Как продать квартиру через суд

Совладельцы, которым принадлежит незначительная доля в квартире, не всегда используют ее по прямому назначению и отказываются добровольно освободить площадь. Суд обяжет продать эту часть принудительно, если она незначительная, ее невозможно выделить для полноценного жилья, а ответчик не имеет прямого интереса. Каждый случай рассматривается индивидуально, так как владелец малой части может не иметь другого жилья. Истец должен быть готовым понести затраты на оплату госпошлины, экспертизы и непосредственно стоимости выкупаемых квадратных метров. При отсутствии необходимой суммы, определенной в процессе оценки, в деле могут отказать.

Принудительный выкуп доли в квартире применяется, если невозможно договориться со вторым собственником о добровольной продаже его квадратных метров.

ДОЛЯ в Квартире. Сособственник не хочет продавать совместно. Что делать?

В жизни случается, когда квартирой владеют два лица, одно из которых имеет на площади всего пару квадратов. Фактически жить на них невозможно, и он хранит там ненужные вещи, например строительные материалы. Из-за этого второй собственник не может полноценно распоряжаться квартирой, проживать там, сделать ремонт или сдать её по договору найма. Несмотря на свою большую часть, ему приходится учитывать мнение совладельца, который постоянно «вставляет палки в колёса».

Как принудить продать долю

Сложность в том, что лишить человека имущества можно только по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Применять физическое и моральное давление к людям запрещено и карается Уголовным кодексом. Статья 235 ГК РФ сообщает, что право собственности прекращается, если владелец самостоятельно продаст, подарит долю, добровольно откажется от неё или же имущество по каким-либо причинам будет уничтожено.

Принудительно отнимут жильё только в следующих случаях:

• заберут за долги через суд;
• квартира вообще не принадлежит жильцу;
• изымут участок и всё, что находится на нём, в т. ч. жилые дома и объекты незавершённого строительства;
• реквизиция – изъятие с возмещением стоимости в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и в иных чрезвычайных ситуациях;
• конфискация – безвозмездное изъятие в виде санкций за совершённое правонарушение;
• заберут для государственных и муниципальных нужд или в доход их бюджета, например, если жильё куплено в результате коррупционных действий;
• доля собственника по размерам незначительна.

Таким образом, принудить человека продать свою часть квартиры сложно. Единственная возможность – убедить суд, что она ничтожно мала, и просить, чтобы тот обязал продать её.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 252 ГК РФ можно с разрешения хозяина выплатить сумму, равную стоимости квадратных метров, после чего он утратит право владения.

КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ. Консультация юриста

Суд обяжет продать имущество, если обнаружит следующие факты:

• доля слишком мала (1/59, 1/21 и т. д.);
• не может быть выделена в натуре, без порчи помещения в ней никак не сделать отдельный вход, кухню и санузел;
• владелец не имеет существенного интереса, у него уже есть полноценная квартира.

«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.). Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае».

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»

Другое дело, если собственник живет здесь и идти ему некуда. В этом случае суд точно не заставит его принять ничтожную компенсацию, на которую он не сможет ничего приобрести взамен.

«Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей».

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов. Источник: metrtv.ru

В любом деле на основании представленных доказательств оценивается соизмеримость интересов и неудобств, которые могут быть причинены в результате сделки.

Пример. Николашкина Т. А. подала иск о признании доли Николашкина В. В. незначительной, её нельзя выделить в натуре, а мужчина не имеет существенного интереса во владении этой частью. Истица просит обязать его дать согласие на отчуждение, а она, в свою очередь, компенсирует эту долю. Судья, изучив представленные материалы и оценку стоимости квадратов, удовлетворил иск (решение Луховицкого районного суда № 2–70/2019 от 29.03.2019). На основании акта стороны провели сделку и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Исходя из судебной практики, обращается особое внимание на причину возникновения права на долю у истца и ответчика. Зачастую посторонние лица покупают несколько квадратов на аукционах специально, чтобы за плату регистрировать на ней иностранцев. Гражданина не волнует, что большей частью квартиры владеет постороннее лицо, но и от своей он не откажется, ведь эта площадь приносит ему заработок.

«Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки.

Доля может быть маленькой, например одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли».

Елена Николаева, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». Источник: metrtv.ru

Как Вы думаете, справедливо заставлять продавать владельца пусть и незначительную долю собственности?

