Недвижимость может находиться в собственности не только у взрослого человека, но и ребёнка, не достигшего 18 лет. Это не влияет на возможность покупки или продажи такого жилья, но есть определенные нюансы.
До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно
Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель. Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.
Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий. Подтвердить эмансипацию необходимо обратиться в органах опеки или в судебном порядке.
В каких случаях сотрудники опеки дадут разрешение на продажу недвижимости
Не эмансипированные несовершеннолетние дети могут проводить сделку по продаже квартиры только при наличии разрешения от опеки, которое получают законные представители ребенка или один из родителей. Ключевым моментом в рассмотрении заявления является наличие альтернативного жилья для ребенка, по условиям не хуже, чем в продаваемой квартире. Второй вариант — это гарантия приобретения квартиры после совершения сделки купли-продажи. Органы опеки предъявляются стандартные требования к альтернативному жилью — оно должно соответствовать площади продаваемой недвижимости и не уступать по цене. При этом должна сохраниться доля ребенка в новой квартире, т. е. быть не меньше той, что у него была.
Получение разрешения при наличии альтернативного жилья
В этом случает родителям или законным представителям необходимо показать органам опеки альтернативное жилье для подтверждения условий для комфортной жизни. Если в продаваемой квартире доля ребенка составляет небольшую часть и суммы для приобретения нового жилья не хватает, а альтернативного — нет, может быть рассмотрен вопрос о сохранении денег на специальном счете. Воспользоваться им ребенок сможет, достигнув совершеннолетнего возраста. Для покупателя недвижимости такой вариант наиболее безопасный, поскольку можно не переживать, будет ли куплено жилье для ребенка продавцами-родителями или законными представителями.
Если квартира продается, чтобы купить другую
В этом случае получить разрешение от органов опеки можно, если предоставлена гарантия получения несовершеннолетним ребенком нового жилья. Для этого сделки по продаже имеющейся недвижимости и покупки новой проводятся одновременно. В договоре покупки новой квартиры должна быть прописана доля ребенка.
Это позволяет защитить права несовершеннолетнего гражданина и дает уверенность покупателю продаваемой квартиры, что ребенок не останется без жилья. От органов опеки обычно получают два разрешения. Первое – предварительное согласие на продажу, в случае отсутствия альтернативного жилья и окончательное, когда уже найдена квартира для приобретения.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков
Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.
Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки. Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.
Проверка квартиры и продавца на предмет получения маткапитала
Зачастую в правоустанавливающих документах нет ребенка в числе собственников. Если квартира приобреталась на материнский капитал, родители обязаны были выделить ему долю. Это одно из ключевых требований государственной поддержки. Однако выполняется оно не всегда, особенно если жилье покупали по ипотеке.
Дело в том, что банки часто отказывают в предоставлении кредита, если речь идет о несовершеннолетних собственниках. Они предоставляют кредитные средства при условии, что родители обязуются оформить долю ребенка после закрытия ипотеки. Выполнение данного обязательства никак не контролируется, поэтому кто-то забывает выполнить это условие, другие игнорируют его намеренно.
Покупка квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала и без долевого участия в ней ребенка, относится к рискованным сделкам. Даже если получится обойти органы опеки и провести сделку, ребенок, права которого были нарушены, имеет права признать её недействительной. Проверить покупалась ли недвижимость за счет материнского капитала можно попросив у продавца договор купли-продажи. Этот пункт указывается всегда в обязательном порядке, без него использование маткапитала будет невозможным. Если договор не содержит этой информации, но есть сомнения у покупателя, можно попросить у продавца справку с Пенсионного фонда, где будет прописана оставшаяся сумма материнского капитала.
Как узнать получено ли разрешение от органов опеки
Получение согласие на продажу недвижимости в органах опеки занимает 15 дней. Запретить проводить сделку они не могут, если на это нет веских причин. Предоставив документы, что интересы ребенка при продаже квартиры будут соблюдены, проблем обычно не возникает.
Проверьте, на каких условиях получено согласие от органов опеки
Просто так согласие на продажу недвижимости, где несовершеннолетний ребенок является собственником или просто прописан, органы опеки никогда не дают. Помимо разрешения на проведение сделки, необходимо попросить у продавца предоставить информацию об условиях её проведения. Последние необходимо отобразить в договоре купли продажи недвижимости. Если родители или законные представители не предоставят равноценное жилье несовершеннолетнему ребенку или не переведут средства на специальный счет, в будущем сделка может быть признана недействительной.
