Когда вы продаете имущество, вы получаете доход. А что мы должны сделать в этом случае по закону? Правильно, “поделиться” с государством и уплатить налоги. В этой статье мы расскажем, как можно законным образом сэкономить на уплате этих самых налогов при продаже жилья.
62 открытия
Получил доход? Делись!
Согласно российскому законодательству, со своего дохода все граждане должны 13% отчислять в бюджет государства. Получаете зарплату? 13% удержит работодатель. Сдаете в аренду квартиру? Заполните декларацию и уплатить НДФЛ самостоятельно. Продали квартиру?
Аналогично нужно заполнить 3-НДФЛ и 13 процентов перечислить в казну государства.
Но есть одно “но”. Вы не должны платить никаких налогов, если продаете жилье, которые было в вашей собственности больше минимального срока владения.
Такой срок составляет 3 года и 5 лет в зависимости от того, как вы приобрели это жилье (квартиру).
Разберемся с этим подробнее.
Когда срок владения 3 года, а когда 5 лет?
Как продать квартиру и сэкономить на налоге? (1 ч.)
Минимальным сроком владения считается 3 года для тех объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:
- Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника
- Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
- Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
- Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
- Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй
Во всех других случаях минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.
Волков получил квартиру в наследство от бабушки в 2018 году, а в 2019 г. продал ее. Так как минимальный срок владения 3 года еще не истек, Волков должен будет заплатить налог с продажи.
Лисина купила квартиру в январе 2017 г., и в июне 2020 г. решила ее продать (это ее единственное жилье). Такая продажа налогом облагаться не будет, так как 3 года владения уже истекли. И даже декларацию Лисиной заполнять не придется.
Кстати, для тех, кто продает квартиру, купленную по ДДУ, есть хорошая новость:
Внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.
При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается не с момента подписания акта приема-передачи, как раньше, а с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.
То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения при продаже будет отсчитываться именно с 2014 года.
Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили с продажи при этом 13% НДФЛ, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.
Но это касается именно продажи. Для вычета за покупку жилья по-прежнему учитывается акт приема-передачи. То есть вы получаете право на вычет за покупку жилья по ДДУ только при подписании акта приема-передачи.
Как сэкономить на налогах при перепродаже квартир?
Итак, представим, что вам все-таки нужно платить налог с продажи квартиры. Что делать? Как сэкономить на продаже?
Существует такое понятие как имущественный налоговый вычет при продаже квартиры.
Разберемся, что же это такое.
Налоговый вычет от продажи квартиры
Любой налоговый вычет сам по себе — это уменьшение налогооблагаемой базы. То есть той суммы дохода, с которого вы должны уплатить налог. С помощью вычета можно также оформить возврат налога, возврат НДФЛ — то есть вернуть ту сумму, которая была удержана в качестве подоходного налога.
Что же такое вычет за проданную квартиру?
По закону, при продаже квартиры или иного жилья (например, комнаты или жилого дома) вы имеете право оформить так называемый “вычет НДФЛ”. Вычет ограничен определенной суммой, и составляет вычет 1 миллион при продаже квартиры.
То есть максимально вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу (доход от продажи) на 1 миллион и налог вам будет насчитываться на остаток.
Зайцев решил продать квартиру за 2.5 млн. По идее с продажи он должен заплатить 13% в качестве НДФЛ. Но Зайцев — умный парень, и он может оформить вычет после продажи квартиры, и таким образом, уменьшить свой доход на миллион. И тогда налог ему насчитают не с 2.5 млн, а с 1.5 млн ₽ (2 500 000 — 1 000 000). И заплатит 13% он с этой суммы.
Лебедева продает свою квартиру за 1 миллион ₽. Используя вычет 1 млн при продаже квартиры, Лебедева уменьшает свою налогооблагаемую базу до 0, и ей налог платить не придется. Но декларацию 3-НДФЛ она должна подать все равно.
Какие еще есть варианты уменьшения дохода
Есть еще один вариант, как уменьшить налогооблагаемую базу, если продал квартиру, не оформляя вычет.
