Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.
Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.
Как правильно оформить?
Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:
- Открыть наследство;
- Предоставить необходимый пакет документов;
- Подождать шесть месяцев на решение различных наследственных вопросов;
- Закончить получение в наследство дома.
Открытие наследства – процедура очень простая. Все, что нужно – предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации. Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.
Продажа квартиры по наследству, что нужно учитывать?
Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:
- При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов – правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй – все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;
Подробнее о получении дома по наследству читайте здесь.
- При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно – они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.
Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию.
Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных. После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.
Как продать?
Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:
- Проводится оценка стоимости квартиры (если с момента последней экспертизы прошло более 6 месяцев);
- Составляется договор купли – продажи;
- Заключается сделка;
- Проводится перерегистрация, новый владелец получает все права на жилище.
Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога. Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности – он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.
Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:
- Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
- Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.
При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.
Рассмотрим три примера. Если человек погиб в марте 2015го года, а наследник собрался продавать жилплощадь в декабре 2017го, то ему придется оплатить налог на доход. В другом случае, если он решит продавать квартиру уже в марте 2018го, то налог платить не придется. Если же человек умер в январе 2017го года, то ему придется ждать января 2023го, чтобы продавать свое имущество, так как получил он его уже после внесения правок в закон.
Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам
Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:
- Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
- Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.
Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.
Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.
Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие – если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.
Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.
Источник: zakon-nasledstvo.ru
Когда после вступления в наследство можно продать квартиру: особенности и сложности продажи
Продажа квартиры для каждого человека является серьезным событием. Во время совершения сделки продавец сталкивается с большим количеством незнакомых моментов. Полученная в наследство недвижимость часто становится объектом купли-продажи. Быстрая продажа имущества, полученного в наследство для многих граждан представляет отличную возможность получения дополнительного дохода и улучшения материального положения семьи.
- 1. Сроки продажи квартиры
- 2. Налоги
- 2.1. Если продажа осуществляется ранее, чем через 3 года после вступления в наследство
- 2.2. Кто освобождается от налогов?
Сроки продажи квартиры
Для оформления прав собственности на наследуемую по завещанию или закону недвижимость, в первую очередь необходимо официально вступить в наследство. Для этого нужно получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Документ выдается законному преемнику или наследнику по завещанию по истечении полугода после смерти наследодателя и открытия наследственного дела.
Свидетельство на наследство предоставляет право владения имуществом, но полноценное распоряжение собственностью после вступления в наследство не наступает автоматически. При каких условиях и когда можно продать квартиру со времени получения наследства?
Продать квартиру можно после получения в Росреестре свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Оформить документ можно в десятидневный срок, на региональном уровне сроки выдачи могут быть меньше — 5-7 дней. Вступая в права собственника, наследник должен иметь в виду, что процедура может быть приостановлена из-за допущенных ошибок в заполнении документов (заявление, технический паспорт, договор), неполного комплекта документов или отсутствии оплаты госпошлины.
Для оформления права собственности на квартиру нужно предъявить следующие документы:
- гражданский паспорт наследника;
- свидетельство о вступлении в наследство;
- документы на недвижимость или жилье;
- квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию собственности.
После проверки документации наследнику выдается правоустанавливающий документ, на основании которого можно продать унаследованную квартиру. Таким образом, оформить договор купли-продажи при получении наследства можно минимум через полгода со дня смерти наследодателя, но юристы не рекомендуют спешить с оформлением сделки.
По закону, в течение 3-х лет могут объявиться другие наследники. Если они изъявят желание вступить в право собственности наследным имуществом и смогут доказать, что обстоятельства несвоевременного обращения за наследством уважительные, будет открыто судебное производство. Данный нюанс особенно актуален, если имущество переходит по завещанию не прямому родственнику наследодателя.
Налоги
Получение денежных средств от продажи квартиры признается доходом граждан, но оплата налогов после продажи наследуемой недвижимости имеет свои особенности. На сумму налога напрямую влияет определение времени, какое прошло с момента получения наследства.
