При продаже недвижимости в России необходимо уплатить налог. Его размер для обычных граждан составляет 13%. Однако этот налог нужно платить не всем людям, решившим продать жилье. Самое сложное в этом вопросе – понять, кому же это делать все-таки необходимо и как произвести расчеты налога. Какие нюансы следует учитывать и кто имеет льготы – разбираемся вместе с экспертами.
Что такое минимальный срок владения?
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что минимальный срок владения – это период времени, по истечении которого недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Так, налог на доходы физических лиц уплачивается при продаже недвижимости, если собственник владел ей меньше минимального срока. При соблюдении определенных условий этот срок составляет 3 года, во всех остальных случаях – 5 лет.
«Если же несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в данной квартире», – говорит основатель Ageeva Estate эксперт по недвижимости Татьяна Агеева.
Как продать квартиру через три года без налога?
По словам юриста «Единого центра защиты» Кирилла Резника, человек обязан платить налог с продажи квартиры, если она на момент продажи находилась в его собственность меньше, чем 3 года. При этом необходимо учитывать, что 3 года – это срок, который устанавливается только при соблюдении определенных условий. Условия для применения трехлетнего срока:
- квартира подарена близкими родственниками или унаследована от них;
- квартира получена в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при продаже квартиры у гражданина нет в собственности еще одной квартиры (дома, комнаты, доли в квартире, доли в жилом доме). Если такое «дополнительное» имущество было куплено меньше, чем за 90 дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру, срок все равно остается 3 года.
Как рассчитать сумму налога?
Если ваш случай не подпадает ни под один из перечисленных пунктов, то в таком случае придется заполнять декларацию и платить налог с полученного от продажи жилья дохода. Для расчета налога нужно знать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Информацию о кадастровой стоимости можно узнать онлайн, воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Совладелец юрфирмы URVISTA и школы юридической практики URVISTA SCHOOL, юрист Светлана Петропольская для понимания формулы расчета советует воспользоваться официальным сайтом Федеральной налоговой службы, где в разделе «физические лица» собраны все основные правила расчета налогов, формулы со всеми коэффициентами, а также наглядные примеры.
Для тех, кто платит налог с продажи недвижимости, в российском законодательстве предусмотрены специальные налоговые льготы – имущественные вычеты. За счет вычетов можно существенно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. Получить вычет можно путем обращения в налоговые органы с декларацией по форме 3-НДФЛ. Для этого также нужно иметь документы, подтверждающие факт продажи имущества.
Как уменьшить сумму налога?
Надежда Коркка рассказывает, что уменьшить сумму налога можно, подтвердив расходы на приобретение недвижимости. К примеру, если собственник продал квартиру за 11 млн рублей через полтора года после покупки, то в бюджет придется заплатить 1,3 млн рублей (13% от 10 млн рублей, с учетом вычета в размере 1 млн рублей). Но если были предоставлены документы, согласно которым эта квартира была куплена ранее за 10,4 млн рублей, то в этом случае налог будет рассчитываться исходя из дохода от продажи (600 тыс. рублей) и составит 78 тыс. рублей.
Кроме того, налоговое обложение не применяется, если квартира продана по той же цене, что была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости, говорит Татьяна Агеева.
Льготы
Для некоторых категорий граждан существуют льготы. О них рассказала Надежда Коркка:
В июле 2021 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым налог при продаже квартиры или дома не уплачивается, если доход от этого составил меньше 1 млн рублей.
Кроме того, 29 ноября 2021 года был подписан федеральный закон, согласно которому от уплаты налога при продаже квартиры освобождены семьи с двумя и более детьми. Однако они должны соответствовать ряду условий:
- возраст детей – до 18 лет (или до 24 лет, если они являются студентами очной формы обучения);
- отсутствие иного жилья суммарной площадью более 50% от метража приобретенной недвижимости;
- сделка с новой недвижимостью должна быть совершена не позже 30 апреля следующего за продажей года;
- общая площадь или кадастровая стоимость новой квартиры должны быть больше, чем у проданной;
- кадастровая стоимость новой недвижимости – не более 50 млн рублей.