Да, иногда такие совладельцы сильно портят жизнь
Нет, это должно быть только добровольное решение

Как подать в суд

Закон не требует обязательно соблюдать порядок досудебного урегулирования. Однако будет нелишним попробовать решить вопрос мирным путём, тем более что за рассмотрение иска придётся заплатить госпошлину. Возможно проблема исчезнет сама собой, после разговора сторон.

«Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее».

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости. Источник: metrtv.ru

Многие судьи учитывают попытку истца решить вопрос самостоятельно и относят её к аргументам при удовлетворении заявления. Желательно направить собственнику письмо, в котором изложена проблема, объяснение необходимости выкупа и предложение о продаже доли. В течение месяца нужно подождать ответ, и, если он будет отрицательным либо не поступит вообще, можно собирать документы в суд.

Процедура выкупа незначительной доли второго владельца состоит из семи шагов:

1. Собрать документы и доказательства.
2. Составить исковое заявление.
3. Отнести бумаги в суд.
4. Присутствовать на заседании.
5. Получить постановление, выждать срок на обжалование второй стороной – 1 месяц со дня вынесения решения.
6. Выплатить продавцу стоимость его доли.
7. Перерегистрировать полученную площадь на себя в Росреестре.

Дела об имущественных спорах в части принудительного выкупа между гражданами рассматриваются районными судами общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Нужно ли определять цену доли

Назвать точную стоимость площади может только профессиональный эксперт после анализа помещения и рыночной обстановки. Суду в любом случае понадобится достоверная информация, поэтому он назначит независимую проверку.

Многие заявители заказывают оценку до процесса, чтобы представить её сразу с иском на рассмотрение. Так поступать не рекомендуется, ведь, скорее всего, ответчик засомневается в достоверности документа, ему покажется, что цена сильно занижена. Получив возражения, судья назначит новую экспертизу, оплата за которую также ляжет на плечи сторон. В этом случае истец понесёт дополнительные расходы. Однако если ответчик не станет оспаривать стоимость, то суд примет первоначальное заключение, которое принёс заявитель.

Вообще, исход по данному делу заведомо неизвестен. Наверняка ответчик будет отстаивать свои права, приводить аргументы, например, что собирался приобрести большую половину истца. На чью сторону встанет суд – непонятно, поэтому не стоит сразу заказывать отчёт.

Важно! Госпошлина представляет собой процент от цены иска, т. е. доли. Если заявитель до суда не обращался к независимым экспертам, то он не знает достоверной стоимости объекта и, соответственно, не сможет рассчитать величину сбора. В этом случае можно подать исковое заявление без указания сумм и без оплаты госпошлины, но с приложением ходатайства цену доли определить экспертизой и на основании её рассчитать оплату (п.1 ст.132 ГК РФ).

Если истец уже сделал оценку, то не лишним будет включить её стоимость в судебные расходы, которые прописываются в просительной части иска, чтобы по итогам процесса их распределили между сторонами. Сюда же включаются все возможные платные справки, которые проситель собирал для дела.

Готовим документы

К составлению иска о принудительном выкупе стоит подходить серьёзно. Он оформляется письменно на основании достоверных данных об объекте в количестве экземпляров, равных каждому участнику (истец, ответчик и суд).

Согласно статье 131 ГК РФ заявление должно содержать:

• наименование органа, в который подаются документы;
• сведения об истце и ответчике – Ф.И.О, адрес проживания, дата, место рождения и один из идентификаторов – паспортные данные, номер ИНН, СНИЛС;
• описание проблемы – в чём именно нарушаются права заявителя и почему он так считает (привести ссылки на законы);
• информация об объекте, его местонахождении, размере площади;
• величина долей каждого владельца;
• цена иска;
• сведения о предпринятых действиях, чтобы до суда решить проблему;
• список прилагаемых документов;
• дата составления и подпись истца.

Статья 132 ГК РФ устанавливает перечень необходимой для рассмотрения дела документации:

• паспорт заявителя;
• выписку из ЕГРП на квартиру о собственниках и их долях;
• справку из домовой книги – запрашивается в МФЦ;
• технический паспорт на помещение;
• квитанцию по госпошлине или ходатайство о предоставлении отсрочки.

