Чтобы при покупке недвижимости не возникло ненужных рисков, клиенты нередко обращаются в банк и пользуются услугой так называемого аккредитива. Это специальный вид банковской операции, в результате которой продавец получит на руки деньги только после окончательной регистрации документов и оформлении права собственности на нового владельца. О преимуществах и стоимости услуги в разных банках подробно рассказывается далее.
Как работает аккредитив: пошаговая инструкция
Очевидно, что основной риск при приобретении новой квартиры, дачи, загородного дома или любого другого недвижимого объекта состоит в том, что впоследствии могут возникнуть проблемы с:
- передачей денег от покупателя продавцу;
- регистрацией права собственности.
Например, может оказаться, что в квартире прописан несовершеннолетний или же она была приобретена по материнскому капиталу, поэтому ребенок имеет право на свою определенную долю и т.п. Поэтому, чтобы избежать возможного мошенничества недобросовестного продавца, целесообразно обратиться в банк, который выступит посредником сделки купли-продажи. В этом и состоит суть услуги.
Что такое Аккредитив в Сделках с Недвижимостью
Мнение эксперта
Озерова Марина
Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам
Более корректно говорить не «аккредитив», а «оплата по аккредитиву», поскольку речь идет о конкретной банковской операции (транзакции) по оплате товара (в данном случае объекта недвижимости).
В общем виде схема банковской операции следующая:
- Покупатель (в данном случае он выступает аппликантом) и продавец (он является бенефициаром) заключают обычный договор, в котором указывается, что расчет будет производиться с аккредитивом (при посредничестве банка). После этого покупатель обращается в банк и подает заявление для того, чтобы оформить эту услугу.
- Одновременно покупатель вносит всю нужную сумму за квартиру или другой объект недвижимости, которая предусмотрена по договору. Эта сумма кладется на специальный счет и пока остается в банке.
- Затем покупатель уведомляет продавца о том, что он уже положил сумму на счет, т.е. открыл аккредитив.
- После этого продавец передает все необходимые документы на квартиру, а покупатель регистрирует право собственности в местном отделении Росреестра. Сделка проводится при личном участии обеих сторон; допускается участие представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.
- Наконец, только после этого продавец приходит в банк, предоставляет соответствующие документы и получает со счета всю сумму сразу. Сделка купли-продажи и услуга аккредитива при покупке недвижимости с этого момента считаются исполненными в полном объеме.
Мнение эксперта
Озерова Марина
Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам
Прежде чем планировать операцию продавец и покупатель должны детально согласовать все свои действия и прописать их в соответствующем договоре. Важно обозначить, кто именно будет оплачивать услугу, в какие сроки и при каких условиях она будет проведена и т.п.
Виды аккредитива
Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:
- частные граждане;
- индивидуальные предприниматели;
- коммерческие организации;
- некоммерческие объединения;
- представители государственных и муниципальных органов.
Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций. Прежде чем обращаться в банк, полезно получить общее представление о том, какие именно виды аккредитивов существуют, чтобы подобрать для себя наиболее оптимальный:
- Отзывной – в этом случае условия могут быть изменены или даже отменены банком на основании заявления одной стороны, которая отзывает свою просьбу (т.е. без согласия другой стороны).
- Безотзывной – банк не может изменять условия без получения взаимного согласия обеих сторон: именно этим видом услуги пользуются чаще всего.
- Револьверный – в этом случае сумма перечисляется не сразу, а частями (т.е. несколькими переводами, поступающими в заранее определенные сроки). Этот вид используется для снижения общих трат на банковскую комиссию.
Выделяют и многие другие виды аккредитива (например, покрытый и непокрытый, с красной оговоркой, кумулятивный и некумулятивный), однако они не используются в практике при покупке недвижимости частными лицами.
Преимущества и недостатки услуги
Если регистрации сделки прошла, это говорит о признании ее законности со стороны государства. Поэтому фактически и юридически только с этого момента операцию купли-продажи можно считать совершенной в полном объеме. А значит, и передача денежных средств также возможно только после регистрации. Поскольку аккредитив позволяет соблюсти именно такую последовательность действий, в этом и состоит его основная польза. Общие плюсы и минусы описаны в таблице.
Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков. Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Эксперты рынка недвижимости в целом сходятся во мнении, реализация оплаты по аккредитиву полностью обоснована, если стороны сделки не знакомы друг с другом или же речь идет о сложном объекте недвижимости (несколько собственников, с долей несовершеннолетнего, вступление в наследство, квартира, купленная за материнский капитал и т.п.).
5 рисков, которые нейтрализует банк-посредник
При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее. Особенно это важно в тех случаях, когда речь идет о суммах, которыми недопустимо рисковать (например, продажа единственного жилья с целью покупки новой квартиры или дома).