По словам Татьяны Агеевой, попадают в категорию льготников и участники боевых действий, военнослужащие, инвалиды I и II группы и другие лица, согласно НК РФ Ст. 407. Они единоразово освобождаются от уплаты налога на продажу одной из категорий недвижимости: квартира, частный дом, гараж или машиноместо, хозяйственное строение. Для того чтобы получить льготу, необходимо обратиться с заявлением в налоговый орган, имея документы, подтверждающие основание для привилегий.
Условия для новостроек и ипотеки
С 2021 года льготные условия по налогообложению распространились и на дольщиков новостроек, участников ЖСК и тех, кто купил жилье по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) у физлица. Теперь срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по ДДУ, а не как ранее только с момента регистрации права собственности.
Это распространяется и на тех, кто купил в ипотеку, говорит Татьяна Агеева. При оплате через эскроу-счет, срок считается со дня внесения денег в банк. Новый порядок исчисления минимального срока владения действует с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
«Но есть, одно но! Если при обмерах сдаваемой квартиры застройщиком, выявилось несоответствие изначальной площади и требуется доплата за дополнительные метры, то срок владения обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы один рубль», – говорит Татьяна Агеева.
Надежда Коркка заключает: при покупке квартиры по договору купли-продажи и дарении срок владения рассчитывается с момента государственной регистрации права на недвижимость. Если она была получена в наследство, то он начинается со дня смерти наследодателя. В случае оформления ДДУ срок владения считается с момента его оплаты. При переуступке также необходимо заплатить налог, который рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и покупки.
Источник: mir24.tv
Как продать квартиру без уплаты налога
Продажа квартиры или другого имущества физического лица поднимает вопрос об уплате налога и многие не хотят его платить. Как его избежать или уменьшить, будет разобрано в представленной статье.
Не платятся налоги с продажи квартиры, которая в собственности более 3 лет
Три года нахождения квартиры в собственности начинает считаться от даты регистрации права собственности. Данное требование применимо, когда квартира приобретена по договору купли-продажи или долевого участия, получена в дар или взамен снесённого жилья, а так же построена самостоятельно. В ряде случаев имеются исключения, когда квартира получена:
- по договору поенакопления – при полной выплате паевых взносов и получения подписанного акта приема-передачи имущества;
- в результате приватизации – с момента приватизации;
- в наследство – со дня смерти предыдущего владельца;
- доли выкуплены в различный промежуток времени и получено единое свидетельство – с даты регистрации первой доли. Если на каждую долю имеется свое свидетельство – срок исчисляется для неё отдельно;
- судебным разбирательством – с момента вступления судебного решения в законную силу.
Надеюсь все доступно объяснил и примеры приводить не стоит, если будут вопросы – пишите в комментариях – отвечу!
Платиться налог только с разницы в цене при покупке-продаже квартиры
Подоходный налог, который на данный момент составляет тринадцать процентов, согласно законодательства Российской Федерации уплачивается лишь с дохода. Соответственно предъявив документы с обозначенными расходами, понесенными при покупке имущества, налог необходимо оплатить только с разницы.
Например Сергеев И.А. в 2014 году купил квартиру, стоимостью 2 600 000 рублей, а уже в 2016 продал её за 3 100 000 рублей, то НДФЛ составит
(3 100 000 – 2 500 000) х13%=78 000 руб.
Если у Вас не осталось таких документов, их с легкостью можно запросить в кадастровой палате, где происходила регистрация недвижимости или их копия, возможно, осталось в банке.
Налоговый вычет 2 млн при продаже квартиры
Если представленных выше документов нет, так как получили имущество, например, в дар или наследство или стоимость покупки составляла менее 2 млн рублей, то Вам просто необходимо использовать стандартный вычет, тем самым уменьшить налоговое бремя на 2 млн. рублей.