Для убеждения суда нужно приложить доказательства. Например, если ответчик не принимает участия в перечислении коммунальных платежей, то достаточно предъявить квитанции, которые истец оплачивает самостоятельно. При отсутствии прямой заинтересованности ответчика можно предоставить выписку из ЕГРП о том, что у него есть своё жильё.

Скрин искового заявления о признании доли незначительной

Если заявитель пытался решить вопрос мирно, то дополнительно прикладывают ответ второго собственника или хотя бы подтверждение отправки ему письма – почтовую квитанцию. Когда интересы в суде будет представлять иное лицо, то истец предварительно оформляет на него нотариальную доверенность.

• искового заявления
• ходатайства об отсрочке уплаты госпошлины

Как определить госпошлину

По имущественным спорам величина сбора рассчитывается по пп.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ. Согласно ей заявитель заплатит следующий процент от стоимости иска:

• до 20 000 руб. – 4%, но не менее 400 руб.;
• от 20 001 руб. до 100 000 руб. – 800 руб. + 3% суммы, превышающей 20 000 руб.;
• от 100 001 руб. до 200 000 руб. – 3 200 руб. + 2% больше 100 000 руб.;
• от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. – 5 200 руб. + 1% свыше 200 000 руб.;
• свыше 1 млн руб. – 13 200 руб. + 0,5% от 1 млн руб., но не более 60 000 руб.

Например, если доля стоит 70 тыс. руб., то сбор составит: 800 руб.+ 1 500 руб. = 2 300 руб. Реквизиты для уплаты госпошлины размещаются на официальном сайте судебного органа.

Рассмотрение дела

На изучение представленных документов судье даётся пять дней, в течение которых он решает, будет рассматривать дело, оставит без движения и попросит донести необходимые материалы или же откажет в возбуждении производства. При любом исходе заявителю выдаётся определение, в котором изложены дальнейшие действия.

О возбуждении дела акт направляют каждому участнику, в нём сообщается дата, место и время заседания. Обычно первое слушание назначают через 30 дней после принятия документов. Общий срок до вынесения решения составит около двух месяцев.

Длительность рассмотрения зависит от обстоятельств и представленных доказательств. Огромное значение имеет необходимость проведения оценочной экспертизы, только на нее уходит до двух месяцев работы. А иногда несогласные стороны просят привлечь ещё одного независимого эксперта. Все процессуальные расходы ложатся на участников соразмерно удовлетворённой части иска.

Пример. Елена обратилась в суд с требованием к бывшему мужу с целью выкупить его часть дома, общая площадь которого равна 400 кв. м. Доля мужчины составляет всего 1/10, однако суд не посчитал её незначительной, ведь 40 кв. м – это полноценная однокомнатная квартира.

Как передать деньги

Начав производство по делу, судья принимает меры по обеспечению иска – истец перечислит сумму рыночной стоимости выкупаемой доли на депозитный счёт Управления Судебного департамента при ВС РФ. Внесение денег происходит в процессе рассмотрения, когда уже точно определена стоимость части (после всех оценочных экспертиз), в качестве гарантии платёжеспособности истца. Если у заявителя, который просит выкупа доли, нет на неё денег, то в рассмотрении заявления могут автоматически отказать.

Перечислить средства необходимо по реквизитам, указанным на сайте суда. Если истец внёс их, но в процессе эксперт сообщил об увеличении цены доли, то придётся доплатить. В подтверждение этому предоставляется квитанция, которую приобщают к делу. Если выкуп разрешат, то деньги, хранящиеся на депозите департамента, перейдут к продавцу. При неудовлетворительном исходе истец вернёт свои средства в полном объёме.

Пример. Екатерина заявила в суд о признании доли своей сестры незначительной и потребовала её выкуп, рассчитывая, что денег хватит. В ходе рассмотрения провели экспертизу, по результатам которой стоимость этой части квартиры стала непосильно высокой. Женщина передумала приобретать долю и отказалась от исковых требований.

При этом процессуальные расходы (госпошлина и оплата работы независимого эксперта) по решению судьи полностью легла на неё. Таким образом, женщина только понесла серьёзные расходы, не получив при этом желаемой доли. Перед подготовкой иска важно подумать о возможных рисках.

