Я не часто практикую в области семейного права, тем не менее с такими делами все же сталкиваюсь. Я обратил внимание, что вопрос о разделе имущества, взятого в кредит, как правило разрешается примерно так:
289 показов
63 открытия
- Имущество разделить пополам;
- Обязать супруга у которого остаётся имущество выплатить 50% его стоимости;
- Только спустя время, тот супруг, что продолжает платить кредит, имеет право взыскать часть платежей с другого супруга.
Существуют и варианты, когда суд может разделить долг между супругами, но на практике для этого нужно согласие банка (если супруги изначально не созаемщики).
Столкнувшись с ситуацией на практике, я пришел к выводу, что вопрос о разделе можно и нужно решать иначе, что и постараюсь обосновать этим постом. Лично я не нашёл ни одного дела, в котором бы раздел имущества разрешился способом описанным ниже.
Представим себе ситуацию
Представим ситуацию, в период брака была приобретена квартира. Оплата её стоимости осуществлена за счёт кредитных средств банка. Собственником квартиры был записан муж, он же указан в качестве заемщика банка.
Развод! Что делать с совместной ипотекой?
Спустя время супруги решили развестись. Бывшая жена обращается к бывшему мужу с иском о разделе квартиры и выплате половины её стоимости. Долг перед банком еще не погашен. Бывшая супруга желание нести бремя кредитных платежей не проявляет.
Как справедливо разрешить спор?
Расскажу свою логику. В случае если бы брак был сохранен, обязательства супругов по кредитному договору являлись бы общими. Считалось бы, что гашение кредита происходит за счёт общих денежных средств.Прекращение брачных отношений меняет ситуацию.
«Возникшие в период брака обязательства по кредитным договорам, обязанности исполнения которых после прекращения брака лежат на одном из бывших супругов, могут быть компенсированы этому супругу путем передачи ему в собственность соответствующей части имущества сверх полагающейся ему по закону доли в совместно нажитом имуществе».
Таким образом, существует подход, в соответствии с которым суд может прийти к выводу об увеличении размера доли одного из супругов, в случае если он несёт бремя кредитных платежей.
Кроме того, в Определении от 25.05. 2022 №18-КГ21-149-К4 (4) ВС РФ обобщил сложившуюся судебную практику и установил:
- «При признании долга супругов общим бремя доказывания лежит на лице, возражающем против признания долга общим». В нашем примере, так как супруга заявила права на ипотечную квартиру, то можно считать, что она тем самым признаёт долг общим;
- «При признании долга супругов общим с супруга, не участвующего в заемных правоотношениях, не подлежит взысканию сумма невыплаченной задолженности». Таким образом, муж не может взыскать половину от еще не уплаченных платежей по ипотеке.
Два способа защиты одного из супругов
Получается, что у мужа существует два способа защиты:
- Просить передачи в собственность доли соразмерно исполняемому им обязательству;
- Обращаться с требованием к бывшей супруге о взыскании части долга по общему обязательству (но указанная часть должна быть им самим погашена).
Как делится квартира в ипотеке при разводе
Как правило, ипотечный кредит – это надолго. В условиях существования срока исковой давности, который будет распространяться на каждый внесенный мужем платеж, получение компенсации от супруги будет возможно только путем предъявления нескольких исковых заявлений.
Если идти вторым путем, то при разделе имущества суд просто взыщет с мужа в пользу бывшей жены половину стоимости квартиры. В таком случае, муж будет поставлен в несправедливое положение по отношению к супруге, так как будет иметь существенный объем обязательств перед ней и перед банком. Супруга же получит только прирост своих активов, в отсутствии каких-либо обязательств (в текущем моменте).
Выбор подхода и его правовое обоснование
Полагаю, что наиболее справедливым подходом является передача мужу доли в большем размере, исходя из размера платежей, которые будут внесены в счет погашения кредита.
Правовое обоснование
Помимо аргументов, которые изложены выше, приведу ещё полезную практику.
Как известно, по общему правилу к совместной собственности супругов закон относит имущество, нажитое ими время брака.
