Как продать квартиру купленную в военную ипотеку

/ 1

Жилое помещение, приобретенное участником с использованием ЦЖЗ, предоставленного для уплаты первоначального взноса и погашения обязательств по ипотечному кредиту, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у кредитора и у Российской Федерации в лице Учреждения со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение.

Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением ипотечного кредита в кредитную организацию (далее – кредитор). При обращении к кредитору следует:

1) выяснить сумму предоставляемого ипотечного кредита ;

2) уточнить требования кредитора к приобретаемому жилому помещению ;

3) получить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из суммы накоплений, учтенных на ИНС участника, кредитных средств и суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).

Участник НИС может выбрать жилое помещение самостоятельно или при помощи риэлтора. Если участник НИС не может присутствовать по месту приобретения жилого помещения, то представлять его интересы при совершении ипотечной сделки (с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжений денежными средствами, подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилое помещение) может иное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности. Однако следует выяснить, допускается ли оформление документов по доверенности в выбранной кредитной организации (банке).

Требования к порядку оформления документов в разных банках могут отличаться.

Владелец выбранного жилого помещения может настаивать на внесении аванса (задатка), что нежелательно, т.к. отказ кредитора в предоставлении кредита не является для владельца жилого помещения основанием для возврата полученного задатка.

Продавец жилого помещения должен быть своевременно проинформирован о том, что сумма средств, предоставленных по договорам ЦЖЗ и ипотечного кредита, а также личные средства участника (при наличии), могут быть перечислены на его банковский счет только после государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретаемое жилое помещение.

Выбрав жилое помещение, участник НИС представляет кредитору необходимый пакет документов. В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.

Участник НИС открывает в кредитной организации счет на свое имя, на который будут перечислены средства ЦЖЗ, кредитные средства и личные средства участника НИС (при наличии). Договор банковского счета должен содержать условия о порядке возврата Учреждению средств ЦЖЗ без распоряжения участника в случаях, предусмотренных Правилами, в том числе в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение в течение 3 месяцев с даты поступления первоначального взноса стоимости жилья на банковский счет участника НИС.

Как продать квартиру, которая куплена с помощью военной ипотеки | КВС Вторичная недвижимость

Для получения ЦЖЗ участник НИС представляет в Учреждение следующие документы:

1) подписанный со стороны участника НИС договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 820 (в 3 экз.);

2) заверенная кредитором копия договора ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, с приложением графика погашения ипотечного кредита;

3) заверенная кредитной организацией, в которой участником открыт банковский счет, копия договора банковского счета участника, открытого для операций со средствами ЦЖЗ и содержащего условия о порядке возврата Учреждению средств ЦЖЗ без распоряжения клиента (участника) в случаях, предусмотренных Правилами;

4) отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности;

5) копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося участником НИС.

Учреждение в течение 10 рабочих дней принимает решение о заключении договора ЦЖЗ, подписывает его и в течение 5 рабочих дней после подписания направляет участнику подписанный договор ЦЖЗ (в 2-х экз.) либо, при наличии оснований для отказа в заключении договора ЦЖЗ, размещает данную информацию на официальном сайте Учреждения. Если участник (банк) в течение 20 рабочих дней со дня размещения указанной информации на официальном сайте Учреждения) не устранит замечания, явившиеся основанием для отказа, Учреждение принимает решение об отказе в заключении договора ЦЖЗ и возвращает документы с указанием оснований для отказа.

После государственной регистрации права собственности на жилое помещение участник НИС представляет в Учреждение и кредитору следующие документы:

1) копия договора купли-продажи жилого помещения с регистрационными надписями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной регистрации ипотеки в силу закона;

2) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретенное жилое помещение, содержащая ограничения (обременения) прав на жилое помещение в пользу кредитора и Российской Федерации в лице Учреждения;

3) заверенная кредитором копия документа, подтверждающего фактическую дату предоставления участнику ипотечного кредита, сумму кредита и рассчитанный с учетом фактической даты выдачи кредита график погашения ипотечного кредита.

Кредитор после получения указанных документов перечисляет на банковский счет продавца средства ЦЖЗ, кредитные средства и (при наличии) собственные средства участника НИС в счет оплаты жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения.

Учреждение после получения и рассмотрения указанных документов предоставляет участнику ЦЖЗ путем перечисления средств накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, на его банковский счет для погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения. При этом платежи по графику не могут быть чаще 1 раза в месяц, а ежемесячный платеж равняется 1/12 накопительного взноса на одного участника НИС, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Источник: www.rosvoenipoteka.ru

Как продать кредитную квартиру: льготная ипотека, военная ипотека и другие вопросы

Квартира

Многие обладатели ипотечного жилья убеждены в невозможности его продажи до полной выплаты кредитного долга. Это не совсем точное суждение. Такая сделка несколько сложна, но вполне осуществима, хотя характеризуется определенными нюансами. Давайте разберемся в них.

• Почему продают квартиру с кредитом?
• Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия
• Можно ли продать квартиру в кредите за короткий срок?
• Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?
• Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?
• Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?

