Как происходит сделка по ипотеке в банке

Вторичное жилье также может быть приобретено в ипотеку, как и новостройка. Для таких сделок есть свой порядок действий. Это связано с тем, что не все банки одобряют покупку жилья в ипотеку.

Зачастую при выборе между новостройкой или вторичным жильём, выбор приходится на вторичный рынок, так как на этом рынке много квартир, в которые можно въехать и жить. Однако такие квартиры часто стоят дороже, чем на первичном. Именно по этой причине их покупка чаще происходит в ипотеку. Однако для таких сделок есть свои особенности.

Порядок действий

Покупка квартиры на вторичном рынке при использовании средств, полученных по ипотечному займу, выглядит следующим образом:

• Первичное одобрение ипотечного займа банком на ту сумму, на которую рассчитывает заявитель, или ту, которую может предоставить банк из расчета общих возможностей основного заемщика и его созаемщиков. После подачи документов в банк на одобрение, заявитель может получить ответ в течение срока, установленного конкретным банком в качестве регламента своей деятельности. Как правило, такой срок составляет от трёх дней до двух недель.
• Подбор оптимального жилья исходя из потребностей потенциального покупателя. Кроме того, жильё должно подбираться, исходя из той суммы, которая в итоге будет предоставлена потенциальному покупателю (с учетом имеющейся суммы первоначального взноса и используемых жилищных сертификатов).
• Оформление договора купли-продажи и договора ипотечного займа, а также переоформление права собственности на покупателя.
• Последним этапом в покупке жилья с использованием ипотечных средств становится передача купленной квартиры в залог банку.

Для того, чтобы банк одобрил ипотечный займ, к заявлению необходимо приложить пакет документов, который требует банк к своему потенциальному заёмщику.

Как проходит ипотечная сделка по купле-продаже недвижимости?

Документы для одобрения

Каждый банк предъявляет свои требования к пакету документов, которые должен предоставить заёмщик. Однако основной перечень документов выглядит следующим образом:

• паспорт заемщика и другие документы, которые могут подтвердить личность лица, которое решило получить заемные средства;
• свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а в случае наличия дополнительных доходов — отчёт о таких доходах по форме банка;
• если планируется предоставить в качестве залога другое имущество (недвижимое или транспорт), то потребуется свидетельства о праве собственности на такое имущество;
• при наличии супруга в официальном браке, потребуется паспорт супруга и свидетельство о заключении брака;
• если есть несовершеннолетние дети или лица, находящиеся на иждивении, необходимо предоставить документы на них (свидетельство о рождении, паспорт лица, находящегося на иждивении);
• от военнообязанного ‒ военный билет;
• в том случае, если заёмщик не является зарплатным клиентом того банка, в котором оформляется займ, понадобится заверенная работодателем копия трудовой книжки с указанием срока работы на последнем месте.

Рассмотрение заявления банком будет происходить только после предоставления полного комплекта документов.

Узнайте, какие выплаты положены после родов.

Как правильно рассчитать заработную плату, узнайте в нашей статье.

Ваша командировка выпала на выходной день? Изучите этот материал!

Почему банк может отказать?

Каждый банк или другое кредитное учреждение решает самостоятельно, в каком случае одобрить кредит, а в каком — отказать. К основным причинам отказа относятся:

• отнесение дома к категории ветхого жилья или жилищному фонду, подлежащему расселению или сносу (если дом участвует в программе реновации, это в качестве отрицательного основания для отказа в предоставлении кредита);
• «грязная» юридическая история квартиры;
• наличие обременений на жильё, которое не позволит направить его в качестве залога банку;
• невозможность приобрести квартиру по договору купли-продажи (ведомственное жильё, жильё в военных городках).

Для того, чтобы банк одобрил кредит, этих условий в приобретаемом вторичном жильё быть не должно.

Заключение договора купли-продажи и ипотечного кредитования

Этот этап представляет собой шаг, который предшествует окончательному закреплению перехода права собственности.

Выглядит эта процедура следующим образом:

• Подписание предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком. Первоначальный взнос по ипотеке выступает в качестве аванса или задатка по договору купли-продажи. Подписанный предварительный договор передаётся в банк для того, чтобы кредитное учреждение дало окончательное согласие на выдачу ипотечного кредита.
• С банком подписывается договор ипотечного кредитования и страхования жизни и здоровья заёмщика-покупателя, приобретаемого имущества, а также самой сделки в виде страхования права собственности на квартиру.
• После подписания договора с банком и перечисления средств продавцу, подписывается основной договор купли-продажи жилья и передаётся квартира в собственность.