Если продажа осуществляется ранее, чем через 3 года после вступления в наследство
Вступив в наследство и получив право собственности на дом или квартиру, наследники предпочитают сразу же продавать унаследованное имущество. В таком случае потенциальному продавцу следует учитывать, что налоги на продажу унаследованной собственности аналогичны тем, которые полагаются при оформлении купли-продажи объектов, полученных другими способами.
В ГК РФ в ст. 217.1 указано, что продажа наследства в срок менее 3-х лет с момента получения права собственности, влечет за собой уплату налога. Размер налогового обязательства составляет 13% для граждан России и 30% для иностранцев. Продажа квартиры после указанного срока возможна без налоговых сборов.
В 2016 году в налоговые правила были внесены изменения. Если наследодатель не связан с наследником родственными связями, для освобождения от уплаты налога наследнику необходимо ждать не менее 5 лет. Данное правило действует для граждан, которые подтвердили свое право на наследство после вступления закона в силу. Сроки рассчитываются с момента смерти наследодателя.
Налогообложению подлежит не вся сумма сделки — при продаже квартиры раньше установленного законом срока можно получить от государства налоговый вычет в размере 1 млн.руб. Сколько нужно будет заплатить, зависит от стоимости недвижимости.
Например, квартира была продана через 2 года со дня смерти наследодателя за 2 500 000 руб. Налог будет рассчитываться от суммы 1,5 млн.руб. и составит 195 тыс.руб. ((2,5 млн. – 1 млн.)*13%).
Возможность получить налоговый вычет предоставляется единоразово за всю жизнь. Если гражданин унаследовал несколько домов или квартир, он может уменьшить размер облагаемой налогом суммы только при продаже одного объекта недвижимости.
Уплата налога осуществляется в местном отделении налоговой инспекции. После продажи имущества, продавец должен обратиться в налоговый орган до окончания текущего налогового периода. В НИ предъявляются следующие документы:
- гражданский паспорт;
- копии документов, которые подтверждают право собственности на проданную квартиру;
- заполненная налоговая декларация;
- договор по отчуждению жилья;
- квитанция, расписка или выписка из банка о получении денег за недвижимость;
- заявление на получение налогового вычета;
- документы, подтверждающие расходы на сделку (счета на оплату юриста, оценщика и т.д.).
Указанные в последнем пункте документы позволят уменьшить облагаемую налогом сумму. Если у объекта продажи несколько собственников, налоговые обязательства уплачиваются каждым из них в соответствии с полученной прибылью. Налоговый вычет может предоставляться каждому наследнику согласно его доли.
Ниже предоставлен образец заявления на имущественный налоговый вычет при продаже квартиры после смерти наследодателя менее 3-х лет назад:
Источник: sempravorf.ru
Либо квартиру заберут, либо чужих людей подселят: три главных риска при покупке унаследованного жилья
Покупка унаследованной недвижимости всегда связана с рисками, особенно когда наследство свежее. Многие считают, что если квартира унаследована по завещанию, то там всё чисто. Но это очень большое заблуждение. Директор агентства недвижимости из Екатеринбурга Екатерина Торопова в колонке для портала E1.RU рассказала, как покупатель может себя обезопасить.
Квартира, полученная по завещанию, вовсе не гарантия того, что можно расслабиться и не проводить юридическую проверку объекта и продавца. Наоборот, эта проверка должна быть особо тщательной. Потому что по разным основаниям завещание легко можно признать ничтожной или оспоримой сделкой. Квартиру вернут наследникам, а покупатель вполне может остаться и без жилья, и без денег.
Вот самые частые риски для покупателя.
Обязательные наследники
Существует круг наследников, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание:
- несовершеннолетние дети;
- взрослые нетрудоспособные дети;
- нетрудоспособные супруги;
- нетрудоспособные родители;
- нетрудоспособные иждивенцы, состоящие на иждивении наследодателя не менее года.