Это называется уменьшение дохода на ранее произведенные расходы. Что это значит?
Если вы покупали эту квартиру ранее, то есть тратили деньги на покупку жилья и, главное, можете это документально подтвердить, то вместо вычета можно учесть эти расходы, и заплатить налог с разницы в сумме между продажей и покупкой. Разберемся на примере.
Окунев купил два года назад квартиру за 2.5 млн ₽. Сейчас он продает ее за 3 млн ₽. Если Окунев будет использовать вычет, то налог ему придется платить с 2 млн (3 000 000 — 1 000 000), а если будет уменьшать доход на ранее произведенные расходы, тогда НДФЛ ему насчитают всего с 500 000₽ (3 000 000 — 2 500 000). Разница и выгода очевидны.
Кошкин продает за 2 млн квартиру, которую купил год назад за те же 2 млн. Уменьшив доход на расходы, его налогооблагаемая база будет равна 0. И налог с продажи платить ему не придется. Но декларацию нужно будет подать.
Если вы продаете квартиру, которой владели больше минимального срока, то подавать декларацию 3-НДФЛ нет необходимости. Но если вы уменьшаете налогооблагаемую базу после применения вычета или уменьшения дохода на расходы, то подавать декларацию нужно обязательно!
Более того, сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А уплатить НДФЛ, если таковой положен, нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.
В 2020 году Сомов продал комнату за 1.5 млн руб., которой владел полтора года (досталась в наследство от родителей). Он применил вычет, и налог к уплате составил 65 000₽ ((1 500 000 — 1 000 000)*13%). По закону Сомов должен подать декларацию до 30 апреля 2021 г., а 65 000₽ заплатить до 15 июля 2021 г.
Как получить налоговый вычет при продаже квартиры
Оформляется все через ФНС. Вам будут нужны:
- 3-НДФЛ
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Скачать актуальный бланк декларации вы можете у нас на сайте.
Можно ли вернуть налог с продажи квартиры
Бонусом мы расскажем, как вернуть деньги с продажи квартиры, через получение налогового вычета.
Государство позволяет своим гражданам использовать налоговые вычеты для компенсации части расходов в некоторых случаях. Например, имущественный вычет позволяет вернуть деньги при покупке жилья. Социальный вычет — при расходах на обучение, лечение, взносы в НПФ и т.д. Стандартные вычеты — это вычеты на детей или самого налогоплательщика.
Но получить такие вычеты можно только если вы являетесь резидентом РФ и имеете доход, с которых уплачиваете 13% в качестве НДФЛ (кроме дивидендов). И уплаченный налог с продажи жилья для вычета также можно использовать.
Кошкин официально не трудоустроен. Но он заплатил 100 000 руб. с продажи своей квартиры в качестве НДФЛ. В том же году он покупал жилье. И теперь Кошкин имеет право оформить вычет и вернуть эти 100 000 руб.
То есть на вопрос, как вернуть налог, уплаченный при продаже квартиры, можно смело ответить — с помощью налоговых вычетов!
Задавайте вопросы, оставляйте комментарии и ставьте плюсики, друзья!
Источник: vc.ru
Как сэкономить на налоге при продаже квартиры в Омске жителю Казахстана?
В 2014 году в виду выгодного соотношения курса казахского тенге по отношению к рублю и доллару многие жители Казахстана смогли удачно купить недвижимость в городе Омске и других приграничных российских городах. И вот теперь.
Спустя некоторое время, у ряда собственников возникла необходимость продажи купленных квартир. Однако не все из них ориентируются в том, что трехлетний срок (а с 1.01.2016 г. – пятилетний) принадлежности квартиры на праве собственности, избавляющий от налога при продаже квартиры, не распространяется на нерезидентов РФ.
