В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жёсткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов строение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдений требования по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкции.
Введение…………………………………………………………………..3
Теоретическая часть……………………………………………………. 5
1. Физический износ объектов недвижимости…………………………4
2.Способы определения физического износа…………………………..7
Практическая часть………………………………………………………15
Этапы работы при обследовании зданий и сооружений
Заключение……………………………………………………………….19
Список использованных источников…………………………………. 20
Прикрепленные файлы: 1 файл
1. Физический износ объектов недвижимости…………………………4
2.Способы определения физического износа…………………………..7
Список использованных источников…………………………………. 20
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ – это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико- эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жёсткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов строение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдений требования по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкции.
В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЗДАНИЯ 91%
- Понятие физический износ недвижимости
Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый.
Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплуатационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.).
Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить, что существуют методики нелинейного расчёта неустранимого физического износа, причём степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации.
При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое состояние, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.
Агрессивной является среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.
Разрушение строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический.
Агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твёрдые.
- Газовые среды – это такие соединения, как сероуглерод (CS2), углекислый газ (CO2), сернистый газ (SO2) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов.
- Жидкие среды – это растворы кислот, щелочей и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции.
- Твёрдые среды – это пыль, грунты и т.п. Их агрессивность оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твёрдых средах играет влага.
Воздействие воздушной среды. Загрязнённый воздух особенно в сочетании с влагой приводят к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций.
Наиболее интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различных видов топлива. Поэтому в городах и промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов.
К основным продуктам сгорания большинства видов топлива относятся углекислый и сернистый газы. При растворении углекислого газа в воде образуется углекислота – конечный продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воздействует на бетон и другие строительные материалы. При растворении сернистого газа в воде образуется серная кислота, также разрушающая бетон.
Воздействие грунтовой воды. Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные и грунтовые воды могут сливаться и устойчиво обводнять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.
Известно много разновидностей агрессивности грунтовых вод: из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную – в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.0311 -85.
Воздействие отрицательной температуры. Отр ицательная температура, приводящая к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.
- Способы определения физического износа
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- метод расчета срока жизни здания;
- экспертный (нормативный);
- стоимостной;
- метод разбивки.
1.Расчет физического износа методом срока жизни (службы)
Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
Метод срока жизни (службы) базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Метод срока жизни (службы) требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:
- 1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
- 2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
- 3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.
- 4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
- 5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни.
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
И = (ЭВ/ФЖ) • 100% = [ЭВ/(ЭВ + ОСФЖ)] • 100% (1)
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:
И = (ХВ: ФЖ) • 100% (2)
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 2 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 1.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ • (И : 100), (3)
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Оценка физического износа
Пример расчета физического износа конструктивных элементов здания приведен в таблице.
Задача 4. Расчет физического износа здания поэлементным методом 
Задача 4.1. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет яв- ных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 18 лет, а Tнорм = 150 лет.
Физический износ здания при хорошей эксплуатации: Фи = 100 х (182 / 1502) = 100 х (324 / 22 500) = 1,44%. Заметим, что физический износ здания при средней (нормальной) экс- плуатации, определенный по формуле срока жизни дает: Фи = 100 х (tхр / Tнорм) = 100 х 18 / 150 = 12%.
Суммарный физический износ рассчитывается в следующем порядке:
1. Оценивается устранимый физический износ – УФИ (он равен затратам на устранение).
2. Определяется неустранимый износ быстроизнашивающихся элементов (с коротким сроком жизни) – НФИб.
3. Определяется стоимость восстановления (замещения) элементов с дол- гим сроком жизни: Vвосс.д. = Vвосс. зд – УФИ – Vвосс.б, где Vвосс.б. – стоимость восстановления быстроизнашиваемых элементов.
4. Определяется процент износа элементов с долгим сроком жизни – Кзд.
5. Оценивается сумма износа элементов с долгим сроком жизни: НФИд = Кзд х V восс.д.
6. Оценивается общий физический износ: ФИ = УФИ + НФИб + НФИд.
Задача 5. Определить физический износ жилого здания. Исходные дан- ные будем приводить по мере проведения расчета.
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства и восстановительную стоимость для оценки накопленного износа:
2. Определим величину устранимого физического износа
Таким образом, величина устранимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
3. Определим величину неустранимого физического износа для корот- коживущих элементов, используя метод срока жизни:
Величина неустранимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22967т.р.
 |
4. Определим величину неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.
Таким образом, величина неустранимого физического износа в долгожи- вущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
5. Определим величину совокупного физического износа здания:
3 000 +22 967 + 22 224 = 48 191 тыс. руб. или 27,6%.
Оценка устранимого функционального устаревания (УФУ)
Пример 1. Отсутствие элемента. Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2 000 долл. в год.
Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был оп- ределен на основе изучения и анализа данного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости.
Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 долл., а если бы эту систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000 долл.
Решение. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2 000 х 7 = 14 000 долл. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 12 000 долл.
Пример 2. Замена элемента.
Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5 000 долл. Физи- ческий износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или 2 500 долл. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1 000 долл.
Допустим, для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капи- тализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электро- снабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8 000 долл. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остаю- щихся элементов от существующей системы электроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных – повторно используемых материалов или иных других). В данном случае их стоимость равна нулю.
Решение.
Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0,1 = $10 000 больше, чем затраты на его устранение, равные $8000.
В этой ситуации или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в ста- рой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использова- ния элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшена.
Пример 3. Модернизация (Сверхдостаточность).
Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоя- нии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти по- мещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей.
Валовый рентный мультипликатор дохода равен 7,0 и определен из изу- чения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает свои затраты в $7 500 по разборке одной из печей и при- ведения помещений в соответствие с требованиями к офисным помещениям.
Текущая восстановительная стоимость каждой из печей равна $5 000. Физиче- ский износ одной печи равен 80%, а другой 25%.
Решение. Заполним таблицу:
Одна из печей, физический износ которой равен 80%, является элементом «сверхдостаточности», потому что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания. Этот элемент создает устранимое функциональное устаре- вание, поскольку мы можем убрать одну из печей, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который больше чем затраты на такую модернизацию (на устранение «сверхдостаточно- сти»). Это видно из расчета дополнительного дохода:
$200 х 12 (месяцев) = $2 400 и $2 400 х 7,0 = $16 800, а затраты составляют $7 500.
Задача 6. Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в зда- нии кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании со- ставляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строи- тельстве – 110 тыс. руб.
Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стои- мость возврата материала – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроар- матуры – 210 тыс. руб.
В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.
1. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):
1 этап Стоимость существующего элемента (конструктивно- го элемента или здания в целом) – ($5000 + $5000) = $ 10 000
2 этап Физический износ – ($4 000 + $1 250) = — $ 5 250
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройст- во, установка) + $ 7 500
4 этап Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был уста- новлен (смонтирован, создан) при новом строительст- ве на дату оценки и соответствовал бы всем совре- менным требованиям — $ 0,000
5 этап Функциональное устаревание $ 12 250
150 – 110 = 40 тыс. руб.
2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае электроарматуры):
350 – 200 – 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.
3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае позициями, которые функцио- нально присущи складскому помещению): 800 – 50 + 80 = 830 тыс. руб.
Таким образом, величина устранимого функционального устаревания здания составляет:
40 + 450 + 830 = 1 320 тыс. руб.
Оценка неустранимого функционального устаревания (НФУ)
Подобно устранимому функциональному устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано отсутствием какого-либо элемента и требуется его дополнение, либо «сверхдостаточностью» элемента.
Пример 4. Отсутствие элемента («сверхнедостаточность»). Рассмотрим случай трехэтажного офисного здания без лифта. Изучение и анализ данного сегмента рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендные платы за помещения, рас- положенные на втором и третьем этажах увеличились бы на $10 000 в чистом операционном доходе.
Однако в данном здании технически невозможно уста- новить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго по времени. Валовый рент- ный мультипликатор дохода равен 8,0 и определен из изучения и анализа дан- ного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости.
 |
Решение.
Отсутствие лифта рассматривается неустранимым устареванием, потому что не имеется технической возможности установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовый рентный мультипликатор дохода $10 000 х 8,0 = $80 000.
Подобная оценка могла бы быть получена, при капитализации разницы в потере чистой арендной платы за здание в год через коэффициент капитализации.
Пример 5. «Сверхдостаточность».
Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что еѐ экономически нецелесообраз- но устранять ввиду значительных неокупаемых (неоправданных) затрат.
Одна- ко любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен и учтен при оценке.
Пусть производственное здание имеет высоту в 24 м и его восстановительная стоимость равна $1200 000.
В данном сегменте рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м.
Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1 000 000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как со- ответствуют всем необходимым требованиям (для упрощения задачи).
Уста- новлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространст- ва, образованного излишней высотой здания, больше на $5 000 в год, чем тре- буется в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%.
Коэффициент ка- питализации для данного сегмента рынка недвижимости равен 12,5%.
Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест- венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание – неустранимое (экономиче- ская нецелесообразность устранения).
 |
Решение.
Разница в стоимостях зданий отвечает именно функциональному устареванию, вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстанови- тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их надо учитывать через капитализацию потери в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет
($5 000 / 0,125) = $40 000. Корректное обоснование расчета величины функционального устарева- ния зависит от квалификации и опыта оценщика.
Задача 7. Определить неустранимое функциональное устаревание офисно- го здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., коэффициент капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб.
Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капи- тализации для зданий составляет 10%.
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вы- званного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вы- званных отсутствием оборудования (в нашем случае системы пожаротушения): (20: 0,1) – 150 = 50 тыс. руб.
2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае – большую высоту этажа):
(174 900 – 172 900) х (1 – 0,4) + (500: 0,1) = 6 200 тыс. руб.
Таким образом, величина неустранимого функционального устаревания здания составляет: 50 + 6 200 = 6 250 тыс. руб.
