Как провести оценку квартиры

Содержание

Оценка недвижимости – мероприятие, направленное на определение вероятной цены для передачи вещного права иной стороне при отчуждении имущества. Такая процедура применяется для расчета стоимости недвижимости при уплате налогов и выделении субсидии для ее покупки.

Определенная сумма на жилое помещение является одним из предметов публичной оферты, поэтому не носит принудительный характер и может быть изменена в согласии интересов одной из сторон. Такое понятие действительно для правоотношений участников рыночных сделок. При определении цены для утверждения ставки налогообложения или выдачи субсидии, стоимость собственности будет меняться через каждый год.

Определение стоимости жилого помещения регламентировано ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г с последними изменениями, принятыми 01.01.2016 г.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Как правильно оценить квартиру перед продажей

Согласно нормативному акту, проведение оценки объекта недвижимости может быть произведено самостоятельно или при помощи экспертизы компетентного специалиста, который прошел обучение и получил сертификат федерального образца.

При необходимости производства судебных мероприятий по отчуждению собственности назначается государственная кадастровая экспертиза. Согласно нормативному акту «Об оценочной деятельности» ст. 6, право на осуществление процедуры по определению стоимости жилого помещения имеют также ее владельцы – физические лица либо организации.

При различных методах оценки применяются собственные квалификации определения стоимости:

Рыночная. Анализ аналогичного сегмента рынка недвижимости в соотношении технических характеристик и средней цены на квартиру.
Инвестиционная. Формируется определенная стоимость, которую можно возместить за конкретный срок владения жилым помещением.
Ликвидационная. Минимальная сумма, гарантированно полученная путем распродажи или отчуждения имущества.
Кадастровая. Строго фиксированная цена на недвижимость, основанная на заключении соответствующей комиссии.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Самостоятельная оценка недвижимости, как мероприятие, должна содержать в себе поэтапные шаги по анализу имущественных характеристик строения и сбору информации по ценовой политике на аналогичном рыночном сегменте.

Оценка квартиры самостоятельно должна учитывать следующие факторы:

Площадь квартиры или земельного участка. Правило: чем больше площадь, тем дороже недвижимость работает только при небольшой или средней квадратуре жилого помещения. Если территория недвижимости большая – применяется снижающий коэффициент затрат на коммунальные услуги.
Технические характеристики. Количество этажей, современная планировка, материал строения в значительной мере влияют на окончательную оценочную стоимость.
Наличие административных центров и продовольственных отделов поблизости. Обилие социальных объектов неподалеку позволит увеличить ориентировочную стоимость квартиры.
Правовая составляющая недвижимости. Отсутствие или наличие притязаний на собственность третьих лиц позволит в значительной степени скорректировать окончательную цену.

Перечисленные факторы с успехом применяются при сравнительном методе получения оценочной стоимости недвижимости. Для использования иных методов можно применить способ капитализации доходов. При этом для анализа берут полную стоимость жилья, определенную кадастровыми органами, в сравнении с предполагаемой прибылью за счет обладания имуществом.

Как оценщик оценивает квартиру

В некоторых случаях применяется затратный метод анализа оценочной стоимости квартиры. При этом учитываются определенные риски, связанные с покупкой недвижимости на вторичном рынке или в недостроенной новостройке.

Порядок проведения самостоятельной оценки квартиры

Необходимые этапы, как сделать оценку жилого помещения самостоятельно:

Проанализировать расположение объекта имущества (в черте города либо за его пределами). Ознакомиться со стоимостью аналогичной собственности путем изучения соответствующих объявлений.
Учесть удаленность рассматриваемой квартиры от объектов инфраструктуры (магазины, школы, детсады, остановки общественного транспорта).
Сопоставить техническое состояние строения с необходимыми расходами на его ремонт.
Проанализировать уровень безопасности жилья, а также наличие дополнительного комфорта (наличие стоянки для авто, детской площадки).
Учесть наличие или отсутствие управляющей компании в многоквартирном доме.

На основании полученных сведений определить среднюю стоимость недвижимости путем ориентировочного вычета примерной цены негативных факторов к общей сумме.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по самостоятельной оценке квартиры

Вопрос: Добрый день, меня зовут Ярослав. Могу ли я провести самостоятельную оценку своего жилья и запросить у органов исполнительной и правоохранительной власти необходимую мне документацию и сведения по квартире?

Ответ: Здравствуйте, Ярослав. На основании ФЗ «Об оценочной деятельности» вы обладаете правом проводить независимую самостоятельную оценку недвижимости. При этом в ст. 14 этого норматива указано, что оценщик имеет право запрашивать необходимую для проведения экспертизы информацию в письменной или устной форме.