Приобретение квартиры в ипотеку, если выбор пал на вторичный рынок, имеет некоторые отличия от аналогичных сделок с недвижимостью, которые совершаются с использованием собственных средств. В основном это заключается в условиях, на которых банк предоставляет ипотечный кредит.

Источник: zakonguru.com

Что такое электронная регистрация сделки по ипотеке, как проводится

Квартирный вопрос – один из острейших относительно улучшения жилищных условий, семьи и быта. Далеко не у всех семей имеются доступные средства на покупку квартиры. Чаще решением проблемы становится ипотечное кредитование, так как арендовать жильё сравнимо с платой по кредиту за своё жильё. Сбербанк, являясь крупнейшим в России финансовым учреждением, предлагает решить жилищный вопрос, воспользовавшись ипотечным займом на выгодных условиях.

Условия, выдвигаемые банком

Заём на приобретение недвижимости выдаётся в рублёвом эквиваленте на всех территории России. Оформляется кредит в отделении Сбербанка по месту нахождения покупаемой квартиры либо по месту жителя заёмщика. Требования к заёмщикам в Сбербанке в 2019 году остаются стандартными:

1. Возрастное ограничение — не менее 21 года
   .
2. Заёмщик не должен иметь судимостей (их изначальное отсутствие, погашение или снятие оных).
3. Общий стаж работы по трудовой книжке должен превышать 12 месяцев. На последнем месте работы – полгода. Также непрерывный стаж с одного места работы должен быть больше года за последние 5 лет.
4. При рассмотрении ипотеки, Сбербанк учитывает совокупный официальный доход всех работающих членов семьи. Число созаёмщиков по ипотечному кредиту не может превышать 3-х человек. Созаёмщиками могут выступать родители, дети, супруги.
5. У пожилых людей пенсионного возраста учитывается в качестве доходов только пенсия.
6. Первоначальный взнос составляет минимум 15%.
7. Обеспечением по кредиту выступает покупаемая либо прочая недвижимость. В период до оформления залоговой сделки обеспечением может выступать поручительство третьих лиц либо залог другого недвижимого имущества.
8. Придётся застраховать недвижимость на весь срок ипотеки.

Заявка на ипотеку рассматривается банком в течение 5 рабочих дней, после чего выносится положительный или отрицательный вердикт. Одобренная заявка действительна на протяжении 4 месяцев с момента подписания.

Возможные риски

Риски минимизированы, если кредит взят у банка, так как это учреждение контролирует весь процесс, и в его интересах чтобы сделка прошла успешно. Реализатор рискует заплатить больше риелторам, если он привлекает их к операции – они возьмут больше, мотивируя это якобы возросшей сложностью мероприятия.

Если клиент пользуется услугами не очень надежного учреждения, то лучше воспользоваться банковской ячейкой – при банкротстве средства останутся нетронутыми. Впрочем, банкротство случается достаточно редко и возможность, чтобы оно произошло именно на протяжении нескольких дней сделки ничтожные.

Предлагаем ознакомиться Прием квартиры от застройщика — подводные камни

Необходимые сведения и документы

Собрать самостоятельно пакет документов не сложно, если знать, что и когда нужно предоставить. Итак, следует выбрать отделение Сбербанка, выбранном для оформления ипотечного кредита, посетить его и заполнить заявление на выдачу ипотеки. Помощь в его заполнении окажет ведущий сделку менеджер банка.

Как устроена ипотека

В 2020 году в России ипотечный кредит взяли 1,7 млн человек, а с января по август 2021 года — еще 1,2 млн. Статистика 2020 года — рекорд за всю историю российской ипотеки. Так произошло по нескольким причинам: снизились банковские ставки, появились программы льготной ипотеки, всё больше новостроек продаются через безопасные эскроу-счета. А еще нестабильность в мире из-за пандемии подтолкнула людей покупать квартиры и меньше копить.

Если вы еще не брали ипотеку, но хотите — эта статья для вас. Рассказываем, как устроена ипотека, почему она так популярна и кому ее вряд ли дадут.

Ипотека — это вид залога

Обычно люди думают, что ипотека — это такой банковский кредит: берешь деньги под проценты, покупаешь квартиру, платишь за нее каждый месяц и получаешь свои квадратные метры. На самом деле всё не совсем так: ипотека — это залог недвижимости. Это значит, что квартира принадлежит покупателю сразу после покупки, и он закладывает ее банку как гарантию, что вернет заемные деньги.

