Как продать квартиру дороже рыночной стоимости

Если по тем или иным причинам вы планируете продавать свою недвижимую собственность и боитесь продешевить, эти советы для вас.

Подготовьте все необходимые документы заранее

Чтобы квартира была оценена дороже, выпишите из нее всех зарегистрированных лиц, закройте долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также зарегистрируйте сделанные вами перепланировки. После этого вам нужно будет собрать документы:

• паспорта всех собственников недвижимости; если доля в квартире есть у ребёнка, потребуется его свидетельство о рождении (или паспорт, если ребёнку больше 14 лет), и паспорт его законного представителя (одного из родителей, опекуна);
• резолюцию органов опеки и попечительства, согласно которой условия жизни детей после сделки не улучшатся;
• договор купли-продажи недвижимого объекта; его нотариус должен будет заверить в ходе сделки; если кто-то из участников сделки не присутствует на сделке, вместо него может вести дела доверенное лицо при наличии нотариально заверенной доверенности;
• доверенность потребуется и от супруга собственника, если квартира, оформленная на мужа или жену, приобреталась уже в браке;

Какие дополнительные документы вам могут понадобиться?

Покупатели будут меньше сомневаться в том, что сделка прозрачна, если вы предоставите ряд дополнительных документов:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в том числе, выписку из реестра ЕГРН;
• техпаспорт, указывающий на отсутствие незаконных перепланировок в квартире;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
• документы, которые подтверждают, что задолженности по коммунальным услугам нет;
• документы, подтверждающие снятие обременений (если квартира покупалась в ипотеку) или обеспечительных мер (если имущество было предметом спора или находилось в залоге).

Оцените ситуацию на рынке

Почитайте аналитические статьи и рейтинги, посмотрите на другие предложения, чтобы понять, сколько стоят аналогичные объекты, какие факторы могут влиять на ценообразование, какие тенденции в настоящее время присутствуют на рынке, что о трендах говорят эксперты.

Подумайте, чем ваша квартира выгодно отличается от аналогичных лотов (например, расположением, ремонтом и пр.). Пригласите профессионального оценщика, чтобы он определил разумную сумму, за которую квартиру можно будет продать.

Чтобы у оценщика сложилось наилучшее впечатление, сделайте мелкий ремонт: побелите потолок, отремонтируйте капающий кран, замените сантехнику, если она в плохом состоянии. Не стоит тратить более 10% от стоимости квартиры на ремонт. И, конечно же, наведите в квартире порядок.

Надеемся, у вас всё получится, а если у вас пока нет своей квартиры, выиграйте её в нашей акции «‎Спаси этот мир». Мы разыгрываем не только квартиру: ещё вы можете стать счастливыми обладателя автомобиля или модного гаджета.

Чтобы выиграть, вам нужно будет попробовать себя в роли финансового агента: предлагать друзьям и подписчикам финансовые предложения. Если кто-то перейдет по ссылке и получит кредит, банковскую карту или займ, вам выплатят комиссионное вознаграждение и (в случае предложений, отмеченных фиолетовой буквой S) начислят сэйв-коины (специальные баллы).

Если вы попадёте в топ-10 участников акции, мы пригласим вас на розыгрыш. Одному из счастливчиков достанется квартира в Москве, а остальные девять победителей получат новенький iMac. Те, кто занял с 11 по 50 места в акции «‎Спаси этот мир», получат по одному из этих призов: кроссовер BMW X3, автомобиль Volkswagen Polo, MacBook Air или iPhone. Вперёд за призами!

Автор текстов,

Окончила МГУ имени М.В.Ломоносова по специальности «Журналистика», защитив дипломную работу на «отлично». Затем окончила аспирантуру по направлению «Стилистика языка СМИ».

Источник: unicom24.ru

Ошибки тех, кто хочет продать подороже

Объект по завышенной цене неинтересен рынку. Чуда не произойдет. Просмотры объявления будут. Звонки будут. Возможно, будут даже показы квартиры.

Но никто не внесет аванс. Вы только будете помогать другим собственникам продавать их объекты на фоне вашего.

Неправильная цена в объявлении

Когда покупатель ищет квартиру, он рассчитывает на определенную сумму. Ее же и вбивает в ценовом диапазоне на сайтах.

Например, Анну интересует однушка до 2 000 000 рублей. Михаил же выставил свою за 2 050 000 рублей и указал в тексте объявления, что готов торговаться. Покупателю он готов уступить эти 50 000, а может и больше. Но Анна и другие горячие покупатели просто не увидят квартиру Михаила в выдаче.

