Как расширить квартиру в ипотеке

Вопрос : Возможно ли купить квартиру по ипотеке и потом перевести её в нежилой фонд? Ответ : Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора. Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд.

Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции. Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей 22-ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома. Или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
• если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Обычно стоимость перевода квартиры в нежилой фонд составляет от 1800 у.е. + гос. платежи и занимает около 4 месяцев.

Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.

Перевод в нежилой фонд не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Этапы перевода в нежилой фонд

• составление проектной документации для переоборудования жилого помещения, включающей в себя устройство отельного входа и внутреннее переустройство;
• согласования разработанной проектной документации;
• получение разрешения на переустройство в органе, осуществляющем контроль за переустройством помещений в жилых домах;
• получение решения о переводе помещения в органе, осуществляющем перевод помещений;
• внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение номера нежилого помещения;
• регистрация нежилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Каждый этап процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд требует внимательного профессионального исполнения, так как эта работа связана с бесчисленным множеством законодательных норм и технических требований. Большой опыт работы позволяет нашим специалистам, лаконично и грамотно выстраивать работу, сокращать временные затраты и находить решения даже в сложных ситуациях.

Материал подготовлен специалистом по недвижимости АН «Дан-Инвест». Нужно больше информации? Обращайтесь к нашей юридической службе!

Ждем Вас в офисах по адресам:

• Комсомольский пр., 100
• ул. Комарова, 112
• ул. Молодогвардейцев, 68
• ул. Чичерина, 45

Источник: dan-invest.ru

Перепланировка в ипотечной квартире — основные моменты

Выплата ипотечного займа обычно растягивается на несколько десятков лет. За этот период у владельцев недвижимости может возникнуть желание или необходимость выполнить в квартире перепланировку. Считается, что перепланировка в ипотечной квартире невозможна. Так ли это, и можно ли получить на нее разрешение, разберем в этой статье. Кроме того, рассмотрим порядок согласования в БТИ и выясним, что грозит за незаконную перепланировку.

Разрешена ли перепланировка в ипотечной квартире?

Перед тем как сделать перепланировку в ипотечной квартире, следует подробно изучить договор с банком. С точки зрения закона ограничений нет. Однако ипотечной недвижимостью собственник не может распоряжаться в полном объеме до тех пор, пока не будет погашен долг перед кредитной организацией. Для исключения рисков кредитные организации вносят в договор специальный пункт, в котором проговаривается невозможность выполнения перепланировки совсем или прописываются ограничения.

Во втором случае собственник обязуется уведомить банк, получить его разрешение на выполнение работ. Финансовая организация вправе внести в договор и пункт о периодической инспекции жилого помещения. Это необходимо для того, чтобы кредитор был уверен в том, что без его ведома перепланировка не была выполнена. Таким образом, сделать перепланировку в ипотечной квартире, вполне возможно, если это не запрещено кредитным договором. Однако для этого потребуется получить согласие банка и разрешение от БТИ.

Как получить разрешение на перепланировку от банка?

Можно узаконить перепланировку в ипотечной квартире, обратившись с соответствующим заявлением в банк. Если в договоре с кредитной организацией нет пункта, который запрещает вносить конструктивные изменения в залоговой недвижимости, то любые действия согласовываются с банком. Следует отметить, что вся процедура может занять от 3 до 6 месяцев. Из этого следует, что сбор документов нужно начинать заблаговременно.

Кроме того, банк может установить свои сроки по проведению работ и оформлении документов.

Заемщику нужно собрать некоторые справки:

• договор с банком и его копия;
• план жилого помещения;
• проект перепланировки.

Кроме того, согласовывать изменения в квартире придется еще и со страховой компанией. Ее нужно обязательно уведомить и в дальнейшем предоставить новые документы на жилье.

Чаще всего финансовые компании категорически против перепланировок в залоговом имуществе. Однако процент одобрения все же превышает 40%. т.е. заемщик может рассчитывать на положительное решение. Процесс согласования с банком и страховой является услугой, за которую придется заплатить. Стоимость соглашения зависит от нескольких факторов и может составлять от 2000 до 5000 рублей. В случае несоблюдения оговоренных в соглашении сроков банк может назначить штраф.

Как согласовать перепланировку с БТИ?