Суммарный вычет применим ко всем объектам собственности, которые были проданы за предшествующий календарный год.
Вычеты из п.2 и п.3, по сравнению с вычетом, связанным с продажей квартиры, можно применять неограниченное количество раз. Для вычетов требуются:
- налоговая декларация по форме НДФЛ-3;
- копии документов купли-продажи;
- при сумме вычета, только с разницы в цене – подтвердить такие расходы документально;
- передать все документы в Ваш налоговый орган.
Продажа долей по отдельным договорам
Размеры вычета соизмеримы с долей продавца, и если договор купли-продажи оформляется по разным договорам, то все могут использовать вычет, приведённым в пункте 3 данной статьи. Это значит, что если муж с женой продали квартиру за 1.9 млн. рублей, то налоговую базу можно уменьшить с каждого члена семьи на 1 млн, и следовательно не платить налоги.
Незаконный уход от налогов при продаже квартиры
Менталитет такой у нас, ну не хотим мы платить налоги государству и наиболее часто встречающемся способом ухода от налогов, является уменьшение цены в договоре купли-продажи, а остальная часть стоимости имущества передается на доверии или с помощью расписок, которые не обнародуются перед налоговиками.
Конечно, минусы такой сделки очевидны для покупателя, но за небольшую скидку, он довольно быстро согласится!
Источник: investobox.ru
Как не платить налог при продаже квартиры по ДДУ или ЖСК?
Источник: Налогия Если вы собираетесь продавать квартиру, которую вы покупали ранее по ДДУ или ЖСК, то обязательно прочитайте эту статью, чтобы узнать, в каком случае вам можно не платить налог с дохода от ее продажи.
Когда налог нужно платить по закону?
- если квартиру вы купили до 2016 года
- если сейчас вы продаете свою квартиру как единственное жилье. Или если вы уже купили второе жилье и теперь продаете первое, но между сделками прошло не более 3 месяцев.
Если у вас одна из них, то срок владения для продажи без налога будет равен 3 годам.
Какие правила действуют для квартир, купленных по ДДУ и ЖСК?
Для квартир, приобретенных по ДДУ и ЖСК, и продаваемых (или проданных) с 2019 года действуют отдельные правила расчета минимального срока владения — он рассчитывается с момента внесения всей стоимости жилья по договору. По старым правилам срок владения считался с даты оформления собственности на приобретенное жилье.
На практике это означает, что если вы купили квартиру по ДДУ или ЖСК, и сейчас хотите ее продать без уплаты налога, вы должны рассчитывать срок владения с даты полной оплаты по договору. А дата получения выписки из ЕГРН (оформления в собственность) уже не важна.
Обратите внимание, что если налог при продаже вы уже заплатили, хотя по новым правилам вы могли этого не делать, то вы имеете право подать уточненную 3-НДФЛ и вернуть уплаченный налог.
Как уменьшить налог, если его все равно нужно платить?
Если вы налоговый резидент, то есть проживаете в РФ более 183 дней в году, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере и уменьшить доход при продаже на расходы при покупке.
Рассмотрим чуть подробнее.
- Налоговый вычет в размере 1 млн руб уменьшает налоговую базу (ваш доход от продажи) и позволяет заплатить меньше налога, т.к. 13% вы должны будете заплатить с разницы между суммой продажи и вычетом.
- Если вы можете подтвердить документами сумму покупки квартиры, то при ее продаже, вы имеете право уменьшить доход от продажи на расходы от покупки, а налог рассчитать с разницы.
Какой способ выгоднее — выбирать вам. Но воспользоваться вы можете только одним из них.
При этом если после расчета налогового вычета, вы увидите, что налог с продажи вам платить не нужно (сумма вычета или расхода при покупке превышают доход от продажи), то вам все равно нужно будет заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и направить ее в ИФНс по месту своей прописки не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (получения дохода).
Источник: www.audit-it.ru