Как продать дом, а землю или часть надела оставить в собственности? Загородный дом и приусадебный участок можно считать одним целым, поэтому при продаже объекта недвижимости продается и земля под ним, и участок, на котором этот дом стоит. Но случаются варианты продажи дома без участка.
Вариант № 1 — дом и земля в собственности
Законодательство пункт № 5 и пункт №1 статьи №1 Земельного Кодекса Российской Федерации определяет максиму идентичности предназначения земельного надела и жилого дома на этой земле. Если продавец объекта и собственник надела – одно и то же лицо, то при сделке купли-продажи коттеджа покупатель получает право владеть и землей, отданной под дом и необходимой для эксплуатации недвижимости. Таким образом, при продаже особняка вместе с ним автоматически продается и надел земли, на котором дом построен.
Если домом владеют несколько лиц, и один собственник хочет продать свою часть, то новый владелец должен получить и долю в земельном участке. Отдельно продавать дом и не продавать землю нельзя.
Сама территория вокруг объекта недвижимости может принадлежать физическому лицу, сдаваться в аренду или быть в субаренде. Но земля под коттеджем неразрывно связана с ним согласно статье № 35 Земельного Кодекса России. Поэтому продать землю и дом можно в зависимости от того, принадлежит участок и дом собственнику в одном лице, или нет.
Вариант № 2 — дом в собственности, земля — нет
Иногда без нарушения закона можно продать дом без надела: если дом имеет собственника, а участок бесхозный — если землей владеет хозяин согласно арендному договору, в бессрочном пользовании, в пожизненном владении, по наследству или в дар. Основанием для сделки послужит владение наделом, а объектом сделки будет дом без земли. При этом при оформлении документов следует уточнить, что объект недвижимости стоит на территории на основании свидетельства о собственности.
Купив особняк, новый хозяин недвижимости получает право использовать землю на прежних условиях. Если участок сдавался в аренду, то новый хозяин может этот участок арендовать. Все права и обязанности, согласно арендному договору, переходят к новому хозяину.
Вариант № 3 — продажа дома и части участка
Если участок разделен, то продажа дома без земли также возможна. Так, большой надел земли можно разделить на несколько участков. Один надел будет относиться к дому и его территории, второй надел остается для продажи.
Чтобы разделить землю, необходима помощь кадастровой службы для проведения межевания. После проведения границ новые участки (с домом и без него) ставятся на кадастровый учет. В таких условиях проводить сделку купли-продажи дома с землей. Местные власти определяют минимальный размер такого участка.
Вариант № 4 — дом и участок под разными собственниками
Если получилось так, что дом и земля имеют разных хозяев, ситуацию необходимо узаконить перед оформлением договора. Обычно это приобретение объекта недвижимости и земельного надела в аренду, с правом последующего выкупа земли.
В Москве или других городах-миллионниках участок часто находится во владении мэрии, и купить такую землю не представляется возможным. Но покупатель имеет некоторые права на часть застройки под объектом недвижимости.
Если коттедж покупается без земельного надела, а участок сдается в аренду, то реализовать (купить или продать) такой дом будет труднее, а значит, и цена участка под объектом недвижимости упадет на 25-35%. Но иногда именно расположение участка и дома служат поводом поднять и удерживать цену на объект недвижимости и земельный участок под ним.
Материалы по теме
Источник: lesstroy.net
Как продать старый дом: советы и руководство для успешной сделки
Продажа старого дома может быть сложным процессом, требующим внимания к деталям и стратегического подхода. В этой статье мы расскажем вам о нескольких ключевых шагах и советах, которые помогут вам успешно продать свой старый дом и получить наибольшую выгоду из сделки. Если вы готовы начать новую главу и продать свой старый дом, продолжайте чтение!
Шаг 1: Подготовка дома к продаже
1.1 Оценка состояния дома
Прежде чем приступить к продаже, важно оценить состояние вашего старого дома. Проведите осмотр каждого помещения и заметьте любые проблемы, требующие ремонта или обновления. Будьте объективными и реалистичными в своих оценках. При необходимости проконсультируйтесь с профессиональными оценщиками или риэлторами, чтобы получить более точную оценку стоимости вашего дома.
1.2 Ремонт и обновление
Основываясь на оценке состояния вашего дома, определите, какие ремонтные работы или обновления могут улучшить его привлекательность для потенциальных покупателей. Это может включать покраску стен, замену поврежденных полов или обновление ванных комнат и кухни. Помните, что даже небольшие улучшения могут существенно повысить ценность и привлекательность вашего дома.
