Застройщики
Автор Захарычев Сергей На чтение 11 мин Просмотров 1к. Опубликовано 15/05/2017
- Основная девелоперская команда
- Ключевые вопросы
- Обычные проблемы
- Первые шаги вашего первого проекта
- В ЧЕМ ЖЕ СЕКРЕТ УСПЕШНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ?
Строительная отрасль, со своей динамичностью и широкомасштабностью, изменила облик городов и сельской местности. Благодаря растущим ценам на недвижимость и различным налоговым льготам, доступным собственнику недвижимости, эта индустрия стала одним из самых мощных факторов в развитии экономики.
В Америке давно признали полезность использования малых компаний, участвующих в строительстве, поэтому, в отличие от большей части Европы и Японии, законы способствуют тому, что относительно небольшие компании могут участвовать в достаточно крупных строительных проектах. Механизм залоговых процедур и связанных с ними обеспечительных прав позволяют небольшим подрядчикам обеспечить оплату труда и материалов, необходимых для реализации проекта. Это, в свою очередь, позволяет подрядчикам и субподрядчикам с небольшим количеством активов приобретать большое количество материалов. Таким образом, даже небольшие компании могут быть вовлечены в крупные проекты.
Действительно, большее число миллионеров заработали свой первый миллион в девелопменте недвижимости, чем в любая другая отрасль. Девелоперская деятельность, за исключением, возможно, ресторанного бизнеса, является одним из самых высоко рискованных предприятий. Можно с уверенностью сказать, что большинство девелоперов, реализующих первый проект, не получают никакой прибыли, а значительное число полностью терпит неудачу и сталкивается с банкротством.
Причины неудачи многочисленны, но основная проблема, стоящая перед большинством новых девелоперов, заключается в том, что они не обладают навыками ведения бизнеса и правовыми знаниями, необходимыми для успешного развития. Знать, как построить структуру, – это не то же самое, что знать, как создавать и управлять компанией по развитию, получать соответствующее финансирование, взаимодействовать с банками, субподрядчиками и инвесторами, составлять сложные контракты и закреплять права для обеспечения эффективного строительства,получать разрешительную документацию (разрешения на строительство), соблюдать права рабочих, взаимодействовать с контролирующими инстанциями и т. д. Фактическое строительство является лишь одной частью набора навыков, необходимых и многие девелоперы, которые ранее были генеральными подрядчиками, попадают в катастрофические ситуации при реализации проектов: инвесторы в ярости, субподрядчики выходят из проекта из-за споров, инспекторы требуют демонтировать стены и т. д. Когда раньше, они выполняли только строительные функции, все казалось так просто.
Итак, почему люди занимаются девелопментом? Потому что это одна из наиболее доступных для инвестиций деятельность, которая способна приносить прибыль в значительных пропорциях, если все идет хорошо. На относительно стабильном рынке, с прочно установленными законами и финансовыми институтами, используемыми для нужд строительства, риски могут быть сведены к минимуму, если девелопер составляет эффективный план работы, который учитывает многие переменные и проблемы, заложенные в проекте и методы их решения. В этой статье описывается первоначальное планирование, которое девелопер должен достижения для достижения максимальной вероятности успеха.
Основная девелоперская команда
Строитель не является девелопером. Девелопер использует строителей для возведения объекта, вводит его в эксплуатацию и продает его. Строительство является одним из многих необходимых процессов и в то же время наиболее очевидным, но не более важным, чем финансирование проекта, покупка земли и продажа проекта в конце.
Девелопер – это любое физическое или юридическое лицо, которое берет собственность, совершенствует ее, продает или сдает ее третьим лицам либо от своего имени, либо от других лиц. Обычно девелопер организует большую группу профессионалов, которые будут выполнять различные задачи, необходимые для развития, которые обычно включают в себя как минимум следующих лиц:
Кредитное учреждение для осуществления финансирования как покупки земельного участка, так и строительства (реконструкции).
Юристы – для оказания помощи в создании юридического лица, покупки собственности, финансирования для нее, строительных контрактов, вопросов зонирования и использования, вопросов залога и аренды, а также продажи готового проекта.
Эксперты в области налогов, чтобы оказывать помощь по надлежащему планированию налоговой стратегии, по которой будет вестись деятельность и которая будет максимизировать налоговые преимущества девелопмента.