Как проверить наличие альтернативного жилья у ребенка
При таких обстоятельствах органы опеки без проблем разрешают родителям или законным представителям продавать квартиру. Если на ребенка зарегистрирована доля в другой недвижимости, в этом случае его права полностью соблюдены и покупатель может спокойно подписывать договор купли-продажи без каких-либо рисков.
Проверить наличие другого жилья у несовершеннолетнего ребенка можно, спросив об этом у продавцов. Узнайте точный адрес квартиры и обратитесь в ЕГРН за выпиской. Получить её можно в течение одного дня.
Если покупка квартиры только в планах, целесообразно уточнить детали сделки, почему приняли решение продавать, как будет проходить регистрация, когда будет куплено новое жилье и т. д. Задуматься стоит, если недвижимость, которую планирует купить продавец, меньше по площади имеющейся квартиры. Но, если новая квартира располагается в более престижном районе, намерения переезда очевидны.
При рассмотрении заявок на получение разрешения на продажу органы опеки уделяют внимание всем деталям. Более того, действуя в интересах ребенка, они учитывают вероятность развода родителей в будущем, поэтому к приобретению жилья меньшей площади всегда относятся с осторожностью. Их задача защитить права ребенка, если родители начнут делить имущество. У покупателя квартиры с несовершеннолетним собственником нет повода для беспокойства, если получено разрешение от органов опеки и у ребенка уже есть равноценная доля в новом жилье. Ещё один способ обезопасить себя — воспользоваться титульным страхованием.
Сложности при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником
Наиболее часто проблемы с приобретением такой недвижимости возникают по причине невыполнения данных обязательств родителями или законными представителями. Признать сделку недействительной могут, если ребенок на момент продажи был недееспособным. Обо всем подробнее.
Согласие от опеки получено, но равноценное жилье ребенку не купили – чем грозит такая сделка
Одно из самых серьезных нарушений, которое может повлечь за собой отмену сделки. Если ребенку не обеспечили равноценную долю в другой квартире, по достижению совершеннолетнего возраста он имеет права подать иск о признании сделки недействительной. Подобное уже есть в судебной практике.
Такие же последствия будут, если квартиру продали без согласия органов опеки или с нарушениями действующего законодательства. При расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным, обе стороны обязаны вернуть друг другу все в полном объеме. Продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.
Для последнего это может стать проблемой, поскольку полученные несколько лет назад деньги могут быть уже потрачены. Обезопасить себя можно, внимательно проверяя выполнение условий сделки. Если в договоре прописано, что несовершеннолетний ребенок должен получить равноценную долю в приобретаемом жилье, целесообразно указать и сроки для совершения сделки. Если по истечению срока условия не выполнены, можно расторгнуть договор купли-продажи. Но еще безопаснее проводить такие сделки только одновременно.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребёнку инвалиду
В такой ситуации органы опеки рассматривают не инвалидность ребенка, а его дееспособность. Если несовершеннолетний собственник инвалид отдает отчет своим действиям и понимает суть происходящего, сделка проводится без каких-либо дополнительных требований.
Достаточно получить стандартное разрешение от органов опеки и попечительства, предоставить равноценную долю в новой квартире. Дети, достигшие 14 лет, договор купли-продажи подписываются самостоятельно, но в присутствии родителей или законных представителей. До 14 лет все документы за ребенка подписывают законные представители.
Если у ребенка инвалидность связана с заболеванием, при котором он не способен понимать происходящее, необходимо через суд получить признание его недееспособным. В таком случае родители или законные представители имеют полное право принимать за него решения независимо от возраста. Если суд не признает ребенка инвалида недееспособным, сделка проводится в обычном режиме, как с несовершеннолетними детьми.
Если после продажи квартиры ребенку не выделили долю в новом жилье
Если квартира была куплена с использованием материнского капитала и в неё не была выделена доля ребенка, а в последствии недвижимость продали, такую сделку признают недействительной в судебном порядке. Если при заключении сделки были выявлены нарушения законодательства и несоблюдение прав ребенка, в судебном порядке может быть принято решение о неправомерной продаже доли несовершеннолетнего гражданина и признание сделки недействительной. В таком случае ребенок может вернуть себе долю в уже проданной квартире и стать собственником наравне с покупателями. При этом полученные деньги за долю ребенку нужно будет вернуть в полном объеме.