Самостоятельная оценка недвижимости – правомочные действия по определению стоимости конкретной жилой собственности. Основные моменты осуществления оценочной деятельности:

Анализ аналогичного сегмента рынка недвижимости путем сопоставления схожих и отличных характеристик различных домовладений.
Соотношение наличия подвода коммуникаций и месторасположения важных объектов инфраструктуры.
Оснащенность рассматриваемого объекта дополнительными возможностями (парковка, жилуправление).

Самостоятельная оценочная деятельность должна проводиться в соответствии Федерального закона, а также нормативных стандартов и иных правовых актов Российской Федерации.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Оценка стоимости квартиры при продаже
Оценка стоимости вторичной квартиры
Документы для прописки
Передача денег за квартиру

Источник: estate-advisor.ru

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

оценка квартиры для продажи

Важную роль при проведении сделки по отчуждению имущества играет правильное определение стоимости, поэтому оценка квартиры для продажи рассматривается как один из важных этапов процесса. Стремление владельца получить большую прибыль при реализации жилого объекта понятно, но установление слишком большой цены чревато сложностями поиска покупателей и затягиванием сделки по времени.

Вопрос необходимости

Оценка квартиры необходима для правильного определения рыночной стоимости жилого объекта. Такого рода информация может быть полезна для владельца, так как позволяет определить оптимальную цену продажи и необходимость в дальнейшем уплачивать определенную сумму налога.

Значение может быть определено им самостоятельно на основе анализа:

предложений на рынке недвижимости;
средней стоимости квадратного метра жилья в регионе;
тенденций изменения цен;
опыта продаж знакомых;
рекомендаций риэлторских агентств.

Оценка недвижимости может быть проведена специалистами, имеющими право на осуществление подобного рода деятельности. В этом случае составляется официальный документ, в котором содержится полный перечень информации в отношении анализируемого объекта. Нужна ли подобная процедура зависит от вида проводимой операции с недвижимостью.

Для осуществления обычной продажи привлечения услуг оценщиков не требуется. Исключения составляют ситуации, когда в сделке планируется использовать механизм ипотечного кредитования. В этом случае возможность получения займа существует только после проведения оценки недвижимости. Именно такое условие считается одним из обязательных при оформлении кредита в российских банках.

Кто вправе проводить оценку

Осуществлять оценку недвижимости может лишь ограниченное количество лиц, имеющих специальное разрешение на проведение подобных работ. Для того чтобы узнать, кто делает подобные отчеты, можно обратиться к открытым источникам в сети. При привлечении механизма кредитования достоверная информация всегда доступна для получения в банке, так как при оформлении займа финансовая организация рекомендует обращаться к проверенным и надежным с ее точки зрения оценщикам.

При выборе специалиста для проведения оценки недвижимости владельцу необходимо проверить:

Факт состояния в числе членов саморегулирующейся организации оценщиков;
Наличие разрешительных документов;
Длительность работы на рынке недвижимости;
Качество репутации и отзывы предыдущих клиентов.

Последовательность шагов и необходимые документы

Работа специалиста начинается только после подписания договора. Для его заключения владельцу квартиры потребуется предоставить определенный пакет копий документов.

В число обязательных бумаг входит:

паспорта каждого из действующих собственников;
правоустанавливающий документы;
технический паспорт и экспликация.

Далее в заранее определенный момент времени специалист выезжает на место нахождения жилого объекта для проведения оценки. В ходе он рассмотрит ключевые характеристики недвижимости, выявит наличие или отсутствие незаконно выполненных перепланировок, сделает фотографии и профессиональные заключения.

Временные характеристики процедуры могут быть различны и обсуждаются с клиентом в индивидуальном порядке. На рынке существует довольно много компаний, обещающих предоставить услугу квартиры в течение 2-х дней.

Сколько стоит оценка зависит от нескольких факторов и в среднем варьируется от 2 000 до 6 000 рублей. На ее стоимость влияет удаленность объекта, размеры квартиры, стандартность планировки, наличие изменений в конструкции и расценки специалиста.

Основные методы оценки и факторы влияния

При проведении оценки специалист может использовать различные методы. Некоторые из них доступны для использования обычным людям без знаний особенностей рынка недвижимости, но профессионально провести грамотный анализ может только знающий человек с опытом.

Как проводится оценка:

Сравнительный метод — проводится анализ аналогичных продаж с объектами, имеющими схожие характеристики в течение последнего времени;
Доходный метод — исходит из перспектив будущих продаж, возможности для получения максимальной прибыли;
Затратный метод — часто применяется для оценки нестандартных объектов на основании определения размеров расходов, необходимых для возведения аналогичной недвижимости.