Шаг 2: Привлечение покупателей
2.1 Профессиональные фотографии
Хорошие фотографии вашего дома играют ключевую роль в привлечении потенциальных покупателей. Нанимите профессионального фотографа, чтобы сделать качественные снимки вашего дома. Убедитесь, что фотографии отражают его лучшие черты и создают уютную и привлекательную атмосферу.
2.2 Создание привлекательного описания
При создании объявления о продаже вашего старого дома используйте креативное и привлекательное описание, которое подчеркнет его преимущества и особенности. Опишите удобное расположение, особенности дизайна, размеры помещений и другие привлекательные особенности вашего дома. Будьте честны и точны в описании, чтобы избежать недоразумений с потенциальными покупателями.
Шаг 3: Работа с риэлтором
3.1 Поиск опытного риэлтора
Сотрудничество с опытным риэлтором может существенно облегчить процесс продажи старого дома. Проведите исследование и найдите риэлтора, который специализируется на продаже подобных недвижимостей в вашем районе. Они помогут вам оценить рыночную стоимость вашего дома, разработать маркетинговую стратегию и представлять ваши интересы в переговорах с покупателями.
3.2 Маркетинг и реклама
Ваш риэлтор будет ответственен за маркетинг и рекламу вашего старого дома. Они будут создавать привлекательные объявления, размещать их на соответствующих веб-платформах и проводить показы дома потенциальным покупателям. Убедитесь, что ваш риэлтор использует современные методы маркетинга, включая использование социальных сетей и виртуальных туров, чтобы максимизировать видимость вашего дома.
Заключение
Продажа старого дома может быть сложным процессом, но с правильной подготовкой и стратегией вы сможете успешно продать свой дом и получить наибольшую выгоду. Помните о важности подготовки дома к продаже, привлечении потенциальных покупателей и сотрудничестве с опытным риэлтором. Удачи в вашей сделке и новых начинаниях!
Источник: sovethub.ru
Возможно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья?
Жилье признается аварийным, если износ основных конструкций достиг значения, опасного для жизни и здоровья граждан. Однако после вынесения решения комиссией по аварийности или ветхости жилья – владелец недвижимости не теряет на него права. Возможной остается и продажа аварийного дома, если хозяин находит покупателя.
В материале мы расскажем обо всех нюансах продажи дома в таком состоянии, вы узнаете о плюсах и минусах сделки, перечне необходимых документов и, наконец, регистрации прав собственности.
Можно ли это или нет?
Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании. Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.
Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год. К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).
Дом должен быть включен в программу по расселению, а хозяину – предоставлено новое жилье или компенсация.
В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.
Плюсы и минусы такого решения
Выгода
Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены. Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости. На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.
Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается. Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.
Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.
Недостатки
Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.
- Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
- Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.
Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться. Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.
Как определить стоимость?
В России нет законодательных актов, касающихся стоимости жилой недвижимости, в том числе аварийной, если участниками сделки выступают физические лица. Основным критерием определения стоимости для владельца можно назвать здравый смысл.
Эксперты делят аварийное жилье на две группы – жилплощадь, включенную в программу по сносу, и не включенную (когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447?).
Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом. Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.
Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность. В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.
Пошаговая инструкция по продаже недвижимости
- Приведите квартиру в порядок.
- Подготовьте документы для потенциального покупателя.
- Уведомите его о статусе аварийного дома.
- Торгуйтесь.
- Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
- Подпишите документы.
- Зарегистрируйте сделку.
- Осуществите расчет.
- Составьте акт приема-передачи квартиры.
- Скачать бланк акта приёма-передачи квартиры
- Скачать образец акта приёма-передачи квартиры
Какие подготовить документы?
Продавцу
На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:
- паспорт РФ собственника или собственников;
- документ о праве собственности;
- выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость;
- также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.
- Скачать бланк согласия супруга на продажу жилья
- Скачать образец согласия супруга на продажу жилья
Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.
Покупателю
Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.
Договор купли-продажи
В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:
- год постройки;
- наличие/отсутствие ремонта;
- этажность;
- квадратура;
- аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
- цена квартиры/дома.
После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).
Подписание
Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.
Регистрация
Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).
На сегодняшний день зарегистрировать переход права собственности можно и самостоятельно – через Многофункциональные центры госуслуг.
Понадобятся такие документы:
- Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
- Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
- Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
- Документ, устанавливающий право собственности продавца.
- Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
- Кадастровый или технический паспорт.
- Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
- Скачать образец заявления на регистрацию права собственности
После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.
Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?
Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным (про аварийность и ветхость читайте подробнее тут, о нюансах переселения из ветхого жилья узнайте здесь).
В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.
О том, что такое ветхое жилье и как определить данный статус, читайте здесь.
Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры. Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.
Это быстро и бесплатно !
Источник: svoe.guru