Покупка квартиры с долевым участием несовершеннолетнего собственника – коротко о главном
- Такие сделки оформляются не сложно, если соблюдаются интересы ребенка и со стороны законных представителей нет желания его обмануть.
- Покупателю необходимо проверить все документы перед сделкой, в том числе и наличие разрешения на продажу от органов опеки.
- После заключении сделки стоит проверить выполнение обязательств со стороны законных представителей.
- При отсутствии альтернативной недвижимости рекомендуется проводить сделки по продаже и покупке новой квартиры одновременно.
- Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, в ней обязательно должна быть обозначена доля ребенка.
Внимательное изучение документов на квартиру, её истории позволяет покупателям значительно снизить риски возникновения проблем в будущем.
Источник: akcent.pro
Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры
Приобретение жилья — это всегда ответственная процедура, потому что необходимо тщательно проверить и саму квартиру, и ее собственника на юридическую чистоту. Это нужно для того, чтобы в будущем избавить себя от потенциальных рисков, вплоть до потери квартиры. В этом материале мы расскажем, что именно нужно проверить и какими бесплатными общедоступными онлайн-сервисами для этого можно воспользоваться (ссылки на них будут в конце статьи).
Документы
Это нужно сделать прежде всего. Часто мошенники используют поддельные завещания, паспорта и пр. Для проверки подлинности паспорта существует соответствующий сервис МВД. Но этот документ может быть недействительным и по некриминальным причинам — например, истек срок действия, порча, наличие записей, которых не должно быть. В этой ситуации нужно попросить продавца, чтобы он запросил разъяснения в территориальных органах МВД.
Также следует изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца на квартиру (договор дарения, купли-продажи и пр.). До 2016 года документом, которым подтверждается государственная регистрация права собственности, являлось свидетельство о государственной регистрации права. После этого времени используется только выписка из ЕГРН.
Не стоит опираться исключительно на те документы, что предоставит продавец. Выписка из ЕГРН содержит много полезной информации, она поможет убедиться в актуальности прав собственности, ограничениях на них (при наличии), отсутствии запретов распоряжаться квартирой. Если продавец — не первый собственник квартиры, то будет полезно получить выписку из ЕГРН о переходе прав, так вы узнаете всю историю владения ей.
Оформлять такие выписки рекомендуется как можно ближе к сделке, поскольку предоставленные сведения будут актуальны на момент выдачи.
Судебные разбирательства
Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.
Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.
Банкротство
Нужно убедиться, что вы имеете дело с продавцом, который не является фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Это можно сделать при помощи Федерального реестра сведений о банкротстве, зная ФИО или ИНН владельца квартиры. Речь идет о том, что часто собственники квартир, понимающие, что от банкротства им уже не уйти, пытаются быстро избавиться от недвижимости. Такая сделка в дальнейшем может быть оспорена.
Дополнительно можно попросить продавца предоставить вам данные из бюро кредитных историй о том, какие у него сейчас есть кредитные обязательства, но не все охотно соглашаются на это. Самостоятельно и законным путем получить такую информацию о третьих лицах не получится.
Субсидиарная ответственность
Продавец может быть участником или акционером юридического лица, выяснить так это или нет, можно при помощи платных сервисов (например, СПАРК). Если он является им, то рекомендуется узнать состояние, в котором находится юрлицо. Например, продавец может владеть акциями в АО, которое уже проходит процедуру банкротства, или высока вероятность того, что в скором времени компания станет неплатежеспособной. В результате продавец в будущем может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, после чего последует и его собственное банкротство с риском оспаривания сделки по продаже недвижимости.
Семейное положение
Это еще один момент, на который юристы рекомендуют обращать внимание. Супруги могут купить квартиру, но оформить ее только на кого-нибудь одного (титульного собственника). При этом по закону для отчуждения такой квартиры надо получить согласие и второго супруга, причем оно должно быть заверено у нотариуса. Иначе есть риск того, что не дававший своего согласия супруг в будущем может оспорить сделку.