Если банк не получит деньги, он сможет продать квартиру и так вернуть долг.

Получается, ипотека — это не название банковской услуги, а схема финансирования под залог, при которой недвижимость становится залогом. А вот банковская услуга называется уже ипотечным кредитом, но обычно эти термины употребляют как синонимы, и мы тоже так будем.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно два–три месяца

Все банки выдают ипотеку примерно по одной схеме, хотя детали могут меняться, если покупать квартиру на первичке или вторичке, работать в найме или быть ИП. Рассмотрим общие шаги.

Выбрать программу льготной ипотеки. На осень 2021 года в России действует несколько таких программ: семейная ипотека, ипотека на новостройки с господдержкой, сельская, дальневосточная. Определиться с программой нужно, чтобы понимать, в какие банки обращаться — не все из них участвуют в этих программах. Например, семейную ипотеку под 6% можно оформить в 51 банке, а всего в России их больше 350.

Если используете материнский капитал, заранее нужно оформить сертификат и предупредить об этом банк, а позже и владельца квартиры или застройщика.

Подать заявку в банк. Первым делом нужно обратиться с заявкой — это можно сделать через сайт банка, лично в отделении или с помощью сервисов, где сделают это за вас.

В заявке указывают, какая сумма нужна, и прикладывают документы. Если работаете по найму, обычно это паспорт, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если ИП — вместо трудовой и справки прикладываете выписку из ЕГРИП и последнюю налоговую декларацию.

Иногда предварительное одобрение на ипотеку можно получить и просто по паспорту и пенсионному свидетельству, но процентная ставка, возможно, будет немного выше. Точный список документов можно посмотреть на сайте конкретного банка или спросить по телефону горячей линии или у менеджера банка.

Дождаться ответа от банка. На это нужно немного времени, обычно один–три дня, но иногда заявку и документы рассматривают две недели — всё зависит от банка. В это время банк оценивает клиента: какая у него кредитная история, сколько он зарабатывает, выплачивает ли еще кредиты.

На этом этапе возможны два варианта: или ипотеку дадут, или нет. Если банк отказал, нужно попробовать в другом, иногда банки отказывают даже людям с хорошей кредитной историей и нормальным доходом. Но усердствовать не нужно: каждая заявка отображается в кредитной истории.

Найти квартиру. После того, как банк одобрил заявку, можно выбирать квартиру. Если покупаете по льготной программе, она должна подходить ее условиям: например, дальневосточная ипотека предполагает, что квартира будет на Дальнем Востоке.

Если берете жилье на первичном рынке, банк порекомендует застройщиков, которым доверяет. В этом случае процентная ставка может быть снижена. Но важно выбирать квартиру для себя, а не только то, что нравится банку — жить-то в ней вам.

С поиском квартиры можно не спешить — на это будет и месяц, и три месяца, сколько нужно.

Иногда квартиру находят еще до подачи заявки, например в новом жилом комплексе, а заявку подают уже вместе с застройщиком в дружественные банки. Так тоже можно.

Получить одобрение банка. После того, как определились с квартирой, нужно предоставить в банк документы на нее. Дальше подождать от трех до пяти дней, иногда и больше — банк проверит и одобрит квартиру.

Лучше не надеяться только на проверку банка — юридическую чистоту квартиры нужно проверять и самому, потому что если что-то пойдет не так, деньги банку всё равно придется отдавать.

Заключить договор с продавцом и банком. Если банк одобрил квартиру, можно заключать с ним кредитный договор, а с продавцом — договор купли-продажи. На основании последнего регистрируют право собственности с обременением — документы готовит банк, а клиент передает их в Росреестр.

Еще потребуется оформить страховку — по закону об ипотеке это обязательно, так как квартира находится в залоге у банка и тот хочет быть уверен, что с ней ничего не случится. Обязательно страхуют только саму квартиру, дополнительно — жизнь заемщика. От страхования жизни можно отказаться, но не исключено, что тогда банк повысит процентную ставку.

Оплатить квартиру. Квартиру оплачивают по-разному: например, первый взнос отдают наличными под расписку, а остальное банк переводит на счет продавца или передает через банковскую ячейку. Чаще всего квартиру оплачивают после оформления всех документов.

Для оплаты квартиры можно использовать материнский капитал: для этого необязательно ждать, когда ребенку исполнится три года — в случае с ипотекой это правило не действует.