Вынесение решения

После рассмотрения суд выдаёт ответчику постановление и справку о возврате денег с депозитного счёта, с которой он обращается в казначейство или любую организацию для перечисления средств ему на карту. О точных сроках выдачи финансов необходимо уточнять в региональном отделении казначейства. Однако обращаются туда, выждав месяц, который предоставляется для обжалования. Ведь, если решение не удовлетворило истца, он подаст апелляционную жалобу. По истечении месяца, если никто не стал оспаривать, можно пойти за деньгами.

Истец, выигравший процесс, по определению суда получил долю, которую остаётся зарегистрировать в Росреестре напрямую или через многофункциональный центр. При внесении изменений составляется заявление, оплачивается государственная пошлина – 2 000 руб. и прикладывается судебный акт о выкупе доли. Сроки регистрации составляют 7 рабочих дней при подаче заявления в регпалату напрямую и 9 – при отправке с помощью центров «Мои документы». По итогам заявитель получит новую выписку из ЕГРН, где будут отражены изменения.

Пример из практики

Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.

Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.

В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу.

Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.

Понравилась статья? Оцените, пожалуйста:

Источник: yakapitalist.ru

Как продать квартиру, если второй собственник против?

В повседневной жизни между владельцами недвижимости часто возникают конфликты интересов, поэтому вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, относится к категории самых распространенных. Заключить сделку при подобных обстоятельствах можно, но для этого следует ознакомиться с основными особенностями, что позволит снизить затраты времени и сил.

Какие варианты существуют

Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.

Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества. При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной. Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.

Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.

При отказе супруга, доля через суд.

При наличии совместной собственности супруги должны прийти к обоюдному согласию по вопросу необходимости продажи квартиры. Для исключения неприятных последствий перед заключением договора, покупателю следует удостовериться в наличие разрешительного документа. Если его не удалось получить, то необходимо прохождение процедуры выделения доли каждому супругу через суд.

По закону ответчику и истцу полагаются равные доли, но решение во многом определяется сопутствующими обстоятельствами.

На пропорции выделенных долей могут повлиять следующие факторы:

• Наличие детей и степень участия каждого из родителя в воспитании;
• Участие в покупке средств родителей или доходов одного из супругов;
• Согласие партнера по браку на компенсацию после продажи

После выделения определенных долей каждой стороне необходимо пройти в Росреестре официальную процедуру оформления собственности. Далее сделка будет проходить по сценарию продажи квартиры с несколькими владельцами.

При несогласии другого собственника

Несогласие собственников в части возможности продажи доли другим собственником не является непреодолимым препятствием для проведения сделки по отчуждению имущества. Продавец вправе продавать свою долю кому угодно, но предварительно обязан выполнить требование законодательства о правиле преимущественной покупки. Оно заключается в том, что сначала предложение приобрести долю продавца должно поступить в адрес действующих собственников, а только при отсутствии их согласия третьим лицам.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

1. Уведомить собственника о планах продажи своей доли;
2. Выждать положенный законодательством срок;
3. Удостовериться в возможности продажи при наличии согласия либо его отсутствия по истечении отведенного для принятия решения времени;
4. Сбор стандартного пакета документов;
5. Составление и подписание договора;
6. Государственная регистрация сделки.

Физическое лицо для соблюдения общепринятого регламента должно уведомить других владельцев о намерении продать свою долю. Рекомендуется делать это в письменном виде, а для упрощения в будущем доказательства соблюдения процедуры лучше отправить документ заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Уведомление в обязательном порядке должно содержать информацию следующего рода:

• данные отправителя и получателя;
• цена предложения;
• существенные условия сделки.

У владельцев долей имеется в распоряжении 30 дней для принятия решения. Они могут дать согласие или отказаться от предложения. Отсутствие ответной реакции будет приравниваться к разрешению на проведение сделки. При этом обстоятельства того, что у собственника доли не имеется средств на покупку, в качестве оснований для невозможности проведения отчуждения доли признаны быть не могут.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения. В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

1. Заключение договора дарения;
2. Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
3. Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Опасности отсутствие согласия

Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями. Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.

В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.

Для продавца это будет означать:

• аннулирование сделки;
• трату времени и сил;
• обязанность вернуть деньги покупателю;
• уплату неустойки в размере, назначенной судом;
• судебные расходы.

Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности использования своих прав в полном объеме.

Некоторые продавцы идут на уловку, предлагая в уведомлении более высокую цену для того, чтобы большая стоимость отпугнула и заставила владельцев других долей дать отказ. В дальнейшем они предлагают собственную долю третьим лицам на более выгодных условиях. В такой ситуации также существует высокий риск оспаривания сделки продажи в будущем, так как существенные условия должны быть для всех потенциальных покупателей одинаковыми.