Начну с высокой, потом понижу

Допустим, вы все-таки решили поставить цену выше рыночной. С запасом на торг или просто в надежде на чудо.

Когда станет понятно, что продать за такую цену не удастся, вы снизите цену, пока не дойдете до рыночной. На рекламных площадках видно, что цена была снижена (старая цена зачеркивается, рядом указывается новая). Для покупателей это сигнал, что продажа становится более срочной и можно торговаться.

Показывая рынку свою готовность понижать цену, вы ставите себя в слабую позицию.

Часто такие квартиры продаются ниже их рыночной стоимости.

Вывод: НАЧИНАЙТЕ продажу с правильной цены, а не доходите до нее месяцами. Только так вы сможете продать квартиру по максимально возможной цене.

Дорогой ремонт

Дорогой ремонт, кухня, мебель и техника при продаже квартиры не окупаются!

Квартиры в хорошем состоянии продаются быстрее, на них больше спрос. Но не стоит слишком сильно повышать цену из-за хорошего ремонта. Для покупателя важна локация, дом, площадь, планировка и цена, а не изысканные обои, дорогая плитка или двери из массива. Всё это поможет покупателю выбрать именно ваш объект среди прочих, но только не в том случае если вы неадекватно завысили цену из-за ремонта.

Квартира должна продаваться долго

Квартиру необязательно продавать три месяца. При правильной цене и подготовке квартиры ее можно продать по рыночной цене за 2–4 недели, иногда даже с первого показа. Не потому что дёшево, а потому что именно в таких продажах и заключается работа профессионального риелтора.

Обращение в несколько агентств недвижимости

Так поступают в надежде продать быстрее, но получается дольше и дешевле.

Во-первых, агенты начинают наперегонки донимать вас звонками и снижать цену. Ведь кто продал, тот и получил комиссию.

Во-вторых, у семи нянек дитя без глаза. Обращаясь к нескольким агентам, вы окажетесь в ситуации, где все они будут работать спустя рукава и никто не будет нести перед вами ответственность за результат.

Вы думаете, что все агенты будут заниматься продажей вашей квартиры, но на деле заниматься не будет никто. Ведущие агентства недвижимости работают только эксклюзивно. Потратьте время, сравните несколько агентств и выберите одно.

Неправильное поведение при показе

Не всё, что вы считаете преимуществом, будет преимуществом для покупателя. Во время показа постарайтесь выяснить, что важно для покупателя. Продажа недвижимости — это процесс задавания вопросов.

Даже если вам очень нужно продать, не показывайте это покупателю. Нужда — враг в любых переговоров.

Переоценка неликвида

На цену влияет состояние дома и подъезда, планировка, наличие балкона и прочее. Квартиры на первом и последнем этаже стоят дешевле. Угловые квартиры стоят дешевле.

Как потерять деньги при продаже квартиры?

История о том, как хитрый клиент сам себя обманул

Герой нашей истории — Роман. Как и многие, он купил квартиру в современной новостройке в новом районе в ипотеку. Сделал там ремонт, закупил хорошую мебель, технику и довольный переехал в новое жильё. А погасить кредит он планировал, продав старую бабушкину квартиру.

Сначала Роман попробовал продавать её сам, но быстро устал от звонков и показов. Поскольку Роман был молодым перспективным бизнесменом и даже немного стартапером, он не хотел тратить своё драгоценное время и решил обратиться в агентство. А так как Роман был не только крутым, но и хитрым бизнесменом, он принял, как ему показалось, гениальное решение.

Он нашёл в интернете несколько агентств, прозвонил их все и обратился к ним с просьбой продать бабушкину квартиру. Роман даже съездил к ним и заключил договоры на продажу. В итоге за продажу наследства взялись три агентства и один частный риелтор, которого он нашёл в социальной сети.

Довольный своей находчивостью, Роман стал ждать скорой продажи (ведь за его квартиру будут конкурировать сразу три агента, а значит, продадут быстрее и дороже).

Что было дальше?

А дальше всё пошло по хитрой схеме, вот только не Романа. Как агентства рекламируют объект?

Проанализировав рынок, риелтор ставит цену ЧУТЬ БОЛЬШЕ рынка. Зачем? Во-первых, всегда есть шанс того, что придет сосед, которому которому позарез нужна именно эта квартира (для детей, тёщи, брата, сдачи в аренду). Во-вторых, риелтор оставляет место для торга. В нашем случае эти две схемы (Романа и риелторов) сложились в критическую массу и сыграли злую шутку.

