Владельцы помещений многоэтажного дома обязаны выбрать один из способов управления, в перечень которых, среди прочих вариантов, включено образование товарищества собственников жилья (п.2 ст.161 ЖК РФ).
До создания подобной организации жильцам полезно разобраться в его структуре, выяснить положительные и отрицательные стороны, наметить пути решения возможных проблем. Подробнее о том, что такое ТСЖ, о его недостатках и преимуществах, читайте далее.
Плюсы и минусы ТСЖ в многоквартирном доме
Образованию, реорганизации и ликвидации, получению членства, правам и обязанностям, а также прочим вопросам, связанным с работой товарищества собственников жилья, посвящен раздел VI ЖК РФ.
К положительным моментам, связанным с поручением управления многоквартирным домом ТСЖ, относится:
- Порядок и чистота в местах общего пользования многоквартирного дома (лифтах, лестничных пролетах и площадках) и на прилегающей территории, своевременное устранение проблем, возникающих в процессе эксплуатации помещений МКД, поскольку это является обязанностью товарищества (ст.138 ЖК РФ). О том, что считается общедомовым имуществом и что входит в придомовую территорию, обслуживаемую ТСЖ, мы рассказывали тут.
- Принятие решений большинством голосов на общем собрании участников даёт право жильцам дома выбирать статью расхода общественных денежных средств и отвергать ненужные нововведения (ст.145 ЖК РФ).
Как организовать ТСЖ?
Помещения в многоквартирном доме могут принадлежать различным организациям и фирмам, которые вправе вступить в ТСЖ и в качестве собственников влиять на управление МКД.
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: как выбрать?
Работать с управляющей компанией или создать в доме ТСЖ? Такой вопрос задают себе многие жители. NSP.RU попросила представителей рынка ответить на вопросы о преимуществах и недостатках каждой формы управления жилым многоквартирным домом.
Фото: NSP.RU
Управляющие компании (УК) имеют больше специалистов с профильным опытом, а председателю ТСЖ придется учиться на своих ошибках
«В управлении многоквартирным домом самое главное – собрать профессиональную команду, – говорит генеральный директор группы компаний Premium Life Роман Гнеушев. – Это касается всех участников процесса, от сантехника до руководителя. Сложность ТСЖ в том, что жителям предстоит выбрать человека, который возьмет на себя полную ответственность за весь дом или жилой комплекс: от взаимодействия с подрядчиками и поставщиками услуг до выбора специалистов и т. п. При этом довольно сложно определить уровень профессионализма такого человека, потому как хороший сосед не означает хороший управленец».
Как отмечает эксперт, в управляющей компании с хорошей репутацией работают люди с опытом в соответствующей области, а также с соответствующим образованием (например, обязательно есть специалист, который знает, как должно быть организовано обслуживание инженерных систем и имеющий квалифицированный опыт такого обслуживания). Сотрудникам ТСЖ, выбранным жильцами, придется учиться на своих ошибках. И порой ошибки могут стоить очень дорого всем собственникам комплекса.
«УК имеют свой штат слесарей-сантехников, электриков, дворников и другого обслуживающего персонала. Имеют техническую базу для оперативного устранения возможных проблем. ТСЖ в случае необходимости приходится привлекать сторонних специалистов. А дворника, уборщицу, консьержа они не могут оформить в штат, только заключить договор на оказание услуг», – подтверждают эту мысль разработчики приложения для УК и жильцов «Мой дом онлайн».
29 августа 2022
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Как ТСЖ на проспекте Добролюбова в Петербурге сохранило дореволюционный дом
Сотрудники ТСЖ заинтересованы в том, чтобы все работало хорошо, так как сами живут в этом доме
«Если это правильное ТСЖ, то председатель и правление, являясь собственниками жилья в этом доме, заинтересованы не в получении прибыли, а в том, чтобы все было исправно, и недостатки своевременно или даже превентивно устранялись», – рассказал NSP председатель ТСЖ, пожелавший сохранить анонимность.
«Одной из основных проблем ТСЖ, при всех его плюсах, является то, что в управлении, как правило, находятся люди, далекие от сферы ЖКХ, и пока они познают все тонкости управления домом, может пройти не меньше года, – полагают в «Мой дом онлайн». – Если же за управление домом берутся люди, сведущие в строительстве, инженерных коммуникациях и так далее, то можно смело сказать, что такое ТСЖ в кратчайшие сроки даже старый дом (например, 70-х годов постройки) приведет в порядок. Ключевое здесь – наличие хотя бы одного жителя, готового посвятить много времени своему дому и готового брать ответственность за свою работу».
Если управляющая компания окажется недобросовестной, то ее сложно сменить
Недобросовестные управляющие организации без каких-либо проблем подделывают протокол и бюллетени, а затем, пользуясь нерасторопностью собственников, регистрируются в уполномоченном государственном органе и формально «забирают» дом себе», – говорит адвокат АБ «ФРЕММ» Александра Дегтярёва.
ТСЖ сложно организовать – люди не склонны объединяться
«Главная сложность создания товарищества – аморфность жильцов, когда люди не верят в то, что можно что-то изменить», – делится опытом один из глав ТСЖ. Кроме того, жители не всегда верят, что председатель ТСЖ действует честно, по собственной воле и не преследует корыстных целей. И не всегда опасения жильцов безосновательны.
«Заниматься ТСЖ надо много, серьезно и с полной отдачей, – поясняют специалисты компании «Мой дом онлайн». – Для этого нужны пять-семь активных и инициативных жильцов, желательно, разбирающихся в теме ЖКХ. Оставить дом в управлении под УК значительно проще – ведь делать самостоятельно не нужно ничего».