Выплатить деньги банку. После оформления всех документов и оплаты квартира становится собственностью покупателя, но остается в залоге у банка. Дальше нужно вовремя вносить платежи, но если внесли один или два платежа чуть позже — ничего страшного, главное — не допускать просрочек на несколько месяцев.

Как только клиент выплатит весь долг, квартира перестает быть залоговой, и ею можно распоряжаться в полной мере. До этого сделать перепланировку или продать квартиру можно только с согласия банка.

Для ипотеки нужны первый взнос и желание выплачивать ее десять или двадцать лет

Квартиру можно купить не только в ипотеку. Есть и другие способы, например рассрочка от застройщика и потребительский кредит. Их мы разобрали в отдельной статье, сейчас поговорим о плюсах и минусах ипотеки.

За

• Купить квартиру, когда мало денег, а жилье нужно
• Улучшить жизнь — переехать из маленькой или съемной квартиры в новый дом
• Одинаковый платеж по ипотеке на всё время: если плату за съемную квартиру могут поднять, то платеж по ипотеке не изменится
• Получить налоговый вычет со стоимости квартиры и ипотечных процентов

Против

• Квартира в залоге у банка — чтобы сделать перепланировку или продать, нужно согласие банка
• Ипотеку платят долго — берут на десять, пятнадцать, двадцать, а иногда и тридцать лет. Такие финансовые обязательства не всегда просто выдержать
• Из-за долгого срока кредитования получается большая переплата — иногда в два или три раза от стоимости квартиры
• Нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и жизни

Это общие плюсы и минусы, но брать или не брать ипотеку, зависит от человека и его возможностей. Например:

• есть ли деньги на первый взнос. Обычно банки просят 10–20% от стоимости квартиры и больше. Бывают ипотечные программы и без первого взноса, но ставки по ним выше, потому что банку нужно подстраховаться от рисков невозврата. И в основном такие программы работают как короткие акции на новостройки.

Если первого взноса нет, лучше накопить — это повысит шансы на одобрение ипотеки и снизит процентную ставку. Иногда на первый взнос берут кредит наличными в другом банке, но мы бы не советовали так делать: если сложно накопить часть стоимости квартиры, возможно, хромает финансовая дисциплина или не позволяют доходы. В этом случае выплачивать потом и ипотеку, и кредит, а еще делать ремонт может быть сложно;

• есть ли другие кредиты, долги и обязательства — ипотека и кредиты не должны забирать больше половины дохода заемщика. На этот показатель ориентируются банки, и не просто так: чем больше обязательств у человека, тем выше риск проблем, если он лишится работы или серьезно заболеет. Об этом должны думать не только банки, но и сами заемщики: если на долги и кредиты уходит большая часть дохода, с ипотекой, возможно, лучше подождать.
• есть ли семья и другое имущество — если есть дача, гараж и машина, это снижает переживания за ипотеку. В случае чего имущество всегда можно продать. Если есть муж или жена, которые работают, они подстрахуют от потери работы.

Дальше разберемся, кто может получить ипотеку, а у кого будут сложности.

Ипотеку можно получить по двум документам, но не с плохой кредитной историей

Банки дают ипотеку разным людям:

• от 21 до 65 лет, иногда — до 75–85 лет на момент погашения;
• могут подтвердить свой доход, например предоставить справку 2-НДФЛ, но ипотеку можно получить и без подтверждения дохода;
• с созаемщиком и без него;
• с минимальным трудовым стажем в три–шесть месяцев;
• с полным пакетом документов и только по двум документам.

У каждого банка свои критерии оценки, но в ипотеке скорее откажут, если есть незакрытые просроченные кредиты, плохая кредитная история или долговая нагрузка забирает почти все доходы.

Плохую кредитную историю определяют по одному из критериев, например:

• была просрочка по кредиту больше трех месяцев за последние три года;
• текущая незакрытая просрочка больше месяца от суммы 1000 рублей;
• старый кредит перешел в стадию «безнадежный долг» или «передано на взыскание».

И наоборот, если у заемщика есть дорогостоящее имущество, нет кредитов, а в кредитной истории — просрочек, ему скорее дадут ипотеку.

Частые вопросы об ипотеке

Можно ли выплатить ипотеку досрочно?

Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.

Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?

Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.

Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?

Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.

Квартира в ипотеку моя?

Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.

Обязательно ли привлекать созаемщика?

Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.

По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.

Дают ли ипотеку пенсионерам?

Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.

Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?

По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.

В каком банке лучше брать ипотеку?

В любом, где устраивают условия и процентные ставки.

Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.

Список использованных источников

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.

Источник: m2.ru