Агенство «Парабеллум», агентство «ХХ век Фокс» и вольный риелтор одновременно выставили его квартиру по завышенной цене. АН «Парабеллум» увидели, что квартиру Романа продают ещё двое, сказали «Ой, всё!» и, обидевшись, сняли объект с рекламы. А вот АН «ХХ век Фокс» и частник приняли вызов и стали соревноваться в снижении цены в объявлении: им было жалко тратить деньги на рекламу, и каждый хотел привлечь покупателя низкой ценой.

При этом Роману говорили, что его квартира переоценена, и реальная стоимость бабушкиной недвижимости ниже. А поскольку данные поступали из двух независимых источников, Роман им верил. К тому же, стартап стал давать сбой, деньги требовались как можно скорее и цена на квартиру падала «стремительным домкратом».

Хеппи энд

Когда мы пришли с клиентом на просмотр бабушкиной квартиры, то сначала долго расспрашивали Романа о том, почему он её продаёт, как долго и в чём секрет такой цены. (После паяльника) Роман раскололся и рассказал всю историю, а покрасневший агент, нанятый Романом, подписал чистосердечное.

Квартиру наш клиент купил и очень радовался сделке (ведь мы выбили дополнительную скидку). Роман тоже радовался: ведь он свято верил в то, что его неликвидная квартира только чудом продалась на фоне всеобщего падения цен на недвижимость. А агент Романа? Он тоже был рад заработать.

Но, как говорил один киноперсонаж, «Меня терзают смутные сомнения. ». Если бы Роман не был таким хитрым и доверил продажу одному агентству, то квартиру он бы продал быстрее, а денег получил больше. Хотя, возможно, деньги — не главное.

Конец

== Мораль? Её не будет. ==

Если вы сами хотите продать квартиру быстро и дорого — читайте наши руководства и не наступайте на грабли других.

Источник: anfivestars.ru

За что отвечает риэлтор при покупке квартиры и зачем он нужен

Каждый продавец недвижимости хочет получить максимально возможную сумму за свои квадратные метры. Однако выгоду от сделки собственники понимают по-разному. Одни решают сэкономить на услугах посредника и сами ищут покупателей. Другие – доверяют процесс риэлтору, который гарантирует лучшую цену на рынке.

В арсенале профессионалов немало приемов, которые помогают продать объект быстрее и дороже. От чего зависит цена на жильё, и как агент может повысить стоимость квартиры, за что отвечает риэлтор при покупке квартиры?

Как оценить квартиру

• Площадь
• Район
• Этажность
• Удаленность от метро
• Планировка
• Высота потолков и т.д.

На основании этих данных у продавца формируется представление об ожидаемой сумме сделки.

Часто «цена продажи», с которой недвижимость выставляется на рынок, и «цена покупки» — реальная сумма, по которой объект в итоге уходит покупателю, разнятся. Нередко цифры отличаются довольно существенно, но об этом знают лишь профессиональные риэлторы — такая информация конфиденциальна и не афишируется. Поэтому не всегда можно адекватно оценить свою собственность, ориентируясь лишь на стоимость похожих предложений в базе.

При определении суммы принципиально важны временные рамки. Если человек настроен «продать», то есть совершить сделку максимально быстро, он готов работать с ценой: идти на уступки и скидки, прислушиваться к советам агента по недвижимости. Когда у собственника нет необходимости быстро избавиться от квартиры , он чаще выбирает вариант «попродавать» — установить определенную цифру, ниже которой не расстанется с объектом. Процесс такой продажи может тянуться практически бесконечно, а вероятность успешной сделки зависит от стечения обстоятельств. Продавцу придется ждать, пока найдется покупатель, который захочет получить именно эту квартиру за любые деньги.

Как продать дороже с помощью риэлтора

Цена объекта во многом зависит от тактики продажи и взаимодействия с посредником. По негласным правилам профессиональной этики риэлтор обеспечивает юридическую чистоту сделки, но при этом не может работать на две стороны. Если агент представляет интересы продавца, его задача – работать с квартирой и покупателем и продать объект максимально выгодно. При этом эффективность посредника обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг:

• Фиксированная сумма

Если гонорар риэлтора заранее определен, в его интересах закрыть сделку в кратчайший срок. Такой вариант подходит собственникам, которые торопятся с продажей недвижимости и хотят потратить минимальную сумму на услуги посредника. Однако нужно учитывать, что в этом случае агент не будет работать с ценой – скорее, он убедит клиента, что стоимость продажи оптимальна.

