Не редкость, когда недвижимость (весь объект или его доля) возмездно переходит от одного родственника к другому. В таких случаях близкие родственники становятся перед дилеммой — произвести фиктивное дарение объекта недвижимости, чтобы избежать уплаты, оформить договор купли-продажи и затем заплатить государству налог.
Такая ситуация зачастую возникает у родственников, получивших в наследство доли в одном объекте наследуемой недвижимости.
Кто освобождается от налогообложения при операциях с недвижимостью, по закону.
1. Налоговый кодекс не признает доходом доход от имущественных и неимущественных операций между членами семьи и близкими родственниками, за исключением доходов, полученных в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений (пункт 5 статьи 208 НК РФ).
2. Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые налогоплательщиком в порядке дарения, в случае если такая имущественная операция произошла между членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными [имеющими общих отца или мать] братьями и сестрами) (абз.2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Как продать подаренную квартиру без налогов?
3. От налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости, которую налогоплательщик получил в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, при условии нахождения этих объектов недвижимости в его собственности в течение не менее 3 лет (пункты 23 ст.217.1 НК РФ).
4. Налогоплательщик, владевший недвижимостью до её продажи менее установленного минимального срока, обязан уплатить подоходный налог. При этом он имеет право по своему выбору: уменьшить налогооблагаемую сумму своих доходов от продажи этой недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, или получить налоговый вычет из налогооблагаемой суммы дохода в размере 1 млн. рублей (ч.12 п.2 ст.220 НК).
Как родственникам передать друг другу право на недвижимость и не нарушить закон
1. Передача недвижимости родственнику по договору дарения.
Если родственники осуществят передачу права на владение недвижимостью (объекта или его доли) путем фиктивного дарения, с передачей денег за недвижимое имущество, то есть вместо безвозмездного дарения фактически будет совершена мнимая сделка на возмездной основе.
Такая сделка уже не будет дарением, и поэтому другое заинтересованное лицо может по суду признать эту сделку притворной и недействительной с момента её совершения. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида или для прикрытия другой сделки, ничтожна (ст.170 ГК РФ).
Чтобы избежать такого развития событий, деньги за недвижимость нужно передавать после составления договора дарения без свидетелей и без расписки о получении денег. Иначе, в случае признания сделки мнимой и нахождения недвижимости во владении продавца менее 3 лет, ему придется уплатить налог на доход в размере 13%. При этом размер налогооблагаемого дохода будет равняться сумме, полученной продавцом от покупателя, а если сумма неизвестна, тогда налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Как продать квартиру без налога: как не платить налог с продажи дома, квартиры, доли менее 3-5 лет
Договор дарения недвижимости можно заключить с любым родственником, хоть близким, хоть далёким. Но одаряемый будет освобожден от уплаты налога за полученный дар только от членов своей семьи или близких родственников. А вот договор купли-продажи можно заключить с любым гражданином и в некоторых случаях тоже не платить налог.
2. Передача недвижимости родственнику по договору купли-продажи
Чтобы избежать в будущем риска судебного разбирательства по признанию договора дарения ничтожным и уплаты подоходного налога с пенями и штрафами, передачу недвижимости между членами семьи (или родственниками) лучше всего совершать по договору купли-продажи.
При передаче доли унаследованной недвижимости от одного родственника другому по договору купли-продажи стоимость сделки редко превышает 1 млн. рублей, а поэтому необходимость уплаты налога обычно не возникает. Но если такая необходимость и возникнет, то сумму подоходного налога можно будет в ходе совершения сделки разделить породственному между покупателем и продавцом. Ведь если родственник, покупатель недвижимости по договору купли-продажи, является налогоплательщиком подоходного налога, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей (до 270 тысяч рублей возврата ранее уплаченного им подоходного налога).
Чтобы сделку купли-продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.
Еще один нюанс заключения договора куплипродажи касается семейного права. При получении недвижимости через договор купли-продажи супруги имеют равные права на этот объект, а при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг.