Перед тем как сделать перепланировку в квартире, по закону понадобится получить одобрение от БТИ. Это обязательный этап, без которого банк не даст своего согласия на выполнение работ.

Для получения одобрения от жилинспекции нужно подготовить пакет документации:

• план перепланировки;
• свидетельство о праве на собственность;
• разрешение кредитора (предварительное);
• разрешение страховой компании.

Составляя план будущих изменений, в квартире следует помнить, что не все виды перепланировок можно выполнять.

К таким видам работ относятся:

• изменение в конструкции несущих стен;
• установка каминов, печей;
• объединение кухни и комнаты (если есть газ);
• перенос санузла;
• перенос радиаторов отопления.

Не требуют согласования следующие виды работ:

• замена и установка газовых плит;
• переоборудование санузла и ванной;
• замена трубопроводов и электросетей;
• монтаж душевых кабин, джакузи.

Говоря простым языком, согласование не требуют те работы, которые не приводят к изменению внешнего вида недвижимости, не могут оказать влияние на ее рыночную стоимость.

Что будет за незаконную перепланировку?

Если человек не знает, как узаконить перепланировку в квартире или умышленно не делает этого, то он рискует получить штраф. Кредитная организация строго следит за соблюдением всех условий договора. Несанкционированное внесение изменений в залоговое имущество влечет за собой финансовые потери. Кроме того, банк может инициировать судебный процесс, потребовать вернуть квартиру в изначальное состояние или полностью погасить долг перед банком в досрочном порядке.

Следует отметить, что банки не следят целенаправленно за состоянием залогового имущества. Однако сотрудник вправе осмотреть объект по инициативе кредитной организации. Нередки случаи, когда незаконная перепланировка оставалась незамеченной в течение нескольких лет, а то и практически до выплаты задолженности. Чаще всего данный факт выявляется в результате возникших проблем с ежемесячными платежами, когда сотрудники банка посещают должника.

Источник: infobanking.ru

Ипотека и ремонт – ошибки и лайфхаки

Статистика свидетельствует, что значительная часть столичного жилья приобретается с помощью ипотечного кредитования.

При этом собственнику, приобретающему квартиру в новостройке, чаще всего достается недвижимость с черновой отделкой или без отделки вовсе.

Ремонт в квартире, где часто границы помещений отсутствуют или обозначены лишь с помощью трассировки (выложены блоками в один ряд по перекрытию) предполагает оформление перепланировки.

Квартира с трассировкой:

Впрочем, без ремонта также редко обходится и в квартирах, приобретаемых в ипотеку и на вторичном рынке. Такому жилью, также часто новые владельцы хотят придать индивидуальные черты, изменяя планировку помещений.

Любое отличие от начального планировочного решения квартиры требует разработки проектной документации и согласования в городской жилищной инспекции.

При этом следует учитывать, что купленная с помощью ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, который вправе требовать от заемщика соблюдения условий кредитования.

Перепланировка в ипотечной квартире

Чтобы провести ремонт в новостройке или выполнить перепланировку в любой другой ипотечной квартире потребуется получить согласие банка.

Так как ремонт и перепланировка квартиры могут существенно повлиять на ее оценочную стоимость, банку необходимо понимать, что запланированные изменения ее не снизят.

Бывает, что в ипотечном договоре присутствует пункт, запрещающий любую перепланировку помещения, и собственник в этом случае будет вынужден ограничиваться косметическим ремонтом вплоть до погашения задолженности банку.

Чаще в договоре на ипотеку банк предусматривает возможность перепланировки с его согласия и при условии надлежащего оформления всех изменений.
Оценка итогов намеченного ремонта должна будет подтвердить, что стоимость недвижимости заложенной баку после ремонта не упадет.

Для этого специалистам банка, а часто и страховой компании, где застрахован объект, для согласования представляется проект перепланировки с техническим заключением, выполненные специализированной организацией с допуском СРО (например, нашей).

Планы квартиры до и после перепланировки:

Самовольная перепланировка при ипотеке

Самовольно выполненная перепланировка ипотечной квартиры в большинстве случаев становится поводом для расторжения договора кредитования, так как по сложившейся практике любая незаконная перепланировка делает квартиру «проблемной» и банк рискует потерять вложения.

Хорошо, если заемщику удается вовремя договориться с банком и узаконить перепланировку «по факту», при этом часто для этого требуется выполнить некий восстановительный ремонт.