• Процент от сделки

Для владельца недвижимости это – максимально выгодная схема, несмотря на то, что процент от продажи обычно больше фиксированного гонорара. Риэлтор, который получает оговоренную часть от финальной суммы, заинтересован в том, чтобы продать объект как можно дороже. Он будет бороться за цену, применяя все профессиональные навыки, однако процесс при этом может затянуться.

• Гонорар плюс часть сверхприбыли

Этот вариант подходит собственнику, который хочет продать квартиру быстро и не дешевле определенной суммы, но при этом надеется получить что-то сверх ожиданий и готов мотивировать риэлтора. Обычно, если агенту удается заключить более выгодную сделку, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.

Выгодная продажа — методы работы риэлтора с ценой

Тактика определения цены, которую использует агент, зависит от потребностей клиента – желания продать максимально быстро или максимально дорого. В первую очередь, риэлтор определяет справедливую рыночную стоимость объекта, сравнивая квартиру с похожими предложениями и анализируя опыт подобных сделок. Затем выбирается одна из стратегий продажи:

• Выставить цену ниже рыночной

Агент намеренно занижает стоимость, чтобы оценить реакцию покупателей. При этом он анализирует два параметра: звонки и просмотры. Телефонные разговоры сами по себе имеют мало значения – нередко звонят аналитики, риэлторы и хозяева, которые обеспокоены появлением подозрительно дешевого конкурента на рынке. Важнее – готовность потенциальных покупателей посмотреть объект.

Если желающих много, риэлтор постепенно начинает повышать цену (как правило, на 100 тысяч). Задача опытного агента – вовремя остановиться и не «перегреть» спрос. Если слишком затягивать с продажей, можно не только отпугнуть покупателей, но и упустить подходящий момент на рынке.

• Выставить цену выше рыночной

Это обратный механизм работы, когда стоимость квартиры завышается в расчёте на торг. Затем цифра постепенно снижается до того порога, пока квартира не будет вызывать интерес и не начнутся просмотры. Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости прибавляется максимум 10%, а в отсутствии дедлайна «переоценка» может превысить 30%. Тот, у кого время не ограничено и выставляется единственное жилье, будет ждать до последнего и не торопиться.

Профессиональные секреты — как риэлтор может повысить цену

У талантливого риэлтора есть большой спектр возможностей и технологий работы с ценой. Как правило, это индивидуальные методики, которые были накоплены с профессиональным опытом:

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

• Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы продать объект чуть дороже рыночной цены, риэлтор должен убедить покупателя в скрытых достоинствах квартиры. Особенно, если в районе представлено несколько похожих объектов. Для этого делается предпродажная подготовка – косметический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вывоз мебели, генеральная уборка. Немалое значение уделяется эмоциональным факторам – приятный запах кофе или выпечки, просмотры днём для светлых квартир и вечером для квартир с плохим видом из окна и т.д.

• Работа с покупателем

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект. К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца. Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

• Фальшивый конкурент

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» — квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

• «Черные технологии»

К сожалению, некоторые риэлторы используют в работе не слишком честные механизмы. К примеру, симулируют спрос, приглашая на просмотры параллельно с реальным покупателем «подставных уток», которые нагнетают нервозность или организуют фальшивый аукцион. Но гораздо более неприятный пример «черной технологии» — шантаж покупателя на этапе оформления сделки. После аукциона, достигнутых договоренностей и даже внесения аванса или оформления ипотеки цена «внезапно» поднимается еще на 100 или 200 тысяч рублей. Продавцам стоит знать, что именно из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от сделки.

Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры

Дополнительную ценность объекту придает юридическая чистота и прямая продажа. Большинство предложений на вторичном рынке – это альтернативные сделки, которые предусматривают разъезд, встречную покупку и прочие дополнительные обстоятельства. Отдельная сложность при оформлении документов будет, если в квартире прописаны дети. Поэтому абсолютно «чистая» недвижимость без дополнительных юридических проволочек и хозяйских вещей всегда стоит дороже.

Помимо индивидуальных особенностей объекта и мастерства риэлтора, расценки на жильё напрямую зависят от состояния экономики. Период стабильности, когда квадратные метры активно дорожают и ликвидные квартиры разбираются как горячие пирожки, специалисты называют «рынком продавца». В этом случае спрос превышает предложение и собственники могут позволить себе завышать цены. С ростом валют и повышением инфляции приходит «рынок покупателя». В это время интерес к недвижимости резко падает, и каждый клиент становится на вес золота.

Однако по оценкам экспертов, российский рынок больше ориентирован на повышение цены. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.

Источник: www.gdeetotdom.ru