Нетрудоспособными считаются инвалиды первой, второй и третьей групп, а также пенсионеры.
Размер обязательной доли составляет не меньше ½ доли, которую наследник получил бы по закону. Давайте на примере: мужчина завещал квартиру сыну, после его смерти сын квартиру продал. Но у мужчины есть мать-пенсионерка.
Если бы не было завещания, она получила бы ½ долю — но раз завещание есть и она в нем не упомянута, то, как обязательный наследник, она может получить только половину от этого, то есть ¼ долю. Если ей эту долю не выделили, она имеет право пойти в суд и оспорить сделку. Скорее всего, суд будет на ее стороне, а в самом невыгодном положении окажется покупатель.
Поэтому каждый раз, когда имеете дело с завещанной квартирой, надо проверять: нет ли среди родственников наследодателя обязательных наследников .
Недееспособность наследодателя
В течение трех лет после открытия наследства наследники могут обратиться в суд, чтобы признать завещание ничтожным . Самая частая причина — недееспособность умершего.
Эту причину надо серьезно обосновывать и предъявлять доказательства. Но если доказательства будут и суд сочтет их достаточными, то завещание отменят. А сделку купли-продажи признают недействительной — со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями.
Тоже пример. Бабушка состояла на учете у психиатра. Нотариус, когда она пришла к нему составлять завещание, ничего странного в ее поведении не заметил, признал ее вполне дееспособной и сделку оформил. Квартиру по завещанию принял внук — и вскоре продал.
Другие же родственники сочли, что бабушка не отдавала себе отчета в своих действиях, и обратились в суд, предоставив медицинское заключение. Итог подобной истории для покупателя квартиры печально предсказуем.
Завещание могут признать ничтожным и по ряду других причин — допустим, если оно не удостоверено должным образом. Например, человек писал завещание в чрезвычайной ситуации, когда невозможно было обратиться к нотариусу или другому уполномоченному на то лицу. По закону необходимо, чтобы завещание в таком случае было заверено двумя свидетелями. Если свидетелей не было — завещание ничтожно.
Завещательный отказ
Это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Например, в завещании может быть указано, что в квартире в течение определенного времени будет прописан племянник. Или что там пожизненно могут жить родители наследодателя. При этом сами родители не становятся наследниками — но вправе требовать от наследника, чтобы он выполнил волю наследодателя. Суд также будет на их стороне.
Иногда завещательный отказ как обременение указывается в ЕГРН. Но не всегда! Поэтому обязательно просите у продавца копию завещания и внимательно читайте текст .
Завещательный отказ — это обременение, которое переходит к покупателю.
Как всё проверить?
Перечисленные случаи — это далеко не все причины оспорить сделку с квартирой по завещанию. Бывает еще много чего:
- наследника могут признать по суду недостойным наследства;
- неожиданно найдут другое завещание;
- завещание может оказаться подделкой;
- предоставят доказательства, что завещание получено угрозами или обманом, и так далее.
Запросите от продавца выписку из ЕГРН, копию завещания и нотариально удостоверенное заявление о том, что ему не известно о наследниках, которые имеют право на обязательную долю. Не забудьте проверить, есть ли завещательный отказ!
Сделайте всё, что в ваших силах. Потому что если сделку все-таки признают недействительной, то вы хотя бы будете считаться добросовестным приобретателем недвижимости и сможете рассчитывать на компенсацию от государства. Прецеденты уже есть. Там, правда, свои нюансы — но тема добросовестных приобретателей настолько большая, что об этом надо рассказывать отдельно.
Также ранее мы рассказывали, чем грозит покупка квартиры, купленной в браке, и про риски покупки недвижимости по доверенности. Еще одну инструкцию о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, смотрите по этой ссылке.
Источник: www.nn.ru