В ряде случаев такое согласие получать не нужно — речь идет о безвозмездном получении квартиры одним из супругов в виде наследства или приватизации, а также наличии брачного договора, в котором право собственности зафиксировано только за одним из супругов.
Учет в диспансерах
Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит. Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.
Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.
Источник: vmeste.ru
Как проверить квартиру перед покупкой? Юридическая проверка недвижимости
Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, необходимо знать, как проверить квартиру перед покупкой.
Доверить юридическую проверку недвижимости можно риэлтерским компаниям, выступающим посредниками или сделать это самим.
Остановимся подробнее как самостоятельно можно выяснить необходимую информацию, чтобы обезопасить себя от потенциальных рисков признания сделки недействительной.
Проверка недвижимости перед покупкой
Заинтересовавшись объектом недвижимости, прежде всего, следует выяснить:
- полномочия лица, выставившего жилье на продажу распоряжаться имуществом;
- нет ли обременений и ограничений, например, в виде непогашенной ипотеки или ареста, когда квартира выступает предметом судебных разбирательств;
- сколько по факту собственников и есть ли письменно оформленное согласие на продажу совместного имущества;
- прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, нет ли возражений со стороны органов опеки на продажу;
- наличие коммунальных долгов.
Часть документов, без проблем непосредственно продавец предоставит потенциальному покупателю, если не планируется мошеннических схем.
Кроме того, современные технологии, интернет ресурсы госорганов позволяют выяснить вполне законным путем достаточно сведений, чтобы проверить чистоту сделки при покупке квартиры.
Юридическая проверка квартиры
Изучив предложения рынка недвижимости, как правило, потенциальный покупатель договаривается о встрече с продавцом для осмотра квартиры.
Прибыв по указанному адресу в назначенное время, прежде чем начать оговаривать все нюансы оформления купли-продажи, передачу денег, нужно убедиться, что имеете дело с владельцем или его законным представителем.
Не стоит вести переговоры с квартиросъемщиками.
Остановимся подробнее на доступных способах – как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно.
Свидетельство о праве собственности на недвижимость сейчас заменяет выписка из ЕГРН.
Заметим, что по адресу квартиры через МФЦ или органы Росреестра, в том числе в электронном виде на портале заказать выписку может любой человек, чтобы узнать:
- о зарегистрированных собственниках;
- имеются ли обременения и ограничения распоряжаться недвижимостью;
- кадастровую стоимость и основные параметры интересующего объекта.
Услуга не бесплатная. Физическим лицам для получения данных нужно оплатить госпошлину от 300 рублей.
Поскольку потенциальному покупателю сведения нужны, чтобы не сомневаться в юридической чистоте предстоящей сделки, вполне достаточно получить ответ в электронном виде, что выйдет дешевле, чем заказывать документы на бумажных носителях.
На указанный E-mail адрес информация поступит в течение 3 дней.
Важно сверить паспортные данные продавца с указанными в официальной выписке сведениями.
Для сведения
Росреестр предоставить официальные сведения на момент обращения.
Нет никаких гарантий, что, например, через день или два не поступит запрос от судебных приставов о наложении ареста на имущество по решению суда о его разделе.
Ограничиваться лишь выпиской из ЕГРН не стоит.
Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя ознакомление с правоустанавливающими документами:
- на приватизацию муниципального жилья;
- договором купли-продажи или обмена, ставших основанием получения прав собственности на недвижимость;
- вступившим в силу решением суда:
- договором ренты.
Это нужно чтобы снизить опасность рисков в дальнейшем судебных разбирательств и признания договора недействительным или вовсе ничтожным.
Для сведения
Обратите внимание на подлинность документов. Никаких исправлений, дописанных условий без заверения нотариусом быть не может в оригиналах.
Полезно будет знать, что все договоры на сделку с недвижимостью, заключенные до 2013 года должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Моменты, требующие особого внимания при проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой
Есть нюансы, которые должны насторожить, даже если вы имеете дело с самим владельцем имущества.
Поговорим подробнее о наиболее часто встречающихся ситуациях.
- Жилье перешло в собственность результате приватизации.
Практика показывает, что несмотря на то, что квартира государством выделялась на всех членов семьи, в договорах на приватизацию несовершеннолетние дети не указывались, что не лишает их права на проживание в квартире.
