На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.
Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Как продать квартиру с долгами за ЖКХ ?
Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.
Как узнать о долгах по ЖКХ?
На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.
Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:
- Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
- Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
- Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
- Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.
Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.
Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?
Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.
При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:
- Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
- Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
- В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
- Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
- Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.
Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.
Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:
- Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
- Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
- Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
- В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
- В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
- Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
- Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.
Список необходимых документов
Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:
- Паспорта сторон.
- Выписки из реестра.
- Справку из налоговой об отсутствии долгов.
- Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
- Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
- Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
- Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
- Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
- Свидетельство о регистрации.
- Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Акт передачи денег.
- Расписка.
В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.
Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.
В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.
Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:
- Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
- Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
- Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
- Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.
Список законов
Вам будут полезны следующие статьи
- Как узнать, кто прописан в квартире
- ТСЖ
- Мошенничество на рынке недвижимости
- Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Источник: estate-advisor.ru
Как продать квартиру с долгами по коммуналке
Очень часто люди желают продать имеющуюся квартиру, однако, заключению сделки препятствуют непогашенные коммунальные платежи. Но не все знают, что продажу квартиры можно осуществить даже с подобными долгами, если подойти к решению вопроса с умом.
Сделка купли-продажи касательно недвижимости действительно может быть заключена, однако между покупателем и продавцом должно быть оставлено и зафиксировано письменное согласие, в котором указывается полная сумма долга при заключении договора. Подобное соглашение обязательно заверяется у нотариуса. Важно также взять подтверждение управляющей компании, которая несет ответственность за оказание коммунальных услуг, в письменном виде.
# Может ли задолженность за коммуналку быть скрыта от покупателя
Порой владельцев недвижимости посещает идея продать квартиру, не сообщая об имеющихся долгах покупателю. Но если поискать информацию о такой возможности на проверенных источниках, таких как Onrealt, можно убедиться, что это невозможно. Продавец никак не может скрыть подобную задолженность, поскольку оформление прав владения выполняется после предоставления пакета документов, в который входит информация об оплате ЖКУ.
# Способы реализации квартиры с долгами за коммуналку
Существует несколько вариантов проведения подобной операции. К примеру, между сторонами может быть составлено специальное соглашение, в котором одна из сторон подтверждает готовность выплатить имеющийся долг. Выплата долга может лечь на плечи стороны, что желает продать или купить комнату в Краснодаре или другой вариант жилья, за которым числятся долги по коммуналке. Впрочем, перевод задолженности может производиться только после получения согласия управляющей компании. В договоре должно быть указано, что производится переуступка долга лицу, приобретающему права собственности.
Еще одним вариантом приобретения будет предоставление покупателем аванса, что может также называться залогом. После получения этой суммы продавец должен направить ее на погашение имеющихся задолженностей, в противном случае управляющая компании не одобрит заключение сделки. Когда оплата будет совершена, собственник квартиры должен будет реализовать ее покупателю на условиях, что оговаривались ранее, учитывая сумму полученного залога.
Одним из самых выгодных вариантов решения этого вопроса для продавца является добровольная выплата имеющихся задолженностей за ЖКУ покупателем. Причем подобная операция должна выполняться непосредственно перед заключением сделки. Может быть также составлен договор о снижении цены квартиры на сумму, равную имеющейся задолженности.
Источник: stroimsami.online
Как продать квартиру с задолженностью квартплате
Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.
И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?
Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?
Можно ли продать
Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.
На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.
Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.
Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.
ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.
Без сообщения о задолженности
- Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
- Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
- Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
- Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
- Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
- Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
- Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
- В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.
Капитальный ремонт дома
Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.
Возможные последствия
Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.
ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.
Если оформляется переуступка долга:
- старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате;
- погасить задолженность должен новый хозяин жилья.
В ситуации, когда переуступка не оформлялась:
- прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке;
- новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.
Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.
Как проверить наличие долгов
Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.
Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.
Особенности купли-продажи
Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.
В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.
Предварительный договор
- Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
- Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
- Важная часть – указание на правоустанавливающие документы. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
- Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.
Это данные, которые приводятся во всех договорах. При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:
- В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
- Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
- Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.
Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.
Как оформляется сделка
Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:
- Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
- С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
- Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
- Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
- Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
- После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
- После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
- Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
- Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.
Наказание нового собственника
По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.
Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.
ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.
Источник: zakon.wiki