Почему стремятся продать квартиру с кредитом?

Казалось бы, став обладателем долгожданного жилья, пусть даже с помощью кредитных средств, все идет прекрасно. Остается лишь делать выплаты по долговым обязательствам и наслаждаться жизнью. Однако не следует забывать о долгосрочности ипотечных займов. За 10-20 лет многое может произойти.

Вот перечень наиболее частых причин:

• Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.
• Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
• Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
• Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.

Как видим, обстоятельства финансового или иного плана диктуют свои условия.

Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия

Банковская структура в обязательном порядке дает свое согласие на реализацию залогового объекта (или не дает).

Кредитор находится в двояком положении:

• У банка есть несомненный интерес в закрытии кредита. Поэтому препятствовать нецелесообразно. Особенно, когда у заемщика нет возможности выплачивать долг.
• Разрешая продать залоговый объект, кредитная организация недополучает прибыль от процентов за выданный кредит.

Заемщикам к сведению. Если в кредитном договоре есть пункт, разрешающий продажу обремененного жилья, банк не имеет права на отказ. Во избежание злоупотреблений кредиторы предусматривают штрафные санкции и разнообразные комиссионные сборы.

Бывают случаи, когда долгие раздумья о продаже ипотечной квартиры оборачиваются для заемщика судебными тяжбами. Допустим, если нет средства для ежемесячных выплат и отсутствует перспектива решения проблемы, лучше сразу решать вопрос кардинально – продавать жилье, не дожидаясь судебного иска. В данном варианте размер банковских штрафов при «досрочной» продаже значительно меньше вероятных последствий.

Можно ли продать квартиру в кредите за максимально короткий срок?

Самый простой и быстрый способ продажи кредитного жилого объекта – получение потребительского кредита. Это позволит погасить ипотечную задолженность, снять обременение с залоговой квартиры и продать ее. Есть и другой способ – предложить банку иной залог, если заемщик располагает равноценным объектом. Иными словами, необходимо найти недостающую сумму на погашение долга или предложить в качестве залога равноценную замену. В любом случае банк уведомляется о намерении клиента продать кредитную квартиру.

К досрочному погашению можно привлечь покупателя. Задача сложная, но вполне осуществимая. Хотя эта схема для вторичного рынка почти нереальна. С одной стороны, отпугивает обременение, с другой – множество юридически чистых альтернативных предложений.

Как правило, «досрочный» путь применяют к ипотеке на строящееся жилье. Спрос на новостройки достаточно велик. Потенциальных покупателей привлекают дома в благоустроенных районах с хорошей планировкой. Поэтому свободную квартиру на завершающем этапе строительства найти трудно. Тем боле, если застройщик добросовестный.

Схема действий в общих чертах:

• Заемщик-продавец сам находит покупателя или поручает банку его поиск (за определение вознаграждение и по более низкой стоимости).
• С покупателем заключается нотариально заверенное дополнительное соглашение. Он предоставляет аванс в размере оставшейся задолженности.
• Ипотека закрывается.
• Обременение с квартиры снимается.

Далее все по обычному плану: посещение регистрационное палаты, переоформление договора о долевом строительстве или оформление договорных отношений о продаже объекта. Остаток средств (если таковые будут после выплаты ипотечного долга и комиссий) достаются продавцу.

Внимание. Рассмотренные выше способы применяются в том случае, если покупатель располагает суммой равной стоимости квартиры в полном объеме.

Можно ли продать квартиру, купленную в кредит, покупателю-заемщику?

Такой способ нельзя исключать.

Главное предварительно выяснить два нюанса у покупающей стороны:

• Размер собственных накоплений. Он должен соответствовать размеру долга продавца.
• Размер одобренного кредита. Его величина важна для выплат оставшейся части.

Если оба условия удовлетворяют требованиям, будущий клиент банка вполне подходит на роль покупателя.

Какие шаги предпринимаются заемщиком-продавцом:

• Банк уведомляется о досрочном погашении долга.
• Оформляется предварительная договоренность для передачи задатка.
• Продавцом погашается долг перед банком. Сотрудник банка выдает документы, подтверждающие выполнение ипотечных обязательств.
• С квартиры снимается обременение. Процедура выполняется Регистрационной палатой на протяжении трех дней после обращения продавца и банковского представителя.
• Продавец собирает документацию для кредитора покупаемой стороны (перечень документов уточняется в конкретной банковской структуре) и передает ее покупателю, который подает документы в свой банк на одобрение и оформление ипотечного договора.
• Если одобрение получено, составляется и регистрируется договор о купле-продаже.
• Банк покупателя выплачивает продавцу остаток. Варианты оплаты оговариваются предварительно: посредством перевода денег на счет или через ячейку банка.

Таким образом, продавая обремененную квартиру, один человек избавляется от долгов по ипотеке, а другой становиться обладателем жилья и кредитного долга.

Можно ли продать квартиру с льготным кредитом?