Граждане Казахстана, постоянно проживающие на территории Казахстана, это как правило – нерезиденты. Стоит заметить, что и российские граждане путаются в применении статуса «резидент» или «нерезидент», а соответственно, и в применимых налоговых режимах, полагают, что хотя бы они и живут за границей, но по прежнему являются гражданами России, то и подчиняются налоговым правилам и льготам России. Быть или не быть резидентом (соответственно обладателем имущественного налогового вычета и пониженной налоговой ставкой – 13%, а не 30%) зависит не от гражданства, а от количества дней пребывания на территории России.
Налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся на территории РФ 183 дня и более в году. При этом гражданство физического лица значения не имеет.
Каковы последствия при продаже квартиры нерезидентом? Доходы нерезидента подлежат в соответствии со ст.224 НК РФ по ставке 30% с дохода. И что существенно: при этом
1) не учитывается давность принадлежности квартиры на праве собственности и
2) не применяется необлагаемый имущественный вычет в сумме 1 млн. рублей или
3) не учитывают фактические расходы, предшествующие продаже квартиры (пункт 4 ст.210 Налогового кодекса РФ) (См. указанные выводы, в частности, в Письмах Минфин от 15 августа 2013 г. N 03-04-05/33224, ПИСЬМО от 26 марта 2013 г. N 03-04-05/4-285).
Законные способы уменьшения или избавления налога от продажи – это превращение в резидента или привлечение резидентов в союзники, в зависимости от конкретной финансовой и семейной ситуации продавца.
Как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости
Обычно такой вопрос возникает у тех ИП, для которых сделки с недвижимостью не являются основной деятельностью. Иногда предпринимателю выгоднее продавать недвижимость, используя вычеты по НДФЛ для физлиц, а иногда – уплачивая налог по той системе налогообложения, которую он применяет как ИП. Всё зависит от конкретной ситуации, а сэкономить на налогах хочется всегда В свою очередь, налоговики в каждом конкретном случае занимают ту позицию, которая наиболее выгодна для бюджета.
К примеру, гражданин приобрёл несколько жилых квартир, перевёл их в нежилые помещения и начал сдавать в аренду. Спустя какое-то время он зарегистрировал статус ИП и начал заниматься производством одежды, применяя упрощенную систему налогообложения (УСН). Сейчас решил продать квартиры, и уверен, что налог он заплатит по ставке 13% как обычный гражданин, а не ИП. И даже договорился с покупателем о занижении стоимости объектов, чтобы НДФЛ удалось заплатить поменьше.
Неужели так выгоднее? Что он не учёл?
Во-первых, чтобы правильно рассчитать налоги, надо определить назначение имущества, для каких целей оно используется. Не важно, как оно оформлено по документам. Важно, используется ли оно в предпринимательской деятельности или для личных нужд. Например, производственный комплекс никак не может использоваться в личных целях.
Во-вторых, после регистрации физлицо приобретает статус ИП в целом, а не по отдельным видам деятельности. Поэтому все виды деятельности, которыми будет заниматься ИП, будут предпринимательскими.
В-третьих, независимо от того, какой статус продавца недвижимости указан в договоре купли-продажи (гражданин или ИП), это не меняет тех целей, для которых используется имущество.
В-четвёртых, по сделкам с недвижимостью налоговики проверяют кадастровую стоимость имущества. Если цена продажи окажется ниже, то они доначислят НДФЛ с кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7 (основание – п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Как правильно поступать ИП
При планировании продажи необходимо:
- сопоставить цену продажи, кадастровую стоимость с учетом коэффициента и ставки НДФЛ и УСН, и выбрать наиболее выгодный вариант;
- оценить, насколько убедительно ИП сможет доказать использование объекта недвижимости в предпринимательской деятельности или, наоборот, в личных целях;
- если выгоднее окажется вариант уплаты налога физлицом как обычным гражданином, то имеет смысл отказаться от статуса ИП, через несколько месяцев продать объект, уплатить НДФЛ и ещё через несколько месяцев вновь зарегистрировать статус ИП.
Все способы налоговой оптимизации заложены в Налоговом кодексе. Нужно лишь грамотно их применять и уметь отзеркалить ситуацию так, как это нужно
Источник: tenchat.ru