Однако государственная регистрация прав на недвижимое имущество за одним из супругов после расторжения брака не означает возникновения у него единоличной собственности на имущество.
Подтверждение этому аргументу есть в судебной практике.
«Факт регистрации договоров и прав на недвижимое имущество после расторжения брака при решении вопроса об отнесении имущества к общему имуществу супругов не имеет правового значения для разрешения спора, ибо главными условиями, определяющими имущество как совместно нажитое супругами, являются момент возникновения материально-правовых оснований приобретения такого имущества и источники его оплаты».
Таким образом, можно сделать вывод, что для определения является ли вещь общей, главным критерием является источник финансирования, а не сам момент приобретения. При этом не имеет значения когда вещь была зарегистрирована как собственность за одним из супругов, в браке или после брака.
Для нашего примера в этом деле главное тезис про источник финансиования. А ешё это дело пример, что иногда имущество, полученное и вне брака может оказаться общим.
Если ипотеку продолжает оплачивать муж, то с каждым внесенным платежом его доля увеличивается, так как источником финансирования являются его денежные средства.
Как добиться справедливого исхода?
На мой взгляд, для справедливого раздела квартиры, в данном примере необходимо:
- Определить размер финансового участия супруги в приобретении квартиры. То есть взять сумму кредитных платежей, внесенных в период брака и разделить их на два;
- Определить какой размер доли в стоимости квартиры (на момент её покупки) соответствует этой сумме;
- Определить рыночную стоимость квартиры (на момент раздела) и высчитать стоимость доли. Полученную сумму и взыскать с бывшего супруга.
Надеюсь, что данный пост будет кому-либо полезен. А может даже позволит развить практику его применения.
Также я веду Telegram канал о праве — Прочёл в законе. Там нет курсов, интенсивов и наставничеств, а можно найти практические советы, теорию, интересные юридические кейсы, опыт зарубежных стран и даже исторические заметки о праве.
А по теме выше, там можно прочесть например о том, как делит имущество шведская семья.
Источник: vc.ru
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Можно ли её продать?
Ипотека для большинства супругов является единственным способом приобрести собственное жилье.
Не нужно тратить время на то, чтобы накопить необходимую сумму, можно сразу поселиться в собственной квартире.
Но если муж и жена разводятся, перед ними встает задача поделить эту ипотечную квартиру.
Как быть с платежами по кредиту, если супруги разводятся?
256 статья ГК РФ говорит о том, что имущество, нажитое во время брака, принадлежит в равной степени обоим супругам.
Во время брака супруги выбирают вариант распределения имущества при разводе:
- В соответствии с законодательством РФ. Способ распределения имущества указан в 39 статье СК РФ: оно делится пополам, если супруги не выберут иной вариант.
- В соответствии с брачным контрактом. В договоре пара может установить любой удобный для нее вариант развития событий.
После расторжения брака раздел имущества происходит либо при помощи соглашения, либо в судебном порядке. Как делится имущество, так распределяются и ипотечные платежи.
Варианты распределения ипотечных платежей:
- Разделение между двумя супругами. Таким образом, на каждого из супругов оформляется отдельный договор. Банк может не пойти навстречу этой просьбе, т.к. ему более выгодно иметь несколько должников по одному кредиту. Это повышает шансы, что денежные средства будут выплачены. Перед разделом каждый из заемщиков будет проверяться на платежеспособность. В соответствии с распределением ипотечных платежей делится и квартира. Однако если квартира однокомнатная, такой раздел невозможен, т.к. доли должны быть выделены в натуре.
- Можно переоформить весь долг на одного из супругов. Таким образом, и квартира будет впоследствии принадлежать ему.
Особенности ситуации в зависимости от наличия брачного контракта
Брачный контракт регламентируется Семейным кодексом РФ. Такой документ еще не прижился в России и многие супруги его не заключают, полагая, что брак не развалится. Брачный контракт может быть заключен до заключения брака или во время него.
После расторжения брака такой документ заключить не удастся. Если же это нужно при разводе, документ заключается до подачи заявления о расторжении супружества.