На льготную ипотеку вправе претендовать граждане, относящиеся к определенным категориям – социально незащищенным (включая военных, учителей и так далее), малообеспеченным, многодетным или молодым семьям. В общем это те, кто нуждается в улучшении условий жилья, но не имеет возможности выплачивать обычный кредит.

Льготный вид ипотеки предполагает предоставление более лояльных условий заемщику за счет следующих факторов:

• Снижения процентной ставки.
• Субсидирования части приобретаемых квадратных метров.
• Продажи госжилья по низкой цене.

То есть, к реализации льготной ипотечной программы финансово подключается государство, а банки присоединяются к участию в проекте, привнося в них дополнительные пункты (увеличивая ипотечный период, снижая ставку при определенной сумме первого взноса и так далее). Так или иначе льгота предоставляется конкретному лицу, предоставившему документальное подтверждение своего права на получение ипотечной привилегии. Поэтому продажа такой квартиры без погашения долга невозможна. Конечно, есть исключения, но это частные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.

Как военному продать квартиру, построенную по льготному кредиту?

Военную ипотеку относят к одному из видов льготных (социальных) кредитов. Для военных разработана особая система ипотечных накоплений (НИС).

В данном случае передача покупателю жилья с обременением в принципе невозможна. Залогом владеет не только кредитор, но и Министерство обороны. Значит, возникает потребность в потребительском займе. Эти средства пойдут на ликвидацию долга.

Основные пункты реализации объекта выглядят так:

• Уведомление банка и Росвоенипотеки о планируемой продаже.
• Подача рапорта на повторное получение свидетельства об участии в НИС (если до 45 лет осталось еще 3 года и более). Этот шаг лучше не откладывать. Вторичное участие заведомо уменьшаем сумму ипотеки – очень сильно влияет возрастной критерий.
• Уточнение суммы долга.
• Погашение долговых обязательств.
• Поиск покупателя.
• Получение документа на снятие обременения.
• Получение свидетельства на собственность.

Для дальнейшей продажи применяется обычная схема.

Видео сюжет расскажет, как продать ипотечную квартиру

Источник: pravo-doma.ru

Как можно продать квартиру по военной ипотеке?

Участник военной ипотеки попадает под действие ФЗ №102. В соответствии с этим законом военнослужащий обладает определенными обязанностями перед залогодержателями (ФГКУ Росвоенипотекой и банком) и не может продать квартиру без разрешения этих учреждений.

Нормативное регулирование

Продажа квартиры по военной ипотеке регламентируется ст. 15 ФЗ№76 и ФЗ №117. На их основании служащий ВС РФ получает право на реализацию ипотечного жилья в том случае, если он:

• отслужил 20 лет и полностью закрыл долг;
• отслужил 10 лет и был уволен по состоянию здоровья, по возрасту и любым другим уважительным причинам (кроме увольнения по собственному желанию);
• досрочно погасил задолженность перед банком и государством;
• собирается реализовать объект недвижимости по договору переуступки.

Необходимые документы

Продажа квартиры через военную ипотеку предусматривает сбор документационного пакета, в который входит:

• паспорт собственника;
• выписка ЕГРН;
• техпаспорт и прочие бумаги БТИ;
• разрешение ООиП (при наличии доли ребенка);
• справки об отсутствии задолженности;
• согласие супруги на сделку, удостоверенное в нотариальной конторе;
• свидетельство о собственности на недвижимость (не является обязательным документом, т.к. такие свидетельства перестали выдавать в 2016 году);
• документ-основание права собственности на квартиру (ДКП или ДДУ);
• АПП, по которому было передано жилье военнослужащим;
• архивная выписка с указанием всех прописанных по адресу объекта;
• справка о перечисленных ФГКУ денежных средствах за жилье.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке это многоэтапная процедура, которая включает в себя:

• досрочное погашение кредита;
• снятие кредитного обременения банка и государства;
• заключение ДКП;
• получение денежных средств;
• проведение регистрации в Росреестре.

Снятие обременения банка

Для квартиры, которая была приобретена по ипотеке, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Для этого необходимо:

1. Получить закладную с отметкой о полном погашении.
2. Подать заявление в Росреестр или МФЦ. При подаче заявления потребуется предоставить копию паспорта и закладную.
3. Оформить выписку ЕГРН с отметкой об отсутствии обременений.

Снятие обременения государства

О намерении погасить военную ипотеку раньше срока рекомендуется сообщить в ФГКУ одновременно с возвратом кредита в банк. В ответ на заявление организация направит заемщику уведомление, где будет прописана сумма долга по ЦЖЗ и полные реквизиты для перечисления. Обременение на жилье будет снято только после внесения всей суммы на указанный банковский счет.

Передача денежных средств

Передача денежных средств на сделке может осуществляться через аккредитив, эскроу-счет, банковскую ячейку или наличными. Вне зависимости от того, как именно будет производиться оплата, при заключении ДКП нужно оформить расписку по факту получения денег.

Государственная регистрация

Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации. Переход права собственности на объект происходит только после проведения этих регистрационных мероприятий и внесения соответствующих сведений в базу ЕГРН.

Источник: aspir.ru