Специалисты по недвижимости, осуществляющие поиск недвижимости для покупки, а в итоге реализации проекта для продажи или аренды созданы площадей.
Инженеры и архитекторы – для проектирования (а иногда и ведения контроля) проекта.
Генподрядчик (часто девелопер) управляет самим строительством и взаимодействует с субподрядчиками.
Субподрядчики – для непосредственных строительных работ над проектом (как минимум, электричество, сантехника, гипсокартон, кровельные покрытия и связанные с этим работы).
Часто эксперты по экологии и / или землепользованию взаимодействуют с местными учреждениями по вопросам зонирования и размещения опасных отходов и т. д.
Часто привлекаются именно местные юристы (адвокаты), которые могут эффективно взаимодействовать с местными городскими должностными лицами при решении проблемных вопросов.
Вышеупомянутый список привлекаемых лиц является минимально необходимым, а особенности отдельных проектов могут потребовать для него гораздо большей команды. Например, строительство или развитие застройки в экологически уязвимом районе потребует специалистов в этих областях, и планы, как правило, должны быть представлены местным строительным органам, что может привести к затягиванию переговоров на длительный срок. Как правило чем крупнее проект, тем больше могут возражать соседи и тем больше времени потребуется для окончательного утверждения проекта местными властями. Это одна из причин, по которой строиться с нуля гораздо сложнее, чем улучшать существующие здания.
Кроме того, если девелоперская компания сама является сложной структурой, такой как партнерство или корпорация, в ней необходимо тщательное планирование, чтобы избежать внутренних споров, приводящих к срыву всего проекта из-за внутренних конфликтов.
Девелопер, таким образом, является руководителем множества различных отделов, которые имеют различные критерии эффективности. Споры между инженером и архитектором или подрядчиком, а также проблемы с инвесторами, способными прекратить весь проект, остановив поток денежного финансирования, требуют своего решения.
Ключевые вопросы
Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость – собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение?
Партнерство или самостоятельно?
Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.
Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.
Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.
Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.
Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития. Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.
Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.
Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.
Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.
Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.
Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.
Обычные проблемы
Очевидно, что такой сложный процесс имеет много слабых мест, где все может пойти не так. Проблема заключается не в том, что дела идут не так, как надо, а что необходимая переменчивость не предусмотрена в план реализации проекта и не допускает такие неизбежные трудности. Таким образом, необходимо избегать финансирования, требующего очень строгих сроков завершения или допускающих громадные штрафы или график строительства, который игнорирует индивидуальные условия или волокиту государственных разрешений. Вы должны предвидеть появление каких-либо проблем и всегда быть немного пессимистом.
Следует избегать некоторых общих проблем:
Имейте в виду, что банк не ваш друг. Очевидно, что они не спешат закрывать кредит на строительство, и нет ничего необычного в том, что банк надеется на провал проекта к концу для того, чтобы они могли изъять заложенный почти завершенный объект. Ваши финансовые документы должны быть очень тщательно проанализированы и структурированы.
Внутренняя структура девелоперской компании должны быть тщательно оптимизирована, чтобы избежать опасности задержки принятия решений или споров, препятствующих принятию решений. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области с высоким риском, а гарантий следует избегать.
Исключить наличие сдержек и противовесов между различными частями вашей команды. Например, архитектор, инженер, подрядчик и субподрядчики должны советоваться и взаимодействовать друг с другом. Составьте контракты таким образом, чтобы оплата зависела от эффективности их работы.
Изучите законы о залоге и кредите. Один невыплаченный вовремя платеж может привести к хаосу в вашем проекте, если уведомление о задержке или залоговое удержание поступит до даты предоставления кредита.
Ожидайте плохую погоду, которая будет задерживать некоторые из ваших проектов. Ожидайте, что органы государственной власти будут выдавать документы два раза медленнее, чем должны это сделать, и, по крайней мере, один инспектор по строительству точно будет самым худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.
Если вы строите в районе с сильной публичной оппозицией, настроенной против строительства, выделите достаточно денег и времени для борьбы с ними или ожидайте неудачи. Изучите ситуацию на местности и при необходимости наймите местных специалистов.