Если обратить внимание на общую схему сделки, нетрудно понять, что само по себе подписание договора купли-продажи и достижение полного согласия между сторонами (пусть даже и подтвержденного письменного) еще не гарантирует чистоты всех операций по проведению расчетов.
Очевидно, что проблемы с проведением расчета могут возникнуть между этапами 3 и 5. Например, покупатель передал квартиру, а продавец отказывается рассчитаться, найдя «вескую» причину. Или же наоборот: продавец рассчитался, но покупатель отказался от сделки. Таким образом, применение аккредитива позволяет устранить такие риски:
- Срок регистрации договора в органах Росреестра, после которого покупатель становится полноправным собственником, занимает 11 рабочих дней. Если договор подписан, а средства уже переданы, есть серьезная угроза того, что продавец откажется от проведения сделки. В результате начнутся судебные разбирательства, успех в которых, к сожалению не гарантирован.
- Вместе с тем стороны могут договориться о том, чтобы рассчитаться после того, когда договор уже будет зарегистрирован в Росреестре. Но тогда рискует уже продавец, который может просто не получить положенную ему сумму, поскольку формально он уже стал собственником квартиры.
- Очевидно, что посредничество банка также нейтрализует риск того, что среди купюр встретятся фальшивые банкноты, а также возможные ошибки при пересчете.
- К тому же при передаче крупных сумм денег наличными возникает реальная угроза безопасности: злоумышленники могут заранее организовать схему грабежа, от которой, к сожалению, также никто не застрахован.
- Наконец, получение средств именно после регистрации утверждает факт того, что государство официально признаёт сделку законной. Впоследствии продавец или другие лица могут выражать свои возможные претензии только через суд, в котором им предстоит серьезно поработать над тем, чтобы доказать незаконность операции.
Аккредитив и банковская ячейка
В некоторых случаях стороны сделки предпочитают арендовать в банке сейф (ячейку), которая часто стоит дешевле услуги оплаты по аккредитиву. Существенные отличия между ними состоят в следующем:
- Ячейка предполагает только наличный расчет – можно хранить и сами деньги, и документы (расписка о вручении, договор купли-продажи и другие).
- Аккредитив же – это операция по безналичному расчету. К тому же в этом случае банк обязательно запрашивает документы о государственной регистрации, после чего продавец может забрать свои средства.
С точки зрения безопасности именно аккредитив имеет преимущества перед ячейкой, поскольку:
- Банк несет ответственность не за содержимое ячейки, а за ее сохранность. То есть если там ничего не окажется, теоретически сотрудники могут сослаться на то, что вы туда ничего и не клали. Решение такой проблемы – заблаговременное составление описи вложения, заверенной представителями банка.
- Ячейку могут взломать и похитить содержимое. Впоследствии придется заниматься довольно трудными и длительными судебными разбирательствами.
- Для открытия ячейки клиент может использовать поддельные документы – например, выписку из ЕГРН или договор купли-продажи. К сожалению, представитель банка не может проверить подлинность предоставленных ему бумаг.
- Наконец, бывают и такие редкие, но все же возможные ситуации, когда клиент утверждает, что он потерял ключ, предъявляет паспорт, договор и другие бумаги, после чего банк вынужден открыть ячейку. О подобных случаях иногда рассказывают юристы.
Стоимость и условия услуги в Сбербанке
Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.
Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:
- Низкая стоимость – от 1500 рублей.
- Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
- Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
- Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.
Стоимость и условия отражены в таблице.
| сделка между двумя частными лицами | сделка между частным и юридическим лицом (застройщиком) |
| сумма | 0,2% от общей стоимости квартиры: |
- не менее 1500 рублей;
- не более 5000 рублей.
Стороны могут действовать и через своих представителей. В таком случае доверенные лица обязательно предоставляют нотариально заверенную доверенность. На месте заполняется заявление на оказание услуги на бланке Сбербанка.
Сравнительная таблица стоимости и условий в разных банках
Подобную услугу оказывают практически все крупные банки России, имеющие разветвленную филиальную сеть на территории страны. Условия и стоимость могут несколько отличаться друг от друга – в сравнительной таблице приведены текущие данные по цене. При необходимости желательно уточнить их актуальность с помощью звонка на горячую линию или личного визита в отделение.
| банк | ФЛ-ФЛ | ФЛ-ЮЛ | ЮЛ-ЮЛ |
| Сбербанк | 0,2% от общей стоимости квартиры; min 1500 р |
Примечание:
ФЛ – физическое лицо.
ЮЛ – юридическое лицо.