Если объект недвижимости находился во владении члена семьи или родственника более 3 лет, передавать его другому родственнику выгоднее по договору куплипродажи, в этом случае налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. А покупатель-налогоплательщик при этом получает право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.
То есть родственники, получив в наследство свои доли одного объекта недвижимости, могут договориться подождать три года и только затем оформить передачу прав собственности без уплаты подоходного налога.
Как оформить сделку купли-продажи между родственниками
Порядок оформления сделки купли-продажи не сложный. А если договор купли-продаже заключить в простой письменной форме, то можно сэкономить на оплате услуг нотариуса.
После чего составить акт приема-передачи недвижимости. Эти документы, подписанные сторонами договора, нужно представить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимого имущества вместе со следующим пакетом документов:
— заявление о госрегистрации имущества;
— квитанция уплаты госпошлины;
— свидетельство о праве собственности на объект недвижимости предыдущего собственника;
— кадастровый паспорт объекта;
— акт приема-передачи имущества;
— выписка из домовой книги;
— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки;
— справку из органов опеки о согласии на отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний.
Источник: variant-nk.ru
Как продать квартиру в собственности менее 3 лет без налога
Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.
Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2023 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование.
Как не платить налог с проданной квартиры?
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года и у продавца находилась в собственности более 3 лет, то он полностью освобождается от уплаты налога. Такое правило действовало довольно долго. Но поправки в Налоговый кодекс внесли свои коррективы, и теперь владеть жилой недвижимостью, приобретенной после 1 января 2016 года, нужно более 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
Но тут есть свои исключения. Снизить минимальный срок с пяти до трех лет можно, если квартира:
Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.
Имущественный вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет
Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством.
В 2023 году сумма вычета не изменилась и составляет 1 миллион рублей.
Этот способ уменьшения налога от сделки с квартирой очень удобен и эффективен, когда продавец не может подтвердить покупку документами. Аналогично и со строительством частного дома и его продажей, когда во владении находился меньше 3 лет, а понесенные на стройку расходы доказать нет возможности.
Рассмотрим применение имущественного вычета на практическом примере:
Гражданка М. продала квартиру за 1,4 млн.рублей, которую приобрела годом раньше. Поскольку досталась ей квартира по договору дарения от родственника, то фактических расходов на приобретение она не понесла. Рассчитать НДФЛ можно следующим образом.
Налогооблагаемая база составит:
1,4 млн. – 1 млн. = 0,4 млн. рублей.
Вот с этой суммы и будет исчислен налог по ставке 13%:
0,4 млн. × 13% = 52 тыс.рублей.
Эти средства гражданка М. должна заплатить в бюджет.
Но следует учитывать, что такая льгота действует в одном налоговом периоде, т.е. может быть использована один раз в год. Продали одно жилое помещение – получите имущественный вычет. Захотели продать в этом же году вторую – льготы на нее уже не распространяется.
В регионах есть жилье, стоимость которого не всегда дотягивает до 1 млн. рублей, но имущественный вычет применяется, независимо от места нахождения такого объекта жилой недвижимости. Соответственно, если квартиру продали за меньшую сумму, то и исчислять налог не с чего. Хотя и здесь все не однозначно.
Льгота при подтверждении суммы расходов на квартиру
При продаже квартиры или жилого дома, находившихся в собственности сроком менее 3 лет или 5 лет, можно уменьшить облагаемую налогом базу на сумму расходов на ее приобретение. Иными словами, из суммы сделки по продаже квартиры можно вычесть сумму сделки по ее покупке. Разница и будет облагаться НДФЛ.
Если обе суммы – продажи и покупки – совпадут, то и уплачивать налог не с чего, налог равен нулю. Этим пользуются некоторые люди, которые желают уйти от налогообложения сделки. Зачастую они умышленно завышают стоимость покупки или, наоборот, занижают стоимость продажи, чтобы не показывать дохода, полученного в результате продажи, когда недвижимость находилась в собственности менее минимального срока.