Источник: delovoy-kvartal.ru
Как откусить часть рынка у монополиста (даже если вы маленький стартап)
Бизнес-тренеры уверяют: успех и богатство ждут предпринимателей, которые найдут свой «голубой океан». Создай большой сложный продукт в новой нише — станешь монополистом, с которым уже никто тягаться не сможет (и множество компаний мечтают о таком пути). Но чтобы преуспеть, не обязательно искать Святой Грааль и прыгать выше головы. Современный рынок гибче и разнообразнее, чем когда-либо: скорость развития технологий выше, требования аудитории жестче, а конкурировать с лидерами легче. Вот что нужно делать, чтобы откусить у монополистов свой кусок и завоевать расположение клиентов.
Забудьте о «голубом океане»
Чтобы создать успешный продукт, надо понять, чего не хватает пользователю. Для этого можно опросить клиентов крупных игроков рынка и отметить пробелы в работе конкурентов. Например, может выясниться, что на рынке куча сложных сервисов и программ, а пользователь чаще всего ищет то, что наконец упростит его жизнь. Бизнес, который быстрее и лучше всех удовлетворит эту потребность, будет востребован. И это может быть скромный стартап из десяти человек, а не сложный многофункциональный гигант с десятком разработчиков.
Посмотрите на конкурирующие сервисы Confluence и Notion. Оба — веб-редакторы для создания корпоративной базы знаний. Confluence годами оттачивал свой продукт, добавлял новые функции — и постепенно стал сложной и непонятной интуитивно системой. Notion завоевал популярность всего за пару лет: простой минималистичный дизайн, удобный функционал, возможность совместно редактировать и шарить страницы, — а в команде этого сервиса меньше десяти человек.
Задача современного и амбициозного стартапа — не искать «голубой океан», не выстраивать компанию-монополиста, а думать на шаг вперед: как модернизировать и преобразовать, сделать «умнее» и удобнее для пользователя то, что уже придумано. Зачастую лидеры рынка вынуждены покупать конкурирующие молодые компании, чтобы удержать клиентов. Так, австралийская Atlassian (Jira и Confluence — ее рук дело) купила сервис для управления корпоративными проектами Trello — чтобы конкурировать с небольшим аналогичным сервисом Asana.
Читать также
Сервис — наше всё
Крупные компании с ростом всегда теряют качество сервиса. Одно дело — когда у тебя три клиента, другое — когда их сотни или тысячи. Поэтому стартапам, которые нацелены откусить у лидеров часть рынка, нужно делать акцент на сервисе и коммуникации с пользователем. Это прекрасно работает на старте и притягивает клиентов.
Аудиторию завоевали, стартап растет, но как максимально долго держать высокую планку качества? Для этого нужно четко и ясно выстроить рабочие процессы, контролировать и постоянно обучать службу поддержки (если не вживую, то с помощью рассылок и вебинаров). Саппорт должен стать той частью бизнеса, в которой вы абсолютно уверены, — это железное правило в первую очередь для b2b-бизнеса, где особый уровень обслуживания можно даже включить в счет клиента. Если же средний чек невысок и затраты на развитие поддержки космического уровня не окупаются, можно сделать ставку на другие вещи: допустим, создать идеальную службу доставки или удобный онлайн-магазин.
Обновляйся или умрешь
По мере развития компании, стек используемых ею технологий растет, ответвлений продукта всё больше, копится технический долг. Бизнес начинает тормозить, поскольку часто сталкивается с несостыковками и тратит средства и время на их решение — большие и регулярные затраты на рефакторинг становятся обычным делом. И если новому игроку перемены даются легко (сели и поменяли), то для лидеров рынка это сложнейшая инфраструктурная и архитектурная задача. В результате клиенты, которые просто попросили «сдвинуть кнопку чуть левее», получают ответ: это долго, дорого, а иногда и вообще невозможно.
Небольшим компаниям намного проще уловить и «оседлать» тренды, взять на вооружение новые технологии, быстро и без финансовых потерь внедрить обновления в свой продукт. Например, можно поиграть с архитектурой сервиса и найти такое решение, которое сделает скорость любых доработок максимальной. Или сделать крутое API — это позволит супер-быстро масштабироваться.