При составлении отчета оценщик учитывает множество факторов, каждый из которых может как повышать стоимость объекта, так и понижать ее.

На итоговую цифру влияют следующие обстоятельства:

Расположение квартиры — оценка недвижимости в центре города в значительной части случаев окажется выше той, которая находится в спальном районе;
Качество инфраструктуры — наличие удобных транспортных развязок, торговых центров и магазинов, социальных объектов;
Характеристики недвижимости — этаж, площадь, материал конструкций, особенности планировки, оснащенность лифтами, незаконные перепланировки;
Возраст строения — год возведения здания имеет существенное значение, но не всегда является определяющим;
Состояние ремонта — роль играет не столько стоимость отделки, сколько состояние системы водоотведения, канализации и иных инженерных систем.

При проведении оценочных действий специалист делает фотографии, которые в дальнейшем будут приложены к итоговому отчету. Для исключения недоразумений следует заранее уточнить о планируемом сроке предоставлении отчета, что часто важно для процесса при привлечении механизма кредитования.

Что представляет собой отчет об оценке

Отчет об оценке относится к категории официальных документов, и он может быть использован для различных ситуаций, когда необходимо подтвердить рыночную стоимость квартиры. Он необходим для получения кредита или оспаривания кадастровой стоимости жилого объекта.

В отчете об оценке объекта недвижимости содержится следующая информация:

дата проведения оценки;
примененные стандарты;
цели проведения и преследуемые задачи;
информация об оценщике и его контактные данные;
данные о членстве:
информация о недвижимости;
основные характеристики жилого объекта;
последовательные вычисления стоимости и ее конечная величина;
ограничения возможного применения итогового результата;
иные значимые сведения.

В отчете может содержаться любая дополнительная информация, способная, по мнению специалиста по оценке, повлиять на стоимость недвижимости. Обязательным требованием к составлению документа является наличие сквозной нумерации. Он должен быть прошит, иметь подпись и печать.

По действующим правилам допускается составление отчета об оценке в электронном виде при условии подтверждения его при помощи квалифицированной электронной подписи. Обращения к профессиональному оценщику при продаже квартиры по стандартной схеме не требуется, но использование такой возможности позволит владельцу составить адекватное представление о стоимости собственного жилья.

При привлечении механизма ипотечного кредитования прохождение процедуры относится к категории обязательных требований. При выборе оценщика важно уделить внимание на профессионализм специалиста и наличие у него разрешительных документов, что станет гарантией качественно выполненных работ.

Источник: washepravo.ru

Что такое рыночная стоимость квартиры и методы ее оценки

Причина, по которой продавцы и покупатели задумываются над тем, как самостоятельно оценить стоимость квартиры, заключается в том, что не все риелторы хорошо разбираются в оценке недвижимости. Поэтому важно провести собственное исследование и проконсультироваться по разным источникам, прежде чем принимать важные решения.

Рыночная стоимость квартиры: что это значит

В экономике понятие «рыночная стоимость товара» означает профессиональное мнение о том, по какой цене он будет продаваться независимому покупателю, без каких-либо скидок, уступок, откатов. Стоит учитывать, что это не то же самое, что цена, которую назначил «продавец №1» или «продавец №2». Цена, по которой торгует конкретный продавец, может оказаться выше или ниже рыночной стоимости. Например, продавец снизил цену потому, что ему нужно быстро продать жилье в связи с выездом.

Как определяется рыночная стоимость жилья

Всего выделяют три метода оценки рыночной стоимости:

метод сравнения продаж;
доходный метод;
затратный метод.

Работа независимого оценщика состоит в том, чтобы понимать, какой из методов использовать в конкретной ситуации. Прежде, чем рассмотреть каждый из них, учитывайте, что выбор метода субъективен. Можно нанять три разные компании, чтобы они провели оценку и получить три разных результата. Поэтому некоторые оценщики интересуются заранее тем, в какие цифры планирует попасть заказчик. По этой же причине банки рекомендуют потенциальным заемщикам собственный список компаний оценщиков, которым они доверяют.

Метод сравнения продаж

Наиболее популярный метод оценки недвижимости – метод сравнения продаж. Он используется при оценке стоимости квартиры, а также при оценке некоторых видов коммерческой недвижимости. Расчет стоимости объекта основан на том, по какой цене продавались аналогичные объекты на этом же рынке.