Наличие отказа второго собственника в возможности продажи другим владельцем своей доли имущества не является препятствием для проведения сделки. При соблюдении всех формальностей и правил преимущественной покупки, заключить такой договор можно. При этом стоит быть готовым к тому, что процесс займет больше времени, чем это требуется для обычной сделки купли-продажи.

Источник: washepravo.ru

Как продать долю в квартире в 2023 году

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь!

В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Как определить долю в квартире

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Варианты продажи долей в квартире

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

• Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

• Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Важно знать

1/2 доля

Это, пожалуй, самый удобный вариант. Если вы владеете квартирой с кем-то напополам, то есть только один человек, которого нужно спрашивать о продаже. К тому же, скорее всего, это родственник или близкий человек.

2 доли

С юридической точки зрения нет никакой разницы, доли какой величины вы продаете. Порядок один и тот же: сначала нужно предложить купить долю другим собственникам, а если они не захотят, можно продавать на свободном рынке.

3 доли

И в этом случае порядок такой же, как при продаже 1 доли. Другое дело, что если вам принадлежит, скажем ¾ квартиры, возможно, проще будет самому купить недостающую четверть, а не искать покупателя на свои 3 доли.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли помешать соседу продать его долю?

— Если продавец и покупатель твердо намерены осуществить сделку, то единственным способом препятствовать такой сделке может стать только право преимущественного выкупа. Конечно, соседи могут «ставить палки в колеса». Например, часто возникает проблема расчета задолженности по ЖКУ. Если продаваемая доля незначительна, то существует риск отказа во вселении и регистрации в жилом помещении по месту жительства, но каких-либо правовых способов запретить продажу доли у соседей нет, — говорит заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов.

Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?

— Прежде всего необходимо определить их размер хотя бы на момент совершения сделки и зафиксировать в договоре, — говорит Филиппов. — Если между владельцами нет соглашения о порядке оплаты ЖКУ, то ЖКУ обычно распределяется соответственно размеру доли каждого собственника. По общему правилу, погашение долга по ЖКУ должно осуществляться продавцом доли на момент подписания передаточного акта. После подписания все расходы ложатся на покупателя. Если продавец погасить задолженность не имеет возможности, то вполне допустимо включить размер этой задолженности в стоимость самой доли.

Можно ли продать долю от доли?

— Закон не запрещает собственнику выделять из своей доли другие доли и продавать их, главное, чтобы вы также соблюдали порядок их продажи. Но прежде чем это сделать, подумайте о том, что с появлением еще одного собственника могут появиться или усилиться конфликты и противоречия, — советует юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова.

Есть ли спрос на доли?

— Есть, но очень специфический, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — Это либо люди в сложной жизненной ситуации, у которых недостаточно денежных средств, чтобы бы приобрести даже комнату. Либо это «серые», а то и «черные» риелторы, которые потом начинают третировать соседей, создавать им ужасные условия, чтобы принудить или продать свою долю за копейки, или выкупить долю нового собственника по завышенной цене.

Как выкупить долю соседа против его воли?

Когда у квартиры несколько собственников, это может привести к конфликтам. Например, не так редки ситуации, когда один человек хочет выкупить все доли и стать единственным хозяином жилья, а другие собственники не хотят продавать свое имущество или требуют слишком высокую цену.

— Закон позволяет выкупить долю против воли собственника, но только если доля эта очень маленькая, например, десятая или даже сотая часть, — говорит юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова. — Есть и другие условия. Невозможно выделить конкретную площадь для проживания, и у самого собственника нет заинтересованности в проживании в данной квартире.

В любом случае, если не получается договориться по-хорошему, придется идти в суд.

Скорее всего, суд будет на стороне обладателя более крупной доли. Дело в том, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может жить в квартире. Сложно себе представить, как использовать для проживания 1/10 однокомнатной квартиры.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

— В рамках закона другие собственники либо могут выкупить долю, либо смириться с продажей этой доли посторонним лицам. Чаще всего нежелание проявляется в том, что соседи намеренно срывают показы квартиры, — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость инвестиционного центра «Phttps://www.kp.ru/family/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/» target=»_blank»]www.kp.ru[/mask_link]