Время в данном случае дорого – банк вероятнее всего не расторгнет ипотечный договор, если самовольная перепланировка будет вовремя узаконена.

Заметим, что в большинстве случаев квартира с оформленной перепланировкой оценивается дороже, что можно подтвердить независимой оценкой.

Часто дизайнеры, предлагая варианты перепланировки, основываются лишь на пожеланиях заказчика и своем художественном видении, допуская несогласуемые решения.

В отличие от специалистов проектной организации, дизайнер не несет ответственности за соблюдение действующих норм.

По этой причине намечая перепланировку важно проконсультироваться со специалистами–проектировщиками заранее, тем более что консультации, в нашей организации проводятся бесплатно.

Поводы для отказа в ипотеке

Решение о том, выдавать ли ипотеку на конкретный объект недвижимости, банк принимает на основе собственной оценки выгод и рисков от этой сделки.

При этом единого мнения, какая квартира может быть оформлена в ипотеку, не существует – итог зависит от критериев конкретного банка.

Чаще всего отказы получают квартиры:

• В ветхих домах и зданиях подлежащих сносу или реконструкции.
• В квартире не должно быть незаконной перепланировки.
• Недвижимость не должна находиться в залоге или быть под арестом.

Банк также не кредитует недвижимость, если будут выявлены потенциальные риски для юридической безопасности сделки.

На самом начальном этапе, желательно до обращения в банк, чтобы не получить отказ, рекомендуется выяснить разрешит ли банк перепланировку квартиры.

Для квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, помимо прочего, важно знать, нет ли в ней неузаконенной перепланировки.

Варианты и возможности ипотеки

Зная, что в приобретаемой квартире есть незаконная перепланировка сразу отчаиваться не стоит.

Для начала у специалистов необходимо оценить возможности для ее узаконивания, а затем найти банк, готовый заключить договор ипотечного кредитования.

Часто банки достаточно лояльно относятся к незначительным отличиям фактического состояния квартиры от плана БТИ. Как правило, это измненния в рамках переустройства отдельных помещений.

К примеру, если в кухне перенесена мойка или в санузле самовольно установлен гигиенический душ, банк может и вовсе на это закрыть глаза.

То же может относиться и к перепланировке, где переделанны лишь встроенные шкафы и кладовки.

Более существенные изменения планировочного решения, часто тоже не влияют на положительное решение банка, но в этом случае в договор вносится требование надлежащего оформления перепланировки в установленный банком срок.

Наличие положительного технического заключения от специализированной проектной организации, что является гарантией согласования перепланировки, также положительно повлияет на решение банка.

Определяем квартиру с незаконной перепланировкой

До обращения в банк и выплаты какого либо задатка, потенциальному покупателю необходимо иметь четкое представление о наличии самовольной перепланировки квартиры.

Наиболее простой путь — попросить у продавца квартиры «свежий» технический паспорт объекта недвижимости.

Если его нет – предложить заказать собственнику жилья техпаспорт или поэтажный план с экспликацией в БТИ, так как эти документы все равно потребуются при заключении сделки.

При наличии документов БТИ выданных недавно, следует внимательно сравнить чертеж с реальными помещениями квартиры.

Необходимо определить на месте ли двери, проемы, перегородки, а также кухонное и сантехническое оборудование.

Проверку можно также поручить и оценщику, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку, а также в какой степени данный объект недвижимости соответствует критериям банков для выдачи ипотеки.

В том случае, когда предъявленные продавцом документы БТИ имеют красные линии, отмечающие несогласованную перепланировку, шансов на ипотеку будет существенно меньше.

Красные линии БТИ:

Намечая покупку жилья и последующий ремонт, стоит потратить немного времени и показать план квартиры специалистам, работающим в сфере проектирования перепланировки.

Опытным проектировщикам часто достаточно одного взгляда на план, чтобы оценить все возможности для перепланировки квартиры и указать на потенциальные ошибки.

То же самое касается и квартир с незаконной перепланировкой – проектировщики определят перспективы ее узаконивания, и какой восстановительный ремонт может для этого потребоваться.

Идеально, чтобы продавец сам согласовал перепланировку до обращения в банк или согласился компенсировать снижением цены все затраты, необходимые для ее надлежащего оформления.

Источник: mostpr.ru