Читать также
Сила привычки
Еще один лайфхак для успешной конкуренции с лидером рынка: грамотно используйте и корректно интегрируйте как можно больше инструментов, к которым пользователь уже привык. Желание клиента ничего не менять и не выходить из зоны комфорта — одна из сложностей при продаже готовых решений. Поэтому лучше всего оставлять привычное и по возможности делать такой продукт, который подстроится и встроится в уже существующие системы.
Нет смысла двигаться по модели «всё в одном» и пытаться объять необъятное. Главное — бросить свои силы на решение основной задачи. А уже существующие вспомогательные инструменты (например сервисы для разработки контента Tilda, BranchTrack, H5P, дополнительные инструменты для аналитики Power BI, Data Studio или решение для вебинаров Clickmeeting) — как можно быстрее и эффективнее интегрировать. Клиентам нужен не герой, тянущий весь инструментарий на своих плечах, а тот, кто решит их проблему.
Медленно, но верно
Бывают такие ситуации: до обращения к вам клиент уже поработал с кем-то из лидеров рынка, и продукт у него есть — но работает не так, как хочется. Ваша задача — не снести всё под ноль и вытеснить врага, а постепенно и шаг за шагом решить задачи заказчика. Он уже вложил в продукт от лидера не один миллион — даже констатировать факт, что «продукт неудобный и деньги потратили неэффективно», будет не просто сложно, но и опасно (в вашей компетенции могут усомниться и отказаться от сотрудничества).
Цельтесь в отдельные задачи клиента, запускайте по ним пилоты — и так по капле выдавливайте конкурента, откусывайте от него по кусочку. Заодно это станет генерить спрос на ваше решение изнутри: люди попробуют продукт, и если он действительно хорош, у вас появятся сторонники.
Читать также
Продавайте ценность, а не цену
Конкурировать с гигантами рынка в цене — занятие неблагодарное и опасное: демпинг чаще всего ведет к банкротству. Яркое подтверждение этой истины — статистика обанкротившихся туроператоров и агентств. На этом же «горят» бизнесы, которые привлекают клиентов с помощью скидочных и купонных сервисов.
Учитесь продавать свой товар дорого, преподносите потребителям ценность и уникальность вашего предложения. Людей, готовых платить больше за качество, комфорт и индивидуальный подход, — много. Они с радостью уйдут от гигантов к вам, если ваша услуга окажется интереснее и будет отвечать их уникальным запросам. Предложите потребителям максимально кастомизированный продукт, и они с готовностью выкрикнут: Take my money!
Источник: incrussia.ru
Холдинг
Сам термин «Holding» имеет английское происхождение и в переводе на русский язык означает «держать» или «владеть». Холдингом называется целая структура организаций, акционерных сообществ и/или коммерческих предприятий, включающая в себя материнскую фирму. И несколько, более мелких «филиалов». Так, например, головной офис холдинга контролирует целую сеть, подчиняемых ему фирм.
Оглавление скрыть
Наглядный пример холдинга из предыстории
Уоррен Баффет – один из богатейших людей на планете. Нет на земле инвестора или трейдера, который бы не слышал об этом «волшебнике из Омахи». Именно такое прозвище закрепил за собой этот предприниматель и «провидец» – Уоррен Баффет. Его состояние оценивается в 86.6 млрд. долларов на май 2019 года! Эта богатейшая личность занимает пост председателя совета директоров и исполнительного директора, компании Berkshire Hathaway.
Холдингом нельзя назвать какую-то одну организацию, институт или физическую недвижимость. Холдинг, это целая сеть предприятий или организаций. Состоит такая структура, как правило, из головного офиса, которая так же называется «материнской фирмой». У этой главной холдинговой компании, в подчинении находятся «дочерние», более мелкие фирмы или организации. Примечательно, что в ряде случаев бывает и так, что в сложном холдинговом составе имеются «внучатые», и даже «правнучатые» предприятия.
Весь род деятельности холдинга сводится к двум непосредственным интересам. Это владения ценными бумагами других организаций и управление своих дочерних акционерных сообществ. Данный вид деятельности носит исключительно индивидуальную разновидность бизнеса. И сводится к одной единственной цели: Инвестиции. Так, головной офис холдинга владеет основной (большей), контролирующей частью акций, всей структуры холдинговой сети.