Поэтому, рекомендуем выяснить наличие детей у продавца, и сколько им было лет на момент приватизации.
- Настоящему собственнику жилплощадь подарена от постороннего пожилого человека, за которым он ухаживал при жизни.
Если прошло немного времени, велика вероятность того что могут объявиться недовольные наследники, претендующие на квадратные метры.
Даже если удастся доказать чистоту сделки, это займет немало хлопот и времени на судебные тяжбы.
- Право собственности на наследуемую квартиру после смерти наследодателя не оформлено, как того требует закон.
Существенно обезопасить себя от рисков быть втянутым в споры по поводу прав на свою долю в наследственной массе можно, если узнаете, что с момента смерти владельца недвижимостью прошло 5-10 лет.
Выяснить открыто ли наследственное дело можно самому покупателю в справочном разделе на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Достаточно знать фамилию, имя, отчество наследодателя, чтобы получить информацию о контактных данных и адресе нотариуса, ведущего наследственное дело, если таковое существует.
- Попасть в мошенническую схему можно, если за последние несколько лет квартира несколько раз перепродавалась.
Другой вариант, почему люди быстро хотят избавиться от недавно купленной жилплощади – имеющиеся скрытые недостатки или, например, неадекватные соседи.
Как проверить документы квартиру перед покупкой у лица, действующего от имени собственника
Возможны варианты, когда от имени хозяина квартиры выступает уполномоченный представитель.
Доверенность обязательно должна быть заверена нотариально.
Но, даже при наличии такого документа, стоит убедиться в том, что доверенность не поддельная и не отзывалась собственником жилья.
Это можно сделать:
- через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты по дате и реестровому номеру удостоверения воле излияния собственника, указав фамилию, имя, отчество нотариуса;
- обратившись к нотариусу лично с запросом информации о том, действительна ли выданная на имя конкретного человека доверенность распоряжаться имуществом третьих лиц.
Чтобы исключить опасения по поводу оформления доверенности обманным путем, лучше перестраховаться и связаться непосредственно с владельцем недвижимости.
После подтверждения факта продажи квартиры дальнейшие переговоры по вопросам сделки можно продолжить с доверенным лицом.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, если есть проблемы с собственниками
Несмотря на то, что закон стоит на защите интересов малолетних детей, людей, признанных недееспособными, встречаются желающие получить за их счет прибыль, продав принадлежащее им имущество.
Если продаваемое жилье полностью или частично находится в собственности несовершеннолетнего ребенка или лица, признанного в установленном порядке недееспособным, это не повод отказываться от покупки понравившейся квартиры.
Первым делом нужно удостовериться в полномочиях законных представителей действующих в интересах подопечных.
На обозрение должны быть представлены документы:
- паспорта родителей, опекунов;
- подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении детей или вступившее в силу судебное решение об их усыновлении;
- решение опекунского совета об установлении опеки или попечительства.
Продать квартиру в таком случае допускается только с письменного разрешения органов опеки.
Детей не выпишут в «никуда». Поэтому следует убедиться, что на момент подписания договора купли-продажи и расчета, несовершеннолетних выписали из продаваемой квартиры и зарегистрировали по постоянному месту жительства в другом месте.
Говоря о том, как проверить чистоту квартиры при покупке, не нужно забывать о рисках судебных тяжб с заинтересованными лицами со стороны бывшего владельца.
Нередки случаи, когда родственники пожилого бывшего хозяина квартиры или лиц, злоупотребляющих алкоголем, психотропными веществами, начинают оспаривать сделку.
В качестве аргументов приводятся основания, что человек, подписывая договор, не осознавал последствий своих действий.
Советуем, перед заключением сделки с пожилыми людьми или когда поведение продавца кажется странным, попросить справки из диспансеров:
- ПНД – психоневрологического;
- НД – наркологического.
Юридическая проверка квартиры при покупке жилья, находящегося в совместной собственности
Покупая лишь часть квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно убедиться в том, что остальные собственники оповещены о предстоящей сделке и не возражают против продажи.
Дело в том, что по закону ( ст. 250 ГК РФ), при продаже доли, остальные собственники имеют преимущественное право выкупа части недвижимости из совместного имущества.