Таким образом, при покупке недвижимости в отдельных ситуациях действительно целесообразно совершить оплату по аккредитиву. Посредничество банка исключает риск неоплаты или отказа продавца от участия в государственной регистрации сделки. А поскольку стоимость услуги в целом доступна для большинства людей, и продавец, и покупатель могут избежать ненужных проблем.
Источник: 2ann.ru
Не знаете что такое аккредитив в банке при покупке — продаже квартиры? Мы вам расскажем доступным языком!
Раньше продавец получал от покупателя наличные деньги наличными — это было крайне неудобно и небезопасно. В 21 веке предпочтение отдается безналичной форме расчетов — аккредитиву. Данный метод считается одним из самых надежных. Он гарантирует участникам сделки, что процедура пройдет законно и удовлетворит интересы всех сторон договора.
- 1 Простыми словами — что это?
- 2 Виды
- 3 Плюсы и минусы
- 4 На какой срок оформляется?
- 5 Как работает схема
- 5.1 Предварительное соглашение
- 5.2 Открытие банковской услуги и счета
- 5.3 Внесение суммы
- 5.4 Основной договор
- 5.5 Предъявление документов (для получения денег)
- 5.6 Получение денежных средств
Простыми словами — что это?
Аккредитив (ГК РФ § 3) — это форма безналичного расчета, которая используется при купле-продаже квартиры или другой недвижимости. По функциям близок к банковской ячейке, разница лишь в том, что ячейка сохраняет наличные средства, а аккредитив — безналичные перечисления.
Покупатель открывает в любом банке счет и переводит определенную сумму денег. После перехода права собственности к новому владельцу, средства с текущего счета переводятся продавцу. В этом случае банк выступает гарантом и, если сделка сорвется, то деньги останутся у покупателя.
Использование аккредитива допускается по взаимному согласию участников договора.
Виды
Существует несколько видов:
- Отзывной – покупатель имеет право отозвать свои деньги и закрыть счет в любой момент сделки. Данный вариант не слишком надежен для продавца, т. к. недобросовестный посредник может вступить в сговор с приобретателем недвижимости и отозвать средства уже после регистрации жилья в Росреестре.
- Безотзывный – покупатель не может аннулировать аккредитив без согласия второй стороны.
- Покрытый – банк будущего владельца недвижимости перечисляет денежные средства организации-исполнителю. Деньги хранятся там до завершения сделки. После перерегистрации квартиры или дома, продавец может снять средства со счета.
- Непокрытый – возможен, если в банке покупателя есть корреспондентский счет продавца. Организация-получатель списывает средства, после чего приобретатель помещения перечисляет деньги банку-исполнителю.
Справка: Чаще всего используется безотзывной. Такой вариант позволяет защитить интересы всех участников сделки.
Плюсы и минусы
Достоинства:
- Безопасность. Деньги перечисляются бывшему владельцу помещения только после регистрации права собственности новым хозяином. Обе стороны договора застрахованы от рисков: продавец уверен, что деньги поступят на его счет в определенное договором время. Покупатель не боится лишиться средств и остаться без собственности.
- Гарантия. Низкая вероятность приобретения жилья с обременением (залог, ипотечный кредит, арест и прочее). При открытии аккредитива, банк обязан проверить недвижимость и документацию на нее. Также покупателю имеет смысл выполнить проверку самостоятельно.
- Удобство. Нет необходимости вести с собой наличные средства в чемодане, передавать их в укромном месте и пересчитывать, постоянно осматриваясь в страхе, что кто-то отберет крупную сумму.
Недостатки:
- Комиссия. Банки берут деньги за услугу и часто плата достаточно высока. В зависимости от условий сделки, обслуживание аккредитива может стоить несколько десятков тысяч рублей.
- Документооборот. Для открытия счета для покупки недвижимости, банк может потребовать ряд бумаг на помещение, сбор которых занимает время.
- Сроки. Аккредитив замедляет процесс покупки собственности дополнительными проверками.
- Поиск банка. Не все организации берутся работать с аккредитивами и не со всеми клиентами.
На какой срок оформляется?
Период действия аккредитива определяют участники договора самостоятельно. Срока должно хватить, чтобы успеть провести сделку купли-продажи. Иногда банки вводят ограничения — не более двух кварталов (6 месяцев). Если процесс передачи собственности не завершен, то аккредитив можно продлить за дополнительную плату.
Как работает схема
Намерения участников сделки необходимо закрепить на бумажном носителе.
Предварительное соглашение
Перед тем, как подписывать документ, покупателю потребуется:
- выбрать банк, который займется открытием аккредитива;
- узнать о тарифах и условиях получения услуги;
- выяснить, какие документы нужны для открытия счета.
После этого стороны купли-продажи решают, каким аккредитивом воспользуются, составляют договор и подписывают его.
