специалисты объединяются в независимые компании, сотрудничество с другими игроками рынка кредитования или недвижимости там считается минусом.

В любом случае, современный ипотечный брокер – это специалист, который является посредником между банком, риелтором и клиентом, а также страховщиками и оценочными компаниями. Человек выбравший эту профессию совмещает в себе несколько специальностей и должен обладать для этого достаточно высокой квалификацией.

Идеальный ипотечный брокер должен быть одновременно:

• экономистом и маркетологом, знающим конкретный сегмент рынка недвижимости;
• немного банкиром, который рассчитает процент риска при сделке;
• специалистом по недвижимости региона, который обладает большим опытом заключения ипотечных сделок;
• немного юристом, способным разобраться в договорах и тонкостях предоставления ипотеки.

Лучшие брокеры сочетают все перечисленные навыки. Потому с их помощью вы сможете получить не только консультацию, но и профессиональное сопровождение сделки на всех этапах, от выбора ипотеки и сбора документов до заключения договора купли-продажи и оформлению всех документов.

Что нужно, чтобы стать ипотечным брокером

Работать брокером можно при наличии образования по специальности «Финансы», «Банковское дело» или «Менеджмент». В некоторых вузах готовят «Кредитных брокеров» с выдачей выпускнику диплома. Пока такая специальность для России редкость.

Для организации частной конторы по брокериджу необходимо открыть ИП или ООО с уставным капиталом 10 тыс. руб.

Для начала станьте кредитным агентом

Прежде, чем прийти к решению, мол, «я стану кредитным донором», станьте кредитным агентом. По сути своей, это тот же самый кредитный брокер, но действующий исключительно от имени конкретного банка. Это своего рода менеджер по продажам банковских продуктов, который за свою работу получает агентское вознаграждение. Такие программы существуют у многих крупных российских банков.

Выгода от такого сотрудничества очевидна – банки хотят, чтобы вы приводили им клиентов. Для этого вас снабжают всеми необходимыми рекламными материалами и знакомят со всеми существующими кредитными продуктами. Задачи перед кредитным агентом стоит всего две: найти клиента, который хочет получить кредит, и уговорить его оформить заявку. В среднем за каждую одобренную заявку агент получает 150-200 рублей.

Научиться оценивать кредитоспособность

Оценка кредитоспособности помогает брокеру подобрать для клиента подходящего кредитора и кредитный продукт. Например, к ипотечному брокеру обращается клиент без опыта кредитования. Клиенту нужна ипотека, но банки отказывают. Брокер поможет сформировать кредитную историю, чтобы любой банк одобрил ипотеку.

Другой пример: к брокеру обращается клиент с просрочками платежей по кредиту. Срочно нужен займ, но везде отказывают. Брокер находит кредитный кооператив, который готов дать кредит под залог квартиры. Клиент закрывает просрочки, его кредитная история улучшается, он может получить кредит.

Изучить кредиторов в регионе работы

Чтобы подобрать заемщику подходящего кредитора, нужно знать кредитные продукты и «порог вхождения» разных банков, МФО и КПК. Например, к брокеру обращается ИП: нужны деньги на развитие бизнеса. Брокер знает, что в банке «Золото» малый бизнес не кредитуют вообще, в «Серебре» кредитуют под залог недвижимости, в «Олове» можно получить кредит без обеспечения. Если у ИП есть залог, брокер отправит его в Серебро, нет залога — в «Олово».

Для удобства брокеры заводят таблицу с кредитными организациями города. В эту таблицу они записывают кредитные организации, кредитные продукты, процентные ставки и требования к заемщикам. Рекомендуем актуализировать эту таблица хотя бы раз в квартал, потому что условия кредитования и процентные ставки часто меняются.

Найти место для встречи с клиентами

Чтобы принимать клиентов необязательно арендовать целый офис. Можно арендовать рабочее место в коворкинге, а с продвинутыми клиентами и вовсе ограничиться «встречами» в интернете: email, мессенджеры, звонки в скайпе. Например, московский брокер Александр Дмитришин первые сделки заключал в Макдональдьсе, а уже упомянутый Павел Бабушкин отказался от офиса, чтобы сократить издержки.

Но если все-таки надумаете арендовать офис, то лучше поближе к центру города, на пересечении транспортных маршрутов. Если аренда в центре не по карману, подойдут варианты у метро или больших узлов общественного транспорта. Офис должен находиться в приличном здании, чтобы не отпугнуть посетителей. Главное правило — транспортная доступность со всех районов города. Иначе будете терять часть клиентов.

Организовать поток клиентов

Обычно брокеры используют три инструмента привлечения клиентов: онлайн, наружная реклама и сарафанное радио. Последний инструмент подключается со временем — когда за плечами много довольных клиентов, которые рекомендуют брокера знакомым. Практика показывает, достаточно 3-4 месяцев активной работы, чтобы клиенты начали возвращаться сами, приводить знакомых, коллег и друзей.

В онлайн можно пойти двумя путями: создать площадку для сбора посетителей и настроить рекламный трафик или покупать готовые заявки. Классический пример площадки и трафика: сайт + контекстная реклама. Если забьете в Яндексе «помощь в получении кредита», то на рекламных местах встретите объявления кредитных брокеров.

Контекстная реклама кредитных брокеров

Также брокеры покупают готовые онлайн-заявки. Такие заявки еще называют лидами. В ЭБК system работа с лидами выглядит так: брокер вносит депозит от 10 000 рублей на счет и на внесенную сумму получает заявки. Заявки настраиваются по городам, размеру кредита и возрасту. Например, брокеру удобно работать с потребительскими кредитами для екатеринбуржцев от 25 до 30 лет.

С помощью сайта так тонко сегментировать заявки почти невозможно. А покупать готовые — легко.

Наружная реклама: билборды, объявления на остановках, листовки и т. д. В сравнении с онлайн-рекламой наружка обходится дороже. Нужно разработать макет и напечатать его. Например, брокер из екатеринбурга Павел Бабушкин потратил 25 000 рублей, чтобы разместить объявления на 230 остановках.

Также наружная реклама более рискованная: чтобы протестировать ее эффективность, нужно напечатать целую партию. В интернете тестирование обходится гораздо дешевле. Начинающим брокерам мы рекомендуем начинать с онлайн-рекламы, а когда появится стабильный поток клиентов из интернета, подключать офлайн-каналы.

Сарафанное радио — приятный бонус для брокеров, которые хорошо делают свою работу. По рекомендациям приходят лояльные клиенты, за привлечение которых не нужно платить. Чтобы простимулировать рекомендации, некоторые брокеры предлагают клиентам денежные бонусы. Например, брокер Ибрагим Бадалов платит 10% комиссии рекомендателю, от которого пришел клиент.

По окончании обучения выдается

Диплом о проф переподготовке
Приложение к диплому
Приложение к диплому с расчасовкой

• https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-broker/
• https://strategy4you.ru/finansovaya-gramotnost/ipotechnyj-broker-chto-eto-takoe.html
• http://znatokdeneg.ru/terminologiya/broker-po-ipoteke-kto-eto-takoj.html
• https://23kvartiri.ru/zachem-nuzhen-ipotechnyj-broker/
• https://grizli.club/biznes-idei/uslugi/kak-stat-ipotechnym-brokerom-instruktsiya-kak-stat-kreditnym-brokerom/
• https://SberIpoteka-2021.ru/banki/chem-zanimaetsya-ipotechnyj-broker.html
• https://exbico.ru/kak-stat-kreditnym-brokerom/
• https://usart.ru/balashikha/professionalnaya-perepodgotovka/ipotechnyy-broker/

Источник: zarplatto.ru