Документ составляет в письменной форме и требует заверения у нотариуса. Благодаря такому договору устанавливается свой собственный способ разделения имущества при разводе, а не тот, который установлен законодательством.
Брачный договор расторгается по соглашению сторон или если одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. Но заемщик должен обязательно известить кредитора о прекращении действия договора.
При расторжении брачного контракта банк может потребовать внести изменения в кредитный договор или досрочно погасить кредит.
На исход ситуации влияют изначальные факторы:
- Является ли брак официальным. Гражданский брак не попадает под действие Семейного кодекса, взаимоотношения пары рассматриваются на основании Гражданского кодекса РФ.
- Была ли недвижимость куплена в браке или до него. Недвижимость, купленная до брака, принадлежит лицу, приобретшему ее (о том, как делится квартира после развода, если ипотека взята до брака, можно узнать здесь).
- Составлен ли брачный контракт.
- Есть ли у супругов дети (подробно о самых эффективных вариантах раздела имущества и ипотечного долга оформлении процедуры развода супругов с детьми при ипотеке мы писали тут).
Что делать с ипотечным жильем при расторжении брака?
- В случае если квартира многокомнатная, можно выделить доли в натуре, и супруги могут проживать на своих квадратных метрах. Проблема тут в том, что после расторжения брака бывшие супруги вряд ли захотят проживать на одной жилплощади.
- Ипотека, как и право собственности, может быть переоформлено на одного из супругов.
- Продажа квартиры с последующим погашением долга.
- Досрочное погашение кредита. В некоторых случаях такое обязательство указывается в кредитном договоре. Сложность в том, что нужно найти крупную денежную сумму, для чего может понадобиться продажа другого имущества или иной кредит.
Если между супругами заключен брачный контракт, то раздел имущества будет происходить в соответствии с ним.
Детально о том, как делить при разводе квартиру, находящуюся в ипотеке и кто должен платить по кредиту, читайте тут.
Как продать недвижимость, если она под обременением?
Какие условия нужно соблюсти для этого?
Банк должен быть согласен на продажу квартиры. Возможно, за продажу квартиры придется выплачивать банку какую-то комиссию.
Какие документы потребуется подготовить?
- Документы, устанавливающие право собственности.
- Копии паспортов.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Разрешение органов опеки (если оно необходимо).
- Выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
- Предварительный договор купли-продажи.
Пошаговая инструкция
- Получение согласия банка.
- Поиск покупателя. От потенциального покупателя не нужно скрывать тот факт, что квартира находится под обременением. Такие действия могут быть расценены как вовлечение в аферу.
- Покупатель обращается в банк. Сотрудники банка заключают с ним предварительное соглашение купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
- Покупатель вносит в одну банковскую ячейку сумму, необходимую для погашения задолженности, в другую – сумму, остающуюся бывшим супругам (если таковая имеется).
- Банк снимает обременение.
- В Росреестре оформляется договор купли-продажи.
- Банк и бывшие супруги получают доступ к деньгам.
Преимущества и недостатки решения о продаже
Продажа ипотечной квартиры при разводе имеет свои плюсы и минусы.
К преимуществам относится:
- Освобождение от долговых обязательств.
- Бывшие супруги избавляются от необходимости совместного проживания.
К недостаткам относится:
- Сложности в получении согласия банка.
- Трудности в нахождении покупателя, который согласился бы купить квартиру под обременением.
- Недвижимость придется продавать ниже рыночной цены.
Итак, если раздел имущества и долговых обязательств по каким-то причинам невозможен, бывшие супруги могут продать недвижимость. При поиске покупателя не нужно скрывать, что квартира находится под обременением. Однако в связи с обременением продавать квартиру придется по цене, которая ниже рыночной.
Источник: urexpert.online
Раздел ипотеки при разводе
При заключении ипотеки между банком и плательщиками подписывается кредитный договор, в котором указывается, что до полной выплаты ипотеки квартира находится в собственности банка. Таким образом, совершать любые сделки с ипотечным жильем можно только с разрешения банка.