Важно знать! Даже если сумма налога равна «нулю» и не выплачивается, обязанность отчитаться остается, предоставлением декларации 3-НДФЛ в налоговый орган.
Например: гражданин Д. приобрел квартиру в собственность стоимостью 3,8 млн.рублей, оформив договор купли-продажи на эту же сумму. В следующем году он продает эту квартиру фактически за 4,1 млн.рублей, уговорив при этом покупателя указать в договоре 3,8 млн. В итоге гражданин Д. сокрыл разницу, которая по сути является доходом от сделки и облагается налогом в 13%. Но, поскольку сумма понесенных расходов на приобретение оказалась равна сумме полученных доходов (что подтверждено документально), то в казну ему уплачивать ничего не нужно.
Следует уточнить, что при расчете вычета понесенных расходов можно указать и уплаченные проценты по ипотечному кредиту, если он брался для приобретения продаваемой квартиры. Такие расходы можно подтвердить справкой из банка. Таким образом, расчет будет таким:
НБ = Сумма продажи квартиры — Сумма покупки — проценты по ипотеке.
Для расчета налога будет взят итог и с него начислено 13%. Соответственно, если итог окажется равен нулю, то гражданин освобождается от уплаты налога, но обязан подать нулевую декларацию.
Как воспользоваться льготой?
Необходимо поставить в известность налоговую инспекцию. Продав недвижимость, которой владели меньше 3 лет, собственник обязан предоставить декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года. Если недвижимость была продана в течении 2021 года, то отчитаться нужно до 30.04.2023 года. Вместе с декларацией оформляется заявление по установленной форме о предоставлении налогового вычета.
К декларации прилагается пакет документов, подтверждающих продажу квартиры, а также покупку, если желаете получить льготу на разницу.
Минимальная стоимость жилья
До недавнего времени налоговый кодекс не ограничивал стоимость продаваемой жилой недвижимости и этим пользовались как риэлторы, реализующие ее документально по явно заниженным ценам, так и остальные нечестные на руку стороны сделки.
С 2017 года введен порядок определения минимальной цены продаваемой жилой собственности – она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, которая устанавливается на начало года совершения сделки (п. 2 с т. 214.10 НК РФ).
При отсутствии официальной информации о точной кадастровой стоимости квартиры, то такие требования не могут быть применены.
Пример. Гражданин К., продавая квартиру, указал в договоре купли-продажи стоимость квартиры в 1,5 млн. рублей, при этом кадастровая стоимость ее определена в размере 2,4 млн. рублей.
Рассчитывая налог, кадастровая стоимость обязательно учитывается, и минимальная продажная стоимость квартиры может составлять не менее 70% от нее:
2 400 000 × 70% = 1 680 000 млн. рублей.
Налоговый орган, проведя проверку, увидит нарушение законодательства и привлечет гражданина К. к уплате налога с суммы 1,68 млн. рублей, что составит:
1 680 000 × 13% = 218 400 рублей.
При продаже квартиры или жилого дома, которые находились во владении меньше 3 лет, следует знать, что можно воспользоваться льготой по уплате налога в размере понесенных затрат на приобретение или строительство, а также процентов по ипотеке. Все доходы и расходы от сделки должны быть подтверждены документально. Если документов на покупку и строительство нет, льгота может составить 1 миллион рублей.
Льгота по расчету налога на доход физического лица, продавшего квартиру, может применяться неоднократно, но в разные годы и только на один объект недвижимости в год. Проще говоря, одна сделка в год имеет льготу.
Сейчас минимальный срок, когда квартира должна находиться в собственности, значительно вырос и составляет 5 лет.
Как не платить налог с продажи квартиры?
В видео рассказывают на примерах, продажи недвижимости минимального положенного срока с советами и секретами уменьшения налогообложение.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Источник: nedexpert.ru