Источник: mydocx.ru
Расчёт физического износа здания
Расчёт в табл.2.1 проводится в следующей последовательности. Графы 1…4 считаются заданными, графа 5 рассчитывается как (гр.3 х гр.4)/100.
Например, для фундаментов удельный вес износа в стоимости здания определяется так: 8% х 15%: 100% = 1,2%
Пятая графа для п.8 «Внутренние…» определяется как сумма гр.5 всех последующих строк, относящихся к п.8. Затем определяется гр.4 для п.8:
Итог гр.5, т.е. физический износ всего здания, рассчитывается как сумма всех строк по этой графе, не учитывается «в том числе».
Таким образом, исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил 22,12 % от его восстановительной стоимости. Абсолютное значение этого износа при С В = 134400 тыс. руб. составит
ИФ = С В (ИФ / 100) = 134400(22,12/100) = 29729,3 тыс. руб.
2. Метод срока экономической жизни. В теории оценки для определения физического износа широко используются понятия срока жизни объекта и его возраста. Рассмотрим их по рисунку 2.1.
Срок физической жизни — срок существования объекта, пока в нём возможны проживание и работа.
Срок экономической жизни — это срок, в течение которого использование объекта приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда улучшения перестают вносить вклад в добавленную стоимость, т.е. его износ становится неустранимым.
Хронологический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта.
Эффективный возраст — время, оцениваемое по внешнему физическому состоянию объекта, дизайну, оборудованию, экономическим факторам, влияющим на его стоимость.
Ввод Дата перестают Снос
объекта оценки давать вклад объекта
в стоимость
 |
 |
Срок экономической жизни (СЭЖ)
Срок физической жизни (СФЖ)
 |
Рис. 2.1. Схема жизненного цикла объекта недвижимости
В зависимости от степени эксплуатации объекта недвижимости, проводились ли работы по его ремонту, модернизации и переоборудованию или нет, ЭВ может быть больше или меньше хронологического возраста.
Пример 1. Необходимо определить эффективный возраст здания, если его хронологический возраст 20 лет, а степень эксплуатации на 40 % больше нормативной.
Решение. Эффективный возраст при степени эксплуатации в 140 % (нормативную эксплуатацию принимают за 100 %) будет в 1,4 больше хронологического: 20 х 1,4 = 28 лет.
Пример 2. Определить хронологический возраст здания, степень износа которого на 10 % меньше нормативного, а эффективный возраст — 36 лет.
Решение. Эффективному возрасту соответствует степень износа в 90 % (100 — 10), а хронологическому 100 %. Отсюда находим хронологический возраст: 36:90 х 100 = 40 лет.
Метод расчёта износа по сроку жизни объекта предполагает, что эффективный возраст, отнесённый к сроку экономической жизни, отражает долю физического износа в восстановительной стоимости объекта, то есть:
ИФ / С В = ЭВ / СЭЖ,
где: Иф — физический износ здания;
С В — восстановительная стоимость объекта;
ЭВ — эффективный возраст;
СЭЖ — срок экономической жизни.
Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же фактического возраста в зависимости от их состояния, эксплуатации, ухода за ними, проведённых ремонтных работ будут иметь различный физический износ.
Пример. Определить физический износ здания, если оно введено в эксплуатацию в 1989 г. с балансовой стоимостью 5430 тыс.руб. Срок его экономической жизни составляет — 60 лет, а эффективный возраст — 20 лет.
Решение. Определим восстановительную стоимость (С В ) здания, используя индексный метод. Индекс цен для данного типа зданий с 1989 г. по 2015 г. составляет 41. Тогда:
С В = 5430 х 41 = 222630 тыс.руб.
Физический износ определим по формуле:
ИФ = С В (ЭВ /СЭЖ) = 222630 (20 / 60) = 74210 тыс. руб.
3. Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа строений предлагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений основных фондов». Необходимо отметить, что амортизация, т.е. перенесение стоимости основных фондов на изготавливаемую продукцию, начисляется постепенно и равномерно, исходя из типичного срока физической жизни, предусмотренного проектными нормативами.
Физический износ как уменьшение рыночной стоимости строения отличается от бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Однако для приближённых расчетов при условии нормативной степени эксплуатации оцениваемого объекта ЭВ /СЭЖ = ХВ /СФЖ, что позволяет приравнять долю физического износа к бухгалтерскому и при его расчёте использовать нормы амортизации.
4. Стоимостной метод определения функционального износа основывается на расчёте его величины как затрат на воспроизводство (ремонт) износившихся или устаревших элементов здания. При этом последовательно и однократно оцениваются все виды износа, включая:
— устранимый физический износ;
— неустранимый физический износ;
— устранимый функциональный износ;
— неустранимый функциональный износ;
Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м 2 ; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни (СФЖ) — 100 лет; восстановительная стоимость здания составляет 120 млн. руб.
Оценка начинается с расчёта устранимого физического износа (УФИ).
Источник: megalektsii.ru