При разводе супругов квартира, которая была взята в ипотеку, во время брака согласно с законодательством разделяется в разных долях между двумя супругами. Однако на практике поделить ипотечную квартиру между разводящимися не так просто, ведь в большинстве случаев придется привлекать еще и банк в качестве третьей стороны.
Способы разделить ипотеку и ипотечное имущество без привлечения банка
Как правило, банки неохотно идут на внесение изменений в договор об ипотеке и в судебной практике нередко случается так, что официально разделить ипотеку между двумя разведенными супругами либо переоформить кредит только на одного супруга бывает затруднительно. Именно поэтому в большинстве случаев рекомендуется не разделять обязательства по ипотеке, а постараться выплатить ее после развода за счет продажи имущества.
Продажа квартиры и выплата ипотеки
С разрешения банка разведенные супруги могут продать жилье по рыночной стоимости и выплатить за счет полученных средств оставшуюся часть ипотеки. Если денег будет недостаточно для того, чтобы выплатить весь размер кредита, оба разведенных супруга будут иметь одинаковые обязательства перед банком по выплате долга. В случае если вырученных с продажи денег будет больше, чем необходимо для выплаты ипотеки, остаток суммы супруги разделят между собой в равных долях.
Выкуп доли одного из супругов
После выкупа доли супруга, второй супруг становится единственным собственником квартиры, который ответственен за выплату ипотеки. Если выбрана такая схема раздела ипотечного имущества, нужно обязательно знать какую сумму оба супруга уже выплатили по ипотеке и половину этой суммы супруг, который остается арендатором квартиры, должен выплатить тому, кто отказывается от своей доли в жилье. Таким образом, можно прийти к одному из наиболее разумных компромиссов, при условии, что оба супруга в браке выплачивали ипотеку в равных долях.
Если ни у одного из супругов нет денег для того, чтобы выкупить долю другого супруга, сделка происходит по следующей схеме: муж или жена по договоренности с банком берут под залог ипотечной квартиры достаточно большой кредит, чтобы выплатить второму супругу долг и после заключения договора остается единственным заемщиком. Но на практике осуществить такую сделку довольно сложно, поскольку кредитодатель может не одобрить выдачу дополнительного к ипотеке кредита для одного из супругов, особенно если есть основания предполагать, что должник не сможет самостоятельно и своевременно выплачивать долг.
Совместная выплата ипотеки
После развода долг по ипотеке и все имущество супругов будет автоматически разделено между ними в разных долях. Если бывшие муж и жена могут продолжать жить в одной квартире или хотя бы своевременно выполнять кредитные обязательства совместно, изменение их семейного положения никак не повлияет на порядок выплаты ипотеки. В таком случае ежемесячно каждый супруг должен будет выплачивать половину суммы, которая прописана в кредитном договоре и когда вся стоимость недвижимости будет выплачена банку, каждому из плательщиков будет принадлежать по ½ доле квартиры.
Выплата ипотеки одним из супругов с правом взыскания части долга с другого супруга
Если один из супругов не в состоянии выплачивать свою часть кредита после развода, между супругами может быть заключен договор о том, что платить по ипотеке будет только один супруг, за которым остается право взыскания половины выплаченных с момента развода средств у другого супруга. Таким образом, после выплаты ипотеки первый супруг может выкупить у второго его долю в ипотеке с учетом долга, либо второй супруг вернет первому долг, и тогда квартира в равных долях будет принадлежать каждому из бывших супругов.
Нюансы раздела ипотечной квартиры
Квартира, приобретенная в ипотеку в барке, разделяется между двумя супругами в равных долях, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. При этом не учитывается, кто из супругов выплачивал какую часть кредита. Если квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но второй супруг выплатил часть ипотеки, он может потребовать вложенные деньги назад.
Исключением является случай, когда у супругов есть несовершеннолетние дети, которые после развода остаются с одним из родителей. В таком случае суд в большинстве случаев оставляет право пользоваться квартирой за тем из супругов, с которым будут жить дети, либо присуждает ему большую в долевом соотношении часть квартиры.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Источник: advokat-malov.ru