А можно совместить УК и ТСЖ? Да
«Если говорить о наиболее эффективной форме управления многоквартирным домом, – поясняет Александра Дегтярёва, – то, на наш взгляд, это созданное собственниками ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией. В этом случае собственники получают ряд преимуществ от обеих форм управления.
Так, ТСЖ представляет интересы собственников и следит за тем, чтобы управляющая организация действовала добросовестно. В случае, если такая организация по каким-то причинам собственников не устраивает, договор с ней может быть легко расторгнут. В то же время управляющая организация предоставляет свои услуги, имея в штате специалистов по обслуживанию многоквартирного дома, опыт и возможности, которыми ТСЖ не всегда может похвастаться. Единственным минусом такой схемы является, как правило, немного более высокая плата за коммунальные услуги».
Суммируем коротко плюсы и минусы
Плюсы ТСЖ
- Возможность участвовать в принятии решений, проявление и реализация инициатив
- Возможность выбора, контроля и легкой смены управляющей компании
- Как правило, большая благоустроенность многоквартирного дома
Минусы ТСЖ
- Необходимость наличия штата сотрудников и, как следствие, более высокие коммунальные платежи
- Сложность принятия решений на общих собраниях членов ТСЖ
- Возможная некомпетентность лиц, занимающихся управлением МКД
Плюсы управляющей компании
- Как правило, более низкий размер коммунальных платежей
- Наличие штата специалистов, которые могут оперативно оказать ту или иную услугу
- Отсутствие необходимости самостоятельно бороться с неплательщиками коммунальных услуг
Минусы управляющей компании
- Возможна безответственность по отношению к конкретному МКД и игнорирование обращений собственника
- Нет возможности контролировать движение денежных средств
По информации бюро «Адвокат ФРЕММ»
Источник: nsp.ru
Управление многоквартирным домом при помощи ТСЖ
Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже дом может также управляться жилищно-строительным кооперативом, сокращенно ЖСК.
Вот как определяет закон, в частности, Жилищный Кодекс РФ, что такое ТСЖ. Статья 135.1. — «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». Отсюда следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям.
Для чего же создают ТСЖ? Во-первых, для совместного управления и организации пользования общим имуществом в доме, и во-вторых, для предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что ТСЖ — это специально созданный исполнительный орган в доме для реализации функций управления МКД. А владельцы квартир имеют возможность делегировать обязанности по управлению жильем этой органу.
Основополагающим внутренним документом в Товариществе является Устав, который принимают на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов владельцев помещений в МКД. Устав ТСЖ должен соответствовать законодательству РФ, поэтому он должен корректироваться с учетом изменений в законодательстве России.Число членов ТСЖ, которые создают товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Вообще надо сказать, что Товарищество обязательно должно создаваться по инициативе, и при поддержке абсолютного большинства жителей МКД. Иначе, как показывает опыт, толку не будет.Отношения внутри ТСЖ строятся на добровольной основе. То есть, собственники добровольно вступают в ТСЖ, отношения между ними в идеале должны быть добрососедские. С владельцами помещений, которые все таки не захотели вступать в ТСЖ, заключаются договоры о содержании и ремонте совместного имущества МКД.
Как же строится управление внутри ТСЖ? Согласно ст. 144 Жилищного Кодекса РФ органами управления товарищества являются: общее собрание членов и правление. Во главе правления — председатель. Также в ТСЖ формируется контрольно-ревизионный орган. Общее собрание членов является главным органом руководства товариществом.
Оперативное управление происходит с помощью правления Товарищества, которое выбирается на общем собрании. Конечно, идеальный вариант, чтобы председатель и правление в своей работе не отрывались от интересов членов ТСЖ. Такое, к сожалению, бывает. Поэтому, просто необходимо создавать при ТСЖ контролирующий ревизионный орган.
В соответствии с действующими законами России, ТСЖ может заключать договор управления МКД с управляющими компаниями, и также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах владельцев помещений в многоквартирном доме.Но члены ТСЖ могут также делегировать право заключения договоров на поставку различных жилищно-коммунальных благ товариществу, а уже ТСЖ, заключает договор управления с управляющей компанией, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Конечно, у этого способа управления МКД есть свои несомненные плюсы. К ним можно отнести то, что владельцы помещений в доме могут определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых услуг и выбирать именно те подрядные организации, которые считают лучшими. Также собственники квартир при желании могут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через правление ТСЖ. Деньги собственников скапливаются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.
С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств. Владельцы сами определяют, на что потратить общие деньги на капремонт, сами решают, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выбирают материалы для ремонта и т.д. Члены ТСЖ вправе нанять управляющую организацию для обслуживания многоквартирного дома и работать с ней. Если возникнет желание заменить УК, то процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена. ТСЖ освобождается от оплаты налога на прибыль со скопленных на банковском счете средств для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Однако, как и всегда, кроме плюсов, есть при этом методе управления МКД и минусы. Довольно часто бывает так, что в доме живут совершено разные по социальному статусу люди. И вот в нем создается товарищество собственников, и получается как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку. Вообщем, «когда в товарищах согласья нет», толку от деятельности такого ТСЖ будет мало.
Нередко бывает другой случай, когда люди, занятые своими повседневными заботами, проблемами, перестают следить, контролировать деятельность «верхушки» ТСЖ. А председатель, правление «не дремлет», и начинают потихоньку тащить общественные деньги в свой карман.
В заключении могу сказать, что по моему личному мнению, ТСЖ это все таки наиболее оптимальный из трех способов (непосредственное управление, ТСЖ или ЖСК, управляющая организация) управления многоквартирным домом.
Источник: teplosniks.ru