Как это используется:

Сначала определяют характерные особенности и преимущества объекта: площадь, количество комнат, район, возраст дома, общее состояние помещения и т.д. То есть выделяют все, что отличает один объект от другого.

Находят три аналогичных объекта, которые уже были проданы. Временной промежуток берется равным 1-3-6 месяцев. Обычно 3 месяца, но рынок недвижимости в столице и городе областного подчинения различаются. Поэтому для маленьких городов могут брать 6 месяцев. Если объекты идентичны не полностью, то отдельно отмечают их различия (подчеркивают в тексте или записывают на отдельном листочке).

Рассчитывают цену. Самый простой расчет – вычисление среднего арифметического (суммировать все цены найденных квартир и разделить на количество квартир). Более сложный путь – вычислить цену квадратного метра, т.е. сначала вычисляется стоимость квадратного метра по каждой из квартир, а потом находится среднее арифметическое.

Скорректировать цену. Теперь пришло время учесть различия. Если из окон одной квартиры открывается вид на морское побережье, а из другой – на стену соседнего дома, то первая квартира стоит дороже. То, насколько дороже, оценщику подсказывает его опыт – точных правил нет. Поэтому, когда говорят об оценке недвижимости, то ее чаще сравнивают с искусством, чем с наукой.

Зная, из чего складывается оценка рыночной стоимости квартиры, вы всегда сможете сориентироваться в том, насколько объективны названные продавцом цены и есть ли смысл бороться за скидку или лучше найти другой вариант.

Оценка земли и коммерческой недвижимости с использованием затратного метода

Суть затратного метода состоит в том, чтобы сравнить понесенные затраты. Поэтому чаще всего его проводят для оценки участка под индивидуальное жилое строительство, а не для оценки рыночной стоимости жилого помещения. Чтобы построить дом, человеку придется рыть котлован, а грунт на участках разный. Где-то каменистый, а где-то заболоченный.

Применительно к зданиям сравнивают затраты, которые нужно понести, чтобы построить аналогичное здание с нуля. Затем вычитают износ, т.к. никто не будет платить за уже существующее здание больше, чем стоит строительство такого же дома с нуля.

Затратный метод в недвижимости используют тогда, когда нет достаточного количества аналогичных объектов, чтобы сопоставить их сравнительным методом. Это может быть недвижимость специального назначения: гостиница, магазин, спортивный комплекс.

Как это используется:

Оценивается участок сравнительным методом. Нужно выяснить сколько стоит земля, если бы требовалось продать участок земли в данном районе.

Оценивается стоимость здания. Суммируются все строительные компоненты (строительство фундамента, стен, крыши, проведение коммуникаций). Так как считать самостоятельно трудно, проще выяснить стоимость строительства в архитектурном бюро или у застройщика. Для расчета узнают цену строительной сметы за квадратный метр.

Вычитается амортизация. Самый простой способ – оценить срок полезного использования. Например, здание построено 10 лет назад, а срок его полезного использования составляет 40 лет. Значит износ составляет 25% и нужно отнять от полученной во втором пункте оценки здания 25%.

Подводится итог. Нужно сложить суммы, полученные в первом пункте и в третьем.

Доходный метод

Если имущество сдается в аренду и приносит доход, то его оценивают с использованием доходного метода. Следовательно, если человек обратился за оценкой недвижимости с целью «взять ипотеку», то оценщик не будет использовать этот метод. Доходным методом оцениваются квартиры, если речь идет об инвестициях. Например, компания строит здание с целью его дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Как это работает:

Определяют чистый годовой доход собственности. Например, в многоквартирном жилом комплексе, который планируют сдавать в аренду, будет пустовать 20% квартир в месяц (один арендатор съехал, а другого ищут). Таким образом фактический доход от аренды будет на 20% ниже, чем если бы здание было полностью занято.

Находят чистую операционную прибыль. Для этого от предыдущей цифры отнимают операционные расходы (стоимость коммунальных платежей, текущего ремонта, налогов и других расходов).

Устанавливают предельную ставку (ставку капитализации). Формула: NOI, деленная на стоимость имущества.

Когда требуется оценить стоимость квартиры

Понять рыночную стоимость квартиры важно как продавцу, так и покупателю. Самый простой запрос: планируя выставить жилье на продажу, продавец не знает какую цену назначить. Но чаще всего оценить недвижимость самостоятельно нужно, если человек планирует расширить жилплощадь: купить новую квартиру с одновременной продажей старой. Он пытается понять сколько денег нужно собрать для сопровождения этого процесса. По данным риелторов, сделки по приобретению новой недвижимости с продажей старой составляют больше 70% от общего количества на рынке.