Прежде чем выставлять на продажу комнату в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, продавец должен был предложить ее выкупить на тех же условиях и по той же цене совладельцам.
Отсутствие ответа на извещение о продаже в течение 30 дней является основанием для признания незаинтересованности сторон приобретать продаваемую часть.
Письменное уведомление можно подготовить в произвольной форме.
Количество экземпляров зависит от числа собственников.
Один из них остается в качестве доказательства предложенных условий продажи непосредственно у продавца своей доли квартиры, остальные экземпляры, предназначенные для каждого из совладельцев:
- вручаются лично под роспись;
- отправляются заказным почтовым письмом с уведомлением о доставке адресату.
Иначе сделка купли-продажи постороннему человеку будет оспорена и жилплощадь придется вернуть.
Нотариально заверенное согласие других жильцов (собственников) квартиры на отчуждение квадратных метров в такой ситуации будет залогом того, что в последующем не возникнет притязаний на купленные квадратные метры.
Такая сделка обязательно совершается в присутствии нотариуса, что станет своего рода подстраховкой ее правомерности.
Как проверить квартиру при покупке, чтобы не возникло претензий со стороны супруга бывшего собственника
При встрече с владельцем продаваемой недвижимости, попросив паспорт для того, чтобы убедиться в личности собственника, следует обратить внимание на наличие штампа о браке или его расторжении.
Напоминаем, если жилье приобреталось в браке, независимо от того, на чье имя оно куплено – это совместная собственность.
Поэтому, нужно либо:
- присутствие второго супруга при совершении сделки;
- письменное согласие второй половины, заверенное нотариусом;
- брачный договор, условиями которого оговорено раздельное владение недвижимостью.
Кроме того, если брак расторгнут менее трех лет назад, то есть еще не прошли сроки исковой давности, нужно проверить наличие:
- имущественных претензий;
- решение суда о разделе имущества.
Для сведения
Советуем обратить внимание, что квартира бывшими владельцами могла приобретаться с привлечением средств материнского капитала.
В таком случае детям должны были быть выделены доли.
Если в договоре на покупку жилья нет никакой информации о маткапитале, нужно попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о размере оставшейся суммы.
В противном случае проблемы могут возникнуть даже, когда детям исполнится 18 лет, и они решат добиться положенных по закону долей.
Как проверить прописанных в квартире перед покупкой
Нельзя забывать, что, если на момент подписания договора и переоформления прав собственности на квартиру в ней останутся зарегистрированными прежние жильцы, выселить их будет проблематично.
Покупатель вправе запросить у собственника:
- выписку из домовой книги для получения сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент;
- архивную справку по форме 9, которую тот может взять в паспортном столе или через МФЦ.
Рекомендуем поинтересоваться именно расширенной информацией.
В архивном документе предоставлены сведениями обо всех гражданах, кто когда-либо был прописан по указанному адресу с момента сдачи дома в эксплуатацию, датой и причиной выписки.
Это нужно:
- чтобы удостовериться в выписке несовершеннолетних и прочих лиц из квартиры для проведения расчета по договору;
- для подстраховки от неприятных неожиданностей, если имеются временно выписанные люди, которые вправе по возвращению проживать в квартире (например, отбывающие тюремный срок или находящиеся на службе в рядах вооруженных сил, выехавшие на длительное лечение).
Проверить квартиру перед покупкой на отсутствие долгов
Следует добавить, что не помешает запросить у продавца копию финансово-лицевого счета, справки из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
С юридической точки зрения, оставшиеся долги за коммунальные услуги не могут стать причиной отмены договора, но полная проверка квартиры даст представление о предстоящих затратах.
Сумму оставшегося долга в таком случае рекомендуем включить в оговоренную стоимость покупаемого жилья и отразить это в договоре.
Совсем по-другому обстоит дело, если в выписке из ЕГРН указано, что имеются ограничения распоряжаться недвижимостью, на пример в случае:
- наложенного ареста из-за долгов;
- нахождения квартиры в залоге по ипотечному кредиту.
Покупатель рискует лишиться приобретенного жилья сразу после сделки.
Полезно обратиться к сервису Федеральной службы судебных приставов (ФССП) для проверки:
- жилья по реестру исполнительных производств;
- собственника на предмет открытых судебных дел и крупных долгов, что вполне не исключает опасности ареста имущества.