Открытие банковской услуги и счета
Покупатель обращается с заявлением о предоставлении услуги, вносит деньги для открытия счета и оплачивает комиссию.
Внесение суммы
Зачислить средства можно через кассу, воспользовавшись наличным или безналичным расчетом.
После передачи денег кредитная организация открывает аккредитив. Участникам соглашения отправляется документ, подтверждающий получение суммы.
Основной договор
Читайте в отдельной статье про оформление ДКП. Про этапы и сроки сделки купли-продажи можно узнать здесь.
Предъявление документов (для получения денег)
После регистрации недвижимости на нового владельца, бывший собственник должен явиться в банк и доказать, что сделка завершена. Для этого продавцу необходимо предъявить всю документацию по списку, указанную в договоре в условиях расчетов и сопроводительное письмо.
Например, Сбербанк потребует предоставить любой документ из списка:
- Нотариально заверенную копию договора купли-продажи;
- Нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя;
- Оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Получение денежных средств
После тщательной проверки предоставленных бумаг, если не возникло сомнений в подлинности сделки, деньги переводятся в банк продавца.
Бывшему собственнику остается решить, каким способом получить средства (наличные в кассе или безналичный перевод) и обратиться за получением свою платежную организацию.
Стоимость услуг
Зависит от суммы хранения, а не от срока действия счета. Обычно берется комиссия примерно 0,5 — 5% от вложенных денежных средств. У каждой кредитной организации свои условия и тарифы, в среднем, за услугу придется заплатить 20 — 40 тысяч рублей. Часто вкладчикам предлагают различные акции или скидки, поэтому пользование услугой может выйти дешевле.
Важно! Если срок хранения аккредитива истек, а регистрация права собственности не закончена, то счет продлевается еще на один период. В этом случае банк потребует оплаты услуги вторично.
Кто оплачивает?
По умолчанию, за открытие счета и его обслуживание платит покупатель. Однако, по договоренности участников купли-продажи помещения, обеспечением финансовой составляющей аккредитива может заняться любая сторона соглашения.
Когда отдавать расписку и подписывать акт?
Точной схемы, когда отдавать расписку и подписывать акт сдачи-приемки недвижимости нет. Процедура юридически не оговорена, поэтому все зависит от участников сделки.
В разных регионах принята отличная очередность действий. Целесообразно прислушаться к мнениям надежных контрагентов и их опыту.
Использование аккредитива при покупке недвижимости: обсудим все нюансы такой сделки
Известный риск при покупке недвижимости связан с необходимостью регистрации сделки. Росреестр регистрирует переход права собственности к новым владельцам в течение недели после обращения. Пока этого не произошло, прежний собственник имеет возможность отменить регистрацию. В этом случае вторая сторона останется без денег и без квартиры. Вернуть их можно через суд, но это довольно долго и затратно.
С другой стороны, если оплачивать сделку после регистрации, рискует оказаться обманутым продавец. Чтобы обезопасить обе стороны, применяются различные схемы. Одна из них – аккредитив при покупке недвижимости.
Что это такое, как работает
Это форма расчётов с посредничеством банка. Одна сторона зачисляет деньги на счёт, а другая имеет право их получить только при предъявлении заранее определённых документов.
Если в течение какого-то времени, указанного в договоре, этого не произошло, денежные средства возвращаются. То есть аккредитив – это безналичный аналог ячейки, который применяется при расчётах между частными лицами и компаниями.
С помощью этого способа могут оплачиваться квартиры, машины, акции, медицинские и косметологические услуги и т. п.
При сделках с недвижимостью обычно используется безотзывный вариант. Это означает, что в течение определённого периода нет возможности отозвать оплату. Деньги возможно получить, как правило, после предъявления договора купли-продажи со штампом из регистрирующего органа.
Аккредитив применяется только если деньги получает один человек (у квартиры единственный собственник). Такая форма передачи средств доступна только для граждан России или компаний, зарегистрированных в ней.
Передаваемая сумма может быть и меньше полной стоимости квартиры. Поэтому подобный способ расчётов возможно использовать при покупке жилья в рассрочку или с помощью ипотеки.
В договоре купли-продажи указывается — расчёт происходит с применением аккредитива. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено пятым пунктом 488-й статьи ГК) на время до получения оплаты. В остальном оформление происходит как обычно.
В сделке может участвовать один или два банка. В последнем случае деньги зачисляются на счёт того, который предоставляет аккредитив. После выполнения условия средства переводятся продавцу через другую кредитную организацию.
Если обе стороны уже обслуживаются в одной и той же организации, оказывающей подобную услугу, оформление упрощается. Но это возможно не всегда.
Источник: cursinfo.com