Следовательно, сама материнская компания, под броским названием «Холдинг», не занимается производством какой либо продукции. (Хотя зачастую, имеет место быть и исключениям). Не интересуется приобретением и сбытом, каких бы там не было товаров. А так же, не интересуется предоставлением, каких либо услуг. И даже не заинтересована в таких сферах как, консультация в любом из торгово-финансовых направлений. Как, например фирмы, специализирующиеся на консалтинге.
Холдинг и инвестиции
Поскольку холдинговые компании создаются с целью инвестиций и управления дочерними организациями, то одной из прибыли их, является получение дивидендов. Они же, в свою очередь (дивиденды), могут распределяться как, между дочерними предприятиями, так и пойти на реинвестирование. Для дальнейшей реализации обще заинтересованной экономической политики. Распределение прибыли, или финансовых активов, осуществляется по решению генеральных директоров головного офиса холдинга. Или по урегулированию общего собрания акционеров.
Так же об общем собрании акционеров и генеральных директоров, можно говорить в том случае, когда встаёт вопрос о смене руководства. Тут же, на подобных «консилиумах», решаются прочие острые вопросы, относительно индивидуальных хозяйственных деятельностей каждой из дочерних организаций. Если мы говорим о дочерних филиалах холдинга, то здесь, как говорится, «каждый сам за себя». Хотя такое положение дел внутри самой структуре холдинга, проявляется не во всех случаях.
Если обобщить всё выше сказанное, то получается что материнская компания холдинга, помимо инвестиций в другие компании. Занимается управлением своих дочерних коммерческих фирм и распределением дохода от акций и облигаций, между всем составом холдинговой композиции. Вот и всё! По сути, холдинг, это не что иное как состав дочерних фирм, коммерческих предприятий и акционерных сообществ. Имеющий головной офис, или материнскую компанию всего холдинга!
Положительные стороны холдинговых компаний
По причине того, что в законодательстве нет чётких условий и требований к составу компаний, определяющих их к статусу «холдинг». То их иерархическое строение, может иметь весьма разнообразную составляющую. Вследствие этого нельзя каждую отдельно рассматриваемую холдинговую компанию, рассматривать как, перспективно лучшую.
Или недостаточно эффективную фирму, в плане прерогатив или «ущербности». Вся перспективная альтернатива зависит сугубо от коммерческих деятельностей, индивидуальных «дочек». Но, тем не менее, можно выделить целый ряд мотивирующих преимуществ, для создания холдинговой компании.
Центр капитализации
Это, несомненно, плюс всех холдинговых компаний. Поскольку от различных ситуаций на финансовом рынке, в сфере денежно-товарного оборота и в экономическом сегменте в целом. Основную капитализацию возможно перенаправлять в разные предпринимательские направления.
Масштаб ресурсов холдинга
Инвестиционные средства, производственные доходы и трудовые ресурсы, открывают возможность маневрировать ими. Для повышения эффективности экономической политики всей сети холдинга. Более того, масштаб ресурсов, зачастую привлекает не только крупных и надёжных инвесторов, но и квалифицированных сотрудников.
Кредитная составляющая
В связи с престижем холдинговой компании и его финансового масштаба, учреждения кредитных институтов, охотно сотрудничают с оными «гигантами».
Минимизация риска
Поскольку дочерние организации входят в политику «каждый сам за себя», головной офис холдинга, имеет ограниченный риск. Почему происходит такое положение дел, и как это вообще работает, мы ещё поговорим ниже. А пока рассмотрим другие преимущества холдинга…
Конкурентоспособность
Дело в том, что при наличии, такого масштаба средств и манёвренности распределения уставного капитала. Холдинговый «головняк» имеет возможность дать жёсткий отпор конкурентам. И не только на финансовом рынке и в экономическом секторе, но и на рынке товаров, услуг, и даже на рынке труда!
Пытаясь освоить трейдинг самостоятельно – это подписаться под «кашей в голове» и согласиться с тотальным непониманием рыка. Я предлагаю избавиться от этого раз и навсегда. Чёткая и последовательная программа изучения.
Источник: xn—-dtbjkdrhdlujmd8i.xn--p1ai