Кроме того, независимая оценка важна:

Банку. При оформлении ипотечного договора квартира выступает залоговым имуществом. Если заемщик не сможет вернуть кредит, то недвижимость выставят на продажу, чтобы погасить долг. Переплатив за жилье продавцу квартиры при покупке, банк не сможет вернуть себе часть денег, поэтому нуждается в объективной оценке.

Суду. Чаще всего разногласия возникают между родственниками при дележе наследства. Для разрешения ситуации суду тоже нужна объективная оценка квартиры, являющееся предметом спора.

Также оценка недвижимости может потребоваться при оформлении других сделок: оформления договоров дарения, передачи активов между коммерческими организациями.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость устанавливают государственные органы при внесении объекта недвижимости в государственный реестр. Теоретически, она могла бы совпасть с рыночной стоимостью. Например, если вы одновременно провели в один день определение кадастровой цены квартиры и получили оценку ее стоимости от независимого оценщика.

Но на самом деле этого не произойдет потому, что критерии для оценки кадастровой стоимости устанавливает государство, и они будут отличаться от тех, по которым работает независимая оценочная компания. Кадастровая стоимость не будет учитывать вид из окна или удобство транспортной развязки у дома. Зная, что означает рыночная стоимость квартиры и кадастровая, вы легко рассчитаете самостоятельно только первую. Для расчета второй нужны данные и формулы, которых нет в открытом доступе.

Еще одно отличие между этими видами стоимости состоит в том, что кадастровая стоимость не меняется от года к году, а рыночная – динамичная величина, которая изменяется в зависимости от инфляции, роста цен на строительные материалы и других факторов. Кадастровую могут корректировать, если это предусмотрено законом о бюджете. Но этого недостаточно, чтобы она подходила для целей ипотеки.

Для чего нужно знать кадастровую стоимость

Эта величина нужна для оценки размера государственной пошлины если вы осуществляете сделки с недвижимостью: продаете, покупаете, дарите, завещаете и т.д. Также кадастровую стоимость можно использовать, как минимальный порог, ниже которого продавец не будет продавать объект.

Иногда государству все равно, и можно воспользоваться как кадастровой стоимостью, так и независимой оценкой рыночной стоимости. Например, при страховании недвижимости, дарении. В таких случаях люди часто пользуются той, которая «была по рукой», а это – кадастровая стоимость.

Сколько стоит квартира

Разобравшись с разными видами цен и с тем, как определяется стоимость квартиры, остается выяснить, как формируются продажные цены. Минимальная – кадастровая. Среднестатистическая – рыночная. Но процесс продажи происходит по-разному. Если квартира долго не продается, то приходится снижать стоимость.

Поэтому часть продавцов заранее увеличивает ее на 15-20%, чтобы получить люфт для дискуссий с покупателем и скидок.

Фиксированная и неизменная цена. До начала продаж продавец определил среднюю стоимость. Выставил квартиру на экспозицию и дождался покупателя, который согласен купить по названной цене. Эта тактика характерна для первых 1-2 месяцев после публикации объявления. Если за это время покупатель не найден, то возникает вопрос о том, стоит ли снизить цену.

Завышенная цена вначале, но постепенно ее снижают. Риелторы считают, что это сомнительная тактика. Если квартира стоит на 20-30% дороже, чем в среднем по рынку, то скорее всего покупатель выберет другой вариант. И так будет длиться пока цена не войдет в правильный диапазон. Т.е. на самом деле продавец просто затянул термин продажи, если ему не удалось сразу же в первом месяце продать квартиру по завышенной цене.

Если цена изначально не была завышена, но квартира не продается, то удобнее всего искать покупателя не только самостоятельно, но и через агентства. Тех, кто планирует расширить имеющуюся жилплощадь или продать большую квартиру чтобы купить две поменьше с выделением отдельной жилплощади для детей – очень много. Они ищут варианты через агентства так как планируют проведение двойной сделки (одну квартиру продают, а другую сразу же покупают). Возможно, агентство именно сейчас заинтересовано в такой квартире, как ваша. Поэтому спешить со снижением цены не стоит, если можно попробовать разные способы продажи и ускорить ее, подключив опытных риелторов.

Чтобы самостоятельно убедиться в том, что цена установлена в правильном диапазоне, можно использовать сервис Яндекс.Недвижимость. Здесь потребуется ввести адрес чтобы посмотреть историю продаж квартир в конкретном доме. Для просмотра доступны объявления, которые публиковались, а также дата, когда это происходило, и количество дней, в течение которых объявление оставалось актуальным в базе.

Источник: qayli.com